Vijf jaar en een aantal onderzoeken verder is het overduidelijk: de invoering van reguliere tijdelijke huurcontracten heeft geleid tot normalisering van flexhuur met zeer negatieve gevolgen voor huurders. In plaats van te zoeken naar oplossingen voor 'betere' flexhuur, moet de invoering van tijdelijke huurcontracten worden teruggedraaid.
De Volkskrant schreef afgelopen weekend over tijdelijke huurcontracten, waarin het onder meer ging over de rampzalige gevolgen voor huurders, als volgt samengevat: “het leven van flexhuurders staat stil”. De Volkskrant deed zelf onderzoek op basis van een vragenlijst die door 352 tijdelijke huurders was ingevuld, aangevuld met een analyse van het aanbod van huurwoningen op Funda. Het resultaat: 14 procent van de aangeboden huurwoningen wordt aangeboden met een tijdelijk contract. In sommige gemeenten ligt het percentage veel hoger: Zaanstad gaat aan kop met 37 procent.
Voor wie dit alarmerend vindt: dit percentage is aanzienlijk lager dan in twee eerdere onderzoeken werd gevonden. Investico/Vers Beton en Companen (die laatste in opdracht van het ministerie van BZK) stellen in respectievelijk december 2020 en juli 2021 vast dat het aandeel tijdelijke huurcontracten van aangeboden huurwoningen op zo’n 50 procent ligt. Companen denkt dat particuliere verhuurders met meer dan tien woningen inmiddels ongeveer een derde van hun woningen verhuren met een tijdelijk contract. Afgaande op de onderzoeksmethoden van de drie onderzoeken, is de 14 procent die de Volkskrant noemt waarschijnlijk een onderschatting [zie eindnoot].
Neveneffecten
De ervaringen van flexhuurders die de Volkskrant optekenden riepen op sociale media terecht veel verontwaardiging op over deze ontwikkeling van de particuliere huurmarkt. Vooral de makelaar die zei dat “dit alleen de grootste geldwolven helpt”, “maar de huurders, die werkt het alleen maar tegen” is illustratief voor het probleem: waarom dacht de wetgever in 2015 dat verhuurders zichzelf (financiële) voordelen zouden ontzeggen om zekerheid en betaalbaarheid voor de huurder te waarborgen?
Nu hadden de twee eerdere onderzoeken van december 2020 en juli 2021 al genoeg reden moeten zijn voor de Tweede Kamer om te verzoeken de flexibilisering van huur terug te draaien. Minister Ollongren van BZK trok zelf helaas die conclusie niet na de evaluatie door Companen. In de begeleidende brief aan de Kamer concludeert de minister wel dat het onduidelijk is of de invoering van tijdelijke huurcontracten heeft geleid tot het doel ervan – meer doorstroming en meer aanbod op de huurmarkt. Ze concludeert ook dat er sprake is van ‘neveneffecten’ van de wet, waaronder stijging van de huurprijzen, maar gaat maar mondjesmaat in op de negatieve impact op huurders. Dat huurders “zorgen [hebben] over vervolghuisvesting”, zoals de minister het beschrijft, is wel heel zachtjes uitgedrukt, zo maakt het Volkskrant-onderzoek duidelijk.
Belofte niet gehouden
De invoering van tijdelijke huurcontracten voor reguliere huurders (met de Wet Doorstroming Huurmarkt die op 1 juli 2016 in werking trad) heeft in vijf jaar tijd geleid tot normalisering van tijdelijke huurcontracten, terwijl toenmalige minister Blok (VVD) van Wonen beloofde dat vaste huurcontracten de norm zouden blijven. Die belofte is dus niet gehouden, precies zoals onder meer de Woonbond en de Bond Precaire Woonvormen voorspelden.
In plaats van te concluderen dat het niet effectief en zelfs schadelijk is geweest om tijdelijke huurcontracten voor reguliere huurders mogelijk te maken, belooft minister Ollongren nu om te gaan zoeken naar “oplossingsrichtingen” om flexhuur te behouden door “samen met de sector mogelijkheden te inventariseren om oneigenlijk gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten tegen te gaan” waarbij ze denkt ze aan “aanscherping van voorwaarden voor tijdelijke verhuur, het verrijken van lokaal instrumentarium om meer handvatten te bieden en/of uitbreiding van de categorieën voor dringend eigen gebruik zodat meer specifieke doelgroepen kunnen worden geholpen.” Het terugdraaien van flexhuur is blijkbaar geen optie.
Woonzekerheid weer de norm
Terecht stemde de Eerste Kamer vlak voor het reces tegen een voorstel voor verruiming van de tijdelijke contacten. TK-lid Daniel Koerhuis (VVD) – en de meerderheid van de Tweede Kamer met hem – vond het eerder dit jaar een goed idee om de duur van de tijdelijke huurcontracten te verlengen van twee naar drie jaar, waarbij de verhuurder bovendien een minimum termijn mag opnemen, én eenmalige verlenging van het tijdelijk contract mogelijk te maken. Dit zou een verdere verslechtering van de positie van de huurder betekenen.
De Tweede Kamer nam dit voorstel in maart 2021 aan zonder de genoemde BZK-evaluatie van de invoering van tijdelijk huurcontracten af te wachten en blijkbaar ook zonder kennis te nemen – of zich iets aan te trekken – van het eerdere onderzoek van Investico en Vers Beton uit december 2020 waaruit bleek dat flexhuur uit de hand is gelopen.
Het is te hopen dat de meerderheid van de Tweede Kamer inmiddels, na nog een onderzoek naar de negatieve gevolgen van tijdelijke huur, begrijpt dat er helemaal niet gezocht moet worden naar ‘oplossingen’ om flexhuur te behouden, zoals de minister wil, maar dat de invoering van tijdelijke huurcontracten moet worden teruggedraaid. Vaste huurcontracten en woonzekerheid moeten weer de norm worden. Oftewel, zoals ze bij de Bond Precaire Woonvormen zeggen, fuck flex.
--
Noot: drie onderzoeken naar tijdelijke huurcontracten
Er liggen nu drie onderzoeken naar tijdelijke huurcontracten, waarbij het Volkskrant-onderzoek afwijkt. De Volkskrant-journalisten haalden op drie momenten informatie op van in totaal 10.829 huurwoningen die werden aangeboden op Funda en bekeken of de huurwoningen met tijdelijk of onbepaald huurcontract werden aangeboden. Resultaat: 14 procent van de aangeboden huurwoningen wordt aangeboden met een tijdelijk contract. Dit is aanzienlijk lager dan in twee eerdere onderzoeken naar tijdelijke huurcontracten werd gevonden.
Het VK-onderzoek is qua methode vergelijkbaar met het onderzoek van Investico en Vers Beton uit december 2020. Zij haalden hun informatie van verhuurwebsite Pararius, dat een marktaandeel heeft van 65 procent in de vrije sector. De onderzoekers trokken uit het aantal aangeboden huurwoningen op 7 oktober 2020 (10.245 woningen) een steekproef van 259 huurwoningen. Hier is dus een kleiner aantal huurwoningen onderzocht, maar het lijkt erop dat de onderzoekers deze steekproef nauwkeuriger onderzochten dan de VK-journalisten: bij twijfel over het huurcontract belden ze de verhuurder op. Ze kwamen op een veel hoger aandeel tijdelijke huurcontracten: bijna 50 procent. Vers Beton rapporteerde specifiek over Rotterdam, waar 47,5 procent van de woningen met tijdelijk contract werd aangeboden. Dat is ook aanzienlijk hoger dan in het Volkskrant-onderzoek dat uitkomt op bijna 20 procent.
Het onderzoek door Companen is in opdracht gedaan van het ministerie van BZK en hanteert een heel andere methode, namelijk een enquête onder verhuurders die minstens 10 woningen bezitten. Deze BZK-evaluatie werd in juli 2020 door de minister aan de Kamer gestuurd. Anders dan de twee andere onderzoeken, keken de onderzoekers niet naar het aanbod op een bepaald moment maar naar de hele periode sinds inwerkingtreding van de wet medio 2016. De enquête werd beantwoord door 353 verhuurders die samen zo’n 76.000 woningen bezitten. Uit het rapport wordt niet duidelijk wat er precies aan de verhuurders is gevraagd. Companen rapporteert dat “ruwweg de helft” van de huurwoningen met een tijdelijk contract wordt aangeboden. Verhuurders verhuren inmiddels 27 tot 34 procent van hun woningen met een tijdelijk huurcontract. 15 tot 25 procent van de particuliere verhuurders zet tijdelijke contracten nooit om naar vaste huurcontracten.
