Kritiek op hypotheekadvies Nibud mist eerlijke onderbouwing

Slecht nieuws, volgend jaar krijgen huizenkopers een lagere hypotheek. Minister Blok kondigde vorige week in samenspraak met het Nibud nieuwe leenregels voor hypotheekverstrekkers aan. Alle inkomensgroepen mogen na 1 januari veel minder lenen voor een nieuwe woning. De reacties waren niet mals. Volgens het FD heeft het Nibud te veel macht; Taco van Hoek en Peter Boelhouwer menen in Cobouw dat het Nibud onverstandig is; en volgens makelaars doet men aan Haagse betutteling. Van Vereniging Eigen Huis en De Hypotheker moeten starters immers vooral snel een huis kopen, nu het nog kan. Werkgeversorganisatie VNO/NCW wil vooral dat er ‘niet nu‘ veranderingen aan de leennorm worden gedaan.

Foto: -JvL- (cc)

Met zeepbelmentaliteit worden jongeren dieper de schulden ingerommeld

ACHTERGROND - Minister Jet Bussemaker (PvdA) van onderwijs gaat in gesprek met banken om ondanks toenemende studieschulden hogere hypotheken toe te staan. Dat blijkt uit afgelopen week gepubliceerde transcripties van een vergadering in de Tweede Kamer. Deze vergadering vond juni jongstleden plaats, kort nadat ik voorrekende dat het nieuwe leenstelsel door het oprekken van de betaaltermijn zou leiden tot lagere maandlasten en dus meer ruimte voor een hypotheek.

In de vergadering stelt Jesse Klaver namens Groenlinks vragen over de impact van het nieuwe stelsel op hypotheken, waarop Bussemaker laat weten dat het ‘per saldo een positief effect op de burger zal hebben’. Hiermee bedoelt zij dat ‘de burger’ een hogere hypotheek kan krijgen, wat Klaver gerust stelt. Hij geeft aan blij te zijn dat de rekenmethode wordt aangepast en er ‘wellicht nog mensen op vooruit gaan’. Eind goed, al goed. Zou je denken.

transcript
 
Kom uit die kredietbubbel!

Ik kan de redenatie van Jesse wel volgen, maar vrees dat hij met zijn hoofd nog teveel in de kredietbubbel zit. Natuurlijk is hij bang dat het voor de huidige generatie studenten moeilijker zal worden om aan een huis te komen als zij met hoge studieschulden wordt geconfronteerd. Als echter de afgelopen 25 jaar ons íets hebben geleerd dan is dat dat hogere leningen tot hogere huizenprijzen leiden. Als alle studenten over een paar jaar minder hypotheek kunnen krijgen, zullen huizenprijzen zich aanpassen aan de nieuwe situatie.

Lezen: Mohammed, door Marcel Hulspas

Wie was Mohammed? Wat dreef hem? In deze vlot geschreven biografie beschrijft Marcel Hulspas de carrière van de de Profeet Mohammed. Hoe hij uitgroeide van een eenvoudige lokale ‘waarschuwer’ die de Mekkanen opriep om terug te keren tot het ware geloof, tot een man die zichzelf beschouwde als de nieuwste door God gezonden profeet, vergelijkbaar met Mozes, Jesaja en Jezus.

Mohammed moest Mekka verlaten maar slaagde erin een machtige stammencoalitie bijeen te brengen die, geïnspireerd door het geloof in de ene God (en zijn Profeet) westelijk Arabië veroverde. En na zijn dood stroomden de Arabische legers oost- en noordwaarts, en schiepen een nieuw wereldrijk.

Huurders moeten bloeden voor hypotheekeigenaren

Dat wisten we eigenlijk al, maar bij Follow the Money leggen ze het nog eens een keer uit:

Door dit soort veranderingen in het kredietbeleid ontstaan bubbels op de woningmarkt. Iedereen heeft een woning nodig. Maar zo gauw banken beginnen met het oprekken van hun kredietvoorwaarden — exotische hypotheekvormen als aflossingvrije hypotheken verzinnen; leningen tot 100 procent van de woningwaarde toestaan; tweede inkomens meerekenen bij de hypotheekaanvraag etcetera — stijgen de woningprijzen. Niet omdat er meer behoefte is naar woningen, die behoefte is er altijd wel, maar omdat banken ervoor zorgen dat kopers meer kunnen bieden op een woning.

De hoge prijzen die het gevolg zijn van het ruime kredietbeleid van banken dienen eigenlijk geen enkel doel. Het is niet alsof woningen toen de prijzen bijna twee keer over de kop gingen tussen 1995 en 2008 ook twee keer zoveel kwaliteit kregen. […]

Waarom is duur wonen dan toch een doel? Feit is dat voor menig Nederlander een woning al lang niet meer alleen een gebruiksgoed is, maar ook een investeringsgoed. Een investeringsgoed waar aanzienlijke schulden voor zijn aangegaan. Dat wonen goedkoper wordt, is voor hun alleen maar nadelig. De woning wordt namelijk minder waard, terwijl de woningbezitter al een lening is aangegaan, waarover hij hoe dan ook rente moet betalen. Zolang de leningen blijven staan, is het moeilijk om tot de logische conclusie te komen dat wonen zo goedkoop mogelijk moet. Duur wonen is nodig omdat het terugbetalen van de enorme hypotheekschulden zonder hoge woningprijzen onmogelijk wordt. Zelfs de huurder moet meer betalen; de koopwoningmarkt opgejaagd worden om de woningprijzen hoog te houden.

Foto: Jeroen Mul (cc)

Wat is er loos bij Vereniging Eigen Huis?

ACHTERGROND - De Vereniging Eigen Huis heeft twee petten op: die van onafhankelijk consumentenorganisatie en die van commerciële marktpartij. Dit gaat bijzonder slecht samen.

Afgelopen week kwam Vereniging Eigen Huis (VEH) tweemaal negatief in het nieuws omdat de boodschap met opgeheven vingertje waarvan je ze van TV kent niet aansluit bij hun eigen praktijken. Eerst hing Wegwijs de conclusie van de consumentenbond aan de grote klok dat mensen met een VEH-hypotheek hun restschuld niet kunnen meefinancieren (in tegenstelling tot bijvoorbeeld bij SNS), terwijl dit zogenaamd een strijdpunt zou zijn van VEH. Later deed De Telegraaf daar een schepje bovenop door bekend te maken dat VEH onjuiste communicatie voert over de kosten voor een hypotheekadvies. Maar nu het onderwerp op tafel ligt wil ik er toch ook wel een en ander aan toevoegen.

Hoezo, onafhankelijk hypotheekadvies?

Even een stapje terug. Vereniging Eigen Huis heeft dus een alliantie met FBTO (Achmea) met betrekking tot de verkoop van hypotheken. Nog even los van het feit dat dat die hypotheek, in tegenstelling tot bijvoorbeeld SNS, de meefinanciering van restschulden niet in de voorwaarden heeft staan, hoe kan VEH zichzelf als ‘onafhankelijk hypotheekadviseur’ profileren op haar website? En hoe durf je dan een ‘onafhankelijk’ koopadvies met betrekking tot Achmea in je persbericht te zetten? En hoe durft oprichter en oud directeur van VEH in een interview met de Volkskrant dan de zwarte Piet voor te hoge schulden te leggen bij ‘zogenaamd onafhankelijk hypotheekadviseurs’:

Foto: CorporatieNL (cc)

Waarom ik mijn hypotheek versneld aflos

COLUMN - Ik ben hard bezig mijn hypotheek versneld af te lossen. Niet omdat, zoals je de laatste tijd in de media hoort, ik mijn schuldenlast wil verlagen. Nee, ik doe het omdat ik de banken niet langer vertrouw en omdat ik het ze niet langer gun van mijn geld te profiteren.

Laat ik maar eerst toegeven dat ik naïef geweest ben en me begin deze eeuw zo’n aflossingsvrije beleggingshypotheek heb laten aansmeren. Ik heb niet doorgevraagd wat nou al die extra verzekerings- en administratieve kosten waren. Stom stom stom.
Maar goed. Ik heb die hypotheek nu. En die hypotheek is bij een financiële instelling die tot nu toe geen enkele blijk heeft gegeven van haar verantwoordelijkheid in de crisis van de afgelopen jaren. Laat staan van haar verantwoordelijkheid jegens haar klanten.

Daarmee kom ik dus op de twee punten die me dwars zitten. Ik vertrouw ze niet. Ik vertrouw ze helemaal niet. Zolang alles goed gaat, zijn ze poeslief. Maar als het slechter gaat, bij hen of bij mij, dan zullen ze er alles aan doen om als winnaar uit de bus te komen. En dat maakt mij kwetsbaar.

Meest sprekende voorbeeld was de brief een jaar of twee geleden. Het beleggingsresultaat bleef achter bij de verwachtingen. Of ik toch vooral maar wat meer geld wilde overmaken zodat later de hypotheek gedekt zou zijn. De beleggingen zijn hun unique selling point. Daar vangen ze van mij naast een jaarlijkse inleg ook nog eens honderden euro’s “administratiekosten” voor. En toch zijn ze niet in staat om het product te leveren wat ze beloofd hadden. Maar erger nog, ze zijn ook niet bereid om iets aan de kosten kant te doen om het rendement te verbeteren. Nee, of ik maar meer geld wil dokken.

Lezen: De wereld vóór God, door Kees Alders

De wereld vóór God – Filosofie van de oudheid, geschreven door Kees Alders, op Sargasso beter bekend als Klokwerk, biedt een levendig en compleet overzicht van de filosofie van de oudheid, de filosofen van vóór het christendom. Geschikt voor de reeds gevorderde filosoof, maar ook zeker voor de ‘absolute beginner’.

In deze levendige en buitengewoon toegankelijke introductie in de filosofie ligt de nadruk op Griekse en Romeinse denkers. Bekende filosofen als Plato en Cicero passeren de revue, maar ook meer onbekende namen als Aristippos en Carneades komen uitgebreid aan bod.

Feiten en fabels | VVD en inkomstenbelasting

De VVD komt op voor de hoge inkomens en hun recht op hypotheekaftrek. Maar bij de motivatie gaat het een beetje mis. De getallen kloppen niet en geven door de formulering een verkeerd beeld.

Het betreft hier dit stuk over een voorstel van de VVD over een volledig vrije huurmarkt. In het interview hierover komt dit bijzondere stuk voor:

Maar die aftrek is toch net zo marktverstorend als de subsidie op de huurmarkt?

“Je kunt het niet vergelijken. De huursubsidie is bedoeld voor mensen die het niet kunnen betalen. Bij de koopmarkt moet je het terugvoeren tot de inkomstenbelasting. Die is in Nederland het hoogst. De inkomens boven de 65.000 euro betalen 90 procent van alle inkomstenbelasting.”

De redenering kan ik niet volgen. Maar de laatste zin is duidelijk een feitelijke uitspraak. En die moet je dus kunnen reproduceren.

Dat lukt helaas niet helemaal.

Dit komt ten eerste door de uitspraak “de inkomens”. Ik kan namelijk nergens een overzicht vinden waarin de verdeling van inkomen naar personen staat EN de geheven inkomstenbelasting. We moeten het dus doen met wat wel achterhaalbaar is, inkomen per huishouden.

Wat staat hierboven? Alle huishoudens met een inkomen in 2009 zijn in tien even grote groepen verdeeld. Dus iedere groep bevat evenveel huishoudens (ongeveer 750 duizend). Ze zijn gegroepeerd naar gezamenlijk inkomen voor dat huishouden. Dus de 10% huishoudens met de minste inkomsten zitten onderin het lijstje, de huishoudens die de meeste inkomsten hadden bovenin.
Ter indicatie staat erbij wat het gemiddelde bruto inkomen was voor die huishoudens (tweede kolom).

Foto: Eric Heupel (cc)

Markt koopwoningen Nederland verliest 7 jaar

DATA - De markt voor koopwoningen in Nederland is afgelopen maand teruggevallen tot het niveau van precies 7 jaar geleden. CBS geeft iedere keer een vergelijking van een maand met dezelfde maand een jaar geleden. Maar daardoor is het grote plaatje niet duidelijk. Als we van hetzelfde CBS de prijsindexcijfers per maand over langere tijd in een grafiek stoppen, zie je duidelijk waar de markt staat:


En iedere maand dat het blijft dalen, gaan we ook nog minimaal een maand verder terug in de tijd. Dus na de zomer mogelijk al 8 jaar verloren.

Lezen: Venus in het gras, door Christian Jongeneel

Op een vroege zomerochtend loopt de negentienjarige Simone naakt weg van haar vaders boerderij. Ze overtuigt een passerende automobiliste ervan om haar mee te nemen naar een afgelegen vakantiehuis in het zuiden van Frankrijk. Daar ontwikkelt zich een fragiele verstandhouding tussen de twee vrouwen.

Wat een fijne roman is Venus in het gras! Nog nooit kon ik zoveel scènes tijdens het lezen bijna ruiken: de Franse tuin vol kruiden, de schapen in de stal, het versgemaaide gras. – Ionica Smeets, voorzitter Libris Literatuurprijs 2020.

Aasgierkapitalisme op TV

De Zembla-uitzending van afgelopen vrijdag over ‘horrorhypotheken’ was  typisch Zembla: eenzijdig.  Ja, banken verstrekten teveel ‘slechte’ hypotheken en sturen te makkelijk aan op executieverkoop– met grote restschulden en dus vele gezinsdrama’s tot gevolg. Terecht dat Jan Kees de Jager en de AFM daar wat aan gaan doen. Maar Zembla draait de duimschroeven nauwelijks aan bij de consumenten die vaak toch aan hun eigen hybris ten prooi vallen en op tal van manieren dergelijk drama’s kunnen voorkomen. Toch was de Zembla-uitzending geslaagd: de camera legde namelijk een schuw en zeldzaam in het daglicht opererend roofdier vast: de vulture capitalist, de aasgier die leeft van de door ‘de markt’ verwonde prooidieren.

Get Microsoft Silverlight Bekijk de video in andere formaten.

We maken kennis met de familie Speet, een gezin met drie kinderen, dat door omstandigheden buiten hun schuld met een betalingsachterstand is komen te zitten en tevergeefs vecht tegen executieverkoop. Die gedwongen verkoop zou maar 213.000 euro opleveren, terwijl vergelijkbare huizen in de reguliere markt minstens 270.000 euro opbrengen. Het zou de familie dus meer dan een halve ton schelen als hun bank, de Rabobank in dit geval, coulanter zou zijn en met hen tot een andere oplossing zou komen.

Lezen: Venus in het gras, door Christian Jongeneel

Op een vroege zomerochtend loopt de negentienjarige Simone naakt weg van haar vaders boerderij. Ze overtuigt een passerende automobiliste ervan om haar mee te nemen naar een afgelegen vakantiehuis in het zuiden van Frankrijk. Daar ontwikkelt zich een fragiele verstandhouding tussen de twee vrouwen.

Wat een fijne roman is Venus in het gras! Nog nooit kon ik zoveel scènes tijdens het lezen bijna ruiken: de Franse tuin vol kruiden, de schapen in de stal, het versgemaaide gras. – Ionica Smeets, voorzitter Libris Literatuurprijs 2020.

Volgende