OPINIE - De afgelopen jaren hebben alle gemeenten een warmtevisie opgesteld. Een plan waarin ze aangeven hoe ze in de periode tot 2050 denken de woningen en gebouwen in hun stad over te schakelen van aardgas voor verwarming naar andere warmtebronnen. Een belangrijk discussiepunt is en blijft haalbaarheid en betaalbaarheid. De focus bij een deel van de Tweede Kamer ligt op de sociale woningbouwsector. Dat is nou net de enige sector waar gemeenten via de prestatieafspraken met woningbouwcorporaties afspraken kunnen maken. Veel lastiger zijn de vrije huursector en de koopsector. Uit gegevens van Jan Willem van de Groep blijkt dat in de koopsector veel meer CO2 uitstoot plaats vind dan in de sociale huursector, en dat het om veel grotere aantallen woningen gaat. Tegelijkertijd is het bij de huidige op hol gesloten huizen- en energieprijzen lastig om ook nog geld vrij te spelen voor verduurzaming van de woning. Onno Dwars, Ballast Nedam, stelde op LinkedIn voor om huizenbezitters te verplichten om verduurzaming uit hun overwaarde te financieren. Groot vraagteken daarbij is en blijft of dat past problemen met financierbaarheid oplost en voor de woningeigenaar: verdienen we onze investeringen wel terug bij verkoop van de woning? Daarom een proefballon, schiet hem gerust lek met een beter voorstel.
Financierbaarheid verduurzaming
Bij financierbaarheid van een extra lening spelen twee begrippen een rol: loan to value en loan to income. Beide bedacht om mensen te behoeden tegen onverantwoord grote schulden. Loan to value wil zeggen dat mensen hooguit een percentage van de waarde van het onderpand mogen lenen. Bij huizen ligt dat in Nederland vrij hoog, je mag tot 100% van de waarde van je woning lenen. Voor duurzame verbouwingen mag dit bij sommige hypotheekverstrekkers stijgen tot 106% van de woningwaarde. Als je de maximale waarde van de woning moet lenen, blijft er op moment van aankoop 6% van de woningwaarde over om te steken in het duurzaam verbouwen van je woning. De waarde van een woning fluctueert door de tijd, de laatste jaren zijn veel woningen in waarde gestegen. Waardoor de loan to value gedaald is en er meer ruimte kan zijn om extra te lenen om te verbouwen aan je woning.
Loan to income wil zeggen dat je een maximaal percentage van je inkomen mag uitgeven aan rente en aflossing van de hypotheek. Dit percentage hangt af van inkomen, rentestand en de vraag of de lening al dan niet onder de hypotheekrenteaftrek valt. Deze regels liggen vast in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.
Een derde uitdaging die speelt is dat investeringen in verduurzaming van de woning zich niet altijd terug verdienen, hoewel dat bij de huidige gas- en elektriciteitsprijzen een minder groot punt zal zijn.
Financieren vanuit overwaarde
Het voorstel van Onno Dwars om huizenbezitters te verplichten om verduurzaming van hun woning te financieren vanuit de overwaarde op hun woning oogt sympathiek. Het logische moment voor veel mensen is echter als ze een nieuwe woning kopen, alleen dan hebben ze in de huidige woningmarkt vaak al hun geld en leenvermogen nodig om een woning te kunnen kopen. Terwijl de verkoper een belastingvrije overwaarde incasseert. Een deel van de huizenbezitters zal die overwaarde inzetten om een nieuwe woning te kopen, een deel niet. Dat het om serieus geld gaat laten de indexcijfers van CBS zien.
Prijsindex bestaande koopwoningen. 2015 = 100. Bron: CBS, Kadaster
Hoe dan ook is het de vraag waarom we als maatschappij die belastingvrije overwaarde niet inzetten voor verduurzaming? Bij voorkeur via een heffing gebaseerd op het energielabel van de woning. Hoe slechter het energielabel, hoe hoger de heffing. Met een heffing van 0% voor woningen die NOM (Nul op de Meter) of ENG (Energie Neutraal Gebouw) zijn.
De gemiddelde waarde van verkochte woningen is gestegen van Euro 230.194 in 2015 naar Euro 386.714 in 2021, een stijging van ruim Euro 150.000. Energie besparen is belangrijk, de hoogste heffing wil je dan ook zetten op de energielabels E, F en G. Dat zet meteen een rem op pandjesbazen en woningbouwcorporaties die proberen van hun slechte energielabels af te komen zonder deze energetisch aan te pakken. En het geeft de nieuwe eigenaar financiële ruimte om de woning te verduurzamen. Onderstaande percentages zijn een ruw voorstel, waarbij
| Energielabel | Heffingspercentage | Heffing bij verkoop na 7 jaar* | Budget voor B nieuwe bewoner | Budget voor A nieuwe bewoner |
| ENG | 0% | € 0 | ||
| A | 5% | € 7.826 | ||
| B | 10% | € 15.652 | € 7.826 | |
| C | 15% | € 23.478 | € 7.826 | € 15.652 |
| D | 20% | € 31.304 | € 15.652 | € 23.478 |
| E | 30% | € 46.956 | € 31.304 | € 39.130 |
| F | 40% | € 62.608 | € 46.956 | € 54.782 |
| G | 50% | € 78.260 | € 62.608 | € 70.434 |
Om te zorgen dat de heffing gebruikt wordt voor het verduurzamen van de woning wordt het geld gestort op een bouwdepot bij de hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker keert het geld uit op basis van facturen van maatregelen. Wanneer de nieuwe eigenaar een energielabel A of beter van de woning overlegd wordt het volledige bouwdepot uitgekeerd, ongeacht de gemaakte kosten.
Kosten verduurzaming woning
De kosten om een woning te verduurzamen liggen veelal lager dan de heffing bij verkoop na 7 jaar. Een woning van voor 1930 (veelal energielabel G) naar energielabel B brengen vergt volgens de WoonWijzerWinkel een investering van ongeveer Euro 15.000. Woningen uit de periode 1930-1945 hebben nog steeds vaak label G, maar het bereiken van energielabel B kan volgens WoonWijzerWinkel voor ongeveer Euro 11.000. In de periode 1946-1964 werden nog weinig eisen gesteld aan isolatie van woningen, toch hebben ze volgens de WoonWijzerWinkel gemiddeld een iets beter energielabel F. Dat neemt niet weg dat de kosten voor het bereiken van energielabel B nog steeds zo’n Euro 11.000 bedragen. Er zijn ook andere aanpakken mogelijk, zo stelt Urgenda dat het mogelijk is om bestaande woningen voor Euro 35.000 energieneutraal te maken. Ook zijn er concepten zoals Nul-op-de-meter, passief bouw en active house, waarbij veel zwaarder ingezet op energiebesparing. In de heffingssystematiek kan je daar rekening mee houden door naast het energielabel ook voorwaarden te stellen aan de isolatiewaardes van de woning. Dat scheelt energie, of het nu elektriciteit, warmte of gas is. En laten we eerlijk zijn: hoeveel mensen worden blij van meer zonnevelden, windturbines, aardwarmteputten of restwarmte? De beste energievorm om op in te zetten blijft dus de NegaWatt.
Kosten verduurzaming vs hoogte heffing
De kosten voor het bereiken van energielabel B liggen vaak lager dan de heffing op basis van de gemiddelde overwaarde van een woning. Ook de kosten om energieneutraal te worden via de methode van Urgenda is goedkoper. NOM woningen zijn naar mijn weten vaak nog wat duurder, hoewel ik denk dat je voor bijna Euro 80.000 een eind kunt komen. Zeker huizenbezitters in het duurdere marktsegment. Het is daarmee interessant voor een huidige woningeigenaar om zijn woning te gaan verduurzamen, mits dat past binnen de loan to value en loan to income voorwaarden van de wet. Het budget voor energielabel A en energielabel B in bovenstaande tabel zijn namelijk de kosten die een huiseigenaar uitspaart door z’n woning te verduurzamen. Aangezien het slechts een percentage is is de kans groot dat loan to value geen probleem vormt. Bovendien blijkt uit verschillende onderzoeken dat de waarde van woningen toeneemt als het energielabel verbetert. Vooral buiten de Randstad heeft een beter energielabel een groot effect op de woningwaarde. In Amsterdam levert een energiesprong van energielabel G naar energielabel A een waardestijging van ruim 7% op.
Loan to income kan wel een probleem vormen, dan resten een huiseigenaar twee opties: zelf klussen om de woning naar een beter energielabel te krijgen of accepteren dat een groter deel van de overwaarde van de woning naar de nieuwe eigenaar gaat om de woning te verduurzamen. Een derde optie is gebouwgebonden financiering via de gemeente, maar daarvoor moeten nog wat hobbels worden weggenomen.
Openstaande punten
Mijn voorstel is verre van compleet. Het systeem kan werken voor grondgebonden woningen. Voor appartementencomplexen en VvE’s is het lastiger. Daar zullen veelal alle leden van de VvE mee moeten doen met de verbouwing, zeker als het om betere isolatie van de schil of de ramen gaat. Mogelijk dat in die gevallen de opbrengst van de heffing te koppelen valt aan financiering van maatregelen uit het duurzaam meerjarenonderhoudsplan van de VvE. Waarbij het bestuur van de VVE het geld uit het bouwdepot kan gebruiken voor verbetering van het energielabel van het hele complex. Niet helemaal eerlijk, want de verhuizer betaalt dan een groot deel van de verbeteringen. Aan de andere kant kan het wel voor de broodnodige versnelling zorgen en de broodnodige NegaWatts. Dat laatste scheelt weer in de hoeveelheid gasverbruik en de hoeveel duurzame energie die opgewekt moet worden.
Reacties (7)
Koopwoningen… Echt, huurders zitten in oude krotten met tocht. Betalen de duurdere energie prijzen van hun al kleinere budget, maar net zoals de regering, kijkt ook Sargasso naar de koopwoning (die al omkomen in de subsidies). En voor je zegt “daar is een potje voor!”. Dat wordt bijna nergens gebruik van gemaakt en soms zelfs misbruik.
Warmtepompen zijn een unicum binnen de huurhuizen! Maar goed het is Nederland de bezittende klasse en hoger zijn gekozen Gods, en de rest mag stikken.
Hoezo tweedeling binnen de energie transitie. 😢
PS: Nogal logisch dat de CO2 uitstoot lager ligt. De inkomens liggen gemiddeld ook lager bij huurhuizen. Dus de verwarming staat lager en er word minder gedoucht (al dan niet kouder). Maar goed, de kopers moeten nog wat meer subsidie krijgen…… Echt…..
In welke taal is een heffing op nu onbelaste overwaarde een subsidie voor koopwoningen? Hoog tijd dat woningbezitters vanuit hun overwaarde gaan meebetalen aan verduurzaming van de woningvoorraad.
Die overwaarde zit in de stenen.
Het is maar de vraag of een huizenbezitter dat geld gebruiken kan.
Misschien kan hij/zij de hypotheek verhogen, maar er een risico dat de prijzen van huizen weer dalen gaan.
Laat het feit dat een deel van de woningbezitters de overwaarde niet kan gebruiken nou net de reden voor dit voorstel zijn. Bij verkoop worden zij gedwongen een deel van de overwaarde aan een volgende eigenaar af te staan om daarmee de woning te verduurzamen. Tegelijkertijd zet het druk op woningbezitters die hun geld of hun overwaarde niet willen gebruiken voor verduurzamen. Deze weten dat ze door niet te verduurzamen een deel van hun overwaarde kwijt gaan zijn aan de koper van hun woning. Ik denk dat er heel wat pandjesbazen en woningbezitters zijn de liever zelf investeren, dan dat ze een deel van hun overwaarde/ boekwinst aan de koper van hun woning moeten afstaan.
Uiteraard is er een risico dat de huizenprijzen gaan dalen, dan werkt dit voorstel niet. Daar staat tegenover dat ik nog wel wat mensen ken die hun woning voor de helft van de huidige waarde in euros in guldens gekocht hebben, terwijl hun woning nog steeds labeltje G is. Knappe waardedaling die al die overwaarde wegvaagt.
Jij denkt dat er onder de koopwoningen geen ‘oude krotten met tocht’ zijn?
Uiteindelijk moeten alle huizen van het gas af, en de meerderheid van de woningen in Nederland is nu eenmaal koop. Juist het versplinterde eigendom maakt dit lastig. Heel goed dus dat Krispijn hier ook aandacht voor heeft.
Het is geen wedstrijd over wie de meeste subsidie kan pakken. Afgunst lijkt me niet de meest nuttige emotie als we de energietransitie voor elkaar willen krijgen.
Dat zeg ik niet, maar die kunnen al subsidie krijgen voor dit soort dingen. Ook hebben die niks te maken met een paar dwarsliggende eikels waardoor hele projecten niet doorgaan. (Vaak hoeft er maar 1 a 2 dwars te liggen en hup, sorry jongens…. het kan niet meer uit!).
En ja het is zeker weten wel een wedstrijd wie de meeste subsidie kan pakken, omdat het Nederlandse systeem dat geworden is. Elke subsidie is een potje met “wie het eerst komt die het eerst maalt” in Nederland. Als dat potje leeg is, is hij leeg. Dus als de NL regering, naar goed VVD voorbeeld, een groen potje op zet? En de huurders kommen vast te zitten in de vele regeltjes, bureautjes en woningcorporaties dan liggen ze al achter.
Terwijl de kosten voor hun doorlopen! En ook hoger zijn omdat zij simpelweg geen warmtepomp kunnen aanleggen! Ja sommige hebben geluk met stadwarmte, maar voor de meesten gaat dit gewoon niet op.
Hierdoor worden de armere, die al minder impact hebben op het CO2 verhaal, weer extra geraakt. Dit in een vals begrip van “alles moet wel eerlijk”, terwijl het gewoon bij definitie nooit eerlijk gaat worden.
Daar tel ik nog niet eens bij dat huizenprijzen in NL ALS EEN RAKET! omhoog schieten. Dus herwaarderen om te vergroenen (in plaats van voor de nieuwe auto), is gewoon mogelijk. Dat is ook iets wat de huurder niet kan. En zo kunnen we nog wel eventjes doorgaan.
Ja niet alles kan even eerlijk, maar om nu ALWEER een subsidie aan de vastgoed klasse te geven? (Die weer het meest naar de huisjesmelkers gaat zoals gewoonlijk). Nee…. dat is onzin. Zorg dan dat je belastingen afschaft op dingen als Warmtepompen zodat deze goedkoper worden voor huisen eigenaren.
En alleen in Nederland, de UK en de VS word “Afgunst!” gebruikt als je aandacht vraagt voor de armen. HAH!
Waar lees je het woord subsidie voor bezitters koopwoningen? Overwaarde is nu een onbelast cadeautje voor woningbezitters. Ik stel voor om die onbelaste winst te belasten (heffing) om verduurzaming van koopwoningen te versnellen.
Wat betreft je opmerking over energieonzuinige huurwoningen: in de sociale huursector zijn er convenanten gesloten om gemiddeld energielabel B te bereiken. Ook wordt er door initiatieven als Stroomversnelling en Wocozon (al 3 jaar op rij FD gazelle) gewerkt aan verduurzaming. Daarbovenop komt vanuit het CDA nu het voorstel om te gaan reguleren in de sociale woningbouw. De particuliere huursector vormt een grotere uitdaging.