Jasper du Pont

33 Artikelen
38 Reacties
Achtergrond: Jay Huang (cc)
Foto: Eric Heupel (cc)

Minder probleemhypotheken, maar waarom?

ANALYSE - Na zeven barre crisisjaren kon Bureau Krediet Registratie (BKR) vorige maand weer eens goed nieuws met ons delen. De stichting die schulden en betaalproblemen van consumenten in Nederland bij houdt kon immers melden dat het aantal mensen met een betaalachterstand op een hypotheek voor het eerst in liefst tien jaar is gedaald. Hoewel de daling maar klein is – van 112.800 naar 112.681 – is er volgens BKR sprake van een heuse trendbreuk. Maar ik zie hem niet.

Natuurlijk, het aantal openstaande hypotheken met daarop een achterstand van meer dan 4 maanden liep terug. Maar het tempo waarmee dit aantal steeg was al een tijd aan het afnemen, zodat de huidige daling in mijn ogen de trend volgt. Belangrijker is dat het gepubliceerde getal voor mij helemaal niet zo relevant is. Banken en kredietbeoordelaars zullen zich misschien de vraag stellen hoeveel probleemhypotheken in een bepaalde portefeuille zitten, maar de maatschappelijk relevante vragen zijn hoeveel mensen er in de problemen komen – en hoe zij daar weer uit geraken.

Die twee vragen zijn beide niet af te lezen uit de cijfers die BKR publiceert. En ondanks herhaalde verzoeken gaat zij deze ook niet publiceren. Tenminste.. niet naar de media. Onderzoeksinstituut OTB van Peter Boelhouwer krijgt wél gedetailleerdere cijfers en zij publiceert naast het aantal openstaande betaalachterstanden ook het aantal ‘herstelde achterstanden’ in de monitor koopwoningmarkt.

Foto: Cyril Wermers (cc)

Hoge huurprijs door verhuring goedkoper segment

DATA - Eigenlijk is het een hondenbaan, die van ‘statisticus’. Zeker als het om woningmarktcijfers gaat. Ga maar na; NVM ligt al jaren onder vuur om de voor normale stervelingen onbegrijpelijke methodiek waarmee huizenprijzen worden berekend. Ook het CBS rekent zich suf aan de Prijsindex Bestaande koopwoningen, maar de meeste media hebben het liever over ‘de gemiddelde woningprijs’. Jammer alleen dat je aan een gemiddelde prijs he-le-maal niks hebt.

Ik moest daar afgelopen week aan denken, toen de cijfers van Pararius over de huurmarkt groot nieuws waren. Op basis van ‘het aanbod’ berekent Pararius de gemiddelde prijs van woonruimte. Of dit het onverhuurde of verhuurde aanbod betreft zie ik op de website niet zo snel terug.

Nu geloof ik direct dat wonen duurder wordt en zeker dat het duurder wordt om te huren. Immers willen ‘steeds meer‘ mensen huren. Maar met het berekenen van een simpel gemiddelde maken de onderzoekers / persberichtschrijvers van Pararius zich er wel heel makkelijk vanaf. Immers is de doorsnee lezer benieuwd of woningen duurder werden, niet of er verhoudingsgewijs meer dure woningen op de markt kwamen.

tehuurprkl

(bron: funda)

Precies dat is namelijk aan de hand – waar het aandeel beschikbare ‘goedkopere’ huurwoningen gestaag daalt, is afgelopen kwartaal een relatief forse stijging te zien van de beschikbare duurdere woningen. Deze twee factoren samen maken dat ‘de gemiddelde huurwoning’ in de ogen van Pararius dus duurder is geworden. In mijn ogen is vooral een groter deel van de goedkopere woningen bewoond geraakt, vanwege toegenomen vraag.

Foto: Christian van Elven (cc)

Waar baseert de Europese Commissie zich eigenlijk op?

ANALYSE - Het zal even wat minder gezellig zijn geweest aan de Jaffalaan in Delft. Had Peter Boelhouwer van onderzoeksinstituut OTB net nog zijn ziel en zaligheid gestoken in een essay om de politiek – in opdracht van de bouwlobby – te overtuigen hogere leningen ten opzichte van het inkomen toe te staan, nu concludeerde de Europese Commissie al weer dat het terugschroeven van de maximale lening ten opzichte van de waarde van de woning zonder grote problemen zal verlopen.

Daarbij baseert de EC zich nota bene op een rapport dat OTB samen met de bouwwereld maakt, de Monitor koopwoningmarkt. Dit baart mij om meerdere redenen zorgen.

Verdere aanscherping leennormen

Er is momenteel veel te doen om de leennormen in Nederland. Niet heel lang geleden kon je makkelijk een hypotheek voor de hele waarde van de woning plus 10 procent of meer ‘krijgen’, maar tot 2018 wordt de maximale hypotheek in stapjes van 1 procentpunt per jaar afgebouwd tot 100 procent van het aankoopbedrag. Een koper moet dus een steeds groter deel van de bijkomende kosten uit zijn spaargeld – of dat van zijn ouders – bekostigen.

Deze 100 procent is in internationaal opzicht nog altijd hoog. Het IMF moedigde Nederland daarom al eerder aan om de maximale lening verder af te bouwen tot 80 procent en momenteel onderzoekt De Nederlandsche Bank de mogelijkheden daartoe.

KORT | Huiseigenaren gaan 9 cent per maand te veel betalen

ANALYSE - Jaarlijkse ophef bij Vereniging Eigen Huis over de OZB-verhoging. Deze is dit jaar gemiddeld 3,4% en dat is meer dan de ‘afgesproken’ verhoging van maximaal 3%. Met andere woorden wordt er gemiddeld 4 promille te veel OZB gevraagd door gemeenten (door het dák).

Omdat VEH zo vriendelijk is om de data te publiceren (CSV) uit het onderzoek, kun je uitrekenen dat de gemiddelde heffing dit jaar – niet gewogen naar aantal inwoners per gemeente – precies 280,55 euro bedraagt. En dat is 4 promille te hoog, wat één euro en twaalf cent is. Per maand betaalt een huishouden dus al gauw 9 à 10 cent TE VEEL. Dát zijn nog eens bedragen waar de verhuurdersheffing bij verbleekt.

Wat verder opvalt aan het onderzoek is dat er gemiddelde OZB-bedragen in staan, waar ik had verwacht dat het OZB-percentage zou worden vergeleken zoals voorgaande jaren steeds werd gedaan. Het geeft ook sterk de indruk dat hier op basis van steekproeven een gemiddelde aanslag is bepaald, waarbij de gemiddelde WOZ-waarde van de respondenten een rol kan spelen – en dus de cijfers zouden kunnen vertekenen. In de tekst en uitleg van VEH is hierover niets te vinden, dus wat mij betreft is het tricky data om conclusies uit te trekken.

Foto: Eric Heupel (cc)

Wat nou, ‘nog nooit zo betaalbaar’?

Als je de betaalbaarheidsplaatjes moet geloven, is dit hét moment om een huis te kopen. Afgezien van het feit dat veel van die berekeningen niet letten op de kosten van aflossing en dus met een korreltje zout genomen moeten worden, knagen ze. Wie gelooft immers dat jongeren vandaag inderdaad een groter huis kunnen kopen dan twintig jaar geleden? De cijfers ter onderbouwing van die twijfel lijken alleen nooit te worden gepubliceerd.

Tijd dus om mijn kopietje van de WoON2012 database weer eens af te stoffen en zelf op onderzoek uit te gaan. De vraag die ik mezelf stelde is: ‘Wat was in 2012 de waarde van de woning van mensen die deze op een bepaalde leeftijd kochten – verdeeld naar het jaar waarin zij die aanschaf deden’.

koopkracht2
 

Het resultaat is schokkend – wie in 1995 tussen de 20 en 25 jaar was en een huis kocht, verwachtte in 2012 deze te kunnen verkopen voor 299 duizend euro. Wie op dezelfde leeftijd in 2010 een woning kocht verwachtte daarmee bij een eventuele verkoop in 2012 ‘slechts’ een kleine 184 duizend euro te incasseren. Anders gezegd; als de 24 jarige in 2010 het – vijftien jaar ouder geworden – huis wilde kopen van een inmiddels 39 jarige verkoper, kwam hij 115 duizend euro tekort, of 38 procent van het totaalbedrag!

Foto: Eric Heupel (cc)

Extreme piek kadasterinschrijvingen geeft te denken voor 2015

ANALYSE - In december 2014 registreerde het Kadaster 25.265 verkochte woningen. Dit is een stijging van 63,4% ten opzichte van december 2013 (15.463). Vergeleken met de voorgaande maand, november 2014, is er sprake van een stijging van 116,0%.

dec1
 
Nu registreert het kadaster altijd meer verkochte woningen in december, maar dit is een extreme sprong zoals niet eerder is vertoond. Afgelopen maand wisselden de meeste woningen van eigenaar sinds de registratie bij het CBS in 1995 begon. Dit heeft alles te maken met het einde van de verruimde schenkingsvrijstelling per 1 januari dit jaar.

Kennelijk hebben duizenden huizenkopers grote haast gemaakt om met een geschonken bedrag een woning te kopen. Persoonlijk kan ik me geen slechtere onderhandelaars voorstellen dan mensen met haast die beschikken over ‘andermans geld’. Deze grote sprong in verkopen zal zich dan ook ongetwijfeld in een prijssprongetje vertalen, maar informatie over de prijsontwikkeling wordt pas woensdag verstrekt, door het CBS.

De laatste keer dat er een flinke eindejaarsrun was, was eind 2012. Toen kochten mensen nog gauw een woning voordat de annuïteitenlening min of meer verplicht werd. In bovenstaande grafiek kun je zien hoe die opleving in het niet valt bij die van afgelopen maand.

Foto: Jeroen Mirck (cc)

Labiele woningmarkt vraagt meer journalistieke zorgvuldigheid

ACHTERGROND - Berichtgeving over woningprijzen lijkt het gedrag van kopers te beïnvloeden. En dat is een probleem als nieuwsberichten op gekleurde data worden gebaseerd.

Huizen in Amsterdam-West zijn alweer duurder dan voor de crisis, zo viel vorige week te lezen in een artikel in het Parool, dat nog het meest weg heeft van een makelaarsbrochure waarmee een wijk moet worden aangeprezen.

Vanwege de krapte op de markt steeg de prijs per vierkante meter in de Bellamybuurt met zelfs ruim 15% sinds 2011, van 4.500 euro naar 5.200 euro. Dat zijn nog eens cijfers! Maar kloppen ze ook?

De markt loopt zeker vlotjes in de genoemde buurt. Gekeken naar het woningaanbod in de Kinkerbuurt – de Bellamybuurt is niet als zodanig op Funda te vinden – is er in het afgelopen jaar bijna zesmaal zoveel verkocht als er nu te koop staat. Dat is een zeer goede score, waarmee deze buurt binnen Amsterdam het best scoort na Tuindorp-Buiksloot.

Maar anders dan het artikel in het Parool beweert, was volgens Funda de gemiddelde vraagprijs van een verkochte woning in 2014 slechts 4.043 euro per vierkante meter (mediaan: 3.980). Dat zou dus een daling van zo’n 11 procent betekenen sinds 2011, of een vergelijkbare prijs ten opzichte van afgelopen twee jaar.

‘Maar iedereen biedt toch weer boven de vraagprijs in Amsterdam?’ denk je nu misschien, ‘want dat heb ik gezien op het journaal.’ Klopt, de NOS bracht op 21 november 2013 groots in het nieuws dat er in Amsterdam ‘steeds vaker’ boven de vraagprijs wordt geboden. De acht procent van de gevallen waarin dit volgens makelaars gebeurt, is in werkelijkheid echter niet veel groter dan de maanden ervoor.

Foto: Eric Heupel (cc)

Wat kost een huurwoning per vierkante meter?

DATA - Nadat ik eerder al liet zien wat een koopwoning per vierkante meter moet kosten en wat een vierkante meter bouwgrond moet opbrengen, miste de prijs per vierkante meter huurwoning nog een beetje. Bij deze dus een overzicht van de vraagprijs per maand per vierkante meter woonoppervlak van een huurwoning.

De top twintig duurste plaatsen met meer dan tien objecten in de verhuur ziet er als volgt uit:

top20huur

De top twintig goedkoopste gemeenten om een woning te huren is als volgt:

20goedkoopst
Om tot deze kaart te komen heb ik de gegevens van 9300 woningen van Funda gebruikt waarvoor zowel oppervlak, postcode als prijs per maand eenduidig geautomatiseerd te bepalen waren. Ik hoop binnenkort de prijzen in gemeenten net over de grens ook in de kaart op te nemen.

Voor nu kan ik er vast bijvertellen dat huurwoningen net over de grens in Duitsland tussen de 5,90 euro en de 6,50 euro per vierkante meter per maand moeten kosten. In deze post licht ik een tipje van de sluier hoe je de data uit bovenstaande analyse makkelijk binnen haalt en verwerkt.

Via Woningmarktcijfers

Foto: Heiloo Online (cc)

Waarom de starterslening weg moet

OPINIE - Het klinkt zo sympathiek. Met een extra hypotheek nét dat laatste zetje geven zodat starters toch hun droomhuis kunnen kopen. In de jaren negentig dacht men precies zo – toen werd tussen 1994 en 1998 in stappen de maximale hypotheek van een doorsnee gezin met 86% verhoogd. De NVM waarschuwde in 1993 zelfs nog voor prijsdalingen in het goedkopere segment, omdat mensen deze woningen links zouden laten liggen nu de financieringsruimte steeg.

Inmiddels weten we beter; álle huizenprijzen passen zich rap aan het nieuwe leenvermogen aan. In 1999 waren huizenprijzen met 85% gestegen waarmee een doorsnee gezin precies hetzelfde huis kon kopen als in 1994. Dat gezin had daar nu wel 33% van beide inkomens voor nodig in plaats van 31% van alleen het hoogste. Gevolg is dat de Nederlandse woonlasten na de Griekse en Deense het hoogst zijn van Europa.

Tien jaar lang werd jaarlijks twintig à veertig miljard euro overwaarde geconsumeerd. Nu die geldstroom opdroogt merken we pas hoe onze private schulden – drie maal zo hoog als in de buurlanden en het dubbele van Spanje en Portugal – de economie verstikken. Als zonder starterslening huizen niet te financieren zijn, moeten niet de schulden en woonlasten omhoog maar de huizenprijzen omlaag.

Foto: Heiloo Online (cc)

Kritiek op hypotheekadvies Nibud mist eerlijke onderbouwing

ACHTERGROND - Slecht nieuws, volgend jaar krijgen huizenkopers een lagere hypotheek. Minister Blok kondigde vorige week in samenspraak met het Nibud nieuwe leenregels voor hypotheekverstrekkers aan. Alle inkomensgroepen mogen na 1 januari veel minder lenen voor een nieuwe woning.

De reacties waren niet mals. Volgens het FD heeft het Nibud te veel macht; Taco van Hoek en Peter Boelhouwer menen in Cobouw dat het Nibud onverstandig is; en volgens makelaars doet men aan Haagse betutteling.

Van Vereniging Eigen Huis en De Hypotheker moeten starters immers vooral snel een huis kopen, nu het nog kan.

Werkgeversorganisatie VNO/NCW wil vooral dat er ‘niet nu‘ veranderingen aan de leennorm worden gedaan.

Samengevat is dit de mediastorm rond de nieuwe Nibudregels voor 2015.

Hoezo betutteling?

Even vooropgesteld: er is geen land waar je zo’n hoge lening kunt krijgen als hier in ‘betuttelend’ Nederland. Niet lang geleden hadden Nederlandse banken nog grote moeite om aan de ECB uit te leggen dat onze hypotheekportefeuille echt niet zo waanzinnig risicovol is als deze er in internationaal perspectief uit ziet.

Belangrijk onderdeel van de uitleg was dat voor maar liefst zeventig procent van de recent afgesloten hypotheken de belastingbetaler via NHG garant staat en dat consumenten in Nederland juridisch geen poot om op te staan hebben bij betalingsproblemen. Als banken niet de garanties en juridische bescherming zouden krijgen als nu het geval is, zouden zij naar alle waarschijnlijkheid de Nibud norm op dit moment als veel te ruim bestempelen.

Foto: Eric Heupel (cc)

KORT | Wens te kopen bereikt nieuw dieptepunt

DATA - Uit de cijfers van de Eigen Huis marktindicator blijkt dat op dit moment slechts een op de drie personen de voorkeur heeft voor een koopwoning. Dit is minder dan de helft van het aantal mensen dat in februari 2008 aangaf de voorkeur te geven aan een eigen woning boven een huurwoning. Hiermee is een voorlopig dieptepunt bereikt in de geneigdheid om te kopen.

De voorkeur voor huren bereikt overigens geen hoogtepunt, omdat het aantal mensen dat ‘het even niet weet’ is toegenomen. Zowel het niveau van de huren als de rechten van huurders zijn afgelopen jaren verslechterd in de hoop mensen terug te bewegen richting een koopwoning. Dit lijkt dus beperkt effect te sorteren.

Via Woningmarktcijfers.

Foto: Heiloo Online (cc)

Almere boekt af maar wil door startersleningen volle mep krijgen

ANALYSE - Omdat Almere geen verliezen wil nemen op haar grondposities, moeten burgers met een informatie-achterstand worden verleid om te dure huizen te kopen.

Almere heeft besloten om een deel van haar grondposities met bouwbestemming te herwaarderen naar landbouwgrond. Hiermee wordt de grond op de balans in een klap 104 miljoen euro minder waard dan de ongeveer 500 miljoen waarvoor het in de boeken stond. Ik heb geen specifieke informatie over de boekwaarde van kavels in Almere maar voor heel Nederland geldt dat een vierkante meter landbouwgrond 5,50 euro kost en dezelfde vierkante meter met bouwbestemming 413 euro.

Een woordvoerder van de gemeente liet me weten dat dit niet betekent dat vraagprijzen zullen worden aangepast.

Afwaardering

Als je onvoldoende aannemelijk maakt (lezen!) aan de accountant dat er binnen afzienbare tijd gebouwd gaat worden op kavels, stellen de regels nu eenmaal dat de grond voor een lager bedrag op de balans moeten komen. Woningcorporaties nemen minder kavels af omdat ze weinig geld hebben vanwege de verhuurdersheffing en niet meer in het lucratieve vrije sector segment mogen bouwen. Commerciële projectontwikkelaars en investeerders werpen zich niet op om het gat te vullen. Zij weten immers dat bij een prijsdaling van 20% op de koopmarkt de bouwgrond zeker het dubbele moet worden verlaagd in prijs.

Volgende