Een radicaal idee voor liberalisering kan de woningmarkt op het goede spoor zetten. Al zit de VVD daar niet op te wachten. Niet omdat ze tegen liberaliseren is, maar omdat het ingaat tegen de belangen van haar kiezers. En de VVD is geen ideeënpartij, maar een belangenpartij. Dat wordt in de wooncrisis weer goed zichtbaar.
Over de wooncrisis schreef ik eerder twee stukken, met zowel de VVD als de markt in prominente rollen. Over hoe Stef Blok er door het inviteren van grote beleggers voor zorgde dat mensen hun vrijheid op de woningmarkt verloren. En over hoe de toestroom van geld het wonen voor velen onbetaalbaar maakt. Hier wil ik een vorm van liberaliseren bespreken, die liberalen zal aanspreken, maar VVD-ers niet. Maar eerst iets meer achtergrond over de woningmarkt.
De woningmarkt kent geen marktwerking
Er is een misverstand dat een goed gesprek over de woningmarkt vaak in de weg zit. Het misverstand dat de woningmarkt een gewone markt is. Aan de oppervlakte lijkt dat het geval. Er is vraag naar woningen. Er is aanbod. Er vinden transacties plaats. Maar er bestaat op de woningmarkt niet zoiets als marktwerking.
In een markt met marktwerking zijn prijzen signalen die sturend werken voor andere ondernemers. Bij te weinig aanbod stijgt de prijs. Dat brengt producenten ertoe de productie op te voeren, of lokt nieuwe aanbieders. Dat leidt tot een stijgend aanbod en een nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod. Dat mechanisme - prijsveranderingen die als prikkels door het economisch zenuwstelsel bewegen en informatie overbrengen die marktpartijen aanzet tot handelen - dat is wat een markt laat werken. Dat mechanisme bestaat niet in het belangrijkste deel van de woningmarkt.
Om dat te zien moeten we een onderscheid maken tussen de twee markten waar de woningmarkt uit bestaat, de grondmarkt en de bouwmarkt. Die bouwmarkt is een vrije markt, met veel grote en kleine aannemers en producenten. Prijzen zijn daar op dit moment hoog, door veel vraag en dure bouwmaterialen. Maar door de prikkels die daarvan uit gaan zal de markt dat zelf corrigeren.
De grondmarkt is geen markt
Het gebrek aan marktwerking in de woningmarkt komt door de grondmarkt. Grond genoeg, maar voor woningbouw heb je grond nodig met een woonbestemming. Die is schaars en dat stuwt de prijs omhoog. Maar geen marktpartij kan die prikkel beantwoorden. Want het is niet aan marktpartijen om grond een bestemming te geven. Dat doet de politiek. Dus die prikkel loopt dood. Niets marktwerking.
De bestemming van grond wordt, meestal op gemeentelijk niveau, door de politiek bepaald. Hoeveel grond met een woonbestemming er beschikbaar komt is dus het resultaat van politieke besluitvorming in onze ca. 350 gemeenten. Dat bepaalt het aanbod en dus de huidige schaarste. En het is aan diezelfde politiek om die schaarste op te lossen.
De vele rollen van de politiek
Zoals andere markten functioneert ook de grondmarkt binnen een algemeen wettelijk kader. Maar anders dan bij andere wetten volgt uit de wet op de ruimtelijke ordening dat lokale overheden hele specifieke uitspraken moeten doen over de basisgrondstof voor de woningmarkt, namelijk de grond. Van elke vierkante meter grond leggen overheden in het bestemmingsplan de bestemming vast. Zo bepalen ze op detailniveau wat er op de grond- en woningmarkt gebeurt.
En ze spelen nog meer actieve rollen op de woningmarkt. Overheden hebben veel grond in eigendom, hebben dus belang bij de waarde van grond. En bij schaarste want dan stijgt die waarde. Ze hebben ook ideeën over wat er met die grond moet gebeuren. Niet alleen met de eigen grond, maar met alle grond. Ze initiëren ook ontwikkelingen. En anders dan andere grondeigenaren kunnen ze zelf bijvoorbeeld een weg, park, of vaart aanleggen.
Grondbezitter zijn monopolisten
Ook de private kant van de grondmarkt is ongewoon. Dat heeft te maken met een andere eigenschap van grond. De grondmarkt is één van de weinige markten waar elke eigenaar een soort monopolist is. Want geen twee stukken grond zijn hetzelfde, elk stuk is uniek. Je koopt tenslotte een locatie (en geen grond).
Grondspeculanten en projectontwikkelaars weten dat monopolie te gelde te maken. Ze kopen op strategische plekken goedkope, vaak agrarische grond op. Die verkopen of ontwikkelen ze op het moment dat de bestemming naar wonen verandert. Zo’n bestemmingswijziging betekent een verveelvoudiging van de prijs.
Denk bij strategische gelegen aan grond waar een stad logischerwijs een volgende nieuwbouwwijk zou bouwen. Dan kan een gemeente niet om ze heen. Zoals de polder Rijnenburg bij Utrecht en de Gnephoek bij Alphen aan de Rijn. Beide reeds door grondspeculanten opgekocht. Grote kans dat daar straks duizenden mensen dikke hypotheken moeten afsluiten, om de grond onder hun nieuwe woning te kunnen betalen.
Het bevoorrechten van mensen met bezit
Er wordt beweerd dat de woningmarkt de laatste decennia geliberaliseerd is. Ogenschijnlijk klopt dat. Stef Blok vergrootte de vrijheid van buitenlandse beleggers om woningen op te kopen, die ze nu voor veel geld verhuren. Banken verdienen goed aan de in de afgelopen decennia toegenomen vrijheid om hoge hypotheken af te sluiten. Er is meer vrijheid om met tweede woningen te verdienen aan andermans eerste levensbehoefte. Kortom, de vrijheid om te verdienen aan woningen waar andere mensen in wonen is vergroot.
Maar is het vrijheid als je vermogen moet hebben om er gebruik van te kunnen maken? Of heet dat privilege, of voorrecht? Het grondwettelijk woonrecht lijkt naar de achtergrond te zijn verdwenen door het voorrecht van vermogenden om te profiteren van de woningschaarste. Met liberalisme heeft dat weinig te maken.
Maar er is een vorm van liberalisering denkbaar die de niet vermogende groepen meer vrijheid geeft.
De liberalisering van de grondbestemming
Voor elke vierkante meter grond met een woonbestemming heeft Nederland ongeveer tien vierkante meter grond met een agrarische bestemming. Wordt die grond met een zelfde dichtheid bebouwd als de grond waar nu 7,9 miljoen woningen staan, dat kunnen we daar 79 miljoen woningen kwijt. Dat zou het woningtekort wel oplossen. Dat kan nu niet, omdat politiek is afgesproken dat waar nu een koe graast geen woning mag worden gebouwd.
Maar stel we liberaliseren het bestemmen van grond. We laten het onderscheid tussen grond met een woonbestemming en grond met een agrarische bestemming los. Dan kan in ieder weiland een huis gebouwd worden. Wat gebeurt er dan?
Het effect zou desastreus zijn. De huizenprijzen zouden instorten. Dat zit zo. De prijs van de woning is de optelsom van de prijs van de grond en de prijs van het gebouw. De immense prijsstijgingen sinds de jaren tachtig, komen voornamelijk door de waardestijging van schaarse woningbouwgrond. Die is tientallen keren zo duur als de agrarische grond. Als dan opeens elk weiland ook voor woningbouw mag worden gebruikt, dan verdwijnt in één klap die schaarste. De grondwaarde keldert en daarmee de woningwaarde.
Zo’n volledige liberalisering van het bestemmen van grond is dus niet zo’n goed idee, althans voor de woningbezitter. Maar dat ligt anders voor mensen zonder bezit - huurders en woningzoekenden die noodgedwongen bij hun ouders wonen. Want een lagere grondprijs brengt een koopwoning weer binnen bereik, of grond om er zelf één te bouwen. En zakt de woningwaarde dan zakt ook de huurpijs.
De politieke bepaling van de grondprijs
De systematiek van bestemmingsplannen creëert dus schaarste. Laat de overheid dat los, dan verdwijnt de schaarste en zakt de prijs in elkaar. Dat heet geen marktwerking, maar politieke besluitvorming. Grond heeft geen marktprijs, maar een politieke prijs.
Het niet liberaliseren van de grondbestemming is een politieke keuze die begrijpelijk is voor zover ze de huizenbezitter tegen verlies beschermt. Maar het vasthouden aan schaarste waardoor prijzen stijgen is ook een politieke keuze. En welke minister legt eens uit waarom Den Haag de huizenbezitter blijft bevoordelen, door de woningprijzen zo uit de hand te laten lopen?
Het is in ieder geval duidelijk wie er belang bij hebben. Woningbezitters, banken, beleggers, projectontwikkelaars, grondspeculanten. Gelijkenis met de achterban van de VVD berust niet op toeval.
Los schaarste woningbouwgrond op
Het volledig vrijgeven van de bestemmingen van grond is geen goed idee. Maar dat betekent niet dat de schaarste van woningbouwgrond in stand moeten blijven.
Jesse Frederik betoogde in een stuk over de woningmarkt dat we zoveel moeten bouwen dat het aanbod de vraag overtreft en de prijs wel moet zakken. Dat is een goede strategie, maar voor het verkeerde onderdeel van de woning. De bouwcapaciteit kan helemaal niet zo snel worden opgevoerd. Dus met alleen bouwen blijf je achter de feiten aanlopen en duurt de schaarste van woningbouwgrond voort. Het is dus die schaarste aan grond die je moet aanpakken - de lucht in de woningprijzen zit in de grond.
Een minister van VRO kan die schaarste oplossen door te zorgen voor veel meer grond met een woonbestemming. Als hij, bijvoorbeeld, bovenop de plancapaciteit van 1,2 miljoen woningen 0,5% van het agrarische land een woonbestemming geeft, dan biedt dat ruimte aan zo’n 400.000 woningen extra. Dat kan hij samen met provincies en gemeenten doen. Hij kan het indien nodig ook opleggen. Want met een inpassingsplan kan het ministerie een gemeentelijk bestemmingsplan aan de kant zetten. Dus gaat hij voortvarend te werk, dan zorgt hij voor een grote toename van woningbouwgrond en dan verdwijnt die schaarste als sneeuw voor de zon.
Gemeenten en grondspeculanten
Daarbij is het goed om oog te hebben voor die verschillende rollen van gemeenten. Ze verdienen aan de waardestijging van grond in hun bezit. Valt de schaarste weg en dalen de grondprijzen, dan betekent dat iets voor gemeentelijke begrotingen. Maar zolang ze dat op één of andere manier kunnen compenseren, zullen ze graag willen bijdragen aan een gezondere woningmarkt. Ze zien dat maatschappelijk belang.
Verder moet voorkomen worden dat extra woningbouwgrond in handen komt van speculanten, die dan hun monopoliepositie tegenover gemeenten kunnen uitspelen. Een strategie gebaseerd op het toevoegen van veel, maar wel kleinschalige stukken woningbouwgrond ligt dan voor de hand. Wellicht gekoppeld aan verplichtingen voor zelfbewoning.
VVD belangen zitten in de weg
Kortom, een minister die de regie wil nemen om de wooncrisis op te lossen kan gelijk aan de slag.
Prijzen gaan door het dak, omdat de overheid schaarste veroorzaakt. Dus maak prijsstabilisatie hoofddoel van het beleid. Zorg vervolgens voor een snelle toename van woningbouwgrond, zodat er binnen korte tijd een klein overschot ontstaat. Dat dempt de prijzen. Zo neem je het door de politiek veroorzaakte probleem serieus. En een markt waarin prijzen niet altijd maar stijgen verandert het hele speelveld, ten gunste van bewoners en ten koste van beleggers en speculanten.
De vraag is wel hoe je dit buiten het zicht van de VVD doet. Want de VVD vereenzelvigt zich zozeer met de belangen van huizenbezitters, particuliere en institutionele beleggers dat ze ondertussen onderdeel van het probleem is. De VVD is een partij geworden die je moet uitleggen dat liberaliseren niet hetzelfde is als je eigen achterban de vrijheid geven om zoveel mogelijk te profiteren.
Dus kijkt de VVD even de andere kant op, dan is dat het moment om de grondmarkt zodanig te liberaliseren dat de schaarste verdwijnt. Dat dient de belangen van al die mensen die nu buiten de boot vallen. Dat betekent uiteindelijk een woningmarkt met meer keuze en dus meer vrijheid. Vrijheid voor iedereen.
Lees verder:
Hoe Stef Blok de woningmarkt tegen het individu uitspeelde
De twee oorzaken van de wooncrisis en over opsluiting in de vrije huurmarkt
