Vertrouwen is de grootste bedreiging van de woningmarkt

Als we eens ophouden met 'vertrouwen' in de woningmarkt te hebben, komt er misschien eindelijk eens ruimte voor échte marktwerking. Net als je denkt dat vriend en vijand het er over eens zijn dat de woningmarkt vooral te lijden heeft onder een gebrek aan doorstromers, besluit NVM gister om toch weer vol in te zetten op ‘de starter’. Dit is immers de motor van de woningmarkt, aldus Ger Hukker. Nu horen we al jaren dat ‘vooral starters nu hun kans grijpen’ vanwege een wisselende set aan actuele NVM verkoopargumenten. Nog even los van het feit dat er al jaren geen huizentreintjes meer op stoom komen ten gevolge van deze ‘kansenpakkende’ starters, wordt ook maar weer eens het frame van stal gehaald dat starters kopen omdat hun vertrouwen in de markt toeneemt. Ik waag dat te betwijfelen. Volgens mij is ‘vertrouwen’ voor starters een luxe-emotie en koopt men vooral uit angst om de boot te missen, uit hebzucht wanneer er grote prijsstijgingen worden verwacht, uit gebrek aan alternatieven door een falend beleid, of gewoon op de automatische piloot omdat iedereen met een opleiding en twee inkomens dat doet.

Door: Foto: MacUK (cc)

Kadaster registreert betere januari dan voorgaande jaren

DATA - Het Kadaster registreerde in januari 2014 8.905 verkochte woningen. Dat is een stijging van 42,3% ten opzichte van januari 2013 (6.260). Daarbij moet aangetekend worden dat januari vorig jaar erg slecht was, omdat veel kopers hun aankoop vervroegden om onder de nieuwe belastingregels die per 1 januari 2013 gelden uit te komen. Maar een score van 8.905 is ook ten opzichte van de jaren daarvoor niet slecht, hoewel nog steeds op een niveau ver beneden dat van voor de crisis:

Ten opzichte van december was de daling (42,4%) ongeveer even groot als de stijging op jaarbasis. Maand-op-maandvergelijkingen zijn echter vrij onzinnig vanwege seizoensinvloeden. Wat opvalt, is dat het Kadaster deze maand voor het eerst geen maand-op-maandcijfer in het persbericht heeft gezet. Ik juich dat toe en hoop dat dat ook zo is wanneer dit getal een grote plus weergeeft.

Het lopende jaartotaal loopt deze maand flink op. Dit komt door de combinatie van de redelijke afgelopen maand en het uit de cijfers verdwijnen van de slechte januarimaand uit 2012:

Vrijdag publiceert het CBS de prijsontwikkeling voor afgelopen maand.

Via Woningmarktcijfers.

Doe het veilig met NordVPN

Sargasso heeft privacy hoog in het vaandel staan. Nu we allemaal meer dingen online doen is een goede VPN-service belangrijk om je privacy te beschermen. Volgens techsite CNET is NordVPN de meest betrouwbare en veilige VPN-service. De app is makkelijk in gebruik en je kunt tot zes verbindingen tegelijk tot stand brengen. NordVPN kwam bij een speedtest als pijlsnel uit de bus en is dus ook geschikt als je wil gamen, Netflixen of downloaden.

Foto: copyright ok. Gecheckt 25-10-2022

De mythe van de woningmarkt

Jeroen Smit interviewt in de nieuwe serie ‘Economische Zaken’ experts over verschillende ecocomische economische onderwerpen die direct invloed hebben op ons dagelijks leven. In de eerste aflevering ontleent hij de mythe van de woningmarkt: kopen is beter dan huren. Over de hypotheekrenteaftrek en hoe de overheid decennialang paternalistisch optrad en haar burgers voorhield dat het kopen van een woning de beste keuze was. Is dat wel zo? Smit sluit de aflevering af met de volgende woorden: ‘Het zou me niets verbazen als huren het nieuwe kopen wordt.’

Foto: Antoon Kuper (cc)

Herstel koopwoningmarkt zet niet overtuigend door

DATA - Technologiebedrijf Calcasa kwam deze week (pdf) met een hoop cijfertjes over het vierde kwartaal van 2013, voordat ze over anderhalve week een jaarrapport publiceren. Het onderschrijft vrijwel geheel wat ik dacht, namelijk dat de markt nog altijd naar een goedkoper segment aan het verschuiven is:

lagersegment

Voor zover er sprake is van een toename in het aantal transacties, kwam dit volledig voort uit het segment met transactieprijs onder de 150 duizend euro. Dat kan goed komen omdat het aanbod daar toenam door woningen die voorheen duurder waren onder deze grens zakten. Boven de 150 duizend zakt de markt nog altijd verder in het moeras, terwijl we nu toch echt al ruim een jaar horen dat starters ‘steeds meer’ hun slag slaan, waardoor ‘de doorstroming’ naar duurdere segmenten op gang zal komen.

De eerste indicator zou zoals bekend ‘het vertrouwen’ zijn, waarna de transacties toenemen, waarna de prijzen volgen. Best raar om dat mantra keer op keer te horen, als je bedenkt dat vertrouwen nu dus indirect tot prijsstijging zou gaan leiden. Waren het niet dezelfde mannen die bij hoog en bij laag beweren dat er geen bubble was omdat psychologische effecten geen enkele rol speelden bij onze huizenprijzen?

Calcasa merkt terecht op dat de verhouding tussen koopaanbod en transacties weliswaar voor verkopers iets gunstiger is geworden, ook tekent ze aan dat dit vooral komt door een afname van het aanbod (-3,9%) en niet zozeer een toename in transacties (+0,6%). Hierbij gaat men van de cijfers van de NVM uit, want volgens het Kadaster was vorig jaar het slechtste jaar ooit.

Trek je het niet aan, NVM

OPINIE - Afgelopen weekend werd een lijstje met NVM-persberichten honderden keren gedeeld op Twitter. De aandacht was zó groot dat NVM zich gisteren genoodzaakt voelde te reageren. Strekking van het verhaal van de persvoorlichter van de NVM is dat je niet naar prijsstijging moet kijken, maar transactieaantallen, waarmee ik het grotendeels eens ben. Maar ik heb het lijstje uit de tweet nagelopen (links in de eerste reactie onder deze post) en tel ik slechts twee berichten waarin een kwartaal met dezelfde periode van het vorige jaar wordt vergeleken. In die kwartalen was de vergelijking met een jaar eerder gunstiger dan de vergelijking met een kwartaal eerder. In alle overige berichten wordt hoogst dubieus vergeleken met het voorgaande kwartaal. Dat is gewoon spinnen, punt.

Ergens doet het ook helemaal niet ter zake dat de NVM spint. De NVM is een partij met een belang en mag de boodschap brengen hoe zij wil. Ik geloof niet dat de cijfers niet kloppen, ik denk dat NVM aan de data rammelt tot de getallen die ze wil communiceren op een rijtje staan. Daarom is het juist interessant om te zoeken naar de cijfers die de NVM niet in haar persbericht opneemt. Dit geldt overigens niet alleen voor de kwartaalcijfers, maar ook voor de berichten over bijvoorbeeld een aantrekkende woningmarkt in de VS of een goed kwartaal van de woonbranche op de site van de NVM. De dramatische voorgaande kwartalen van de woonbranche halen de website niet.

Doneer!

Sargasso is een laagdrempelig platform waarop mensen kunnen publiceren, reageren en discussiëren, vanuit de overtuiging dat bloggers en lezers elkaar aanvullen en versterken. Sargasso heeft een progressieve signatuur, maar is niet dogmatisch. We zijn onbeschaamd intellectueel en kosmopolitisch, maar tegelijkertijd hopeloos genuanceerd. Dat betekent dat we de wereld vanuit een bepaald perspectief bezien, maar openstaan voor andere zienswijzen.

In de rijke historie van Sargasso – een van de oudste blogs van Nederland – vind je onder meer de introductie van het liveblog in Nederland, het munten van de term reaguurder, het op de kaart zetten van datajournalistiek, de strijd voor meer transparantie in het openbaar bestuur (getuige de vele Wob-procedures die Sargasso gevoerd heeft) en de jaarlijkse uitreiking van de Gouden Hockeystick voor de klimaatontkenner van het jaar.

Foto: Antoon Kuper (cc)

Elf missers uit de OTB-kwartaalrapportage over woningmarkt

DATA - OTB Delft publiceerde afgelopen donderdag een kwartaalrapport (pdf) voor de woningmarkt. Dit rapport komt met de RTLZ-huizenmarktindex, waarmee Peter Boelhouwer van OTB steevast op een groot podium kan rekenen om zijn goednieuwsshow te brengen zonder enig journalistiek tegengas te hoeven verwachten. Ook donderdag sloeg echter de bullshit-o-meter weer ver in het rood, dus kan ik het niet laten om de grootste missers uit het rapport even op een rij te zetten.

1. Modellen OTB kunnen verleden voorspellen

modelschatting

Met bovenstaand plaatje laat OTB zien met welke geweldige accuratesse zij de huizenprijzen weet te voorspellen. Bovendien is er een mooie ombuiging naar boven te zien vanaf nu, waarmee wordt aangegeven dat wonen weer duurder gaat worden. Dat is best opvallend omdat in 2004 dhr Boelhouwer bij het toenmalige prijsniveau al jaren waarschuwde voor prijsdalingen. De dalende rente kon men destijds niet voorzien, maar bij gelijke rente kwam men in 2001 nog uit op huizenprijzen rond de 128.000 euro in 2010. Maar nu ligt de modelschatting met terugwerkende kracht keurig op de werkelijke prijsontwikkeling hoor.

2. Niet bestaande voorsprong NVM wordt er maar weer eens bijgehaald

tweetotdrie

Ik heb het al meermaals aangegeven, maar de NVM-cijfers lopen géén twee tot drie maanden voor. Sterker, ze lopen nagenoeg synchroon. Intussen weet de NVM het zelf ook allemaal niet meer zo zeker trouwens.

Foto: copyright ok. Gecheckt 09-02-2022

Politiek Kwartier | Beunhazen op de huizenmarkt

COLUMN - De Amsterdamse VVD wil de volgende raadsperiode graag de woningportefeuille hebben. Maar als één partij bewezen heeft volkomen onverantwoordelijk met de huizenmarkt om te gaan, dan is het wel de VVD.

Eén ding kan de VVD niet verweten worden: gebrek aan lef. Eric van der Burg en Eric Wiebes, het komisch duo dat in Amsterdam de lijst respectievelijk trekt en duwt, schreven deze week in Het Parool dat de woningmarkt in Amsterdam maar beter een VVD’er aan het roer kan hebben. De Amsterdamse woningmarkt zit volledig op slot, en als oplossing stellen de beide Erics voor om een kwart van alle sociale huurwoningen te verkopen.

Even recapituleren. Voor een sociale huurwoning in Amsterdam staan mensen vijf tot vijftien jaar op een wachtlijst. En net als in de rest van Nederland raken ook in Amsterdam veel mensen hun koophuis niet kwijt.

En dat willen de beide Erics op gaan lossen door nog meer woningen op de markt te gooien?

Soms vraag je je af in welke wereld VVD’ers leven. De woningmarkt zit inderdaad potdicht, daarin hebben ze gelijk. Maar dat komt niet door de sociale huur.

De reden waarom er geen huurder meer verhuist, zijn de huurverhogingen in de sociale sector. In het vorig jaar gesloten woonakkoord heeft de VVD het voor elkaar gebakken de huren nog sneller te laten stijgen dan ze al deden. De partij maakt er immers een punt van de crisis te laten betalen door werklozen, gehandicapten en huurders. Enfin, de huren van zittende huurders stijgen veel minder snel dan de huren van vrijkomende woningen. Daardoor verhuist er natuurlijk geen hond meer, en zit de sociale woningmarkt in Amsterdam het komende decennium op slot.

Lezen: Mohammed, door Marcel Hulspas

Wie was Mohammed? Wat dreef hem? In deze vlot geschreven biografie beschrijft Marcel Hulspas de carrière van de de Profeet Mohammed. Hoe hij uitgroeide van een eenvoudige lokale ‘waarschuwer’ die de Mekkanen opriep om terug te keren tot het ware geloof, tot een man die zichzelf beschouwde als de nieuwste door God gezonden profeet, vergelijkbaar met Mozes, Jesaja en Jezus.

Mohammed moest Mekka verlaten maar slaagde erin een machtige stammencoalitie bijeen te brengen die, geïnspireerd door het geloof in de ene God (en zijn Profeet) westelijk Arabië veroverde. En na zijn dood stroomden de Arabische legers oost- en noordwaarts, en schiepen een nieuw wereldrijk.

Lezen: De wereld vóór God, door Kees Alders

De wereld vóór God – Filosofie van de oudheid, geschreven door Kees Alders, op Sargasso beter bekend als Klokwerk, biedt een levendig en compleet overzicht van de filosofie van de oudheid, de filosofen van vóór het christendom. Geschikt voor de reeds gevorderde filosoof, maar ook zeker voor de ‘absolute beginner’.

In deze levendige en buitengewoon toegankelijke introductie in de filosofie ligt de nadruk op Griekse en Romeinse denkers. Bekende filosofen als Plato en Cicero passeren de revue, maar ook meer onbekende namen als Aristippos en Carneades komen uitgebreid aan bod.

Foto: CorporatieNL (cc)

Jaarlijkse huurverhogingen ongewenst en overbodig

ANALYSE - De huren worden dit jaar, net als vorig jaar, verhoogd met ongeveer 5%. Reden voor de Woonbond en de FNV om vorige week in een brief (pdf) nog eens bij de Tweede Kamer aan de bel te trekken. Beide organisaties pleiten ervoor om de huren alleen voor inflatie te corrigeren en zo de verhoging te beperken tot maximaal enkele procenten.

De zorg voor grote groepen huurders in het algemeen en de betaalbaarheid van het wonen voor hen in het bijzonder liggen aan de brief ten grondslag. Uit in maart 2013 door het O.T.B. TH-Delft uitgevoerd onderzoek (Marktconforme huren en woonuitgaven), maar ook uit recent (oktober vorig jaar) in Den Bosch verricht onderzoek door het RIGO (Doelgroepen en woonlasten in de gemeente ‘‘‘‘s-Hertogenbosch) blijkt dat niet alleen de laagste inkomensgroepen maar ook steeds meer huishoudens met een wat hoger inkomen in de problemen zitten of dreigen te komen. Landelijk gaat het naar schatting van FNV en Woonbond om meer dan 700.000 huishoudens die op grond van “NIBUD-normen” de touwtjes niet meer aan elkaar kunnen knopen.

In het woonakkoord wordt het door het kabinet één ingezette huurbeleid verder doorgezet en uitgewerkt. Dat beleid is gericht op het jaarlijks doorvoeren van een boven de inflatie uitstijgende huurverhoging welke ook voor de laagste inkomensgroepen niet zonder gevolgen blijft. Dit omdat de huurtoeslag niet evenredig stijgt met die huurverhoging. De huurders- ook met de laagste inkomens – betalen daarvoor de rekening. Daarnaast biedt het woonakkoord de corporaties de mogelijkheid om de huren voor huurders met een inkomen boven 35.000 euro de huren nog eens extra te verhogen.

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Kadaster registreert slechtste jaar voor woningmarkt sinds 1995

DATA - Ondanks gejubel van makelaarsvereniging NVM was 2013 geen goed jaar voor de koopwoningmarkt, blijkt uit data van het Kadaster. En een opwaartse lijn is nog altijd niet te zien.

In december 2013 registreerde het Kadaster 15.463 verkochte woningen. Dit is een daling van 10,9% ten opzichte van december 2012 (17.364). Vergeleken met de voorgaande maand, november 2013, is er sprake van een stijging van 46,2%.

Vergelijken met een voorgaande maand vind ik nooit een goed idee,  zeker bij de maand december. Sinds de registratie in 1995 begon is december altijd beter geweest dan november. Ik adviseer om media die vandaag uitpakken met ‘een grote stijging’ voortaan links te laten liggen als het gaat om woningmarktverslaggeving.

Vergeleken met een jaar eerder is december niet zo heel goed, maar toen was er een flinke piek in het aantal transacties. Toen konden mensen nog net een hypotheek afsluiten waarbij niet de volledige hypotheeksom hoeft te worden afgelost om hypotheekrenteaftrek te behouden. Hiervoor haalden een hoop mensen hun aankoop naar voren. De bijna 11 procent daling moet ik dan ook wat nuanceren, ook al is de verleiding na alle ongenuanceerde jubel van afgelopen maanden groot dit niet te doen.

Lezen: Bedrieglijk echt, door Jona Lendering

Bedrieglijk echt gaat over papyrologie en dan vooral over de wedloop tussen wetenschappers en vervalsers. De aanleiding tot het schrijven van het boekje is het Evangelie van de Vrouw van Jezus, dat opdook in het najaar van 2012 en waarvan al na drie weken vaststond dat het een vervalsing was. Ik heb toen aangegeven dat het vreemd was dat de onderzoekster, toen eenmaal duidelijk was dat deze tekst met geen mogelijkheid antiek kon zijn, beweerde dat het lab uitsluitsel kon geven.

Lezen: Het wereldrijk van het Tweestromenland, door Daan Nijssen

In Het wereldrijk van het Tweestromenland beschrijft Daan Nijssen, die op Sargasso de reeks ‘Verloren Oudheid‘ verzorgde, de geschiedenis van Mesopotamië. Rond 670 v.Chr. hadden de Assyriërs een groot deel van wat we nu het Midden-Oosten noemen verenigd in een wereldrijk, met Mesopotamië als kernland. In 612 v.Chr. brachten de Babyloniërs en de Meden deze grootmacht ten val en kwam onder illustere koningen als Nebukadnessar en Nabonidus het Babylonische Rijk tot bloei.

Foto: Simon Scarfe (cc)

Taal over woningmarkt verhardt

ANALYSE - Zou de manier van spreken over de woningmarkt een aankondiging zijn van de sociale verhoudingen die op komst zijn? Tom van Doormaal  las wat Engelse publicaties en werd daar ongerust van: de taal van de borreltafel dringt door tot de kwaliteitskranten.

Over het verkopen van woningen door corporaties horen we weinig. Dat is maar goed ook, want het is een slecht idee. Hoe slecht kun je zien door naar de Engelse praktijk te kijken. Daar is het “Help to buy”-programma van kracht, waarmee starters aan een koopwoning worden geholpen. Maggy Thatcher draait zich om in haar graf, want het uitdelen van geld zou haar een gruwel zijn.

Kopen en starters

Martin Wolf schrijft er op 10 oktober over in de Financial Times (paywall): hij meent dat de regering de starters helemaal niet helpt, maar juist ‘de samenzwering versterkt van degenen die de prijs van de huisvesting hoog houden: huidige eigenaren, bankiers, bouwers.’  Nu hebben die wel een belang bij een stabiel prijsniveau, maar het radicale taalgebruik valt op voor een deftige krant.

Vraag en aanbod worden geacht op elkaar te reageren door veranderingen in de prijs, anders faalt de markt. En dat is in hoge mate het geval: ‘It’s the supply, stupid,’ schrijft Wolf.

Vorige Volgende