Stef Blok maakte er geen geheim van in het praatje dat hij in 2014 hield als minister van wonen in Rutte II. Hij deed er van alles aan om onze huurmarkt interessant te maken voor wat hij investeerders noemde. Zoals meer ruimte voor prijsverhogingen en het introduceren van tijdelijke huurcontracten. En dat is hem gelukt. Met enige regelmaat wordt er bericht dat er weer honderden of duizenden woningen zijn opgekocht.
Maar wat betekent het als investeringsmaatschappijen bestaande woningen opkopen? Kun je dat eigenlijk wel investeren noemen? En helpt het de hardwerkende Nederlanders?
Investeren?
Wanneer noem je iets eigenlijk investeren? Koop je een brood, dan noem je dat geen investering. Je koopt het om het te eten, je consumeert het. De economische waarde ervan verdwijnt. Koop je een huis, dan wordt het je bezit en dan kun je er in wonen. Maar de koop van een huis is ook geen investering. Het gebruik van het huis verandert nauwelijks iets aan de economische waarde. De woningprijs kan stijgen of dalen, zeker, maar dat staat los van jouw individuele aankoop. En mocht dat de reden voor koop zijn, dan is speculeren een beter woord. Een investering is iets dat nu geld kost, maar in de toekomst economische waarde oplevert. Koopt de bakker een oven, dan is dat een investering omdat hij er verse broden mee kan maken om te verkopen.
Met andere woorden, overnames van grote aantallen sociale huurwoningen door investeringsfondsen hebben niets met investeren te maken. De huizen wisselen van eigenaar, maar er wordt geen economische waarde gecreëerd. Er komen nul huizen bij. Wel worden huren verhoogd en bieden tijdelijke contracten de mogelijkheid dat na afloop van zo’n contract weer te doen. Bij een toenemende vraag en een groeiende economie, waar Blok dus in 2014 al over sprak, betekent dat hogere rendementen voor de verhuurder. De huurder heeft steeds minder alternatieven en moet maandelijks die oplopende rendementen ophoesten.
Hoe kijkt een liberaal naar investeren in de woningmarkt?
Wat je wel als investering in de woningmarkt zou kunnen zien is geld steken in baksteen. In de bouw van nieuwe woningen waarmee je (meer dan) economische waarde toevoegt. En als liberaal wil je natuurlijk het individu de ruimte geven om zelf die investering te doen. De VVD is volgens haar beginselverklaring tenslotte Vóór de hardwerkende Nederlander die vorm en inhoud wil geven aan de eigen toekomst.
Met dat in het achterhoofd is het goed even terug te gaan naar de woningbouw in de tijd die voorafging aan het ministerschap van Blok. De Nederlandse woningmarkt is, heel anders dan bijvoorbeeld in België, georiënteerd op grote partijen die grootschalig bouwen met geleend geld. Een projectontwikkelaar die 500 woningen wil neerzetten, financiert dan bijvoorbeeld 20 procent met eigen geld en leent 80 procent bij. De kredietcrisis had op die manier van ontwikkelen natuurlijk ontzettend veel effect. Want de ontwikkelaar kon fluiten naar krediet. Talloze projecten stil kwamen te liggen en in de kielzog daarvan de halve bouw.
Zelfbouw
Dat lokte verandering uit. Want in tegenstelling tot projectontwikkelaars konden veel particulieren nog best een hypotheek krijgen. En daarom kwam, ook in grote steden, het particulier en het collectief particulier opdrachtgeverschap in de belangstelling te staan. Zelfbouw dus, individueel of met een groep. Veel gemeenten zagen op dat moment brood in zelfbouw, omdat het een vorm van nieuwbouw was die wel doorgang kon vinden. Voorvechter van deze vorm van bouwen, Adri Duivensteijn, pakte dat als wethouder van Almere groot aan. Dat resulteerde in duizenden zelfbouwwoningen. Zo werden mensen toch aan nieuwe huizen geholpen en bleef de bouw ook nog aan het werk.
Zelfbouw is liberalisme in optima forma. Want het is woningbouw die naadloos aansluit bij de behoefte van de toekomstige bewoners, omdat ze zelf bepalen wat er gebouwd gaat worden. Zo geven ze letterlijk vorm en inhoud aan hun eigen toekomst. Dat werd blijkbaar ook in Den Haag waargenomen, want zelfbouw werd opgenomen in het woonakkoord.
Het ministerie van wonen zette een expertteam eigenbouw (zoals ze dat zelf noemde) op, om gemeentes die het wiel nog niet zelf hadden uitgevonden te faciliteren. Maar na een aanvankelijke toename van het aandeel zelfbouwwoningen in de totale woningbouwproductie, zakte het na 2016 weer terug.
Wat Blok naliet is het inbedden van zelfbouw in de reguliere bouwpraktijk. Waarom heeft hij er bij nieuwbouw niet voor gezorgd dat zelfbouw uitgangspunt is geworden? Dat elk individu de kans heeft zelf z’n eigen woning te (laten) maken. Maar een structurele verandering van de woningmarkt was niet wat hij voor ogen had. Hij lifte mee met de opleving van zelfbouw, omdat het opportuun was. Nu loopt de zelfbouw weer terug en nemen projectontwikkelaars - de markt zoals Blok ze waarschijnlijk noemt - de woningbouw weer over.
Verkoop sociale woningbouw
Een andere maatregel die een liberaal in de positie van Blok had kunnen nemen heeft met de woningbouwcorporaties te maken. Woningbouwcorporaties verkopen af en toe bezit en dat is door de verhuurdersheffing toegenomen. En dat biedt particulieren - huurders, of niet - die graag een eigen woning willen natuurlijk een kans. Net als een liberale minister die graag het eigen woningbezit stimuleert. Dus waarom heeft hij niet bij wet afgedwongen dat corporaties louter aan particulieren konden verkopen?
De fantoom-ideologie van de VVD
Het probleem bij VVD-ers als Blok, is dat ze zijn vergeten dat het liberalisme ruimte zou moeten geven aan individuen. Het individu is in het VVD gedachtengoed synoniem geworden met de markt. En die markt is het enige waar ze het de afgelopen decennia over hebben gehad. Maar alles wat zich achter die term schuilhoudt wordt niet meer waargenomen. Daardoor ontbreekt bij de VVD het besef dat veel hedendaagse markten de vrijheid van het individu helemaal niet bevorderen. Zie de woningmarkt. Het liberalisme dat om het individu draait, het denken over de vrijheden van mensen, is een fantoomideologie geworden.
Daar komt bij dat VVD-ers dat wat ze markt noemen vaak zelf niet goed begrijpen. In de loop van het ministerschap van Blok klaarde de woningmarkt op en begon de krapte weer toe te nemen. Krapte die niet opgelost kan worden door marktpartijen omdat ze wordt veroorzaakt door overheden. Zij maken bestemmingsplannen en gaan dus over de beschikbaarheid van grond voor woningen. Dus in plaats van marktpartijen te interesseren voor corporatiewoningen, had Blok zich beter kunnen bezighouden met de toekomstige beschikbaarheid van grond voor woningbouw. De schaarste die nu is ontstaan door de nalatigheid van Blok, wordt maximaal benut met huurverhoging op huurverhoging, door de investeerders die door Blok naar Nederland zijn gelokt.
Tot slot
De meest duurzame ontwrichting die de VVD en Stef Blok hebben veroorzaakt is misschien wel het afschaffen van het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. 'Ik ben de eerste VVD'er die een heel ministerie heeft doen verdwijnen!' zei hij (zonder ironie, aldus de interviewer) in het FD. [1] Hij leek trots op de kleinere overheid, maar zou de markt er ook blij mee zijn? Het ontbreken van een ministerie van VROM betekent jarenlange afwezigheid van sturing en regie op landelijke schaal. Terwijl er daarvoor, in de tijd van de Vinex, juist in het hele land woningbouwlocaties kwamen. De markt die bestaat uit bouwers had graag zo’n voortvarend ministerie gezien dat in overleg met provincies en gemeenten nu al jarenlang bezig was geweest met het zoeken van ruimte voor woningbouw.
De markt die uit institutionele beleggers bestaat zal daarentegen blij zijn met de voortdurende schaarste. Dankzij Blok profiteert ze volop van een tekort dat mede door Blok is ontstaan. Het individu is van dit VVD beleid de dupe. Want de hardwerkende Nederlander die de VVD zo lief zegt te hebben, moet ondertussen wel heel hard werken om nog een woning te kunnen betalen.
- - - - -
[1] Dat klopt overigens niet helemaal, want VROM werd met de komst van Rutte I in 2010 opgeheven en Blok was als minister van wonen een minister zonder eigen ministerie. Maar een minister van wonen, of volkshuisvesting, of ruimtelijke ordening was na Rutte II in ieder geval verleden tijd.
---------
Lees verder:
De twee oorzaken van de wooncrisis en over opsluiting in de vrije huurmarkt
Wat de VVD niet wil liberaliseren aan de woningmarkt
