De ramp van vijf jaar flexhuur: tijd voor woonzekerheid

Dossier:

Vijf jaar en een aantal onderzoeken verder is het overduidelijk: de invoering van reguliere tijdelijke huurcontracten heeft geleid tot normalisering van flexhuur met zeer negatieve gevolgen voor huurders. In plaats van te zoeken naar oplossingen voor ‘betere’ flexhuur, moet de invoering van tijdelijke huurcontracten worden teruggedraaid.

De Volkskrant schreef afgelopen weekend over tijdelijke huurcontracten, waarin het onder meer ging over de rampzalige gevolgen voor huurders, als volgt samengevat: “het leven van flexhuurders staat stil”. De Volkskrant deed zelf onderzoek op basis van een vragenlijst die door 352 tijdelijke huurders was ingevuld, aangevuld met een analyse van het aanbod van huurwoningen op Funda. Het resultaat: 14 procent van de aangeboden huurwoningen wordt aangeboden met een tijdelijk contract. In sommige gemeenten ligt het percentage veel hoger: Zaanstad gaat aan kop met 37 procent.

Voor wie dit alarmerend vindt: dit percentage is aanzienlijk lager dan in twee eerdere onderzoeken werd gevonden. Investico/Vers Beton en Companen (die laatste in opdracht van het ministerie van BZK) stellen in respectievelijk december 2020 en juli 2021 vast dat het aandeel tijdelijke huurcontracten van aangeboden huurwoningen op zo’n 50 procent ligt. Companen denkt dat particuliere verhuurders met meer dan tien woningen inmiddels ongeveer een derde van hun woningen verhuren met een tijdelijk contract. Afgaande op de onderzoeksmethoden van de drie onderzoeken, is de 14 procent die de Volkskrant noemt waarschijnlijk een onderschatting [zie eindnoot].

Neveneffecten

De ervaringen van flexhuurders die de Volkskrant optekenden riepen op sociale media terecht veel verontwaardiging op over deze ontwikkeling van de particuliere huurmarkt. Vooral de makelaar die zei dat “dit alleen de grootste geldwolven helpt”, “maar de huurders, die werkt het alleen maar tegen” is illustratief voor het probleem: waarom dacht de wetgever in 2015 dat verhuurders zichzelf (financiële) voordelen zouden ontzeggen om zekerheid en betaalbaarheid voor de huurder te waarborgen?

Nu hadden de twee eerdere onderzoeken van december 2020 en juli 2021 al genoeg reden moeten zijn voor de Tweede Kamer om te verzoeken de flexibilisering van huur terug te draaien. Minister Ollongren van BZK trok zelf helaas die conclusie niet na de evaluatie door Companen. In de begeleidende brief aan de Kamer concludeert de minister wel dat het onduidelijk is of de invoering van tijdelijke huurcontracten heeft geleid tot het doel ervan – meer doorstroming en meer aanbod op de huurmarkt. Ze concludeert ook dat er sprake is van ‘neveneffecten’ van de wet, waaronder stijging van de huurprijzen, maar gaat maar mondjesmaat in op de negatieve impact op huurders. Dat huurders “zorgen [hebben] over vervolghuisvesting”, zoals de minister het beschrijft, is wel heel zachtjes uitgedrukt, zo maakt het Volkskrant-onderzoek duidelijk.

Belofte niet gehouden

De invoering van tijdelijke huurcontracten voor reguliere huurders (met de Wet Doorstroming Huurmarkt die op 1 juli 2016 in werking trad) heeft in vijf jaar tijd geleid tot normalisering van tijdelijke huurcontracten, terwijl toenmalige minister Blok (VVD) van Wonen beloofde dat vaste huurcontracten de norm zouden blijven. Die belofte is dus niet gehouden, precies zoals onder meer de Woonbond en de Bond Precaire Woonvormen voorspelden.

In plaats van te concluderen dat het niet effectief en zelfs schadelijk is geweest om tijdelijke huurcontracten voor reguliere huurders mogelijk te maken, belooft minister Ollongren nu om te gaan zoeken naar “oplossingsrichtingen” om flexhuur te behouden door “samen met de sector mogelijkheden te inventariseren om oneigenlijk gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten tegen te gaan” waarbij ze denkt ze aan “aanscherping van voorwaarden voor tijdelijke verhuur, het verrijken van lokaal instrumentarium om meer handvatten te bieden en/of uitbreiding van de categorieën voor dringend eigen gebruik zodat meer specifieke doelgroepen kunnen worden geholpen.” Het terugdraaien van flexhuur is blijkbaar geen optie.

Woonzekerheid weer de norm

Terecht stemde de Eerste Kamer vlak voor het reces tegen een voorstel voor verruiming van de tijdelijke contacten. TK-lid Daniel Koerhuis (VVD) – en de meerderheid van de Tweede Kamer met hem – vond het eerder dit jaar een goed idee om de duur van de tijdelijke huurcontracten te verlengen van twee naar drie jaar, waarbij de verhuurder bovendien een minimum termijn mag opnemen, én eenmalige verlenging van het tijdelijk contract mogelijk te maken. Dit zou een verdere verslechtering van de positie van de huurder betekenen.

De Tweede Kamer nam dit voorstel in maart 2021 aan zonder de genoemde BZK-evaluatie van de invoering van tijdelijk huurcontracten af te wachten en blijkbaar ook zonder kennis te nemen – of zich iets aan te trekken – van het eerdere onderzoek van Investico en Vers Beton uit december 2020 waaruit bleek dat flexhuur uit de hand is gelopen.

Het is te hopen dat de meerderheid van de Tweede Kamer inmiddels, na nog een onderzoek naar de negatieve gevolgen van tijdelijke huur, begrijpt dat er helemaal niet gezocht moet worden naar ‘oplossingen’ om flexhuur te behouden, zoals de minister wil, maar dat de invoering van tijdelijke huurcontracten moet worden teruggedraaid. Vaste huurcontracten en woonzekerheid moeten weer de norm worden. Oftewel, zoals ze bij de Bond Precaire Woonvormen zeggen, fuck flex.

Noot: drie onderzoeken naar tijdelijke huurcontracten

Er liggen nu drie onderzoeken naar tijdelijke huurcontracten, waarbij het Volkskrant-onderzoek afwijkt. De Volkskrant-journalisten haalden op drie momenten informatie op van in totaal 10.829 huurwoningen die werden aangeboden op Funda en bekeken of de huurwoningen met tijdelijk of onbepaald huurcontract werden aangeboden. Resultaat: 14 procent van de aangeboden huurwoningen wordt aangeboden met een tijdelijk contract. Dit is aanzienlijk lager dan in twee eerdere onderzoeken naar tijdelijke huurcontracten werd gevonden.

Het VK-onderzoek is qua methode vergelijkbaar met het onderzoek van Investico en Vers Beton uit december 2020. Zij haalden hun informatie van verhuurwebsite Pararius, dat een marktaandeel heeft van 65 procent in de vrije sector. De onderzoekers trokken uit het aantal aangeboden huurwoningen op 7 oktober 2020 (10.245 woningen) een steekproef van 259 huurwoningen. Hier is dus een kleiner aantal huurwoningen onderzocht, maar het lijkt erop dat de onderzoekers deze steekproef nauwkeuriger onderzochten dan de VK-journalisten: bij twijfel over het huurcontract belden ze de verhuurder op. Ze kwamen op een veel hoger aandeel tijdelijke huurcontracten: bijna 50 procent. Vers Beton rapporteerde specifiek over Rotterdam, waar 47,5 procent van de woningen met tijdelijk contract werd aangeboden. Dat is ook aanzienlijk hoger dan in het Volkskrant-onderzoek dat uitkomt op bijna 20 procent.

Het onderzoek door Companen is in opdracht gedaan van het ministerie van BZK en hanteert een heel andere methode, namelijk een enquête onder verhuurders die minstens 10 woningen bezitten. Deze BZK-evaluatie werd in juli 2020 door de minister aan de Kamer gestuurd. Anders dan de twee andere onderzoeken, keken de onderzoekers niet naar het aanbod op een bepaald moment maar naar de hele periode sinds inwerkingtreding van de wet medio 2016. De enquête werd beantwoord door 353 verhuurders die samen zo’n 76.000 woningen bezitten. Uit het rapport wordt niet duidelijk wat er precies aan de verhuurders is gevraagd. Companen rapporteert dat “ruwweg de helft” van de huurwoningen met een tijdelijk contract wordt aangeboden. Verhuurders verhuren inmiddels 27 tot 34 procent van hun woningen met een tijdelijk huurcontract. 15 tot 25 procent van de particuliere verhuurders zet tijdelijke contracten nooit om naar vaste huurcontracten.

Reacties (13)

#1 Daan van der Keur

Mijn moeder woont vanaf de bouw in 1983 in een rijtjeshuis met 4 kamers (woonkamer + 3 slaapkamers) in Leiden.
Huur 1983: Fl 280,- = €127,-
Huur 2021: €526,-
Huurstijging in 37 jaar 414%
Zijn de salarissen in die 37 jaar ook 414% gestegen??? NEE!!!
Deze huizen zijn onderhoudsvrij dus de woningbouwvereniging De Sleutels heeft geen onderhoudskosten behalve eens in de 10 jaar wat kozijnen schilderen meer niet. Hoe kan het dat huizen die allang afbetaald zijn nog steeds zo’n hoge huur vereisen??? Voor wie dan? Verdient die directeur van De Sleutels 1 miljoen per jaar of zo? Volgens mij kan geen enkel weldenkend mens mijn vragen beantwoorden met goed onderbouwde argumenten.
Nederland is een NARCOSTAAT in mijn ogen met totaal corrupte en gigantische incompetente politici zowel op gemeentelijk, provinciaal als landelijk niveau. En Mark Rutte tja die hoort natuurlijk achter de tralies thuis en nergens anders: https://twitter.com/zegmaar_LydeLa/status/1361983021709156353

#1.1 Co Stuifbergen - Reactie op #1

Als het goed is, gebruiken woningcorporaties de winsten op oude woningen om nieuwe woningen te bouwen.

Verder moeten ze ook veel geld aan de overheid afdragen (verhuurdersheffing).

Evengoed is een slechte zaak dat huren zo veel harder stijgen dan salarissen.
En als uw moeder verhuist, zal de nieuwe huurder waarschijnlijk nog een stuk meer betalen.

#1.2 Spam - Reactie op #1

Denk aan je bloeddruk.

Volgens https://www.inflatiecalculator.nl/ is een gulden in 1983 nu ongeveer een euro waard. Het gaat dus eerder over een verdubbeling van de prijs (+100%) dan om een vervijfvoudiging (+400%). Nog steeds veel, maar op de vrije markt zijn de prijzen nog wel harder gestegen. Deels door voordelige financiering en deels doordat mensen nu eenmaal steeds meer bereid zijn een steeds groter deel van hun inkomen aan wonen te besteden.

Er is veel mis met de woningmarkt, maar wat het schrijnende zou moeten zijn aan jouw voorbeeld ontgaat me volledig. Met drie slaapkamers in Leiden voor €500 heb je weinig te klagen. Als je die niet al sinds 1983 tot je beschikking hebt, zal je daar nu zeker meer dan het dubbele voor moeten neerleggen.

Van mij mogen ze maximum rendementen op woningverhuur instellen. Toon aan hoeveel je in een woning hebt geinvesteerd, laat je jaarlijkse kosten zien en bepaal de maximum huur aan de hand van een redelijk rendement van bijvoorbeeld 4%. Nu beloont de woningmarkt die investeerders die hun huurders het slechtst behandelen en het meeste afpersen. Met een maximum huur bevorder je juist een goede behandeling van je huurders, omdat het je geld kost om ze te vervangen wanneer ze vertrekken.

  • Beantwoorden
  • Volgende reactie op #1
  • Vorige reactie op #1
#1.3 Daan van der Keur - Reactie op #1.2

Toen 14% van je inkomen kwijt aan huur nu 30-50% dus uh………. Kan geen inflatiecalculator tegenop hoor. En ach inflatie dat woord betekent niet zoveel meer tegenwoordig. Straks is het gewoon een keer *plof* met de economie.

#1.4 Frank789 - Reactie op #1.2

[ Toon aan hoeveel je in een woning hebt geïnvesteerd, ]

Daar gaat het al fout, want vanwege schaarste en ongebreideld kapitalisme, is de prijs om een woning te kopen al absurd hoog.
Ga je een woning bouwen dan betaal je alsnog een absurde prijs voor de grond zodat je uiteindelijk op hetzelfde uitkomt.

#1.5 Frank789 - Reactie op #1

[ een rijtjeshuis met 4 kamers voor fl 280,- ]

Dat was toen al verre van rendabel voor de verhuurder. Daar kun je geen rijtjeshuis voor bouwen.
Ik huurde destijds een driekameretage voor fl 280,- onder het Amsterdamse puntensysteem. Om zo een etage volledig te renoveren was je destijds 45.000 gulden kwijt, dat was ook ongeveer de verkoopprijs van een etage. Dat geld krijg je er nooit meer uit met rente, afschrijving en onderhoud van 280 gulden huur.

Het is nu een totaal ander verhaal, maar destijds wilde geen commercieel bedrijf kleine woningen bouwen in Amsterdam vanwege het puntenstelsel.

En verder is je wederkerende geklets over een narcostaat off-topic en moet je eens in Berlijn of Brussel enz gaan kijken. Het is overal hetzelfde.

  • Beantwoorden
  • Volgende reactie op #1
  • Vorige reactie op #1
#1.6 Daan van der Keur - Reactie op #1.5

Narco-staat off topic? Geen idee hoor maar als een land zo afglijdt als Nederland nu doet – de politie staat erbij en kijkt ernaar – dan heeft dat invloed op de gehele maatschappij ook de huizenmarkt. Werk je toevallig op een ministerie of zo dat je mijn kritiek niet zint of zo?

#1.7 Frank789 - Reactie op #1.6

[ Werk je toevallig op een ministerie of zo dat je mijn kritiek niet zint of zo? ]

Ach, de gebruikelijke drogreden van “wie betaalt jou?”.
Ga jij maar eens een maand in Mexico Stad wonen, dan kom je met hangende pootjes uit die narcostaat terug naar het paradijselijke Nederland.
.
P.S. wel tekenend dat je alleen op “narcostaat” ingaat en niet op de on-topic opmerkingen in mijn reactie.

#1.8 Daan van der Keur - Reactie op #1.7

Ach als de politie niet meer optreedt tegen de mocro-maffia en het erbij laat zitten en de burgers niet meer beschermt dan heb je toch een Narcostaat of niet dan? Bedrijven en huizen die ’s nachts worden beschoten is al heel normaal. Jij noemt Mexico maar we zijn onderdeel van Europa en in Europa is dit soort criminaliteit echt niet normaal te noemen. Duh………..

#1.9 Frank789 - Reactie op #1.8

[ Ach als de politie niet meer optreedt tegen de mocro-maffia ]
Onzin. Heb je ook geen bewijs voor.

[ het erbij laat zitten en de burgers niet meer beschermt ]
Onzin. Heb je ook geen bewijs voor.

[ Bedrijven en huizen die ’s nachts worden beschoten is al heel normaal. ]
Onzin. Het is nog steeds zeldzaam, wordt niet geaccepteerd en is en verre van “normaal”.

[ Jij noemt Mexico maar we zijn onderdeel van Europa ]
Onzin. Een narcostaat in Amerika is niet anders dan een narcostaat in Europa.

Je focus op narcostaat doe mij afvragen of het huurvraagstuk je überhaupt wel interesseert.

#1.10 Jona Jager - Reactie op #1

De politiek is compleet verziekt. Dit verdienen we niet.

#2 lmgikke

Woonbeleid vanuit de overheid kan tot stand komen vanuit het oogpunt van de burgers. Men heeft een woning nodig, een THUIS.

OF woonbeleid vanuit de overheid kan tot stand komen vanuit de woningbezitters, en dan zijn de bewoners niets anders dan een inkomstenbron.

Zie hier het resultaat van 20 jaar het laatste. Kamp ging de boer op naar de durfkapitalisten en investeringsmaatschappijen met de Nederlandse woningmarkt.

#3 Micowoco

Yep. Alles duur maken, dan hou je alleen dure mensen over. De rest gaat maar… weg. En het is zo onnodig. Ter vergelijking: Finland heeft geheel geen dakloosheid. Nul. Maar ja, daar heb je ook geen vvd.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

| Registreren

*
*
*