Kadaster registreert slechtste jaar voor woningmarkt sinds 1995

DATA - Ondanks gejubel van makelaarsvereniging NVM was 2013 geen goed jaar voor de koopwoningmarkt, blijkt uit data van het Kadaster. En een opwaartse lijn is nog altijd niet te zien.

In december 2013 registreerde het Kadaster 15.463 verkochte woningen. Dit is een daling van 10,9% ten opzichte van december 2012 (17.364). Vergeleken met de voorgaande maand, november 2013, is er sprake van een stijging van 46,2%.

Vergelijken met een voorgaande maand vind ik nooit een goed idee,  zeker bij de maand december. Sinds de registratie in 1995 begon is december altijd beter geweest dan november. Ik adviseer om media die vandaag uitpakken met ‘een grote stijging’ voortaan links te laten liggen als het gaat om woningmarktverslaggeving.

Vergeleken met een jaar eerder is december niet zo heel goed, maar toen was er een flinke piek in het aantal transacties. Toen konden mensen nog net een hypotheek afsluiten waarbij niet de volledige hypotheeksom hoeft te worden afgelost om hypotheekrenteaftrek te behouden. Hiervoor haalden een hoop mensen hun aankoop naar voren. De bijna 11 procent daling moet ik dan ook wat nuanceren, ook al is de verleiding na alle ongenuanceerde jubel van afgelopen maanden groot dit niet te doen.

Het aantal transacties in december was ongeveer gelijk aan het gemiddelde van sinds het uitbreken van de crisis. Het aantal verkopen volgt sinds augustus ongeveer de lijn van een gemiddeld crisisjaar.


Over heel 2013 is de score echter niet best. Was 2012 met 117.261 verkochte woningen tot op heden nog het slechtste jaar sinds de registratie begon in 1995, in 2013 werden er maar liefst 6,1% minder woningen verkocht. De teller bleef hangen op 110.094, ver onder de beloofde 115.000. In onderstaande grafiek herken je de periode die gekenmerkt werd door jubelberichten aan het stuk waar de lijnen van 2012 en 2013 convergeren:

Vorige week nog wist de NVM te melden dat 2013 beter was dan het jaar er voor. Ik kan me voorstellen dat er vandaag discussie zal zijn hoe het kan dat 2013 volgens het Kadaster juist slechter was. De meest gehoorde verklaring zal zijn dat de NVM drie maanden voorsprong heeft op het Kadaster. Dit is echter niet waar. Wel is het zo dat de NVM voorlopige cijfers publiceert en naar eigen zeggen het moment van tekenen van de koopakte als registratiemoment kiest. Uit het eigen marktaandeel rekent ze terug wat er in de gehele markt is verkocht. Het Kadaster registreert daarentegen alle woningen en publiceert definitieve cijfers. Niet geheel onbelangrijk is zij een objectieve partij op de woningmarkt. Bij twijfel zal ik zelf altijd voor de cijfers van het Kadaster kiezen.

Nu de goede decembermaand van 2012 uit de cijfers verdwijnt, zet het twaalfmaandstotaal als verwacht weer een dalende lijn in. Afgezien van enkele fluctuaties die door fiscale wijzigingen waren ingegeven zie ik de markt nog steeds niet in een opwaartse lijn.

  1. 1

    Makelaars en makelaarsverenigingen zijn gewoon commerciele handelaren die ieder beetje goed nieuws zullen aangrijpen, crisis of geen crisis, om hun handel te verkopen. Daarnaast is die handel gevoelig voor self-fulfilling prophecies. Dus laat ze toch gewoon: als je keihard gaat zeggen dat 2013 in historisch opzicht een rampjaar is heb je gelijk, net zoals de makelaars gelijk hebben wanneer ze zeggen dat er herstel optreed, maar de psychologische effecten zijn wel heel verschillend en zonder vertrouwen geen economie.

  2. 2

    Niet echt eens met het artikel. Voordat de verkoop zal stijging moeten potentiele kopers er van overtuigd zijn dat de huizen niet verder gaan dalen. Dat is een kwestie van vertrouwen hebben. Dus eerst moeten de prijzen stabiliseren/stijgen en dan trekt de verkoop aan. De belangstelling/vertrouwen stijgt om wat te kopen en de prijzen heb ik weergegeven in de volgende grafiek

    http://www.flipvandyke.nl/wp-content/uploads/2015/05/huizenprijzen.jpg
    (helaas lukt het niet om deze hier te laten zien)

    Bron: CBS http://goo.gl/6WQRIy

    Helaas maar t/m het derde kwartaal. In het derde kwartaal 2013 was de daling nog maar een 0,5% t.o.v. een jaar eerder en dat terwijl die een kwartaal eerder nog 10% was. De berichten zijn dat het afgelopen kwartaal er zelfs weer een stijging was.

    Zie ook het figuur voor die volstrekt idiote stijging van de prijzen: zelfs 20% enkele jaren rond 2000.

  3. 3

    @2:

    Er is een nieuwe generatie die wel doorheeft dat het misschien niet heel slim is om je huis als beleggingsobject te zien dat op magische wijze eeuwig, en sneller dan de economische groei, in waarde zal stijgen.

    Het zijn wat jongere mensen die gewend zijn aan huren omdat de huizenprijzen zo hoog waren, maar nu wekken de lagere prijzen hun interesse. Zij doen er ook goed aan om te wachten tot de prijzen stabiliseren maar dan om de reden dat zo’n stabilisatie aangeeft dat ze volgend jaar niet voor nog minder geld een huis kunnen kopen.

  4. 4

    Natuurlijk ligt de huizenmarkt nog steeds op zijn gat, en zal ook op zijn gat blijven liggen. Iedereen die nu een huis koopt die weet dat als hij/zij werkloos wordt – en die kans is heel groot in deze crisistijd!!! – dat-ie dan geen bijstand krijgt omdat hij/zij eerst zijn huis op moet eten, maar laat dat huis nou onverkoopbaar zijn dus waar eet je dan van?????????????? Tja………

  5. 5

    @2: Bij het CBS zie ik in kwartaal 3 toch echt nog een daling van 4.5% tov een jaar eerder. Overigens is dat ook een betere score dan iets ervoor.

    @0: Hoewel 2013 als geheel het slechtste jaar was sinds het begin van de crisis, is die boodschap zelf denk ik te negatief; want als ik de cijfers bekijk dan zie ik vooral een heel slecht eerste helft van 2013, terwijl het in de tweede helft van 2013 al weer iets beter ging (geen verdere daling van de prijs; stijgende verkoop (behalve in december dan).

  6. 6

    De vraag die niemand stelt: waarom is het slecht als er weinig woningen verkocht worden? Het is vooral slecht voor de financiële sector. De banken, makelaars, verzekeraars, etc. Hoe “beter” de woningmarkt het doet (meer verkoop en hogere prijzen), hoe meer ze verdienen. Lees: geld onttrekken uit de reëele economie.

    Volgens mij is dat helemaal niet zo goed.

  7. 7

    @6, het is ook erg slecht voor de mensen die hun woonsituatie niet kunnen veranderen. Ze hebben misschien werk ergens anders gekregen, wegens een scheiding heeft iemand een nieuwe woning nodig, hun financiele situatie is verslechterd zodat ze eigenlijk liever goedkoper willen wonen, etc. Voor die mensen is het een probleem.

  8. 8

    @6:

    Ik neem aan dat jongeren niet hun hele leven in een kamer willen blijven wonen en zoals @7 al zei moeten mensen weleens verhuizen.

    De vastgoedmark is onderdeel van de reëele economie: het is een soort veiling om een beperkt product te verdelen onder mensen. Land is geen product dat door iemand gemaakt of geleverd wordt maar het is wel iets dat verdeeld moet worden en de waarde van ons geld is daarop ingesteld (als we in een land zouden wonen waar alle grond van de overheid is en iedereen een woning toegewezen kreeg dan zou de waarde van ons geld zich aanpassen zodat ons besteedbare inkomen hetzelfde blijft, nou ja, gemiddeld dan.)

  9. 9

    @7: ja, dat is inderdaad wel een probleem voor sommige mensen. Maar dat is meer het probleem van de sterk in waarde gedaalde woningen en de te hoge hypotheken die mensen hebben op die woningen. Als iemand geen restschuld heeft of nog helemaal geen hypotheek, dan is er zeer veel aanbod op de woningmarkt. Keuze zat, dus verhuizen is geen probleem.

    Met mijn eerdere opmerking wilde ik niet ontkennen dat er problemen zijn met de woningmarkt, maar wilde ik vooral het uitgangspunt aan de kaak stellen dat bijna iedereen lijkt te hanteren: er moeten vooral veel woningen verkocht worden en huizenprijzen moeten stijgen. Van die aanname zouden we nu eens af moeten. Natuurlijk moeten mensen kunnen verhuizen. Maar een huis beschouwen als “investering” en hopen dat prijzen stijgen is absurd. Dat gaat een tijdje goed, maar stort uiteindelijk altijd weer in. En is de reden waarom we nu zo in de shit zitten. Een opgeblazen woningmarkt is nergens goed voor, behalve voor de financiele sector.

  10. 10

    @6 en slecht voor het milieu. Ik kachel dagelijks tussen de 90 en 150 km, vv in de auto (of trein) rond. In deze regio wordt momenteel nauwelijks een huis verkocht. Ik verkas graag naar een logistiek gunstiger locatie. Verder wat @inca zegt.

    Waarom vind je trouwens de betaling voor diensten van de makelaar onttrekking aan de reeele economie?

  11. 11

    @10: op zich is er niets mis met betalen voor een makelaar. Het gaat vooral om de banken en verzekeraars en de verhoudingen. Die financiele sector is als geheel te groot geworden in verhouding tot de rest (ik noem het de ‘echte’) economie. Mensen zijn verhoudingsgewijs veel te veel kwijt aan het (af)betalen van schulden/hypotheken. De rest van de economie lijdt daaronder. Geld dat je aan een bank geeft gaat niet naar de slager bij jou op de hoek of naar die andere ondernemer die een echt nieuw product aan het maken is. Dirk Bezemer legt het hier goed uit
    http://ineteconomics.org/conference/berlin/dirk-bezemer-creating-socially-useful-financial-system-35

  12. 12

    @9:

    Het is inderdaad niet verstandig je huis als investering te zien. Dat huizenprijzen stijgen is op zich niet erg en kan eeuwig doorgaan, zolang ze maar niet sneller stijgen dan de inkomens.

  13. 14

    Ik heb ook nog een grafiek gemaakt over de huizenprijzen per maand t/m november:
    http://www.flipvandyke.nl/wp-content/uploads/2015/05/huizenprijzen-2.jpg
    http://goo.gl/nJctqV
    Wat opvalt is dat in oktober november er toch weer een daling heeft plaatsgevonden.
    Als je over de lange termijn kijkt dan was in de hoogste prijs januari 2009, 256.000 en juni 2013 met 206.000 de laagste.
    In juli 2012 was de prijs 217.000 een bijna anderhalf jaar later in nov. 2013 212.000. dat is 5.000 minder. Dan lijkt er een bodem te zijn.

    Misschien is er ook sprake van perceptie. Wat vind je herstel? Minister Blok hoorde ik op de radio een paar keer zeggen dat het herstel broos is en dat we nog niet op het niveau van voor de crisis zijn. Dit soort mensen willen blijkbaar zo snel mogelijk weer opnieuw de bubbel in.
    We mogen denk ik blij zijn als de prijzen niet verder dalen en we vanaf nu met de inflatie stijgen. Dat vind ik herstel.

  14. 15

    @12 @14: inderdaad. Dat huizenprijzen alleen zouden meestijgen met lonen (~inflatie) is al een stuk beter. In een klein dichtbevolkt land als Nederland zal wonen altijd wel relatief duur blijven. Zeker zolang er niet zomaar bijgebouwd mag worden. Als we maar uit die bubbels blijven.

  15. 16

    @9: Als iemand geen restschuld heeft of nog helemaal geen hypotheek, dan is er zeer veel aanbod op de woningmarkt. Keuze zat, dus verhuizen is geen probleem.

    Nee hoor, onzin: vrijwel alle woningen worden gebouwd met geleend geld. Zonder hypothecaire financiering geen nieuw aanbod.

  16. 17

    @16: je hebt het over iets anders dan ik. Ik heb het over aanbod voor de consument. Die is groot zat. In iedere paar straten staan wel een aantal huizen te koop.

    Jij hebt het over nieuwbouw van woningen. Dat is weer een ander verhaal.

  17. 18

    @17: Elke oudbouw woning was ooit een nieuwbouw woning. Daarnaast worden uitbreidingen en reparaties van bestaande woningen ook met geleend geld gefinancieerd. Als we allemaal enkel (sociale) huur zouden betalen leefden we allemaal in de krotten zoals je die hebt bij de sociale huisvesters.

    Overigens is de kruideniersmentaliteit zoals die van Matthijs misschien wel een van de oorzaken van de deplorabele situatie op de NLse woningmarkt: nieuwbouw is geldverspilling, we hebben toch genoeg huizen in Nederland? Mag allemaal niks kosten. Dan heb je ook niets.

  18. 19

    @13: En nu snap ik het niet meer:
    Ik keek naar de prijsindex bestaande koopwoningen: die ging van 89.4 (3e kw 2012) naar 85.4 (3e kw 2013). En jij naar de gemiddelde verkoopprijs die inderdaad veel minder daalde.

    Ik snap niet goed waar dit verschil vandaan komt. Zouden er misschien meer grote woningen verkocht worden?

  19. 20

    @18: We hebben het over verschillende zaken waardoor we miscommuniceren lijkt het. Ik beweer nergens dat nieuwbouw verspilling is.

    Natuurlijk moeten er voldoende huizen gebouwd kunnen worden. En natuurlijk kost dat wat. Een stel bouwvakkers een paar maanden laten werken plus een grote berg steen en beton is nu eenmaal niet gratis. Waar mijn punt om draait, is dat het economisch weinig zin heeft en zelfs grote negatieve effecten heeft, als een huizenmarkt (en meer algemeen vastgoedmarkt) een speculatieve markt wordt/is. Dat mensen huizen of kantoren kopen, verkopen en bouwen met de gedachte er rijk van te worden “omdat prijzen stijgen”. Alleen degenen die er vroeg bij zijn worden daar rijk van. Iedereen die er te laat instapt zit – zodra de bubbel geklapt is – met de gebakken peren. Eigenlijk gewoon een piramidespel.

    En dan spelen er nog allerlei andere negatieve effecten van zulke bubbels. Banken houden zich niet meer bezig met het verstrekken van kredieten aan bedrijven die echte dingen maken, immers dat is maar veel werk en risicovol. Speculeren op de vastgoedmarkt is veel lucratiever. Getalenteerde mensen gaan in de financiele sector werken in plaats van aan een universiteit goede dingen doen, want dat eerste betaalt beter. Etc.

  20. 21

    D’r is nog een heel ander argument tegen nieuwbouw: als er al te enthousiast genieuwbouwd wordt (of op een andere manier veel woningen op de markt komen, zoals de verplichte verkoop van huurwoningen) dan zet dat de woningprijzen nog verder onder druk.

  21. 22

    @Gronk: dat zou in de -huidige- situatie inderdaad negatieve effecten hebben, omdat dan nog meer mensen in de problemen komen met restschulden e.d.

    Maar eigenlijk, als je er goed over nadenkt, is het juist goed als:
    1) er meer huizen zijn (meer keuze, meer vrijheid te wonen waar je wilt, meer mogelijkheden dichtbij je werk te gaan wonen, etc)
    2) de huizen goedkoper zijn (kun je met dat geld weer wat anders doen)

  22. 23

    @19 Inderdaad, opvallend, dat zou niet zo mogen zijn. In de toelichting op de tabel schrijft het CBS:

    De gemiddelde verkoopprijs geeft de gemiddelde waarde weer die betaald is in een verslagperiode voor bestaande woningen die zijn aangekocht door een particulier en bestemd zijn voor permanente bewoning door een particulier. Deze cijfers tonen niet het verloop van de prijsontwikkeling van alle bestaande koopwoningen. Daarvoor dient u gebruik te maken van de prijsindexcijfers.

    Ik moet jou gelijk geven. Wat ik liet zien was gemiddelde prijs van de verkochte woningen. Dat is iets anders dan wat de woningen een jaar geleden waard waren en hoeveel nu.
    De index kijkt naar hoeveel waar de woningen waard waren in 2010 en hoeveel is dat nu, gebaseerd op de verkoopprijzen.
    Uit het feit dat de index veel meer is gedaald dan gemiddelde bedrag wat betaald is voor de woningen kan je afleiden dat er meer gemiddeld wat duurdere woningen zijn gekocht.

  23. 24

    Waar mijn punt om draait, is dat het economisch weinig zin heeft en zelfs grote negatieve effecten heeft, als een huizenmarkt (en meer algemeen vastgoedmarkt) een speculatieve markt wordt/is.

    Nee we begrijpen elkaar prima. Zoals een kennis van mij in het vastgoed ooit zei: “bouwen is per definitie speculatief”. Of je nou als particulier een schuur laat aanbouwen of je als project ontwikkelaar een appartementencomplex uit de grond stampt: je speculeert op het wel (of niet) aanwezig zijn een behoefte.

  24. 25

    Niet mee eens. Er is nogal een verschil tussen een huis (laten) bouwen omdat je er gewoon wilt wonen met je gezinnetje of een kantoor omdat je een bedrijf begonnen bent enerzijds, en anderzijds wat er in de tien jaar voor de crisis aan de hand was in het vastgoed. Daar hoeft geen discussie over te zijn.

  25. 27

    Koop en levering. Het kadaster registreert het aantal leveringen en de nvm het aantal verkopen. Alle woningen die in november/december zijn verkocht worden pas in 2014 geleverd. Het kadaster loopt dus wel degelijk ‘achter’ bij de nvm.
    Daarbij komt dat het kadaster zo negatief mogelijk moet zijn om de eigen tariefsverhogingen te verantwoorden. Een commerciele instelling die een 10% stijging kan doorvoeren met de crisis als argument, terwijl echte commerciele instellingen alleen maar de prijs kunnen laten zakken.

  26. 28

    Ja, de cijfers van de nvm – een makelaarsorganisatie, dus die zijn zeker te vertrouwen en onpartijdig- zijn een stuk geloofwaardiger. Hoe zat het ook alweer,dat ze de tijd dat een huis te koop stond manipuleerden door een huis wat al een jaar te koop stond even een paar dagen van funda haalden om het er daarna weer op te zetten,waarna het een ‘nieuw’ huis was op funda?