Dat de woningmarkt in crisis is weten we. Maar de analyses van het probleem en dus ook van de oplossingen lopen uiteen. Je kunt twee scholen onderscheiden. De ene school ziet vooral het tekort aan woningen als probleem en wil dat er gebouwd wordt. De andere school ziet vooral de financialisering van de woningmarkt als probleem. Beide zijn relevant, maar het is goed te ontrafelen waarom en hoe ze zich tot elkaar verhouden. Dan komen we vanzelf terecht bij de vraag of bouwen een oplossing is.
De school we moeten bouwen
Eerst iets over die twee scholen.
De VVD, de partij die op allerlei manieren heeft bijgedragen aan het probleem, is zonder twijfel onderdeel van de we moeten bouwen-school. Zoals te lezen in het verkiezingsprogramma: “belangrijk is […] dat er genoeg betaalbare huizen zijn. De laatste jaren is de krapte op de woningmarkt flink toegenomen. Door extra te investeren in nieuwbouw […] zijn de afgelopen jaren de eerste stappen gezet voor meer betaalbare woningen.” Ze stelt allerlei maatregelen voor die dat bouwen eenvoudiger moet maken. Maar de analyse van de problemen op de woningmarkt is flinterdun. De inhoudelijke bijdrage van woordvoerder Koerhuis beperkt zich tot het herhalen van het ene woord ‘bouwen’.
Wel een serieuze poging de woningmarkt te begrijpen is een artikel van Jesse Frederik op De Correspondent. Volgens hem is “De woningmarkt […] een stoelendans. Er zijn te veel mensen die woonruimte zoeken op plekken met te weinig woonruimte. […] het fundamentele probleem is niet zozeer de verdeling van de stoeltjes, maar het tekort aan stoeltjes.“ Zijn conclusie is dat er vooral gebouwd moet worden, want alleen dan daalt de prijs. “De echte socialist laat de kapitalisten zichzelf opvreten. Laat ze maar bouwen, bouwen, bouwen” dan ontstaat er vanzelf een overschot en zakken de prijzen.
De school tegen financialisering
Tegenover de we moeten bouwen-school staat bijvoorbeeld Hans de Geus, auteur van Hoe ik toch huisjesmelker werd. Hij schrijft ook op Follow The Money over de woningmarkt en keert zich vooral tegen alle maatregelen die de geldstroom richting woningmarkt bevorderen. In het artikel Waarom wordt wonen zo duur noemt hij er enkelen. Beginnend in de jaren negentig toen het partnerinkomen mee begon te tellen bij het vaststellen van de maximale hypotheek. Een prijsopdrijvende maatregel, waarvan er meerdere zouden volgden. Zoals het liberaliseren van sociale huurwoningen. Kopen om te verhuren (buy-to-let) dat gestimuleerd werd door het toestaan van hypotheken aan beleggers op basis van de inkomsten uit de huur. En natuurlijk de jubelton - een belastingvrije schenking van een ton voor een huis voor de kinderen.
Die financialisering van de woningmarkt kwam op FTM ook aan bod in een interview van Peter Hendriks met Manuel Aalbers, professor sociale en economische geografie in Leuven. Daarin komt de internationale context van die financialisering aan bod. Inclusief een belangrijke vingerwijzing wanneer hij zegt “Het is niet zo dat als er meer geld naar de woningmarkt vloeit, er ook vanzelf meer woningen bijkomen.” Want er spelen twee belangrijke variabelen op de woningmarkt. De hoeveelheid woningen, maar ook, en los daarvan, de hoeveelheid geld.
Kern van de analyse
Hoe verhouden die twee scholen zich nu tot elkaar?
De vraag op de woningmarkt is groter dan het aanbod. Er zijn te weinig woningen. Dat verklaart dat de prijs stijgt. Maar dat verklaart niet de grootte van de prijsstijgingen. Die laat zich alleen maar verklaren door de regels rondom het geld. Geld dat in de vorm van (verhuur)hypotheken, jubeltonnen en opkoopsommen van beleggers in de woningmarkt wordt gepompt. En geld dat in de vorm van steeds hogere huren als rendement op die beleggingen uit de woningmarkt wordt gehaald. Eenvoudig gesteld: er is een tekort aan woningen, daardoor stijgen de prijzen. Maar door de overvloed aan geld stijgen de prijzen zo exorbitant als ze doen.
Die twee oorzaken moet je wel uit elkaar halen. Het tekort aan woningen op de woningmarkt aan de ene kant en het overschot aan geld dat in de woningmarkt terechtkomt aan de andere kant. Daar gaat het fout in dat op zich lezenswaardige essay van Jesse Frederik.
In de titel en de introductie lees je: “Waarom wonen zo duur is (en nee, niet door huisjesmelkers, het neoliberalisme of prins Bernhard) […] De voornaamste oorzaak van de woningcrisis is simpel: er zijn te weinig huizen.”
Hier worden die twee zaken dus door elkaar gehaald. Want inderdaad er zijn te weinig huizen. Maar nee, dat is niet waarom wonen zo duur is. Dat komt met name door de overvloed aan beschikbaar geld. De woningprijzen zijn niet louter het resultaat van de vraag naar en het aanbod van woningen. De prijsstijgingen zijn een optelling van een toenemend woningtekort en een ongehoord geldoverschot.
De stoelendans
Laten we Frederiks tekort aan stoeltjes eens als denkoefening zien. Vijf dansende mensen en vier stoelen. Maar in plaats van muziek een verkoop bij opbod. Iedereen wil eigenlijk wel een stoel hebben, maar voor welke prijs? De portemonnees worden getrokken. Er komen tientjes op tafel. Iemand heeft zowaar vijftig euro op zak. Een ander loopt snel naar de pinautomaat op de hoek om honderd euro te pinnen.
En stoelen zijn belangrijk. Geen stoel betekent misschien wel jarenlang niet zitten. En een partner die ook niet kan zitten. En wellicht komen er kinderen. Van hen kan je toch ook niet verwachten dat ze altijd maar blijven staan?
Gelukkig blijkt er ook geleend te kunnen worden, dus het bieden kan door. De een biedt over de ander, die weer wordt overboden en dan is degene met het laagste bod weer aan zet. Want er blijven vijf bieders en vier stoelen. Er wordt gebeld met partners, om bij te lenen. Ouders beloven mee te betalen. Gelukkig is daar ook de VVD, die zich blijft inzetten om de rente op die leningen aftrekbaar te houden. Bovendien regelt ze dat rijke ouders belastingvrij veel geld kunnen schenken om een stoel te bemachtigen. Ze nodigt trouwens ook buitenlandse partijen uit om te bieden, om zo’n stoeltje daarna voor veel geld te kunnen verhuren. De opstuwende werking daarvan rekent ze zichzelf niet aan, want dat is namelijk de markt.
Kortom, zonder dat het tekort verandert, stijgen de prijzen mee met de geboden financiële ruimte, om aan de spiraal omhoog mee te kunnen blijven doen. De uiteindelijke prijs noemt men de marktprijs.
Hoe verhouden die oorzaken zich tot elkaar?
Beide oorzaken - woningtekort en geldoverschot - staan niet helemaal los van elkaar. Met name één verband is van belang. Prijsopdrijving ten gevolge van dat geldoverschot, kan alleen plaatsvinden bij een (langdurig) woningtekort.
Bij meer vraag dan aanbod stijgen de prijzen. Dat hoeft geen grote stijging te zijn. Maar als er veel geld beschikbaar is op de woningmarkt, dan fungeert dat als olie op het vuur voor de prijs. Dat zien we de laatste jaren. Die grote prijsstijgingen betekenen dus niet dat er een groot woningtekort is.
Dat verband betekent ook dat zodra het woningtekort verandert in een woningoverschot, het geldoverschot geen prijsopdrijvend effect meer zal hebben. Louter de beschikbaarheid van veel geld zal een dalende prijs niet stutten. Want waarom zou je een jubelton overbieden als er genoeg alternatieve huizen te koop staan.
Heeft de hoeveelheid beschikbaar geld invloed op het aantal beschikbare woningen?
Het opkopen van bestaande woningen om in te beleggen heeft een prijsopdrijvend effect. Maar zolang die woningen in dezelfde staat verhuurd worden, heeft het geen invloed op de beschikbare hoeveelheid woningen. Dat is anders bij het verkameren van woningen. Het opdelen in kleinere wooneenheden. Dat vergroot de woningvoorraad. Al stijgt het totale woonoppervlak natuurlijk niet. De prijs per vierkante meter zal wel (veel) groter zijn dan voor de opdeling.
Een ander verband tussen de beschikbaarheid van geld en het woningtekort heeft met de tweede woning te maken. Iedereen die voor eigen gebruik een tweede woning koopt, verkleint de kansen voor mensen die überhaupt geen eerste woning hebben. Onze toenemende rijkdom betekent meer tweede woningen. En voor de woningzoekenden minder kans op een woning. En je kunt immigranten de schuld geven van het woningtekort, omdat ze een woning bewonen. Je kunt ook bezitters van een tweede woning de schuld geven, omdat ze altijd één woning niet bewonen.
En, als je het hebt over de woningmarkt, zorgt dat geld op die markt dan niet voor extra nieuwbouwwoningen? Nee, want voor woningen heb je grond nodig. En dat extra geld vertaalt zich via de markt niet naar extra grond. Want het is niet de markt, maar de overheid die gaat over voor woningbouw beschikbare grond.
Twee problemen van politieke makelij
In het verlengde van bovengenoemde oorzaken van de uit de hand gelopen woningprijzen kun je twee problemen identificeren. Het eerste probleem: te weinig woningen. Dus er moet worden gebouwd. Maar los van de prijsstijgingen die het gevolg zijn van dat tekort, wordt wonen steeds duurder. Dat is het tweede probleem en is ook echt een probleem.
En beide problemen worden niet door de markt veroorzaakt. Zowel het woningtekort als het geldoverschot zijn van politieke makelij. Om het woningtekort op te lossen is, zoals hierboven genoemd, grond met een woonbestemming nodig en daar gaat de (lokale) politiek over. En het geldoverschot in de woningmarkt heeft vele oorzaken, maar allemaal politiek van aard. Dat heeft iets te maken met de lage rentestanden, die door centrale banken worden vastgesteld. Maar vooral met allerlei Haagse wet- en regelgeving rondom de toestroom van geld.
De markt als camouflage
Toch draait het vaak om markt in discussies over de woningmarkt. De hoge prijzen zijn dan het gevolg van een markt waar vraag en aanbod niet in balans zijn. Er is te weinig aanbod, maar de markt zal dat wel oplossen. Maar aangezien het potentiële aanbod door de politiek wordt bepaald, net als de regels van het geld op de woningmarkt, is het woord markt eigenlijk niet op z’n plaats. Je kunt beter spreken over het domein van het wonen. Dat domein is ingericht door de politiek en ook private partijen en woningbouwcorporaties spelen er een rol.
Dat betekent dat elke politicus die spreekt over wonen in termen van een markt, de politieke keuzes die tot de huidige problemen hebben geleid camoufleert. Zelfs de constatering dat er een crisis is op de woningmarkt is eigenlijk niet correct. Er is geen crisis op de woningmarkt. Er is een wooncrisis, omdat door politieke beslissingen over grond voor woningbouw en financiële en fiscale regels wonen duurder is geworden en mensen nauwelijks nog keuze hebben. Private partijen spelen daarin een rol, maar politieke beslissingen zijn daarbij leidend.
Wat moet de politiek doen?
Wat moet de politiek doen om deze door haar zelf gecreëerde problemen op te lossen? Bouwen, bouwen, bouwen, zoals de VVD zegt, opdat in de woorden van Frederik de kapitalisten elkaar opvreten? Bouwen lost beide problemen op. Het zorgt ervoor dat woningzoekenden iets te kiezen hebben en drukt de prijzen. Dus is bouwen dan toch de oplossing?
Dat hangt af van een andere vraag. Wanneer willen we dat de problemen zijn opgelost?
De doorlooptijd van nieuwbouwplannen is zo’n 7 tot 10 jaar. Van eerste schets tot oplevering. Dus als meer bouwen de oplossing is, dan moeten we wel wat geduld hebben. En hopen dat er verder geen vertraging optreedt. Door bijvoorbeeld de omgevingswet die maar niet geïmplementeerd wordt. Door de stikstofproblematiek. Door te weinig vakmensen of bouwmaterialen. Genoeg beren op de weg.
Dan vertellen we iedereen die de komende jaren de woningmarkt betreedt: jullie hypotheek of maandlasten zijn buitensporig. Maar in de toekomst wordt het beter. De generatie na jullie heeft dat probleem niet meer.
We moeten zoeken naar directe oplossingen…
Er is een kans dat ze dat niet leuk vinden, omdat we nu direct ook die andere oorzaak kunnen aanpakken. We kunnen morgen beginnen met het herzien van de regels die de toestroom van geld bepalen. Het afschaffen van de jubelton. Het belasten van huurinkomsten uit een tweede woning. Het belasten van een tweede, niet verhuurde, woning. Banken verbieden meer dan, zeg 95% van een hypotheek te financieren. Het verbieden van verhuurhypotheken. Het belasten van overwaarde bij verkoop. Het instellen van een huurplafond voor woningen buiten de sociale huur. Ons uitnodigingsbeleid voor buitenlandse beleggers aanpassen. Allemaal maatregelen die sneller zorgen voor betaalbaarder wonen.
…waar de VVD waarschijnlijk niet op zit te wachten
Maar getuige het verkiezingsprogramma van de VVD zit deze partij niet te wachten op dit soort daadkracht. [1] Het druist in tegen de belangen van de welgestelden, waar ze zo graag voor opkomt. Het daagt ook niet dat die woning- en huurprijzen überhaupt een politiek probleem zijn.
Werpt u de VVD voor de voeten dat een woning niet meer te betalen is. Dan antwoord ze dat dat komt door de markt. Zegt u dat de politiek er iets aan moet doen. Dan wil ze niet ingrijpen in de markt. Vraagt u wat ze dan wel gaat doen. Dan wordt mascotte Daniel Koerhuis omhoog gehouden, die dan tot grote tevredenheid van bouwend Nederland scandeert: “bouwen, bouwen, bouwen”.
En bouwen is nodig. Voor later. Maar wat doen we nu? De betaalbaarheid van wonen moet verbeteren, of in ieder geval niet verder verslechteren. Jongeren die wel een huis kunnen kopen verbinden zich aan torenhoge hypotheken, met grote consequenties als zich onverhoopt een (persoonlijke) crisis voordoet en ze hun huis moeten verkopen. Maar bovenal zullen velen niet uit de geliberaliseerde huurmarkt kunnen ontsnappen. Daar zullen ze jarenlang hoge maandlasten moeten ophoesten, om de rendementen van hun huurbazen in stand te houden. Geen geld om te sparen. Geen buffer voor tegenslag. Geen ruimte voor een gezin. Opgesloten in de vrije huurmarkt.
- - - - -
[1] Van de 24 maatregelen die genoemd staan is er één die kan doorgaan voor het beperken van het geldoverschot. Namelijk de mogelijkheid die gemeenten krijgen om, onder bepaalde voorwaarden, voor bepaalde wijken een opkoopbescherming in te stellen om grootschalige opkoop te remmen.
---------
Lees verder:
Hoe Stef Blok de woningmarkt tegen het individu uitspeelde
Wat de VVD niet wil liberaliseren aan de woningmarkt
