Jaarlijkse huurverhogingen ongewenst en overbodig

ANALYSE - De huren worden dit jaar, net als vorig jaar, verhoogd met ongeveer 5%. Reden voor de Woonbond en de FNV om vorige week in een brief (pdf) nog eens bij de Tweede Kamer aan de bel te trekken. Beide organisaties pleiten ervoor om de huren alleen voor inflatie te corrigeren en zo de verhoging te beperken tot maximaal enkele procenten.

De zorg voor grote groepen huurders in het algemeen en de betaalbaarheid van het wonen voor hen in het bijzonder liggen aan de brief ten grondslag. Uit in maart 2013 door het O.T.B. TH-Delft uitgevoerd onderzoek (Marktconforme huren en woonuitgaven), maar ook uit recent (oktober vorig jaar) in Den Bosch verricht onderzoek door het RIGO (Doelgroepen en woonlasten in de gemeente ‘‘‘‘s-Hertogenbosch) blijkt dat niet alleen de laagste inkomensgroepen maar ook steeds meer huishoudens met een wat hoger inkomen in de problemen zitten of dreigen te komen. Landelijk gaat het naar schatting van FNV en Woonbond om meer dan 700.000 huishoudens die op grond van “NIBUD-normen” de touwtjes niet meer aan elkaar kunnen knopen.

In het woonakkoord wordt het door het kabinet één ingezette huurbeleid verder doorgezet en uitgewerkt. Dat beleid is gericht op het jaarlijks doorvoeren van een boven de inflatie uitstijgende huurverhoging welke ook voor de laagste inkomensgroepen niet zonder gevolgen blijft. Dit omdat de huurtoeslag niet evenredig stijgt met die huurverhoging. De huurders- ook met de laagste inkomens – betalen daarvoor de rekening. Daarnaast biedt het woonakkoord de corporaties de mogelijkheid om de huren voor huurders met een inkomen boven 35.000 euro de huren nog eens extra te verhogen.

Op grond van dit beleid wil het kabinet de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Evenzeer biedt het de regering de mogelijkheid om de huurinkomsten van de woningcorporaties stevig af te romen via een verhuurdersheffing, binnen enkele jaren oplopend tot jaarlijks 1,7 miljard euro.

Tegen die achtergrond wekte het op zijn minst verwondering om op de radio het Tweede Kamerlid Jacques Monasch in een discussie met Ronald Paping van de Woonbond te horen zeggen dat het de woningcorporaties vrij stond om in overleg met de huurders de huurverhogingen op een lager percentage vast te stellen.

Volgens Monasch compenseerde het kabinet met de verhoging van het begrotingsbudget voor de huurtoeslag met enkele honderden miljoenen de huurverhoging voor de laagste inkomens en kunnen de huurders ook profiteren van energiebesparende maatregelen in corporatiewoningen waarvoor het kabinet extra geld heeft uitgetrokken.

Hij vergeet daarbij voor het gemak dat de huurders die nu in de problemen zitten niets hebben aan toekomstige energiebesparingen. Ook negeert hij willens en wetens het feit dat de huurverhogingen slechts ten dele en voor een beperkt deel van de huurders uitkomst biedt.

De jaarlijkse huurverhogingen vormden vroeger een goede mogelijkheid om de huren geleidelijk en overwegend inflatievolgend op het niveau te brengen om tot een sluitende exploitatie te komen. In de jaren tachtig in de vorige eeuw is de financieringssystematiek van de woningwetwoningen via de zogenaamde bruteringsoperatie definitief afgeschaft.

Het rijk stopte vanaf die tijd met de financiering van de sociale woningbouw. Vreemd genoeg werd de procedure van de jaarlijkse door het rijk voorgeschreven huurverhoging per 1 juli, wel gehandhaafd. (Alleen de berekeningswijze voor de vaststelling van het huurverhogings percentage werd in de loop der jaren afgeschaft.)

Wie kijkt naar de noodzaak voor corporaties om de huren jaarlijks te verhogen constateert al snel dat het vanuit exploitatieoverwegingen helemaal niet nodig is.De corporaties ontvangen jaarlijks rond de 14 miljard euro aan huuropbrengsten. Ruim voldoende om de exploitatielasten van 2,4 miljoen woningen te dekken. Om een indruk te geven van de waarde van het bezit: geschatte marktwaarde circa 320 miljard, hypotheekschuld ongeveer 80 miljard. Voor wie het precies wil weten, verwijs ik graag naar de jaarverslagen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Ook de beheers- en administratiekostenontwikkelingen vormen geen aanleiding om de huren jaarlijks te verhogen. De corporaties zelf hebben aangegeven dat die kosten in de afgelopen jaren enigszins uit de hand zijn gelopen en dat daarop enorm bespaard kan worden. Volgens sommige deskundigen tot bijna één miljard per jaar.

Eveneens snijdt het woningmarkt argument geen hout. Van doorstroming kan in de huidige situatie, waarin er op jaarbasis voor de lagere en middeninkomens 50.000 woningen te weinig worden bijgebouwd, geen sprake zijn. Ook de prijs-kwaliteitsverhoudingen tussen huur- en koopwoningen komen steeds meer in het gedrang en werken, zeker op termijn, eerder tot marktverstoring dan tot marktherstel.Tenslotte leiden de forse huurverhogingen tot een niet te verwaarlozen verdere beperking van de consumptieve bestedingen en toename van de inflatie.

Het alternatief, als overgang naar een nieuw systeem waarin de bewoner centraal komt te staan en naast de huurder en koper de mede-eigenaar wordt geïntroduceerd, is het om de huren in de komende (vier) jaren in principe te stabiliseren: dus niet verhogen.

Daarbij zou het een goede zaak zijn om ook de minimaal en maximaal redelijke huren, ook nog een overblijfsel van de oude woningwetwoningsystematiek, overboord te zetten. Beoogd wordt hiermee de huurprijzen uiteen te trekken en de bestaande kwaliteitsverschillen van de woningen beter in de huurprijzen tot uitdrukking te brengen.

De huurprijzen van het slechtste deel van de voorraad worden in de nieuwe situatie verlaagd en die van de beste woningen verhoogd. Hiertoe dient het woningwaarderingssysteem, dat toch zal worden gewijzigd, in die richting te worden aangepast. Huurverhogingen vanwege scheefwonen kunnen dan achterwege blijven.

Op deze wijze worden twee vliegen in één klap geslagen. De scheefheid wordt effectief bestreden en de huurtoeslaguitgaven van het rijk kunnen worden beperkt. De rust op de huurwoningmarkt zal weldadig aandoen. Jammer dat Jacques Monasch, al dan niet namens het kabinet, nog niet tot dat inzicht is gekomen.

  1. 1

    Dat doen ze toch niet, mr. Blok wil graag mensen hun huurhuizen uitjagen zodat ze gaan kopen voor de huidige, te hoge prijzen. De bubbel heeft een plakkertje gekregen en gaat weer vrolijk door.

    Het is te gek voor woorden, overal worden mensen ontslagen en lonen bevroren maar belastingen en vaste lasten schieten door het dak!

  2. 2

    Wat heb ik toch een pesthekel aan dat woord “marktconform”. Als je alle huren verdubbelt, zijn ze per definitie nog steeds marktconform! Als je alle salarissen van topmanagers verdubbelt, zijn ze nog steeds marktconform!

    Marktconformisme is een drogredenering, een selffulfilling prophecy. Want als de één de huren (of de topsalarissen of wat dan ook) verhoogt, dan ‘moet’ de ander dat dus ook.

  3. 3

    Jaarlijkse huurverhogingen ongewenst en overbodig

    Nee hoor, niet overbodig, het gat in de hand van de haagse politici is nog lang niet gevuld.

  4. 4

    @2:
    “De markt” bestaat objectief niet, het is slechts een menselijk construct dat bedoelt was om de werkelijkheid te kunnen onderzoeken binnen een verklaarbaar model. Helaas is dit volledig doorgeschoten en bevat het in de psyche van veel mensen tegenwoordig een eigen zijn en vormt het concept een ondoorbreekbaar determinisme.

  5. 5

    In 2012 is de sectorbrede solvabiliteit van woningcorporaties gedaald van 27,7% in 2011 naar 25%. De oorzaak is een afname van het eigen vermogen van de sector met € 1,8 mrd en een toename van het balanstotaal met € 0,5 mrd.

  6. 6

    verder:
    •Grote mutaties in de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De waarde van de bestaande voorraad is per saldo gedaald met € 2 mrd. Deze daling is veroorzaakt door de verhuurdersheffing (-€ 18,4 mrd) en deels gecompenseerd doordat corporaties bij de bepaling van de bedrijfswaarde zijn uitgegaan van een hogere levensduur (+€ 3,5 mrd), hogere huurstijgingen (+€ 7,5 mrd) en lagere lasten (+€ 5,5 mrd);

    Het lijkt alsof de discussie over de wenselijkheid van hogere huren een gepasseerd station is: de corporaties gaan er al vanuit dat de huren omhoog gaan.

  7. 8

    Het hele doel van sociale woningbouw is nou juist dat het niet marktconform hoeft te zijn, zodat mensen met lage inkomens in steden kunnen wonen.

    Woningcorporaties werken op grote schaal en hoeven niet altijd de volle mik voor grond te betalen, dus daar horen ook lagere huurprijzen bij.

    Voor de rest ben ik het helemaal eens met @1, het lijkt wel of Den Haag niet kan wachten de bubble weer te laten groeien…