Hoe de ‘scheefhuurder’ steeds meer in het verdomhoekje komt te zitten. Dit jaar resulterend in een extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging. En dat in een tijd van slinkende koopkracht. Voor slechts een enkeling lonkt een uitweg. De inkomensafhankelijke huurverhoging zou alsnog van tafel moeten. Evenals de reguliere huurverhoging. Een gastbijdrage van Jan Kok.
Kees is AOW’er, heeft een redelijk pensioen; zijn vrouw Mila werkt en verdient het minimumloon. In 2020 had hij daarnaast nog een lijfrente-uitkering, omdat hij altijd braaf had meegedaan aan de spaarloonregeling. Gezamenlijk huishoudinkomen van Kees en Mila: € 56.000, bruto welteverstaan. Een middeninkomen dus.
Zij wonen in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder. Honderd jaar oud, energielabel G, enkel glas, moederhaard CV hapert en altijd gedoe over onderhoud. € 705,66 huur betalen ze hiervoor; daar komen de servicekosten nog bij. Voorwaar geen kattenpis.
Onlangs kregen ze van hun huisbaas de huurverhogingsbrief in de bus: € 50 huurverhoging! De verhuurder had het huurverhogingspercentage tot twee decimalen achter de komma voorgerekend: 7,09%. Of ze vanaf 1 juli 2022 maar even € 755,66 kale huur willen betalen.
Een buurvrouw, die ook in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder woont, die al jarenlang het onderhoud achterwege laat, blijkt een huurverhoging van € 100 voor haar kiezen te hebben gekregen. Haar kale huur zou omhoog gaan met ongeveer 20%!
Uit kringen van huurders van sociale huurwoningen (gereguleerde huurwoningen van woningcorporaties) zijn dergelijke geluiden ook te horen.
Vanwaar deze gigantische huurverhogingen? Omdat zij behoren tot die door de overheid verfoeide ‘scheefwoners’, waar inkomensafhankelijke huurverhogingen op zijn losgelaten.
De ideologie van het ‘scheefwonen’
Laten we bij het begin beginnen: ‘passend wonen’. Vrijwel altijd toegespitst tot ‘passend huren’. Huren op zo’n manier dat de kenmerken van het huishouden goed aansluiten bij de kenmerken van de huurwoning.
Enerzijds is er ‘fysiek passend huren’: de omvang van het huishouden sluit dan goed aan bij de grootte/het aantal kamers van de huurwoning. Maar meestal heeft men het over ‘financieel passend huren’: het inkomen van het huishouden sluit dan goed aan bij de huurhoogte van de woning. Een middel om dit te helpen verwezenlijken is ‘passend toewijzen’.
De contramal van ‘passend wonen’ is ‘scheefwonen’ en van ‘passend huren’ ‘scheefhuren’. En dan gaat het meestal over ‘goedkoop scheefhuren’: het inkomen is te hoog in verhouding tot de huurhoogte.
‘Passend wonen’ en ‘scheefwonen’ hebben nimmer betrekking op de koopsector. In je eentje wonen in een villa of wonen in een afgelost koophuis? De term ‘scheefkopen’ komt in het woordenboek niet voor. Natuurlijk niet, dat is de vrije markt. ‘Passend huren’ is in tijden van toegenomen woningschaarste van een mooi ideaal, een beleidsmatig af te dwingen doelstelling geworden.
Je zou ook kunnen stellen dat vrijwel alle huurders op een bepaalde manier scheefwonen. Immers, zij betalen hoge huren voor allang afgeschreven woningen. Het vuurtje van het zogenaamde probleem van te goedkoop huren werd door de politiek opgestookt toen men in 2012 de gereguleerde huursector ging reserveren voor de huishoudens met de laagste inkomens. Had je een middeninkomen, dan kwam je de gereguleerde huursector niet meer in. En met als wrang gevolg: heb je een middeninkomen, dan moet je de gereguleerde huursector uit! Om plaats te maken voor degenen waar de gereguleerde huursector binnen deze beperkte visie op sociale huisvesting voor bedoeld zou zijn.
Inkomenspolitiek bedrijven via de huur
Maar hoe krijg je zittende huurders met een vast huurcontract uit hun woning? Gegrepen werd naar de financiële stok: extra huurverhogingen, inkomensafhankelijke huurverhogingen.
Heel vreemd eigenlijk. Inkomenspolitiek bedrijven via de huur. Waarbij het extra geld niet naar de staat gaat, maar in handen valt van verhuurders, die daar niets tegenover hoeven te stellen. Het vergroot ook het verschil tussen huurders en kopers. Gaan kopers meer verdienen, dan kunnen ze meer lenen en meer profiteren van de hypotheekrenteaftrek.
Is dit juridisch wel in de haak? Kun je zomaar allerlei nieuwe huurverhogingsregels aan specifieke categorieën huurders opleggen, waar huurders en verhuurders tijdens het sluiten van het huurcontract geen weet van hadden?
Dat de huurder een melkkoe is, zal ook de jaren daarop blijken. Wanneer in 2013 de verhuurders van gereguleerde huurwoningen (woningcorporaties én particuliere verhuurders) de verhuurdersheffing op hun bord krijgen. Maanden huur verdwijnen in de overheidskas. En de ‘goedkoop scheefhuurders’ dragen daar extra aan bij. In feite gaat het hier om een belasting voor huurders in een gereguleerde huurwoning. Een extra heffing voor de huishoudens aan de onderkant van de inkomenspiramide.
10 jaar inkomensafhankelijke huurverhoging
De inkomensafhankelijke huurverhoging viert dit jaar haar pijnlijke tweede lustrum. In 2013 voerde het kabinet-Rutte II (bedankt PvdA) de inkomensafhankelijke huurverhoging in. Bedoeld om de ‘goedkoop scheefhuurders’ uit hun woning te roken richting vrijesectorhuur en koop. Opdat op die manier veel gereguleerde huurwoningen vrij zouden komen voor huishoudens met een lager inkomen. Opdat nieuwbouw van sociale huurwoningen minder nodig zou zijn. En zodat sociale huurwoningen konden worden verkocht en geliberaliseerd om kopers te behagen en het zogenaamde middensegment uit te breiden.
Maar die vrijesectorhuurwoningen en koopwoningen waren voor de ‘goedkoop scheefhuurders’ vrijwel niet beschikbaar en betaalbaar, wat met de jaren steeds erger werd. En kwamen gereguleerde huurwoningen van particuliere verhuurders vrij, dan gingen die alsnog aan de neus van de lagere inkomens voorbij. De meeste hadden al een puntenaantal boven de liberalisatiegrens (ook wel sociale huurgrens genoemd), zodat ze konden worden ‘vrij getrokken’ tot huren veelal boven de € 1.000. Dat was blijkbaar allemaal geen reden om van de inkomensafhankelijke huurverhoging af te zien. De woningcorporaties hebben zich trouwens nooit echt tegen deze extra inkomstenbron verzet.
De eerste vier jaar werd gewerkt met twee inkomenscategorieën: degenen die ‘een beetje te veel’ verdienden en degenen die ‘veel te veel’ verdienden. Wel binnen huurdersverhoudingen welteverstaan. We hebben het hier niet over de echte veelverdieners: die huren niet, die wonen in een koopwoning. Beide inkomenscategorieën kregen een opslag bovenop de reguliere percentuele huurverhoging, respectievelijk 0,5 en 2,5 procentpunt.
In 2017 vonden twee belangrijke wijzigingen plaats. De twee inkomenscategorieën werden samengevoegd tot één en de opslag werd 1,5 procentpunt. Tevens werden AOW’ers en huishoudens van vier personen of meer van de regeling uitgezonderd. Want gepensioneerde huurders kunnen helemaal geen huis kopen en grote huishoudens hebben al uitgaven genoeg.
De extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging
De versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor bewoners van een gereguleerde huurwoning uit 2017 duurde voort tot 2021. Dat was het jaar dat er in verband met de coronapandemie en de verwachte koopkrachteffecten daarvan een algehele huurbevriezing werd afgekondigd. Inmiddels had het kabinet-Rutte III echter een nieuw plan uitgedokterd om de ‘goedkoop scheefhuurders’ aan te pakken, dat het kabinet Rutte-IV heeft overgenomen.
Niet meer een opslag op de reguliere percentuele huurverhoging, maar werken met absolute bedragen om zo snel mogelijk een marktconforme huur voor de ‘goedkoop scheefhuurder’ te bereiken. Voldoen aan de marktverhoudingen is immers het doel van neoliberale politici.
In de praktijk betekende dit streven naar een huur gelijk aan de maximale huurprijs voor gereguleerde huurwoningen volgens het puntenstelsel.
Er kwamen weer twee inkomenscategorieën (gebaseerd op het huishoudinkomen in 2020), maar nu beide gesplitst naar huishoudenstype: alleenwonend of een meerpersoonshuishouden. De ‘enigszins goedkoop scheefhuurder’ krijgt in één keer € 50 aan de broek; de ‘sterk goedkoop scheefhuurder’ € 100.
Grote stappen, snel thuis, zal het kabinet gedacht hebben. En, opmerkelijk, geen uitzonderingspositie meer voor AOW’ers en grote huishoudens. Waren de argumenten voor hun uitsluiting opeens niet meer geldig?
(wordt vervolgd - klik hier voor deel 2)
Jan Kok is auteur van het studieboek voor het hoger onderwijs ‘Werken aan wonen’, samen met Siep van der Werf, en bestuurder van de Huurdersvereniging Amsterdam.
