Scheefwonen of scheefhuren, er is geen verschil

We hadden de afbraak van de (sociale)woningmarkt wel aan kunnen zien komen. Want afbraak is het. Alleen huizenbezitters zijn volwaardige burgers in de ogen van de VVD en zij krijgen zeer lucratieve aftrekvoordelen. Het is zelfs nog schever, hoe rijker je bent hoe meer voordeel je geniet. Het nu zichtbare gevolg daarvan is een standenmaatschappij die de democratie aantast, meent Harry Bleeker. Scheefhuren De poging van de VVD om de sociale aspecten in de woningmarkt te framen met termen als “scheefhuurder” is niet alleen zorgelijk en betreurenswaardig, maar soms ook ronduit lachwekkend. Laat ik een poging wagen dit aan te tonen. Scheefhuurders dat zijn vreselijke mensen die in een sociale huurwoning wonen terwijl ze best veel meer huur zouden kunnen betalen. Dit wordt met droge ogen gezegd, terwijl het in de huidige woningmarkt voor starters op de koopmarkt, maar ook voor huurders, onmogelijk is om een betaalbaar huis te vinden. Er is een inkomensgrens waarboven je niet in aanmerking komt voor sociale huur of huurtoeslag. Ik bespreek hier de term scheefwonen en heb het niet over de huursubsidie. Wat het spiegelbeeld is en waarover nog geen onenigheid bestaat. Soms ga je, tijdelijk of niet, meer verdienen dan die inkomensgrens en dan huur je volgens de VVD dus scheef (te weinig huur=positief scheef wonen).  Waarom een inkomensgrens? Omdat je geacht wordt een bepaald gedeelte van je inkomen aan huur te moeten besteden. Je doet de starters op de woningmarkt te kort door te blijven zitten in een voor jou te goedkope huurwoning. Is dat zo? Doe je starters niet veel meer te kort door de woningmarkt over te laten aan diegenen die, gefaciliteerd door Stef Blok, bakken geld hebben om te investeren en huurders slechts zien als de ultieme suffe melkkoeien. Op zijn minst merkwaardig in dit verband vind ik het volgende. Je wordt namelijk geacht een bepaald gedeelte van je inkomen aan woonkosten, in dit geval huur, te besteden. Dit heet de inkomensgrens en deze geldt kennelijk alleen voor de sociale huursector. Je wordt als huurder momenteel gedwongen om de bizarre huren in de door de VVD met opzet geliberaliseerde huursector te betalen. Daardoor ben je soms 70 % van je salaris kwijt aan huur. Het lijkt mij toe dat je dan ook scheef woont (teveel huurkosten =negatief scheef wonen). We hanteren immers het criterium inkomen en dat werkt beide kanten op lijkt me. Op basis van het gelijkheidscriterium in de grondwet zouden ook deze gevallen financieel moeten worden gesteund. Bijvoorbeeld aftrek van kosten boven de inkomensgrens naar analogie van de hypotheekrente aftrek. Ik kan niet wachten tot de gewone rechter ook wetten mag toetsen. De politiek laat het volledig afweten op dit terrein. Scheefwonen Over de koopmarkt hoor je de VVD niet. Daar komt het voor dat één ouder persoon, die geen hypotheekkosten meer heeft, alleen in een huis met 6 kamers woont. Dat is namelijk haar vrijheid. Merkwaardig toch? Het argument dat de sociale woningmarkt door de overheid wordt gefinancierd met onder andere huursubsidie en dat er daarom dus voorwaarden gesteld mogen worden is een goedkoop argument. De hypotheekrenteaftrek kost de staat nog steeds vele malen meer dan de huursubsidie en ander kosten. In sommige achterliggende jaren wel 10 maal zoveel. De CBS cijfers hierover zijn gewoon op te vragen via een zoekmachine. Ook de vaststelling dat de meer dan de helft van het aftrekvoordeel naar de bovenste 10% van de inkomens gaat kan je daar vinden. 'Hypotheek horigen' Ik vind dat het om een toegankelijke woningmarkt als geheel moet gaan en niet alleen om het beknotten van de sociale huur. Het idee dat je door scheefhuren aan te pakken iets zal oplossen is lachwekkend. Het lijkt mij dat burgerschap dat slechts aan vermogen, dus geld gelinkt is, meer dan de helft van de Nederlandse bevolking vreselijk te kort doet. Helaas zijn de “de hypotheek horigen”, zoals ik ze gekscherend zou willen noemen, niet gevoelig voor dit soort argumenten. Immers, vooral de laatste 5 jaar hebben mensen onzedelijke grote bedragen moeten lenen met dito aflossingsverplichtingen. Net als bij zeer arme mensen beperkt de dreiging van het in gebreke blijven met betalen je om helder te kunnen nadenken. Misschien dat dat de reden is waarom de VVD nog steeds zo hoog in de peiling scoort met haar Mantra; “zolang de huizenprijzen maar blijven stijgen”. De markt heeft volledig gefaald als instrument. Het is maar dat u zich dat als burger realiseert en ik hoop maar dat u daar de juiste conclusies uit trekt. P.S. voor meer getallen: Kloof arm-rijk en huurder-huiseigenaar valt steeds meer samen (augustus 2021).

Foto: Ministerie van Buitenlandse Zaken (cc)

Hoe Stef Blok de woningmarkt tegen het individu uitspeelde

ACHTERGROND - Stef Blok maakte er geen geheim van in het praatje dat hij in 2014 hield als minister van wonen in Rutte II. Hij deed er van alles aan om onze huurmarkt interessant te maken voor wat hij investeerders noemde. Zoals meer ruimte voor prijsverhogingen en het introduceren van tijdelijke huurcontracten. En dat is hem gelukt. Met enige regelmaat wordt er bericht dat er weer honderden of duizenden woningen zijn opgekocht.

Maar wat betekent het als investeringsmaatschappijen bestaande woningen opkopen? Kun je dat eigenlijk wel investeren noemen? En helpt het de hardwerkende Nederlanders?

Investeren?

Wanneer noem je iets eigenlijk investeren? Koop je een brood, dan noem je dat geen investering. Je koopt het om het te eten, je consumeert het. De economische waarde ervan verdwijnt. Koop je een huis, dan wordt het je bezit en dan kun je er in wonen. Maar de koop van een huis is ook geen investering. Het gebruik van het huis verandert nauwelijks iets aan de economische waarde. De woningprijs kan stijgen of dalen, zeker, maar dat staat los van jouw individuele aankoop. En mocht dat de reden voor koop zijn, dan is speculeren een beter woord. Een investering is iets dat nu geld kost, maar in de toekomst economische waarde oplevert. Koopt de bakker een oven, dan is dat een investering omdat hij er verse broden mee kan maken om te verkopen.

Doneer!

Sargasso is een laagdrempelig platform waarop mensen kunnen publiceren, reageren en discussiëren, vanuit de overtuiging dat bloggers en lezers elkaar aanvullen en versterken. Sargasso heeft een progressieve signatuur, maar is niet dogmatisch. We zijn onbeschaamd intellectueel en kosmopolitisch, maar tegelijkertijd hopeloos genuanceerd. Dat betekent dat we de wereld vanuit een bepaald perspectief bezien, maar openstaan voor andere zienswijzen.

In de rijke historie van Sargasso – een van de oudste blogs van Nederland – vind je onder meer de introductie van het liveblog in Nederland, het munten van de term reaguurder, het op de kaart zetten van datajournalistiek, de strijd voor meer transparantie in het openbaar bestuur (getuige de vele Wob-procedures die Sargasso gevoerd heeft) en de jaarlijkse uitreiking van de Gouden Hockeystick voor de klimaatontkenner van het jaar.

Quote du Jour | Nakijken

“[Starters] hebben het nakijken en zijn aangewezen op een dure huurwoning. Als de markt weer omslaat zullen deze ‘nieuwe’ beleggers snel willen verkopen. Over onderhoud van de woningen moet je je ook geen illusies te maken. Het kortetermijnrendement staat voorop.”

Johan Conijn, bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, reageert op het nieuws dat een zesde van de woningen dezer dagen zonder hypotheek verkocht wordt. Door de lage rentestand is vastgoed een aantrekkelijke belegging geworden voor huisjesmelkers in spe. Starters kunnen niet meer kopen en zullen dus moeten huren.

Foto: Alexandervn_85 (cc)

Stopt de overheid nu zelf ook met het discrimineren van huurders?

De discriminatie door verhuurders is “zeer alarmerend”, aldus minister Ollongren in reactie op landelijk onderzoek. Maar de overheid maakt zich ook zelf schuldig aan discriminatie van huurders door de inzet van de Rotterdamwet en de Leefbaarometer.

Uit een landelijk onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) naar discriminatie bij woningverhuur blijkt dat woningzoekers met een buitenlands klinkende naam vaker afgewezen voor een huurhuis dan woningzoekers met een Nederlandse naam, en dat makelaars en bemiddelaars vaak meewerken aan het verzoek om bepaalde groepen uit te sluiten voor een huurwoning. Het onderzoek bevestigt de uitkomsten van eerdere onderzoeken op kleinere schaal (bijv. van de Groene Amsterdammer in 2018, van Radar in 2019, en onderzoeken in Rotterdam, Utrecht, Amsterdam en Den Haag in 2020 en dit jaar).

“Zeer alarmerend”

Minister Ollongren kondigde direct aan dat de aanpak van discriminatie door verhuurders wordt geïntensiveerd, want:

Dat vind ik zeer alarmerend. Discriminatie is niet toegestaan en wordt niet getolereerd. Dat geldt zowel voor de verhuurbemiddelaars als voor de verhuurder die zijn woning openbaar aanbiedt.

Fijn dat de ogen van de minister geopend zijn, maar gaat de minister dan nu ook eindelijk het eigen beleid kritisch onder de loep nemen? Al jaren verstrekt de minister via de omstreden Rotterdamwet aan gemeenten een wettelijke basis om huurders te discrimineren op basis van hun inkomen, en indirect hun afkomst, met het doel om de leefbaarheid in zogenaamde achterstandswijken te verbeteren. En ook het aanwijzen van de gebieden waar deze discriminerende wet mag worden ingezet is gebaseerd op een discriminerend instrument, de Leefbaarometer.

Foto: Ministerie van Buitenlandse Zaken (cc)

Huurverlaging

Het resultaat van het beleid van Stef Blok is een overspannen koopmarkt en een huurmarkt die op apegapen ligt. Het afslijpen van de scherpste randjes van dit beleid (huurverlaging) is vaak een wassen neus en niet genoeg geweest om een gezondere woningmarkt te creëren. Daarvoor is het wachten op een volgend kabinet. 

In tijden van “alternatieve feiten” moeten we alert zijn met de officiële berichten: kloppen ze wel, wat is de betekenis? Onlangs dwarrelde een brief van Minister Blok op mijn bureau. Doorgaans is mijn aandacht matig, want ik zie minister Blok als de zwakste bewindsman die ooit de volkshuisvesting bestierde. Maar het begrip huurverlaging trok mijn aandacht.

Beleidsvoornemens gerealiseerd?

Misschien is zwak voor Blok niet helemaal het juiste woord, want de “beleidsvoornemens zijn gerealiseerd, maar de koopmarkt is overspannen en de huurmarkt ligt op apengapen”. Dat is de conclusie van Hugo Priemus in de NRC van 28 januari, aan het einde van zijn ingezonden brief.

Dat is wonderlijk: het Regeerakkoord is uitgevoerd en Blok gaat zijn politieke loopbaan vervolgen met een Ministerschap op V en J, als opvolger van minister van der Steur. Het programma dat Blok moest uitvoeren, bevatte weinig goeds voor de socialehuisvesting. Zo komt het: Blok is tevreden, maar zijn beleid is een flop.

Lezen: Het wereldrijk van het Tweestromenland, door Daan Nijssen

In Het wereldrijk van het Tweestromenland beschrijft Daan Nijssen, die op Sargasso de reeks ‘Verloren Oudheid‘ verzorgde, de geschiedenis van Mesopotamië. Rond 670 v.Chr. hadden de Assyriërs een groot deel van wat we nu het Midden-Oosten noemen verenigd in een wereldrijk, met Mesopotamië als kernland. In 612 v.Chr. brachten de Babyloniërs en de Meden deze grootmacht ten val en kwam onder illustere koningen als Nebukadnessar en Nabonidus het Babylonische Rijk tot bloei.

Lezen: Venus in het gras, door Christian Jongeneel

Op een vroege zomerochtend loopt de negentienjarige Simone naakt weg van haar vaders boerderij. Ze overtuigt een passerende automobiliste ervan om haar mee te nemen naar een afgelegen vakantiehuis in het zuiden van Frankrijk. Daar ontwikkelt zich een fragiele verstandhouding tussen de twee vrouwen.

Wat een fijne roman is Venus in het gras! Nog nooit kon ik zoveel scènes tijdens het lezen bijna ruiken: de Franse tuin vol kruiden, de schapen in de stal, het versgemaaide gras. – Ionica Smeets, voorzitter Libris Literatuurprijs 2020.

Foto: Eric Heupel (cc)

Minder probleemhypotheken, maar waarom?

ANALYSE - Na zeven barre crisisjaren kon Bureau Krediet Registratie (BKR) vorige maand weer eens goed nieuws met ons delen. De stichting die schulden en betaalproblemen van consumenten in Nederland bij houdt kon immers melden dat het aantal mensen met een betaalachterstand op een hypotheek voor het eerst in liefst tien jaar is gedaald. Hoewel de daling maar klein is – van 112.800 naar 112.681 – is er volgens BKR sprake van een heuse trendbreuk. Maar ik zie hem niet.

Natuurlijk, het aantal openstaande hypotheken met daarop een achterstand van meer dan 4 maanden liep terug. Maar het tempo waarmee dit aantal steeg was al een tijd aan het afnemen, zodat de huidige daling in mijn ogen de trend volgt. Belangrijker is dat het gepubliceerde getal voor mij helemaal niet zo relevant is. Banken en kredietbeoordelaars zullen zich misschien de vraag stellen hoeveel probleemhypotheken in een bepaalde portefeuille zitten, maar de maatschappelijk relevante vragen zijn hoeveel mensen er in de problemen komen – en hoe zij daar weer uit geraken.

Die twee vragen zijn beide niet af te lezen uit de cijfers die BKR publiceert. En ondanks herhaalde verzoeken gaat zij deze ook niet publiceren. Tenminste.. niet naar de media. Onderzoeksinstituut OTB van Peter Boelhouwer krijgt wél gedetailleerdere cijfers en zij publiceert naast het aantal openstaande betaalachterstanden ook het aantal ‘herstelde achterstanden’ in de monitor koopwoningmarkt.

Foto: Cyril Wermers (cc)

Hoge huurprijs door verhuring goedkoper segment

DATA - Eigenlijk is het een hondenbaan, die van ‘statisticus’. Zeker als het om woningmarktcijfers gaat. Ga maar na; NVM ligt al jaren onder vuur om de voor normale stervelingen onbegrijpelijke methodiek waarmee huizenprijzen worden berekend. Ook het CBS rekent zich suf aan de Prijsindex Bestaande koopwoningen, maar de meeste media hebben het liever over ‘de gemiddelde woningprijs’. Jammer alleen dat je aan een gemiddelde prijs he-le-maal niks hebt.

Ik moest daar afgelopen week aan denken, toen de cijfers van Pararius over de huurmarkt groot nieuws waren. Op basis van ‘het aanbod’ berekent Pararius de gemiddelde prijs van woonruimte. Of dit het onverhuurde of verhuurde aanbod betreft zie ik op de website niet zo snel terug.

Nu geloof ik direct dat wonen duurder wordt en zeker dat het duurder wordt om te huren. Immers willen ‘steeds meer‘ mensen huren. Maar met het berekenen van een simpel gemiddelde maken de onderzoekers / persberichtschrijvers van Pararius zich er wel heel makkelijk vanaf. Immers is de doorsnee lezer benieuwd of woningen duurder werden, niet of er verhoudingsgewijs meer dure woningen op de markt kwamen.

tehuurprkl

(bron: funda)

Precies dat is namelijk aan de hand – waar het aandeel beschikbare ‘goedkopere’ huurwoningen gestaag daalt, is afgelopen kwartaal een relatief forse stijging te zien van de beschikbare duurdere woningen. Deze twee factoren samen maken dat ‘de gemiddelde huurwoning’ in de ogen van Pararius dus duurder is geworden. In mijn ogen is vooral een groter deel van de goedkopere woningen bewoond geraakt, vanwege toegenomen vraag.

Doe het veilig met NordVPN

Sargasso heeft privacy hoog in het vaandel staan. Nu we allemaal meer dingen online doen is een goede VPN-service belangrijk om je privacy te beschermen. Volgens techsite CNET is NordVPN de meest betrouwbare en veilige VPN-service. De app is makkelijk in gebruik en je kunt tot zes verbindingen tegelijk tot stand brengen. NordVPN kwam bij een speedtest als pijlsnel uit de bus en is dus ook geschikt als je wil gamen, Netflixen of downloaden.

Lezen: De wereld vóór God, door Kees Alders

De wereld vóór God – Filosofie van de oudheid, geschreven door Kees Alders, op Sargasso beter bekend als Klokwerk, biedt een levendig en compleet overzicht van de filosofie van de oudheid, de filosofen van vóór het christendom. Geschikt voor de reeds gevorderde filosoof, maar ook zeker voor de ‘absolute beginner’.

In deze levendige en buitengewoon toegankelijke introductie in de filosofie ligt de nadruk op Griekse en Romeinse denkers. Bekende filosofen als Plato en Cicero passeren de revue, maar ook meer onbekende namen als Aristippos en Carneades komen uitgebreid aan bod.

Foto: Christian van Elven (cc)

Waar baseert de Europese Commissie zich eigenlijk op?

ANALYSE - Het zal even wat minder gezellig zijn geweest aan de Jaffalaan in Delft. Had Peter Boelhouwer van onderzoeksinstituut OTB net nog zijn ziel en zaligheid gestoken in een essay om de politiek – in opdracht van de bouwlobby – te overtuigen hogere leningen ten opzichte van het inkomen toe te staan, nu concludeerde de Europese Commissie al weer dat het terugschroeven van de maximale lening ten opzichte van de waarde van de woning zonder grote problemen zal verlopen.

Daarbij baseert de EC zich nota bene op een rapport dat OTB samen met de bouwwereld maakt, de Monitor koopwoningmarkt. Dit baart mij om meerdere redenen zorgen.

Verdere aanscherping leennormen

Er is momenteel veel te doen om de leennormen in Nederland. Niet heel lang geleden kon je makkelijk een hypotheek voor de hele waarde van de woning plus 10 procent of meer ‘krijgen’, maar tot 2018 wordt de maximale hypotheek in stapjes van 1 procentpunt per jaar afgebouwd tot 100 procent van het aankoopbedrag. Een koper moet dus een steeds groter deel van de bijkomende kosten uit zijn spaargeld – of dat van zijn ouders – bekostigen.

Deze 100 procent is in internationaal opzicht nog altijd hoog. Het IMF moedigde Nederland daarom al eerder aan om de maximale lening verder af te bouwen tot 80 procent en momenteel onderzoekt De Nederlandsche Bank de mogelijkheden daartoe.

Foto: Eric Heupel (cc)

Wat nou, ‘nog nooit zo betaalbaar’?

Als je de betaalbaarheidsplaatjes moet geloven, is dit hét moment om een huis te kopen. Afgezien van het feit dat veel van die berekeningen niet letten op de kosten van aflossing en dus met een korreltje zout genomen moeten worden, knagen ze. Wie gelooft immers dat jongeren vandaag inderdaad een groter huis kunnen kopen dan twintig jaar geleden? De cijfers ter onderbouwing van die twijfel lijken alleen nooit te worden gepubliceerd.

Tijd dus om mijn kopietje van de WoON2012 database weer eens af te stoffen en zelf op onderzoek uit te gaan. De vraag die ik mezelf stelde is: ‘Wat was in 2012 de waarde van de woning van mensen die deze op een bepaalde leeftijd kochten – verdeeld naar het jaar waarin zij die aanschaf deden’.

koopkracht2
 

Het resultaat is schokkend – wie in 1995 tussen de 20 en 25 jaar was en een huis kocht, verwachtte in 2012 deze te kunnen verkopen voor 299 duizend euro. Wie op dezelfde leeftijd in 2010 een woning kocht verwachtte daarmee bij een eventuele verkoop in 2012 ‘slechts’ een kleine 184 duizend euro te incasseren. Anders gezegd; als de 24 jarige in 2010 het – vijftien jaar ouder geworden – huis wilde kopen van een inmiddels 39 jarige verkoper, kwam hij 115 duizend euro tekort, of 38 procent van het totaalbedrag!

Lezen: Bedrieglijk echt, door Jona Lendering

Bedrieglijk echt gaat over papyrologie en dan vooral over de wedloop tussen wetenschappers en vervalsers. De aanleiding tot het schrijven van het boekje is het Evangelie van de Vrouw van Jezus, dat opdook in het najaar van 2012 en waarvan al na drie weken vaststond dat het een vervalsing was. Ik heb toen aangegeven dat het vreemd was dat de onderzoekster, toen eenmaal duidelijk was dat deze tekst met geen mogelijkheid antiek kon zijn, beweerde dat het lab uitsluitsel kon geven.

Foto: Eric Heupel (cc)

Extreme piek kadasterinschrijvingen geeft te denken voor 2015

ANALYSE - In december 2014 registreerde het Kadaster 25.265 verkochte woningen. Dit is een stijging van 63,4% ten opzichte van december 2013 (15.463). Vergeleken met de voorgaande maand, november 2014, is er sprake van een stijging van 116,0%.

dec1
 
Nu registreert het kadaster altijd meer verkochte woningen in december, maar dit is een extreme sprong zoals niet eerder is vertoond. Afgelopen maand wisselden de meeste woningen van eigenaar sinds de registratie bij het CBS in 1995 begon. Dit heeft alles te maken met het einde van de verruimde schenkingsvrijstelling per 1 januari dit jaar.

Kennelijk hebben duizenden huizenkopers grote haast gemaakt om met een geschonken bedrag een woning te kopen. Persoonlijk kan ik me geen slechtere onderhandelaars voorstellen dan mensen met haast die beschikken over ‘andermans geld’. Deze grote sprong in verkopen zal zich dan ook ongetwijfeld in een prijssprongetje vertalen, maar informatie over de prijsontwikkeling wordt pas woensdag verstrekt, door het CBS.

De laatste keer dat er een flinke eindejaarsrun was, was eind 2012. Toen kochten mensen nog gauw een woning voordat de annuïteitenlening min of meer verplicht werd. In bovenstaande grafiek kun je zien hoe die opleving in het niet valt bij die van afgelopen maand.

Lezen: Venus in het gras, door Christian Jongeneel

Op een vroege zomerochtend loopt de negentienjarige Simone naakt weg van haar vaders boerderij. Ze overtuigt een passerende automobiliste ervan om haar mee te nemen naar een afgelegen vakantiehuis in het zuiden van Frankrijk. Daar ontwikkelt zich een fragiele verstandhouding tussen de twee vrouwen.

Wat een fijne roman is Venus in het gras! Nog nooit kon ik zoveel scènes tijdens het lezen bijna ruiken: de Franse tuin vol kruiden, de schapen in de stal, het versgemaaide gras. – Ionica Smeets, voorzitter Libris Literatuurprijs 2020.

Volgende