€ 100 huurverhoging per maand in tijden van dalende koopkracht

Dossier:

LONGREAD - Hoe de ‘scheefhuurder’ steeds meer in het verdomhoekje komt te zitten. Dit jaar resulterend in een extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging. En dat in een tijd van slinkende koopkracht. Voor slechts een enkeling lonkt een uitweg. De inkomensafhankelijke huurverhoging zou alsnog van tafel moeten. Evenals de reguliere huurverhoging. Een  gastbijdrage van Jan Kok.

Kees is AOW’er, heeft een redelijk pensioen; zijn vrouw Mila werkt en verdient het minimumloon. In 2020 had hij daarnaast nog een lijfrente-uitkering, omdat hij altijd braaf had meegedaan aan de spaarloonregeling. Gezamenlijk huishoudinkomen van Kees en Mila: € 56.000, bruto welteverstaan. Een middeninkomen dus.

Zij wonen in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder. Honderd jaar oud, energielabel G, enkel glas, moederhaard CV hapert en altijd gedoe over onderhoud. € 705,66 huur betalen ze hiervoor; daar komen de servicekosten nog bij. Voorwaar geen kattenpis.

Onlangs kregen ze van hun huisbaas de huurverhogingsbrief in de bus: € 50 huurverhoging! De verhuurder had het huurverhogingspercentage tot twee decimalen achter de komma voorgerekend: 7,09%. Of ze vanaf 1 juli 2022 maar even € 755,66 kale huur willen betalen.

Een buurvrouw, die ook in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder woont, die al jarenlang het onderhoud achterwege laat, blijkt een huurverhoging van € 100 voor haar kiezen te hebben gekregen. Haar kale huur zou omhoog gaan met ongeveer 20%!

Uit kringen van huurders van sociale huurwoningen (gereguleerde huurwoningen van woningcorporaties) zijn dergelijke geluiden ook te horen.

Vanwaar deze gigantische huurverhogingen? Omdat zij behoren tot die door de overheid verfoeide ‘scheefwoners’, waar inkomensafhankelijke huurverhogingen op zijn losgelaten.

De ideologie van het ‘scheefwonen’

Laten we bij het begin beginnen: ‘passend wonen’. Vrijwel altijd toegespitst tot ‘passend huren’. Huren op zo’n manier dat de kenmerken van het huishouden goed aansluiten bij de kenmerken van de huurwoning.

Enerzijds is er ‘fysiek passend huren’: de omvang van het huishouden sluit dan goed aan bij de grootte/het aantal kamers van de huurwoning. Maar meestal heeft men het over ‘financieel passend huren’: het inkomen van het huishouden sluit dan goed aan bij de huurhoogte van de woning. Een middel om dit te helpen verwezenlijken is ‘passend toewijzen’.

De contramal van ‘passend wonen’ is ‘scheefwonen’ en van ‘passend huren’ ‘scheefhuren’. En dan gaat het meestal over ‘goedkoop scheefhuren’: het inkomen is te hoog in verhouding tot de huurhoogte.

‘Passend wonen’ en ‘scheefwonen’ hebben nimmer betrekking op de koopsector. In je eentje wonen in een villa of wonen in een afgelost koophuis? De term ‘scheefkopen’ komt in het woordenboek niet voor. Natuurlijk niet, dat is de vrije markt. ‘Passend huren’ is in tijden van toegenomen woningschaarste van een mooi ideaal, een beleidsmatig af te dwingen doelstelling geworden.

Je zou ook kunnen stellen dat vrijwel alle huurders op een bepaalde manier scheefwonen. Immers, zij betalen hoge huren voor allang afgeschreven woningen. Het vuurtje van het zogenaamde probleem van te goedkoop huren werd door de politiek opgestookt toen men in 2012 de gereguleerde huursector ging reserveren voor de huishoudens met de laagste inkomens. Had je een middeninkomen, dan kwam je de gereguleerde huursector niet meer in. En met als wrang gevolg: heb je een middeninkomen, dan moet je de gereguleerde huursector uit! Om plaats te maken voor degenen waar de gereguleerde huursector binnen deze beperkte visie op sociale huisvesting voor bedoeld zou zijn.

Inkomenspolitiek bedrijven via de huur

Maar hoe krijg je zittende huurders met een vast huurcontract uit hun woning? Gegrepen werd naar de financiële stok: extra huurverhogingen, inkomensafhankelijke huurverhogingen.

Heel vreemd eigenlijk. Inkomenspolitiek bedrijven via de huur. Waarbij het extra geld niet naar de staat gaat, maar in handen valt van verhuurders, die daar niets tegenover hoeven te stellen. Het vergroot ook het verschil tussen huurders en kopers. Gaan kopers meer verdienen, dan kunnen ze meer lenen en meer profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

Is dit juridisch wel in de haak? Kun je zomaar allerlei nieuwe huurverhogingsregels aan specifieke categorieën huurders opleggen, waar huurders en verhuurders tijdens het sluiten van het huurcontract geen weet van hadden?

Dat de huurder een melkkoe is, zal ook de jaren daarop blijken. Wanneer in 2013 de verhuurders van gereguleerde huurwoningen (woningcorporaties én particuliere verhuurders) de verhuurdersheffing op hun bord krijgen. Maanden huur verdwijnen in de overheidskas. En de ‘goedkoop scheefhuurders’ dragen daar extra aan bij. In feite gaat het hier om een belasting voor huurders in een gereguleerde huurwoning. Een extra heffing voor de huishoudens aan de onderkant van de inkomenspiramide.

10 jaar inkomensafhankelijke huurverhoging

De inkomensafhankelijke huurverhoging viert dit jaar haar pijnlijke tweede lustrum. In 2013 voerde het kabinet-Rutte II (bedankt PvdA) de inkomensafhankelijke huurverhoging in. Bedoeld om de ‘goedkoop scheefhuurders’ uit hun woning te roken richting vrijesectorhuur en koop. Opdat op die manier veel gereguleerde huurwoningen vrij zouden komen voor huishoudens met een lager inkomen. Opdat nieuwbouw van sociale huurwoningen minder nodig zou zijn. En zodat sociale huurwoningen konden worden verkocht en geliberaliseerd om kopers te behagen en het zogenaamde middensegment uit te breiden.

Maar die vrijesectorhuurwoningen en koopwoningen waren voor de ‘goedkoop scheefhuurders’ vrijwel niet beschikbaar en betaalbaar, wat met de jaren steeds erger werd. En kwamen gereguleerde huurwoningen van particuliere verhuurders vrij, dan gingen die alsnog aan de neus van de lagere inkomens voorbij. De meeste hadden al een puntenaantal boven de liberalisatiegrens (ook wel sociale huurgrens genoemd), zodat ze konden worden ‘vrij getrokken’ tot huren veelal boven de € 1.000. Dat was blijkbaar allemaal geen reden om van de inkomensafhankelijke huurverhoging af te zien. De woningcorporaties hebben zich trouwens nooit echt tegen deze extra inkomstenbron verzet.

De eerste vier jaar werd gewerkt met twee inkomenscategorieën: degenen die ‘een beetje te veel’ verdienden en degenen die ‘veel te veel’ verdienden. Wel binnen huurdersverhoudingen welteverstaan. We hebben het hier niet over de echte veelverdieners: die huren niet, die wonen in een koopwoning. Beide inkomenscategorieën kregen een opslag bovenop de reguliere percentuele huurverhoging, respectievelijk 0,5 en 2,5 procentpunt.

In 2017 vonden twee belangrijke wijzigingen plaats. De twee inkomenscategorieën werden samengevoegd tot één en de opslag werd 1,5 procentpunt. Tevens werden AOW’ers en huishoudens van vier personen of meer van de regeling uitgezonderd. Want gepensioneerde huurders kunnen helemaal geen huis kopen en grote huishoudens hebben al uitgaven genoeg.

De extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging

De versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor bewoners van een gereguleerde huurwoning uit 2017 duurde voort tot 2021. Dat was het jaar dat er in verband met de coronapandemie en de verwachte koopkrachteffecten daarvan een algehele huurbevriezing werd afgekondigd. Inmiddels had het kabinet-Rutte III echter een nieuw plan uitgedokterd om de ‘goedkoop scheefhuurders’ aan te pakken, dat het kabinet Rutte-IV heeft overgenomen.

Niet meer een opslag op de reguliere percentuele huurverhoging, maar werken met absolute bedragen om zo snel mogelijk een marktconforme huur voor de ‘goedkoop scheefhuurder’ te bereiken. Voldoen aan de marktverhoudingen is immers het doel van neoliberale politici.

In de praktijk betekende dit streven naar een huur gelijk aan de maximale huurprijs voor gereguleerde huurwoningen volgens het puntenstelsel.

Er kwamen weer twee inkomenscategorieën (gebaseerd op het huishoudinkomen in 2020), maar nu beide gesplitst naar huishoudenstype: alleenwonend of een meerpersoonshuishouden. De ‘enigszins goedkoop scheefhuurder’ krijgt in één keer € 50 aan de broek; de ‘sterk goedkoop scheefhuurder’ € 100.

Grote stappen, snel thuis, zal het kabinet gedacht hebben. En, opmerkelijk, geen uitzonderingspositie meer voor AOW’ers en grote huishoudens. Waren de argumenten voor hun uitsluiting opeens niet meer geldig?

(wordt vervolgd – klik hier voor deel 2)

Jan Kok is auteur van het studieboek voor het hoger onderwijs ‘Werken aan wonen’, samen met Siep van der Werf, en bestuurder van de Huurdersvereniging Amsterdam.

Reacties (9)

#1 Cerridwen

Het is nooit zo sterk om op basis van één voorbeeld een heel maatschappelijk verhaal op te hangen. Woningen met energielabel G bestaan, maar zijn bepaald niet de norm.

In dit geval moet denk ik de vraag zijn of de mensen in dit voorbeeld inderdaad het meest gebaat zijn bij het afschaffen van de extra huurverhogingen voor scheefhuurders. Het echte probleem lijkt mij namelijk de kwaliteit van de woning, zowel als het gaat om onderhoud als om de energieprestatie. Als dat laatste wordt aangepakt, is een hogere huur wel te rechtvaardigen.

#1.1 lmgikke - Reactie op #1

Volmondig: JA!

alle mensen in het voorbeeld zijn gebaat bij het afschaffen van de extra huurverhogingen voor de scheefhuurders.

Waarom? omdat dat geld nu in de zakken van een enkeling verdwijnt zonder dat de huurder of de samenleving er iets voor terug krijgt.

Schaf de verhoging af, en dat geld stroomt via de middenstand terug de economie in. Want men heeft het wel over midden inkomens, maar zoveel vet zit daar niet op de botten. De inflatie gaat veel van de ‘midden inkomens’ armoede brengen.

#1.2 Cerridwen - Reactie op #1.1

Zonder huurverhoging wonen ze nog steeds in een oud huis met achterstallig onderhoud en energielabel G met alle kosten die daar mee samenhangen. Wat denk je, is de verhuurder meer of minder geneigd om in dit huis te investeren als de huur niet verhoogd mag worden? Ook de verhuurder heeft te maken met hogere kosten.

#1.3 Hans Custers - Reactie op #1

Het echte probleem lijkt mij namelijk de kwaliteit van de woning, zowel als het gaat om onderhoud als om de energieprestatie. Als dat laatste wordt aangepakt, is een hogere huur wel te rechtvaardigen.

Ja, maar dat gebeurt dus niet. Dit stuk gaat over huurverhogingen zonder dat de huurder er iets voor terugkrijgt. Mogelijk gemaakt door de politiek. Bij mijn weten was het altijd al mogelijk om de huur meer te verhogen na een woningverbetering. Daarvoor had de wet dus helemaal niet aangepast hoeven worden.

Het voorbeeld aan het begin van het stuk illustreert dat. Als je daarvoor openstaat, tenminste.

#1.4 Frank789 - Reactie op #1.3

[ om de huur meer te verhogen na een woningverbetering. ]

In verband met de energietransitie zou van een woning met een laag energielabel de huur elk jaar omlaag moeten en de OZB omhoog.

#1.5 cerridwen - Reactie op #1.3

Mijn punt is dat op basis van dat ene voorbeeld conclusies worden getrokken over de maatregel als geheel. Er zijn altijd voorbeelden te bedenken van mensen in een specifieke situatie voor wie bepaald beleid nu net negatief uitpakt.

Er zijn ook voorbeelden te bedenken waarbij iedereen het erover eens is dat het niet onredelijk is dat deze mensen wat meer huur betalen. Mensen die in een goedkoop sociale huurhuis wonen maar daarnaast ook nog een of meerdere koophuizen hebben en die verhuren, bijvoorbeeld.

Ja, maar dat gebeurt dus niet.

Ik betoog alleen dat in dit specifieke voorbeeld de slechte staat van het huis een groter probleem is dan de hoogte van de huur. En dat het dan vreemd is dat mensen pleiten voor het laag houden van de huur, in plaats van voor het oplossen van het echte probleem.

#1.6 Hans Custers - Reactie op #1.5

Mijn punt is dat op basis van dat ene voorbeeld conclusies worden getrokken over de maatregel als geheel

Dat is bullshit. Het is, zoals je zelf zegt, een voorbeeld. Ter illustratie. Het stuk gaat verder niet over dat voorbeeld, maar over het onderliggende probleem.

En dat het dan vreemd is dat mensen pleiten voor het laag houden van de huur, in plaats van voor het oplossen van het echte probleem.

Nee, dit stuk gaat juist over een wetswijziging die amper iets bijdraagt aan het oplossen van het echte probleem. En die ondertussen mensen wel in de problemen brengt. Want nogmaals, voor huurverhogingen in combinatie met woningverbetering was die wijziging helemaal niet nodig geweest.

#2 lmgikke

Paar maanden terug werd aan de gemeentes in Nederland naar de oorzaken van het tekort gevraagd. GEEN ENKELE gemeente gaf scheefwonen aan als reden.

Overigens is een woning je thuis. Heel het scheefwonen komt voor uit een verdeel en heers politiek van Rutte, Blok Graaiers & Co. Die vinden dat midden inkomens minimaal 35% van hun netto inkomen aan de vastgoed sector moeten geven, ben je minima dan moet dat toch echt minimaal 50% zijn.

Allemaal zodat zij hun dure villa af kunnen betalen en gratis kunnen wonen.

#3 paul

Ik vind het een schande dat inkomenspolitiek bedreven wordt via de huur.
Als men vindt dat iemand te veel verdient (of te veel te laag belast bezit heeft) dan kan er toch gewoon belasting geheven worden?
Voor huurders schaft men privacy wat betreft het inkomen gewoon af en laat dat regelen door een quango, een woningbouwcorporatie, of nog erger door een particulier.
Veel letterlijker kan ik me huisjesmelken niet voorstellen.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

| Registreren

*
*
*