Betere bezetting woningvoorraad: goed voor jong en oud

Veel van de discussie over de woningmarkt gaat over meer bouwen. Maar er is volgens hoogleraar Marcel Canoy een betere manier om de markt te verbeteren: gebruik de bestaande voorraad efficiënter. Veel ingewikkelde beleidsdossiers kennen complexe afruilen. In de zorg: hoe combineren we toegankelijkheid met betaalbaarheid en kwaliteit? Bij migratie: hoe zorgen we voor een balans tussen humaan beleid en nationaal draagvlak? Bij klimaat: hoe kunnen we als klein land een zinvolle en betaalbare bijdrage leveren aan een mondiaal probleem? In de woningbouw is (praktisch) een win-win beschikbaar, eentje die heel veel kan opleveren Bij al die dossiers leidt het kiezen van het een of het ander tot pijn ergens in de samenleving. Er zijn maar weinig complexe dossiers waar de magische win-win bereikbaar is: we gaan er als land op vooruit zonder dat iemand wezenlijk moet inleveren. Beter benutten Ook de woningmarkt kent vele dilemma’s. Wie geef ik voorrang bij het toewijzen van corporatiewoningen? Waar bouw ik wat eerst? Hoe ga ik om met de afruil tussen de behoefte aan grond voor woningbouw en natuur of recreatie? Hoe zorg ik dat nieuwe woningen gebouwd worden met inachtneming van stikstofregels? Allemaal verre van win-win. Toch ga ik hier bepleiten dat er in de woningbouw (praktisch) een win-win beschikbaar is en wel een die heel erg veel kan opleveren. Niet alleen in termen van geld, maar ook in termen van andere vormen van welvaart zoals het rechtvaardigheidsgevoel van jongeren, het welbevinden van ouderen en intergenerationele solidariteit. Dat gaat met meer bouwen niet lukken, maar wel met de bestaande voorraad beter benutten. Vier gelijktijdige problemen We hebben hier te maken met vier problemen tegelijk. Als eerste schaarste op de woningmarkt. Die wordt onder meer gecreëerd door sterk stijgende bouwkosten, strenge milieueisen (vooral stikstof), complexe en vertragende regelgeving en een dunne private huurmarkt (EIB 2023). Als tweede het probleem van de dubbele vergrijzing. Daardoor kan ons systeem voor ouderenzorg naar de toekomst niet zonder maatregelen duurzaam georganiseerd worden (IBO 2023; Canoy, Smelik & Ham 2023). Als derde een geringe verhuisbehoefte bij ouderen (Rigo 2022). Als vierde het klimaatprobleem waar vooral de jongere generaties een prijs voor gaan betalen. [kader] Tip van de redactie: jaarboek Ouderen als oplossing In Ouderen als oplossing, het nieuwe jaarboek van Tijdschrift voor Sociale Vraagstukken, onderzoeken veertig experts hoe de samenleving welkomer kan worden voor actieve ouderen. Weg met het seniorisme en het manisch positivisme. Dit artikel van Marcel Canoy is ook opgenomen in het jaarboek. [/kader] Het gevolg van deze problemencombinatie is dat starters moeilijk een betaalbare woning vinden, veel ouderen in huizen blijven wonen die groot zijn, en dat veel mensen in diverse stadia van hun leven niet in het huis kunnen wonen waar ze het liefst zouden wonen gegeven hun inkomen. Het leidt tot frustraties omdat er veel gepraat wordt over het bouwen van nieuwe woningen, maar het niet van de grond wil komen. Demissionair minister De Jonge moet keer op keer beloftes intrekken of uitstellen.  Dreiging van een gerontocratie Deze combinatie van problemen leidt ook tot een groeiende kloof tussen generaties. Dit omdat de jongere generatie relatief hoge kosten (gaan) maken voor problemen waarvoor de oplossing in eerdere tijden almaar vooruitgeschoven is (zorginfarct, klimaat). Een evidente oplossing is er niet en het is weinig aannemelijk dat dit binnenkort al anders wordt gezien de dreiging van een gerontocratie, dat wil zeggen een ‘dictatuur’ van een grote electorale macht van ouderen (Canoy, Krabbe & Koolman 2022). Door de vergrijzing ontstaat een steeds groter wordende electorale disbalans Wij beredeneren dat ouderen een machtig en groeiend electoraat zijn (Canoy e.a. 2022; zie ook Bovenberg 2008). Ouderen bezitten een enorm (op de huizenmark verkregen) vermogen en doen beroep op vele voorzieningen. Jongeren hebben dat vermogen niet, velen hebben al jong schulden opgelopen en krijgen de rekening van klimaatverandering gepresenteerd. Deze onbalans lijkt van alle tijden, met dien verstande dat er door de vergrijzing een steeds groter wordende electorale disbalans ontstaat en voorgaande generaties bovendien de klimaatproblemen hebben veroorzaakt. Dat is niet goed voor het gevoel van rechtvaardigheid en kan polarisatie in de hand werken. Het is te begrijpen en aanwijsbaar dat vooral jongeren last krijgen van gevoelens van onmacht, van uitzichtloosheid en cynisme. De vraag is hoe ook binnen een gerontocratie een versnelde en duurzame oplossing voor de woonopgave en de gerelateerde opgaven gecreëerd kan worden. Bouwen, bouwen, bouwen Om de problemen op de huizenmarkt op te vangen is het devies van veel politieke partijen ‘bouwen, bouwen, bouwen’. De VVD: ‘Wij willen honderdduizenden nieuwe huizen bouwen, zodat fijn en betaalbaar wonen weer voor iedereen bereikbaar wordt.’ PvdA-GroenLinks: ‘De overheid neemt de regie en zorgt voor grote aantallen betaalbare woningen.’ Het is wensdenken en bovendien is bouwen geen win-win. Ten eerste, alle grond waar we op bouwen kan niet meer besteed worden aan andere doelen zoals natuur. Ten tweede duurt bouwen nogal lang, zeker in het licht van regelgeving en milieu. Zolang de doorstroming naar kleinere woningen vrijwillig gaat, gaat iedereen erop vooruit Ook het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) komt tot die conclusie. In de Nationale Woon- en Bouwagenda, een onderzoek naar de haalbaarheid van honderdduizend nieuwe woningen per jaar, concludeert het EIB dat die doelstellig eenvoudigweg onhaalbaar is. Het EIB ziet meer in de transformatie van utiliteitsgebouwen (vooral kantoren) naar woningen (Minbzk 2022). Ook in 2024 gaat dit probleem echt niet zomaar verholpen worden (Lucas 2023). Doorstroming lijkt makkelijker dan het is Op zich is het transformatieplan van het EIB een goed idee. Ook in de ouderenzorg is het vaak sneller om iets om te bouwen dan iets bij te bouwen. Maar ook ombouwen is niet gratis. Op de tekentafel is de oplossing kinderlijk eenvoudig: zorg ervoor dat ouderen die thans in een ‘te groot’ huis wonen doorstromen naar kleinere woningen en je lost veel problemen tegelijk op. De woningmarkt functioneert beter, starters vinden gemakkelijk een huis en de ouderenzorg kan efficiënter georganiseerd worden. Zolang de doorstroming vrijwillig gaat, gaat iedereen erop vooruit. En het is daadwerkelijk een probleem dat in de praktijk door gemeenten ervaren wordt (Binnenlands Bestuur 2021). Ouderen zorgen voor gebrekkige doorstroming, maar er zijn niet voldoende alternatieven. De vraag is hoe je ouderen kunt bewegen te verhuizen In de praktijk is het natuurlijk niet zo simpel als op de tekentafel. Want de vraag is hoe je ouderen kunt bewegen te verhuizen. Uit onderzoek blijkt dat ouderen veelal heel tevreden zijn in hun huidige woning en in de buurt waar zij thuis zijn (Nul20 2022). Ook als hun huizen statistisch gezien ruim zijn. Verder zitten zij veelal op relatief lage woonlasten. Bovendien zit ruimte bij voldoende vitaliteit helemaal niet in de weg. Ouderen gaan daarom vaak pas verhuizen als het echt niet anders kan. Gemeenten die verhuisvergoedingen betalen, moeten flink in de buidel tasten: geen win-win (EIB 2021). Hoe goed het idee van doorstroming op papier ook is, het is ingewikkeld en tijdrovend om het daadwerkelijk te realiseren. Andere oplossingen dan nieuwbouw De exacte baten van doorstroom op de woningmarkt zijn heel moeilijk te kwantificeren. De behoefte ligt vooral bij jongeren en mensen met een migratieachtergrond. Het EIB becijfert dat er tussen 2020 en 2030 ongeveer 1,5 miljoen woningen voor dit segment nodig zijn (EIB 2023). Het moge duidelijk zijn dat elke woning die een oudere achterlaat tot flinke baten voor deze groep leidt. Dat is niet altijd in euro’s te meten. Geestelijk leed van onnodig op wachtlijsten staan, tegen de zin bij de ouders wonen of niet in een passende woning wonen: we weten het niet precies, maar het bestaat wel. Als mensen in groot huis of op ruim kavel wonen, kun je splitsen, aanbouwen of bijbouwen Door kostenstijgingen en gebrek aan ambtenaren lopen nu de mogelijkheden voor het bouwen van extra woningen enorm terug. Dat maakt ook het verleiden van ouderen ingewikkelder dan gehoopt. Wat kunnen we dan nog verzinnen? Best veel. Zo kunnen we samen huren gemakkelijker maken, financiële beloningen bedenken voor mensen die hun ouder in huis nemen, en allerlei andere contraproductieve drempels voor inwonen en groepswonen verlagen. Corporaties kunnen voorkeur geven aan huurders die een huis achterlaten die de doorstroom bevordert (Stadszaken 2022). Alle maatregelen om de doorstroom te bevorderen hebben zo hun voor- en nadelen. Zo is een aanpassing van het toewijzingsbeleid van corporaties niet gratis. Je bevordert de doorstroom er wel mee, maar het kan ook oneerlijk zijn voor mensen die pech hebben geen geschikt huis achter te laten. Woning splitsen of kavel delen Er is echter één maatregel die vooral heel veel voordelen heeft en eigenlijk nauwelijks nadelen. Als mensen in een groot huis of op een ruim kavel wonen, kun je splitsen, aanbouwen of bijbouwen. In het koopsegment betekent dat voor ouderen die in (te) grote woningen wonen dat ze kunnen blijven wonen in de woning waar ze niet graag uit willen verhuizen. Met behulp van overwaarde, eigen vermogen en subsidies kunnen prima aanpassingen aan het huis gedaan worden om dat levensloopbestendig te maken en te verduurzamen. Procedures om doorstroming te bevorderen zijn soms nodeloos complex of duren lang Tevens kan met de verbouwing een extra woning ontstaan zonder dat daar een ingewikkeld verhaal over stikstof, nieuwe bouwlocaties of andere vergunningenellende aan te pas komt. De nieuwe woning gaat ook niet ten koste van andere bestemmingen van grond. De extra woning kan verkocht of verhuurd worden aan familie of vrienden. Of er kan een B&B komen. Veel is mogelijk, zoals te zien is op de website Ik ga splitsen. Het idee van splitsen is niet alleen relevant voor ouderen die niet willen verhuizen en in een groot huis wonen of op een grote kavel. Woningcorporaties hebben vaak veel eengezinswoningen, terwijl de behoefte aan woningen voor alleenstaanden groot is (Sietsma, Dirks & Dorenbos 2023). Ook daar is de winst evident: er hoeft niets bijgebouwd te worden en huizen komen erbij als ware het een magische vermenigvuldiging van broden en vissen. En als we dan toch bezig zijn: ook leegstaande kantoorgebouwen en kerken kunnen gesplitst worden met dezelfde type voordelen (al zullen de verbouwingskosten daar hoger liggen). Beleid herzien Er is best veel beleid dat een goede benutting van de bestaande voorraad hindert. Zo is de huurdersbescherming in Nederland zodanig groot dat het mensen ontmoedigt om (een deel van) hun woning te verhuren. Probeer maar eens een huurder uit je woning te krijgen. Ook zijn er gemeenten met een zogeheten 40-40-20-regeling. De gemeente Amsterdam wil een groter aandeel woningen voor middeninkomens bouwen. Er zal 40 procent sociale woningbouw, 40 procent middenbouw en 20 procent voor het dure segment beschikbaar komen. Het EIB becijfert echter dat de effectiviteit van dat beleid gering is, terwijl de vereiste subsidies omvangrijk zijn (EIB 2018). Procedures om doorstroming te bevorderen zijn soms nodeloos complex of duren lang. Het is daarom zaak om los van andere maatregelen het beleid te herzien dat de doorstroom bemoeilijkt.  Wat levert het op Stel een oudere woont in een huis van een miljoen. Het huis wordt gesplitst in twee delen. De oudere blijft in de helft van het huis wonen en verhuurt de andere helft aan een jong gezin. Doorgaans is de waarde van de twee huizen meer dan het dubbele van het oude huis, maar er zijn ook verbouwingskosten (denk aan nieuwe keuken en badkamer). Laten we voor het gemak ervan uitgaan dat die tegen elkaar wegvallen. Bedenk even wat de problemen waren zoals boven beschreven: traag nieuw aanbod, geringe verhuisbehoefte van ouderen, spanningen bij de ouderenzorg en gerontocratie. Splitsen kent baten op al deze domeinen: de ouderen kunnen in hun eigen huis en omgeving blijven wonen eventueel met aanpassingen; de ouderen kunnen in staat worden gesteld mantelzorgers of familie in het pand te laten wonen; er ontstaat ‘gratis’ een extra woning; een gesplitste woning draagt ook bij aan zorgzame buurten (Canoy e.a. 2023). Woningen splitsen en delen zet dus ook in op doorstromen. Doorstromen door verdichten en 'verhuizen' door de senior in de eigen woning. In het nieuwe halve huis komt dat jonge gezin. Die laten een woning achter voor een starter. Die huurde nog in een corporatiewoning. Die corporatiewoning komt vrij voor een jongere die tegen haar zin bij haar ouders woonde. Zo gaan er ook vijf bewoners op vooruit! Maar wel sneller en met veel directer en betaalbaar resultaat voor belangrijke doelgroepen. En het voorbeeld is niet vergezocht. Er zijn ook grotere huizen of langere ketens te bedenken. Woning splitsen en delen door ouderen is daarom goed voor ouderen en ouderenzorg, maar vooral goed voor intergenerationele solidariteit en een belangrijk teken van wederzijdse zorgzaamheid. En het kost niets. Alle reden dus voor een nieuw kabinet om hier vol in te vliegen en splitsen zo gemakkelijk mogelijk maken. Dit artikel verscheen eerder bij Sociale Vraagstukken. Marcel Canoy is hoogleraar gezondheidseconomie en dementie aan de VU. Hij is daarnaast adviseur van de Autoriteit Consument & Markt (ACM). Met dank aan Jan van der Veer van de website Ik ga splitsen voor waardevol commentaar. Referenties Binnenlands Bestuur (2021, 30 december). Woningmarkt vast door geringe doorstroming ouderen. www.binnenlandsbestuur.nl. Bovenberg, A. L. (2008). Grey new world: Europe on the road to gerontocracy? CESifo Economic Studies, 54(1), 55-72. Canoy, M., Smelik, J. & Ham, M. (2023). Zorgzame buurten trotseren het systeem. Vilans, Movisie, NLZVE. Canoy, Krabbe & Koolman (2022, 22 februari). Laat ouderen zelf ouderenzorg houdbaar maken. www.esb.nl. EIB (2018). Woningmarktbeleid in AmsterdamMiddeninkomens en de effecten van het 40-40-20-beleid. Economisch Instituut voor de Bouw. EIB (2021). Verkiezingsprogramma’s tegen het licht: de woningmarkt. Economisch Instituut voor de Bouw. EIB (2023). Middellange termijn scenario’s voor de bouw. Economisch Instituut voor de Bouw. Minbzk (2022). Nationale Woon- en Bouwagenda. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. IBO (2023). Niets doen is geen optie – IBO Ouderenzorg. Rijksoverheid. Lucas, J. (2023, 24 mei). Hoe Hugo de Jonge maar geen grip op de woningmarkt krijgt. www.bnr.nl. Nul20 (2022, 14 december). Wanneer gaan ouderen nu eindelijk eens uit die grote woningen? www.nul20.nl. Sietsma, M., Dirks, F. & Dorenbos, R. (2023). Woningsplitsing door woningcorporaties in de praktijk. Platform31. Rigo (2022). Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen. Gemeente Amersfoort. Rigo Research en Advies Woon-, werk- en leefomgeving. Stadszaken (2022, 18 januari). Doorstroming: Een ten onrechte vergeten beleidsinstrument. www.stadszaken.nl.

Door: Foto: cottonbro studio via Pexels.com.
Foto: Flickr CC BY-NC 2.0 by Rasande Tyskar rethink capitalism Corona times Hamburg

In marktwerking kun je niet wonen

ESSAY - van Naomi Woltring, eerder verschenen in het themanummer van idee-magazine (tijdschrift voor het sociaal-liberalisme) over marktmacht (april 2021)

Als een partij iets wil doen aan ‘marktmacht’, is het goed om te leren van het verleden. Geïnspireerd door neoliberaal denken, poogde D66 in de paarse kabinetten ‘Nederland kartelparadijs’ in de jaren negentig open te breken met een nieuwe mededingingswet, deregulering, privatisering en betere wetgeving. Concurrentie als wapen tegen marktmacht. Inmiddels weten we dat de architecten van het marktwerkingsbeleid naïef waren over de maakbaarheid van de markt. Het debat over de woningnood kan een keerpunt zijn.

In zijn beroemde boek Capitalism and Freedom stelt Milton Friedman dat competitief kapitalisme een voorwaarde is voor politieke vrijheid. Hoe groter de sfeer van de markt, hoe groter de sfeer waar keuzes gemaakt kunnen worden zonder politieke dwang en zonder dat een minderheid in het gedrang komt. ‘Unanimiteit zonder conformiteit’ noemde hij dat. En hoewel hij erkende dat machtsconcentraties op de markt ook vrijheid konden ondermijnen, achtte hij de risico’s daarvan minder groot dan een overheid die dat soort machtsconcentraties wilde voorkomen of bestrijden.

Friedman is natuurlijk de bekendste neoliberaal van allemaal. Neoliberalisme is de ideologie die uitgaat van persoonlijke vrijheid die het beste bereikt kan worden door de markt zo groot mogelijk te maken en concurrentie te stimuleren. De overheid heeft hierbij als taak de markt mogelijk te maken. Bovendien moet de overheid zo veel mogelijk ‘marktconform’ beleid voeren. Afhankelijkheid van de verzorgingsstaat moet zo veel mogelijk worden beperkt, bijvoorbeeld door het stimuleren van eigen woningbezit.

Lezen: Mohammed, door Marcel Hulspas

Wie was Mohammed? Wat dreef hem? In deze vlot geschreven biografie beschrijft Marcel Hulspas de carrière van de de Profeet Mohammed. Hoe hij uitgroeide van een eenvoudige lokale ‘waarschuwer’ die de Mekkanen opriep om terug te keren tot het ware geloof, tot een man die zichzelf beschouwde als de nieuwste door God gezonden profeet, vergelijkbaar met Mozes, Jesaja en Jezus.

Mohammed moest Mekka verlaten maar slaagde erin een machtige stammencoalitie bijeen te brengen die, geïnspireerd door het geloof in de ene God (en zijn Profeet) westelijk Arabië veroverde. En na zijn dood stroomden de Arabische legers oost- en noordwaarts, en schiepen een nieuw wereldrijk.

Quote du Jour | Nakijken

“[Starters] hebben het nakijken en zijn aangewezen op een dure huurwoning. Als de markt weer omslaat zullen deze ‘nieuwe’ beleggers snel willen verkopen. Over onderhoud van de woningen moet je je ook geen illusies te maken. Het kortetermijnrendement staat voorop.”

Johan Conijn, bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, reageert op het nieuws dat een zesde van de woningen dezer dagen zonder hypotheek verkocht wordt. Door de lage rentestand is vastgoed een aantrekkelijke belegging geworden voor huisjesmelkers in spe. Starters kunnen niet meer kopen en zullen dus moeten huren.

Foto: Ellen Profielen (cc)

Hoe financier je de warmtetransitie bij koopwoningen?

OPINIE - De afgelopen jaren hebben alle gemeenten een warmtevisie opgesteld. Een plan waarin ze aangeven hoe ze in de periode tot 2050 denken de woningen en gebouwen in hun stad over te schakelen van aardgas voor verwarming naar andere warmtebronnen. Een belangrijk discussiepunt is en blijft haalbaarheid en betaalbaarheid. De focus bij een deel van de Tweede Kamer ligt op de sociale woningbouwsector. Dat is nou net de enige sector waar gemeenten via de prestatieafspraken met woningbouwcorporaties afspraken kunnen maken. Veel lastiger zijn de vrije huursector en de koopsector. Uit gegevens van Jan Willem van de Groep blijkt dat in de koopsector veel meer CO2 uitstoot plaats vind dan in de sociale huursector, en dat het om veel grotere aantallen woningen gaat. Tegelijkertijd is het bij de huidige op hol gesloten huizen- en energieprijzen lastig om ook nog geld vrij te spelen voor verduurzaming van de woning. Onno Dwars, Ballast Nedam, stelde op LinkedIn voor om huizenbezitters te verplichten om verduurzaming uit hun overwaarde te financieren. Groot vraagteken daarbij is en blijft of dat past problemen met financierbaarheid oplost en voor de woningeigenaar: verdienen we onze investeringen wel terug bij verkoop van de woning? Daarom een proefballon, schiet hem gerust lek met een beter voorstel.

Foto: CorporatieNL (cc)

Scheefwonen of scheefhuren, er is geen verschil

COLUMN - We hadden de afbraak van de (sociale)woningmarkt wel aan kunnen zien komen. Want afbraak is het. Alleen huizenbezitters zijn volwaardige burgers in de ogen van de VVD en zij krijgen zeer lucratieve aftrekvoordelen. Het is zelfs nog schever, hoe rijker je bent hoe meer voordeel je geniet. Het nu zichtbare gevolg daarvan is een standenmaatschappij die de democratie aantast, meent Harry Bleeker.

Scheefhuren

De poging van de VVD om de sociale aspecten in de woningmarkt te framen met termen als “scheefhuurder” is niet alleen zorgelijk en betreurenswaardig, maar soms ook ronduit lachwekkend. Laat ik een poging wagen dit aan te tonen.

Scheefhuurders dat zijn vreselijke mensen die in een sociale huurwoning wonen terwijl ze best veel meer huur zouden kunnen betalen. Dit wordt met droge ogen gezegd, terwijl het in de huidige woningmarkt voor starters op de koopmarkt, maar ook voor huurders, onmogelijk is om een betaalbaar huis te vinden.

Er is een inkomensgrens waarboven je niet in aanmerking komt voor sociale huur of huurtoeslag. Ik bespreek hier de term scheefwonen en heb het niet over de huursubsidie. Wat het spiegelbeeld is en waarover nog geen onenigheid bestaat.

Soms ga je, tijdelijk of niet, meer verdienen dan die inkomensgrens en dan huur je volgens de VVD dus scheef (te weinig huur=positief scheef wonen).  Waarom een inkomensgrens? Omdat je geacht wordt een bepaald gedeelte van je inkomen aan huur te moeten besteden. Je doet de starters op de woningmarkt te kort door te blijven zitten in een voor jou te goedkope huurwoning. Is dat zo? Doe je starters niet veel meer te kort door de woningmarkt over te laten aan diegenen die, gefaciliteerd door Stef Blok, bakken geld hebben om te investeren en huurders slechts zien als de ultieme suffe melkkoeien. Op zijn minst merkwaardig in dit verband vind ik het volgende.

Lezen: De BVD in de politiek, door Jos van Dijk

Tot het eind van de Koude Oorlog heeft de BVD de CPN in de gaten gehouden. Maar de dienst deed veel meer dan spioneren. Op basis van nieuw archiefmateriaal van de AIVD laat dit boek zien hoe de geheime dienst in de jaren vijftig en zestig het communisme in Nederland probeerde te ondermijnen. De BVD zette tot tweemaal toe personeel en financiële middelen in voor een concurrerende communistische partij. BVD-agenten hielpen actief mee met geld inzamelen voor de verkiezingscampagne. De regering liet deze operaties oogluikend toe. Het parlement wist van niets.

Doneer!

Sargasso is een laagdrempelig platform waarop mensen kunnen publiceren, reageren en discussiëren, vanuit de overtuiging dat bloggers en lezers elkaar aanvullen en versterken. Sargasso heeft een progressieve signatuur, maar is niet dogmatisch. We zijn onbeschaamd intellectueel en kosmopolitisch, maar tegelijkertijd hopeloos genuanceerd. Dat betekent dat we de wereld vanuit een bepaald perspectief bezien, maar openstaan voor andere zienswijzen.

In de rijke historie van Sargasso – een van de oudste blogs van Nederland – vind je onder meer de introductie van het liveblog in Nederland, het munten van de term reaguurder, het op de kaart zetten van datajournalistiek, de strijd voor meer transparantie in het openbaar bestuur (getuige de vele Wob-procedures die Sargasso gevoerd heeft) en de jaarlijkse uitreiking van de Gouden Hockeystick voor de klimaatontkenner van het jaar.

Foto: Ministerie van Buitenlandse Zaken (cc)

Hoe Stef Blok de woningmarkt tegen het individu uitspeelde

ACHTERGROND - Stef Blok maakte er geen geheim van in het praatje dat hij in 2014 hield als minister van wonen in Rutte II. Hij deed er van alles aan om onze huurmarkt interessant te maken voor wat hij investeerders noemde. Zoals meer ruimte voor prijsverhogingen en het introduceren van tijdelijke huurcontracten. En dat is hem gelukt. Met enige regelmaat wordt er bericht dat er weer honderden of duizenden woningen zijn opgekocht.

Maar wat betekent het als investeringsmaatschappijen bestaande woningen opkopen? Kun je dat eigenlijk wel investeren noemen? En helpt het de hardwerkende Nederlanders?

Investeren?

Wanneer noem je iets eigenlijk investeren? Koop je een brood, dan noem je dat geen investering. Je koopt het om het te eten, je consumeert het. De economische waarde ervan verdwijnt. Koop je een huis, dan wordt het je bezit en dan kun je er in wonen. Maar de koop van een huis is ook geen investering. Het gebruik van het huis verandert nauwelijks iets aan de economische waarde. De woningprijs kan stijgen of dalen, zeker, maar dat staat los van jouw individuele aankoop. En mocht dat de reden voor koop zijn, dan is speculeren een beter woord. Een investering is iets dat nu geld kost, maar in de toekomst economische waarde oplevert. Koopt de bakker een oven, dan is dat een investering omdat hij er verse broden mee kan maken om te verkopen.

Foto: Alexandervn_85 (cc)

Stopt de overheid nu zelf ook met het discrimineren van huurders?

De discriminatie door verhuurders is “zeer alarmerend”, aldus minister Ollongren in reactie op landelijk onderzoek. Maar de overheid maakt zich ook zelf schuldig aan discriminatie van huurders door de inzet van de Rotterdamwet en de Leefbaarometer.

Uit een landelijk onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) naar discriminatie bij woningverhuur blijkt dat woningzoekers met een buitenlands klinkende naam vaker afgewezen voor een huurhuis dan woningzoekers met een Nederlandse naam, en dat makelaars en bemiddelaars vaak meewerken aan het verzoek om bepaalde groepen uit te sluiten voor een huurwoning. Het onderzoek bevestigt de uitkomsten van eerdere onderzoeken op kleinere schaal (bijv. van de Groene Amsterdammer in 2018, van Radar in 2019, en onderzoeken in Rotterdam, Utrecht, Amsterdam en Den Haag in 2020 en dit jaar).

“Zeer alarmerend”

Minister Ollongren kondigde direct aan dat de aanpak van discriminatie door verhuurders wordt geïntensiveerd, want:

Dat vind ik zeer alarmerend. Discriminatie is niet toegestaan en wordt niet getolereerd. Dat geldt zowel voor de verhuurbemiddelaars als voor de verhuurder die zijn woning openbaar aanbiedt.

Fijn dat de ogen van de minister geopend zijn, maar gaat de minister dan nu ook eindelijk het eigen beleid kritisch onder de loep nemen? Al jaren verstrekt de minister via de omstreden Rotterdamwet aan gemeenten een wettelijke basis om huurders te discrimineren op basis van hun inkomen, en indirect hun afkomst, met het doel om de leefbaarheid in zogenaamde achterstandswijken te verbeteren. En ook het aanwijzen van de gebieden waar deze discriminerende wet mag worden ingezet is gebaseerd op een discriminerend instrument, de Leefbaarometer.

Lezen: De wereld vóór God, door Kees Alders

De wereld vóór God – Filosofie van de oudheid, geschreven door Kees Alders, op Sargasso beter bekend als Klokwerk, biedt een levendig en compleet overzicht van de filosofie van de oudheid, de filosofen van vóór het christendom. Geschikt voor de reeds gevorderde filosoof, maar ook zeker voor de ‘absolute beginner’.

In deze levendige en buitengewoon toegankelijke introductie in de filosofie ligt de nadruk op Griekse en Romeinse denkers. Bekende filosofen als Plato en Cicero passeren de revue, maar ook meer onbekende namen als Aristippos en Carneades komen uitgebreid aan bod.

Steun ons!

De redactie van Sargasso bestaat uit een club vrijwilligers. Naast zelf artikelen schrijven struinen we het internet af om interessante artikelen en nieuwswaardige inhoud met lezers te delen. We onderhouden zelf de site en houden als moderator een oogje op de discussies. Je kunt op Sargasso terecht voor artikelen over privacy, klimaat, biodiversiteit, duurzaamheid, politiek, buitenland, religie, economie, wetenschap en het leven van alle dag.

Om Sargasso in stand te houden hebben we wel wat geld nodig. Zodat we de site in de lucht kunnen houden, we af en toe kunnen vergaderen (en borrelen) en om nieuwe dingen te kunnen proberen.

Foto: Ministerie van Buitenlandse Zaken (cc)

Huurverlaging

Het resultaat van het beleid van Stef Blok is een overspannen koopmarkt en een huurmarkt die op apegapen ligt. Het afslijpen van de scherpste randjes van dit beleid (huurverlaging) is vaak een wassen neus en niet genoeg geweest om een gezondere woningmarkt te creëren. Daarvoor is het wachten op een volgend kabinet. 

In tijden van “alternatieve feiten” moeten we alert zijn met de officiële berichten: kloppen ze wel, wat is de betekenis? Onlangs dwarrelde een brief van Minister Blok op mijn bureau. Doorgaans is mijn aandacht matig, want ik zie minister Blok als de zwakste bewindsman die ooit de volkshuisvesting bestierde. Maar het begrip huurverlaging trok mijn aandacht.

Beleidsvoornemens gerealiseerd?

Misschien is zwak voor Blok niet helemaal het juiste woord, want de “beleidsvoornemens zijn gerealiseerd, maar de koopmarkt is overspannen en de huurmarkt ligt op apengapen”. Dat is de conclusie van Hugo Priemus in de NRC van 28 januari, aan het einde van zijn ingezonden brief.

Dat is wonderlijk: het Regeerakkoord is uitgevoerd en Blok gaat zijn politieke loopbaan vervolgen met een Ministerschap op V en J, als opvolger van minister van der Steur. Het programma dat Blok moest uitvoeren, bevatte weinig goeds voor de socialehuisvesting. Zo komt het: Blok is tevreden, maar zijn beleid is een flop.

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Minder probleemhypotheken, maar waarom?

ANALYSE - Na zeven barre crisisjaren kon Bureau Krediet Registratie (BKR) vorige maand weer eens goed nieuws met ons delen. De stichting die schulden en betaalproblemen van consumenten in Nederland bij houdt kon immers melden dat het aantal mensen met een betaalachterstand op een hypotheek voor het eerst in liefst tien jaar is gedaald. Hoewel de daling maar klein is – van 112.800 naar 112.681 – is er volgens BKR sprake van een heuse trendbreuk. Maar ik zie hem niet.

Natuurlijk, het aantal openstaande hypotheken met daarop een achterstand van meer dan 4 maanden liep terug. Maar het tempo waarmee dit aantal steeg was al een tijd aan het afnemen, zodat de huidige daling in mijn ogen de trend volgt. Belangrijker is dat het gepubliceerde getal voor mij helemaal niet zo relevant is. Banken en kredietbeoordelaars zullen zich misschien de vraag stellen hoeveel probleemhypotheken in een bepaalde portefeuille zitten, maar de maatschappelijk relevante vragen zijn hoeveel mensen er in de problemen komen – en hoe zij daar weer uit geraken.

Die twee vragen zijn beide niet af te lezen uit de cijfers die BKR publiceert. En ondanks herhaalde verzoeken gaat zij deze ook niet publiceren. Tenminste.. niet naar de media. Onderzoeksinstituut OTB van Peter Boelhouwer krijgt wél gedetailleerdere cijfers en zij publiceert naast het aantal openstaande betaalachterstanden ook het aantal ‘herstelde achterstanden’ in de monitor koopwoningmarkt.

Doe het veilig met NordVPN

Sargasso heeft privacy hoog in het vaandel staan. Nu we allemaal meer dingen online doen is een goede VPN-service belangrijk om je privacy te beschermen. Volgens techsite CNET is NordVPN de meest betrouwbare en veilige VPN-service. De app is makkelijk in gebruik en je kunt tot zes verbindingen tegelijk tot stand brengen. NordVPN kwam bij een speedtest als pijlsnel uit de bus en is dus ook geschikt als je wil gamen, Netflixen of downloaden.

Lezen: Venus in het gras, door Christian Jongeneel

Op een vroege zomerochtend loopt de negentienjarige Simone naakt weg van haar vaders boerderij. Ze overtuigt een passerende automobiliste ervan om haar mee te nemen naar een afgelegen vakantiehuis in het zuiden van Frankrijk. Daar ontwikkelt zich een fragiele verstandhouding tussen de twee vrouwen.

Wat een fijne roman is Venus in het gras! Nog nooit kon ik zoveel scènes tijdens het lezen bijna ruiken: de Franse tuin vol kruiden, de schapen in de stal, het versgemaaide gras. – Ionica Smeets, voorzitter Libris Literatuurprijs 2020.

Foto: Cyril Wermers (cc)

Hoge huurprijs door verhuring goedkoper segment

DATA - Eigenlijk is het een hondenbaan, die van ‘statisticus’. Zeker als het om woningmarktcijfers gaat. Ga maar na; NVM ligt al jaren onder vuur om de voor normale stervelingen onbegrijpelijke methodiek waarmee huizenprijzen worden berekend. Ook het CBS rekent zich suf aan de Prijsindex Bestaande koopwoningen, maar de meeste media hebben het liever over ‘de gemiddelde woningprijs’. Jammer alleen dat je aan een gemiddelde prijs he-le-maal niks hebt.

Ik moest daar afgelopen week aan denken, toen de cijfers van Pararius over de huurmarkt groot nieuws waren. Op basis van ‘het aanbod’ berekent Pararius de gemiddelde prijs van woonruimte. Of dit het onverhuurde of verhuurde aanbod betreft zie ik op de website niet zo snel terug.

Nu geloof ik direct dat wonen duurder wordt en zeker dat het duurder wordt om te huren. Immers willen ‘steeds meer‘ mensen huren. Maar met het berekenen van een simpel gemiddelde maken de onderzoekers / persberichtschrijvers van Pararius zich er wel heel makkelijk vanaf. Immers is de doorsnee lezer benieuwd of woningen duurder werden, niet of er verhoudingsgewijs meer dure woningen op de markt kwamen.

tehuurprkl

(bron: funda)

Precies dat is namelijk aan de hand – waar het aandeel beschikbare ‘goedkopere’ huurwoningen gestaag daalt, is afgelopen kwartaal een relatief forse stijging te zien van de beschikbare duurdere woningen. Deze twee factoren samen maken dat ‘de gemiddelde huurwoning’ in de ogen van Pararius dus duurder is geworden. In mijn ogen is vooral een groter deel van de goedkopere woningen bewoond geraakt, vanwege toegenomen vraag.

Doneer!

Sargasso is een laagdrempelig platform waarop mensen kunnen publiceren, reageren en discussiëren, vanuit de overtuiging dat bloggers en lezers elkaar aanvullen en versterken. Sargasso heeft een progressieve signatuur, maar is niet dogmatisch. We zijn onbeschaamd intellectueel en kosmopolitisch, maar tegelijkertijd hopeloos genuanceerd. Dat betekent dat we de wereld vanuit een bepaald perspectief bezien, maar openstaan voor andere zienswijzen.

In de rijke historie van Sargasso – een van de oudste blogs van Nederland – vind je onder meer de introductie van het liveblog in Nederland, het munten van de term reaguurder, het op de kaart zetten van datajournalistiek, de strijd voor meer transparantie in het openbaar bestuur (getuige de vele Wob-procedures die Sargasso gevoerd heeft) en de jaarlijkse uitreiking van de Gouden Hockeystick voor de klimaatontkenner van het jaar.

Volgende