Veel van de discussie over de woningmarkt gaat over meer bouwen. Maar er is volgens hoogleraar Marcel Canoy een betere manier om de markt te verbeteren: gebruik de bestaande voorraad efficiënter.
Veel ingewikkelde beleidsdossiers kennen complexe afruilen. In de zorg: hoe combineren we toegankelijkheid met betaalbaarheid en kwaliteit? Bij migratie: hoe zorgen we voor een balans tussen humaan beleid en nationaal draagvlak? Bij klimaat: hoe kunnen we als klein land een zinvolle en betaalbare bijdrage leveren aan een mondiaal probleem?
In de woningbouw is (praktisch) een win-win beschikbaar, eentje die heel veel kan opleveren
Bij al die dossiers leidt het kiezen van het een of het ander tot pijn ergens in de samenleving. Er zijn maar weinig complexe dossiers waar de magische win-win bereikbaar is: we gaan er als land op vooruit zonder dat iemand wezenlijk moet inleveren.
Beter benutten
Ook de woningmarkt kent vele dilemma’s. Wie geef ik voorrang bij het toewijzen van corporatiewoningen? Waar bouw ik wat eerst? Hoe ga ik om met de afruil tussen de behoefte aan grond voor woningbouw en natuur of recreatie? Hoe zorg ik dat nieuwe woningen gebouwd worden met inachtneming van stikstofregels? Allemaal verre van win-win.
Toch ga ik hier bepleiten dat er in de woningbouw (praktisch) een win-win beschikbaar is en wel een die heel erg veel kan opleveren. Niet alleen in termen van geld, maar ook in termen van andere vormen van welvaart zoals het rechtvaardigheidsgevoel van jongeren, het welbevinden van ouderen en intergenerationele solidariteit. Dat gaat met meer bouwen niet lukken, maar wel met de bestaande voorraad beter benutten.
Vier gelijktijdige problemen
We hebben hier te maken met vier problemen tegelijk. Als eerste schaarste op de woningmarkt. Die wordt onder meer gecreëerd door sterk stijgende bouwkosten, strenge milieueisen (vooral stikstof), complexe en vertragende regelgeving en een dunne private huurmarkt (EIB 2023). Als tweede het probleem van de dubbele vergrijzing. Daardoor kan ons systeem voor ouderenzorg naar de toekomst niet zonder maatregelen duurzaam georganiseerd worden (IBO 2023; Canoy, Smelik & Ham 2023). Als derde een geringe verhuisbehoefte bij ouderen (Rigo 2022). Als vierde het klimaatprobleem waar vooral de jongere generaties een prijs voor gaan betalen.
[kader]
Tip van de redactie: jaarboek Ouderen als oplossing
In Ouderen als oplossing, het nieuwe jaarboek van Tijdschrift voor Sociale Vraagstukken, onderzoeken veertig experts hoe de samenleving welkomer kan worden voor actieve ouderen. Weg met het seniorisme en het manisch positivisme. Dit artikel van Marcel Canoy is ook opgenomen in het jaarboek.
[/kader]
Het gevolg van deze problemencombinatie is dat starters moeilijk een betaalbare woning vinden, veel ouderen in huizen blijven wonen die groot zijn, en dat veel mensen in diverse stadia van hun leven niet in het huis kunnen wonen waar ze het liefst zouden wonen gegeven hun inkomen. Het leidt tot frustraties omdat er veel gepraat wordt over het bouwen van nieuwe woningen, maar het niet van de grond wil komen. Demissionair minister De Jonge moet keer op keer beloftes intrekken of uitstellen.
Dreiging van een gerontocratie
Deze combinatie van problemen leidt ook tot een groeiende kloof tussen generaties. Dit omdat de jongere generatie relatief hoge kosten (gaan) maken voor problemen waarvoor de oplossing in eerdere tijden almaar vooruitgeschoven is (zorginfarct, klimaat). Een evidente oplossing is er niet en het is weinig aannemelijk dat dit binnenkort al anders wordt gezien de dreiging van een gerontocratie, dat wil zeggen een ‘dictatuur’ van een grote electorale macht van ouderen (Canoy, Krabbe & Koolman 2022).
Door de vergrijzing ontstaat een steeds groter wordende electorale disbalans
Wij beredeneren dat ouderen een machtig en groeiend electoraat zijn (Canoy e.a. 2022; zie ook Bovenberg 2008). Ouderen bezitten een enorm (op de huizenmark verkregen) vermogen en doen beroep op vele voorzieningen. Jongeren hebben dat vermogen niet, velen hebben al jong schulden opgelopen en krijgen de rekening van klimaatverandering gepresenteerd.
Deze onbalans lijkt van alle tijden, met dien verstande dat er door de vergrijzing een steeds groter wordende electorale disbalans ontstaat en voorgaande generaties bovendien de klimaatproblemen hebben veroorzaakt. Dat is niet goed voor het gevoel van rechtvaardigheid en kan polarisatie in de hand werken.
Het is te begrijpen en aanwijsbaar dat vooral jongeren last krijgen van gevoelens van onmacht, van uitzichtloosheid en cynisme. De vraag is hoe ook binnen een gerontocratie een versnelde en duurzame oplossing voor de woonopgave en de gerelateerde opgaven gecreëerd kan worden.
Bouwen, bouwen, bouwen
Om de problemen op de huizenmarkt op te vangen is het devies van veel politieke partijen ‘bouwen, bouwen, bouwen’. De VVD: ‘Wij willen honderdduizenden nieuwe huizen bouwen, zodat fijn en betaalbaar wonen weer voor iedereen bereikbaar wordt.’ PvdA-GroenLinks: ‘De overheid neemt de regie en zorgt voor grote aantallen betaalbare woningen.’
Het is wensdenken en bovendien is bouwen geen win-win. Ten eerste, alle grond waar we op bouwen kan niet meer besteed worden aan andere doelen zoals natuur. Ten tweede duurt bouwen nogal lang, zeker in het licht van regelgeving en milieu.
Zolang de doorstroming naar kleinere woningen vrijwillig gaat, gaat iedereen erop vooruit
Ook het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) komt tot die conclusie. In de Nationale Woon- en Bouwagenda, een onderzoek naar de haalbaarheid van honderdduizend nieuwe woningen per jaar, concludeert het EIB dat die doelstellig eenvoudigweg onhaalbaar is. Het EIB ziet meer in de transformatie van utiliteitsgebouwen (vooral kantoren) naar woningen (Minbzk 2022). Ook in 2024 gaat dit probleem echt niet zomaar verholpen worden (Lucas 2023).
Doorstroming lijkt makkelijker dan het is
Op zich is het transformatieplan van het EIB een goed idee. Ook in de ouderenzorg is het vaak sneller om iets om te bouwen dan iets bij te bouwen. Maar ook ombouwen is niet gratis. Op de tekentafel is de oplossing kinderlijk eenvoudig: zorg ervoor dat ouderen die thans in een ‘te groot’ huis wonen doorstromen naar kleinere woningen en je lost veel problemen tegelijk op. De woningmarkt functioneert beter, starters vinden gemakkelijk een huis en de ouderenzorg kan efficiënter georganiseerd worden. Zolang de doorstroming vrijwillig gaat, gaat iedereen erop vooruit. En het is daadwerkelijk een probleem dat in de praktijk door gemeenten ervaren wordt (Binnenlands Bestuur 2021). Ouderen zorgen voor gebrekkige doorstroming, maar er zijn niet voldoende alternatieven.
De vraag is hoe je ouderen kunt bewegen te verhuizen
In de praktijk is het natuurlijk niet zo simpel als op de tekentafel. Want de vraag is hoe je ouderen kunt bewegen te verhuizen. Uit onderzoek blijkt dat ouderen veelal heel tevreden zijn in hun huidige woning en in de buurt waar zij thuis zijn (Nul20 2022). Ook als hun huizen statistisch gezien ruim zijn. Verder zitten zij veelal op relatief lage woonlasten.
Bovendien zit ruimte bij voldoende vitaliteit helemaal niet in de weg. Ouderen gaan daarom vaak pas verhuizen als het echt niet anders kan. Gemeenten die verhuisvergoedingen betalen, moeten flink in de buidel tasten: geen win-win (EIB 2021). Hoe goed het idee van doorstroming op papier ook is, het is ingewikkeld en tijdrovend om het daadwerkelijk te realiseren.
Andere oplossingen dan nieuwbouw
De exacte baten van doorstroom op de woningmarkt zijn heel moeilijk te kwantificeren. De behoefte ligt vooral bij jongeren en mensen met een migratieachtergrond. Het EIB becijfert dat er tussen 2020 en 2030 ongeveer 1,5 miljoen woningen voor dit segment nodig zijn (EIB 2023).
Het moge duidelijk zijn dat elke woning die een oudere achterlaat tot flinke baten voor deze groep leidt. Dat is niet altijd in euro’s te meten. Geestelijk leed van onnodig op wachtlijsten staan, tegen de zin bij de ouders wonen of niet in een passende woning wonen: we weten het niet precies, maar het bestaat wel.
Als mensen in groot huis of op ruim kavel wonen, kun je splitsen, aanbouwen of bijbouwen
Door kostenstijgingen en gebrek aan ambtenaren lopen nu de mogelijkheden voor het bouwen van extra woningen enorm terug. Dat maakt ook het verleiden van ouderen ingewikkelder dan gehoopt. Wat kunnen we dan nog verzinnen?
Best veel. Zo kunnen we samen huren gemakkelijker maken, financiële beloningen bedenken voor mensen die hun ouder in huis nemen, en allerlei andere contraproductieve drempels voor inwonen en groepswonen verlagen. Corporaties kunnen voorkeur geven aan huurders die een huis achterlaten die de doorstroom bevordert (Stadszaken 2022).
Alle maatregelen om de doorstroom te bevorderen hebben zo hun voor- en nadelen. Zo is een aanpassing van het toewijzingsbeleid van corporaties niet gratis. Je bevordert de doorstroom er wel mee, maar het kan ook oneerlijk zijn voor mensen die pech hebben geen geschikt huis achter te laten.
Woning splitsen of kavel delen
Er is echter één maatregel die vooral heel veel voordelen heeft en eigenlijk nauwelijks nadelen. Als mensen in een groot huis of op een ruim kavel wonen, kun je splitsen, aanbouwen of bijbouwen. In het koopsegment betekent dat voor ouderen die in (te) grote woningen wonen dat ze kunnen blijven wonen in de woning waar ze niet graag uit willen verhuizen. Met behulp van overwaarde, eigen vermogen en subsidies kunnen prima aanpassingen aan het huis gedaan worden om dat levensloopbestendig te maken en te verduurzamen.
Procedures om doorstroming te bevorderen zijn soms nodeloos complex of duren lang
Tevens kan met de verbouwing een extra woning ontstaan zonder dat daar een ingewikkeld verhaal over stikstof, nieuwe bouwlocaties of andere vergunningenellende aan te pas komt. De nieuwe woning gaat ook niet ten koste van andere bestemmingen van grond. De extra woning kan verkocht of verhuurd worden aan familie of vrienden. Of er kan een B&B komen. Veel is mogelijk, zoals te zien is op de website Ik ga splitsen.
Het idee van splitsen is niet alleen relevant voor ouderen die niet willen verhuizen en in een groot huis wonen of op een grote kavel. Woningcorporaties hebben vaak veel eengezinswoningen, terwijl de behoefte aan woningen voor alleenstaanden groot is (Sietsma, Dirks & Dorenbos 2023). Ook daar is de winst evident: er hoeft niets bijgebouwd te worden en huizen komen erbij als ware het een magische vermenigvuldiging van broden en vissen. En als we dan toch bezig zijn: ook leegstaande kantoorgebouwen en kerken kunnen gesplitst worden met dezelfde type voordelen (al zullen de verbouwingskosten daar hoger liggen).
Beleid herzien
Er is best veel beleid dat een goede benutting van de bestaande voorraad hindert. Zo is de huurdersbescherming in Nederland zodanig groot dat het mensen ontmoedigt om (een deel van) hun woning te verhuren. Probeer maar eens een huurder uit je woning te krijgen.
Ook zijn er gemeenten met een zogeheten 40-40-20-regeling. De gemeente Amsterdam wil een groter aandeel woningen voor middeninkomens bouwen. Er zal 40 procent sociale woningbouw, 40 procent middenbouw en 20 procent voor het dure segment beschikbaar komen. Het EIB becijfert echter dat de effectiviteit van dat beleid gering is, terwijl de vereiste subsidies omvangrijk zijn (EIB 2018).
Procedures om doorstroming te bevorderen zijn soms nodeloos complex of duren lang. Het is daarom zaak om los van andere maatregelen het beleid te herzien dat de doorstroom bemoeilijkt.
Wat levert het op
Stel een oudere woont in een huis van een miljoen. Het huis wordt gesplitst in twee delen. De oudere blijft in de helft van het huis wonen en verhuurt de andere helft aan een jong gezin. Doorgaans is de waarde van de twee huizen meer dan het dubbele van het oude huis, maar er zijn ook verbouwingskosten (denk aan nieuwe keuken en badkamer).
Laten we voor het gemak ervan uitgaan dat die tegen elkaar wegvallen. Bedenk even wat de problemen waren zoals boven beschreven: traag nieuw aanbod, geringe verhuisbehoefte van ouderen, spanningen bij de ouderenzorg en gerontocratie.
Splitsen kent baten op al deze domeinen:
de ouderen kunnen in hun eigen huis en omgeving blijven wonen eventueel met aanpassingen;
de ouderen kunnen in staat worden gesteld mantelzorgers of familie in het pand te laten wonen;
er ontstaat ‘gratis’ een extra woning;
een gesplitste woning draagt ook bij aan zorgzame buurten (Canoy e.a. 2023).
Woningen splitsen en delen zet dus ook in op doorstromen. Doorstromen door verdichten en 'verhuizen' door de senior in de eigen woning. In het nieuwe halve huis komt dat jonge gezin. Die laten een woning achter voor een starter. Die huurde nog in een corporatiewoning.
Die corporatiewoning komt vrij voor een jongere die tegen haar zin bij haar ouders woonde. Zo gaan er ook vijf bewoners op vooruit! Maar wel sneller en met veel directer en betaalbaar resultaat voor belangrijke doelgroepen. En het voorbeeld is niet vergezocht. Er zijn ook grotere huizen of langere ketens te bedenken. Woning splitsen en delen door ouderen is daarom goed voor ouderen en ouderenzorg, maar vooral goed voor intergenerationele solidariteit en een belangrijk teken van wederzijdse zorgzaamheid. En het kost niets. Alle reden dus voor een nieuw kabinet om hier vol in te vliegen en splitsen zo gemakkelijk mogelijk maken.
Dit artikel verscheen eerder bij Sociale Vraagstukken. Marcel Canoy is hoogleraar gezondheidseconomie en dementie aan de VU. Hij is daarnaast adviseur van de Autoriteit Consument & Markt (ACM). Met dank aan Jan van der Veer van de website Ik ga splitsen voor waardevol commentaar.
Referenties
Binnenlands Bestuur (2021, 30 december). Woningmarkt vast door geringe doorstroming ouderen. www.binnenlandsbestuur.nl.
Bovenberg, A. L. (2008). Grey new world: Europe on the road to gerontocracy? CESifo Economic Studies, 54(1), 55-72.
Canoy, M., Smelik, J. & Ham, M. (2023). Zorgzame buurten trotseren het systeem. Vilans, Movisie, NLZVE.
Canoy, Krabbe & Koolman (2022, 22 februari). Laat ouderen zelf ouderenzorg houdbaar maken. www.esb.nl.
EIB (2018). Woningmarktbeleid in Amsterdam. Middeninkomens en de effecten van het 40-40-20-beleid. Economisch Instituut voor de Bouw.
EIB (2021). Verkiezingsprogramma’s tegen het licht: de woningmarkt. Economisch Instituut voor de Bouw.
EIB (2023). Middellange termijn scenario’s voor de bouw. Economisch Instituut voor de Bouw.
Minbzk (2022). Nationale Woon- en Bouwagenda. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.
IBO (2023). Niets doen is geen optie – IBO Ouderenzorg. Rijksoverheid.
Lucas, J. (2023, 24 mei). Hoe Hugo de Jonge maar geen grip op de woningmarkt krijgt. www.bnr.nl.
Nul20 (2022, 14 december). Wanneer gaan ouderen nu eindelijk eens uit die grote woningen? www.nul20.nl.
Sietsma, M., Dirks, F. & Dorenbos, R. (2023). Woningsplitsing door woningcorporaties in de praktijk. Platform31.
Rigo (2022). Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen. Gemeente Amersfoort. Rigo Research en Advies Woon-, werk- en leefomgeving.
Stadszaken (2022, 18 januari). Doorstroming: Een ten onrechte vergeten beleidsinstrument. www.stadszaken.nl.
