Hoe financier je de warmtetransitie bij koopwoningen?

De afgelopen jaren hebben alle gemeenten een warmtevisie opgesteld. Een plan waarin ze aangeven hoe ze in de periode tot 2050 denken de woningen en gebouwen in hun stad over te schakelen van aardgas voor verwarming naar andere warmtebronnen. Een belangrijk discussiepunt is en blijft haalbaarheid en betaalbaarheid. De focus bij een deel van de Tweede Kamer ligt op de sociale woningbouwsector. Dat is nou net de enige sector waar gemeenten via de prestatieafspraken met woningbouwcorporaties afspraken kunnen maken. Veel lastiger zijn de vrije huursector en de koopsector. Uit gegevens van Jan Willem van de Groep blijkt dat in de koopsector veel meer CO2 uitstoot plaats vind dan in de sociale huursector, en dat het om veel grotere aantallen woningen gaat. Tegelijkertijd is het bij de huidige op hol gesloten huizen- en energieprijzen lastig om ook nog geld vrij te spelen voor verduurzaming van de woning. Onno Dwars, Ballast Nedam, stelde op LinkedIn voor om huizenbezitters te verplichten om verduurzaming uit hun overwaarde te financieren. Groot vraagteken daarbij is en blijft of dat past problemen met financierbaarheid oplost en voor de woningeigenaar: verdienen we onze investeringen wel terug bij verkoop van de woning? Daarom een proefballon, schiet hem gerust lek met een beter voorstel. Financierbaarheid verduurzaming Bij financierbaarheid van een extra lening spelen twee begrippen een rol: loan to value en loan to income. Beide bedacht om mensen te behoeden tegen onverantwoord grote schulden. Loan to value wil zeggen dat mensen hooguit een percentage van de waarde van het onderpand mogen lenen. Bij huizen ligt dat in Nederland vrij hoog, je mag tot 100% van de waarde van je woning lenen. Voor duurzame verbouwingen mag dit bij sommige hypotheekverstrekkers stijgen tot 106% van de woningwaarde. Als je de maximale waarde van de woning moet lenen, blijft er op moment van aankoop 6% van de woningwaarde over om te steken in het duurzaam verbouwen van je woning. De waarde van een woning fluctueert door de tijd, de laatste jaren zijn veel woningen in waarde gestegen. Waardoor de loan to value gedaald is en er meer ruimte kan zijn om extra te lenen om te verbouwen aan je woning. Loan to income wil zeggen dat je een maximaal percentage van je inkomen mag uitgeven aan rente en aflossing van de hypotheek. Dit percentage hangt af van inkomen, rentestand en de vraag of de lening al dan niet onder de hypotheekrenteaftrek valt. Deze regels liggen vast in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Een derde uitdaging die speelt is dat investeringen in verduurzaming van de woning zich niet altijd terug verdienen, hoewel dat bij de huidige gas- en elektriciteitsprijzen een minder groot punt zal zijn. Financieren vanuit overwaarde Het voorstel van Onno Dwars om huizenbezitters te verplichten om verduurzaming van hun woning te financieren vanuit de overwaarde op hun woning oogt sympathiek. Het logische moment voor veel mensen is echter als ze een nieuwe woning kopen, alleen dan hebben ze in de huidige woningmarkt vaak al hun geld en leenvermogen nodig om een woning te kunnen kopen. Terwijl de verkoper een belastingvrije overwaarde incasseert. Een deel van de huizenbezitters zal die overwaarde inzetten om een nieuwe woning te kopen, een deel niet. Dat het om serieus geld gaat laten de indexcijfers van CBS zien. [caption id="attachment_337098" align="aligncenter" width="400"] Prijsindex bestaande koopwoningen. 2015 = 100. Bron: CBS, Kadaster[/caption] Hoe dan ook is het de vraag waarom we als maatschappij die belastingvrije overwaarde niet inzetten voor verduurzaming? Bij voorkeur via een heffing gebaseerd op het energielabel van de woning. Hoe slechter het energielabel, hoe hoger de heffing. Met een heffing van 0% voor woningen die NOM (Nul op de Meter) of ENG (Energie Neutraal Gebouw) zijn. De gemiddelde waarde van verkochte woningen is gestegen van Euro 230.194 in 2015 naar Euro 386.714 in 2021, een stijging van ruim Euro 150.000. Energie besparen is belangrijk, de hoogste heffing wil je dan ook zetten op de energielabels E, F en G. Dat zet meteen een rem op pandjesbazen en woningbouwcorporaties die proberen van hun slechte energielabels af te komen zonder deze energetisch aan te pakken. En het geeft de nieuwe eigenaar financiële ruimte om de woning te verduurzamen. Onderstaande percentages zijn een ruw voorstel, waarbij Energielabel Heffingspercentage Heffing bij verkoop na 7 jaar* Budget voor B nieuwe bewoner Budget voor A nieuwe bewoner ENG 0% € 0 A 5% € 7.826 B 10% € 15.652 € 7.826 C 15% € 23.478 € 7.826 € 15.652 D 20% € 31.304 € 15.652 € 23.478 E 30% € 46.956 € 31.304 € 39.130 F 40% € 62.608 € 46.956 € 54.782 G 50% € 78.260 € 62.608 € 70.434 Om te zorgen dat de heffing gebruikt wordt voor het verduurzamen van de woning wordt het geld gestort op een bouwdepot bij de hypotheekverstrekker. De hypotheekverstrekker keert het geld uit op basis van facturen van maatregelen. Wanneer de nieuwe eigenaar een energielabel A of beter van de woning overlegd wordt het volledige bouwdepot uitgekeerd, ongeacht de gemaakte kosten. Kosten verduurzaming woning De kosten om een woning te verduurzamen liggen veelal lager dan de heffing bij verkoop na 7 jaar. Een woning van voor 1930 (veelal energielabel G) naar energielabel B brengen vergt volgens de WoonWijzerWinkel een investering van ongeveer Euro 15.000. Woningen uit de periode 1930-1945 hebben nog steeds vaak label G, maar het bereiken van energielabel B kan volgens WoonWijzerWinkel voor ongeveer Euro 11.000. In de periode 1946-1964 werden nog weinig eisen gesteld aan isolatie van woningen, toch hebben ze volgens de WoonWijzerWinkel gemiddeld een iets beter energielabel F. Dat neemt niet weg dat de kosten voor het bereiken van energielabel B nog steeds zo'n Euro 11.000 bedragen. Er zijn ook andere aanpakken mogelijk, zo stelt Urgenda dat het mogelijk is om bestaande woningen voor Euro 35.000 energieneutraal te maken. Ook zijn er concepten zoals Nul-op-de-meter, passief bouw en active house, waarbij veel zwaarder ingezet op energiebesparing. In de heffingssystematiek kan je daar rekening mee houden door naast het energielabel ook voorwaarden te stellen aan de isolatiewaardes van de woning. Dat scheelt energie, of het nu elektriciteit, warmte of gas is. En laten we eerlijk zijn: hoeveel mensen worden blij van meer zonnevelden, windturbines, aardwarmteputten of restwarmte? De beste energievorm om op in te zetten blijft dus de NegaWatt. Kosten verduurzaming vs hoogte heffing De kosten voor het bereiken van energielabel B liggen vaak lager dan de heffing op basis van de gemiddelde overwaarde van een woning. Ook de kosten om energieneutraal te worden via de methode van Urgenda is goedkoper. NOM woningen zijn naar mijn weten vaak nog wat duurder, hoewel ik denk dat je voor bijna Euro 80.000 een eind kunt komen. Zeker huizenbezitters in het duurdere marktsegment. Het is daarmee interessant voor een huidige woningeigenaar om zijn woning te gaan verduurzamen, mits dat past binnen de loan to value en loan to income voorwaarden van de wet. Het budget voor energielabel A en energielabel B in bovenstaande tabel zijn namelijk de kosten die een huiseigenaar uitspaart door z'n woning te verduurzamen. Aangezien het slechts een percentage is is de kans groot dat loan to value geen probleem vormt. Bovendien blijkt uit verschillende onderzoeken dat de waarde van woningen toeneemt als het energielabel verbetert. Vooral buiten de Randstad heeft een beter energielabel een groot effect op de woningwaarde. In Amsterdam levert een energiesprong van energielabel G naar energielabel A een waardestijging van ruim 7% op. Loan to income kan wel een probleem vormen, dan resten een huiseigenaar twee opties: zelf klussen om de woning naar een beter energielabel te krijgen of accepteren dat een groter deel van de overwaarde van de woning naar de nieuwe eigenaar gaat om de woning te verduurzamen. Een derde optie is gebouwgebonden financiering via de gemeente, maar daarvoor moeten nog wat hobbels worden weggenomen. Openstaande punten Mijn voorstel is verre van compleet. Het systeem kan werken voor grondgebonden woningen. Voor appartementencomplexen en VvE's is het lastiger. Daar zullen veelal alle leden van de VvE mee moeten doen met de verbouwing, zeker als het om betere isolatie van de schil of de ramen gaat. Mogelijk dat in die gevallen de opbrengst van de heffing te koppelen valt aan financiering van maatregelen uit het duurzaam meerjarenonderhoudsplan van de VvE. Waarbij het bestuur van de VVE het geld uit het bouwdepot kan gebruiken voor verbetering van het energielabel van het hele complex. Niet helemaal eerlijk, want de verhuizer betaalt dan een groot deel van de verbeteringen. Aan de andere kant kan het wel voor de broodnodige versnelling zorgen en de broodnodige NegaWatts. Dat laatste scheelt weer in de hoeveelheid gasverbruik en de hoeveel duurzame energie die opgewekt moet worden.

Door: Foto: Ellen Profielen (cc)

Closing Time | Alcohol And Pills

, door

Laat het maar aan de country / Americana artiesten over om live, tijdens hun concerten, tussen de songs door, de boel aan elkaar te babbelen. (En kunnen ze, het is toch pauze, even een slokje nemen en een snaar  stemmen.)

Ik herinner me een concert van The Secret Sisters, waarin elke eventuele stilte moeiteloos werd opgevangen door een anekdote, iets over de oorsprong van het liedje, een review over het hotel waar ze hadden overnacht, een recensie over de maaltijd of over het toetje (‘how is it called, the flaflip?) dat ze was voorgeschoteld in poppodium van de avond ervoor.

Steun ons!

Mededeling

De redactie van Sargasso bestaat uit een club vrijwilligers. Naast zelf artikelen schrijven struinen we het internet af om interessante artikelen en nieuwswaardige inhoud met lezers te delen. We onderhouden zelf de site en houden als moderator een oogje op de discussies. Je kunt op Sargasso terecht voor artikelen over privacy, klimaat, biodiversiteit, duurzaamheid, politiek, buitenland, religie, economie, wetenschap en het leven van alle dag.

Om Sargasso in stand te houden hebben we wel wat geld nodig. Zodat we de site in de lucht kunnen houden, we af en toe kunnen vergaderen (en borrelen) en om nieuwe dingen te kunnen proberen.

Foto: JouWatch (cc)

de m/v/x

, door

COLUMN - Vorige week werd ik uit mijn bed gemaild door een bekende woordenboekmaakster over de Van Dale. De kwestie m/v/x, daar moest toch eigenlijk iemand over schrijven! Ludo Permentier had er in januari al iets over gezegd in zijn column voor het INT, maar was dat genoeg?

Ik heb er nu een dag over nagedacht. Het lijkt me inderdaad niet genoeg.

Wat is er aan de hand? Bij persoonsaanduidingen zoals dokter of mentor staat sinds enkele jaren de aanduiding de m/v. Dit betekent: het lidwoord is de, en we beschouwen het woord als mannelijk én vrouwelijk. In de nieuwe, gisteren in Den Haag gepresenteerde, druk komt daar een x bij: dokter de m/v/x. Dat betekent dat je het als een niet-binair woord kunt gebruiken.

Wat voor probleem heeft Permentier hiermee? Dit is zijn uitleg:

Er [is] een verschil tussen een natuurlijk geslacht of gender (mannelijk, vrouwelijk of onbepaald) en een woordgeslacht of genus (de-woord mannelijk en de-woord vrouwelijk, of het-woord). Kort gezegd: geslacht is een kenmerk van mensen en dieren, genus is een kenmerk van woorden.

Dit is iets te eenvoudig gezegd. Een groot deel van de discussie over nonbinariteit gaat er immers vanuit dat je dat ‘natuurlijk’ geslacht in ieder geval voor mensen weer moet opsplitsen in een biologisch geslacht en een sociaal-psychologisch gender. ‘Onbepaald’ is in dat verband ook een wat ongelukkige term, meestal wordt natuurlijk precies hiervoor non-binair of genderneutraal gebruikt.

Foto: Foto lechenie-narkomanii op Pixabay

Waar staan we in de aanpak van dakloosheid in Nederland?

, door

ESSAY - door Max Huber, Lia van Doorn, Maarten Davelaar

De afgelopen jaren zijn grote stappen gezet op het gebied van dakloosheid, qua kwaliteit van de opvang en begeleiding. Tegelijkertijd is er nog steeds te weinig aandacht voor de structurele oorzaken, met voorop de bestaansonzekerheid en het tekort aan betaalbare woningen. Dit essay beschrijft de uitdagingen om te komen tot een betere aanpak. Opvallend: er is een gebrek aan eenduidigheid over wat dakloosheid is. Dat heeft gevolgen voor de politieke keuze hoeveel geld er beschikbaar is voor daklozen.

In vrijwel alle landen van de Europese Unie tekent zich een sterke stijging af van het aantal dak- en thuislozen. In een poging om het tij te keren, heeft de Europese Commissie op 21 juni 2021 een verklaring ondertekend. Daarin beloven de lidstaten dakloosheid te beëindigen. In deze verklaring – de ‘Lisbon declaration to combat homelessness’ – staat dat:

  • niemand buiten hoeft te slapen door gebrek aan goede opvang;
  • niemand langer dan nodig in de opvang hoeft te verblijven;
  • niemand de gevangenis of het ziekenhuis verlaat zonder adequate huisvesting;
  • zo min mogelijk mensen uit hun huis gezet worden en niemand uit huis gezet wordt zonder ondersteuning naar een passende huisvesting;

Doneer!

Mededeling

Sargasso is een laagdrempelig platform waarop mensen kunnen publiceren, reageren en discussiëren, vanuit de overtuiging dat bloggers en lezers elkaar aanvullen en versterken. Sargasso heeft een progressieve signatuur, maar is niet dogmatisch. We zijn onbeschaamd intellectueel en kosmopolitisch, maar tegelijkertijd hopeloos genuanceerd. Dat betekent dat we de wereld vanuit een bepaald perspectief bezien, maar openstaan voor andere zienswijzen.

In de rijke historie van Sargasso – een van de oudste blogs van Nederland – vind je onder meer de introductie van het liveblog in Nederland, het munten van de term reaguurder, het op de kaart zetten van datajournalistiek, de strijd voor meer transparantie in het openbaar bestuur (getuige de vele Wob-procedures die Sargasso gevoerd heeft) en de jaarlijkse uitreiking van de Gouden Hockeystick voor de klimaatontkenner van het jaar.

Closing Time | For Cryin’ Out Loud

, door

Wie zijn dit? The Heck. Wat, The Heck? Ja, The Heck. Uit Klazienaveen, Drenthe, tussen Zwartemeer en Bargerveen. En daar maken ze dus ge-wel-di-ge muziek. Waarom weet niet iedereen dat?

Deze clip is opgenomen in de voormalige dierentuin van Emmen. Naar verluidt stonden de pinguïns in de polonaise, stonden de giraffes te headbangen en stonden de olifanten tijdens dit nummer klaar om te gaan stagediven. (Gelukkig greep de oppasser op tijd in.)

Foto: David Peterson (Pixabay)

Dit is pas het begin

, door

Een gastbijdrage van Bas Schuiling

Nu de volle aandacht voor de oorlog in Oekraïne begint weg te ebben, is het een goed moment om stil te staan bij de komende tijd. De oorlog zou nog wel eens lang kunnen duren.

Langzaam aan begint de druk toe te nemen voor Oekraïne om ‘op te geven’ en zo vele doden te voorkomen. Er gaan de komende tijd meer burgerdoden vallen door honger en dorst, dan door
Russische bommen die al meerdere steden van de kaart hebben gevaagd.

Dat is een opzettelijke strategie die al eerder beproefd is door Stalin in de Holodomor: onderwerping door honger. Er gaan ook al dodenlijsten rond, zoals tijdens de Rode Terreur, zodat
zodra plaatsen worden bezet burgemeesters, journalisten, activisten kunnen worden afgevoerd.

Het is onmogelijk voor Oekraïne om op te geven

Mocht Zelensky besluiten ‘vrede’ te bewerkstelligen door op te geven zullen overal mensen verdwijnen richting de Gulag [1] of het vuurpeloton [2]. Dat is ook wat er de laatste 8 jaar is gebeurd in
de Donbas en Krim, dus vergezocht is het niet.

Opgeven is ook een teken zijn voor Rusland dat ze weg kunnen komen met de hardste manier van oorlog voeren. Het plegen van oorlogsmisdaden, zoals het bombarderen van flats, ziekenhuizen,
scholen, schuilplekken. Het gebruik van fosfor- en clustermunitie, uithongeren van de bevolking. Daarom is het onmogelijk voor Oekraïne om op te geven. Het zou het startsignaal zijn van een enorme zuivering.

Foto: Marco Verch Professional Photographer (cc)

Parallel universum

, door

COLUMN - Zijn jullie een beetje thuis in science fiction? Het genre van dit soort films en boeken, bijvoorbeeld? Ik vind het geweldig om Marvel films en series te kijken. Ze lichten hier een theorie toe: die van het parallelle universum, of universa. Stel je maakt een keuze om iets te doen. Of juist niet. Die twee acties kunnen resulteren in een parallel universum. Elke tijdlijn loopt naast elkaar, maar niet door elkaar. Jij bent een andere jij, want je hebt een andere keuze gemaakt. Zie je hoeveel universa er zo naast elkaar kunnen lopen? Ongelofelijk interessant. Maar wel onzichtbaar. We kunnen die andere tijdlijnen niet zien. We weten dat we in de huidige, onze eigen zitten. Maar kunnen niet verder kijken langs de keuzes die we anders zouden maken.

Preventie in de gezondheidszorg is hetzelfde: het is iets wat niet opvalt, als je er met het blote oog naar kijkt. We weten uit wetenschappelijk onderzoek dat er bepaalde dingen zijn die je kunt doen om je leven gezonder te houden en te verlengen, maar ook dat is een kansberekening. We kennen allemaal de verhalen van die ene oma of opa die haar/zijn hele leven gerookt heeft maar nooit COPD of kanker ontwikkelde, maar doodging aan ouderdom.

Lezen: Bedrieglijk echt, door Jona Lendering

Mededeling

Bedrieglijk echt gaat over papyrologie en dan vooral over de wedloop tussen wetenschappers en vervalsers. De aanleiding tot het schrijven van het boekje is het Evangelie van de Vrouw van Jezus, dat opdook in het najaar van 2012 en waarvan al na drie weken vaststond dat het een vervalsing was. Ik heb toen aangegeven dat het vreemd was dat de onderzoekster, toen eenmaal duidelijk was dat deze tekst met geen mogelijkheid antiek kon zijn, beweerde dat het lab uitsluitsel kon geven.

Closing Time | Jennifer Eccles

, door

Ik heb er soms spijt van als ik iets wilde uitzoeken, achteraf dan. Had dat nou niet gedaan, denk ik dan, dan was ik niet teleurgesteld geweest, dan was er geen deceptie, dan was ik niet geconfronteerd met die uiteenspattende roze zeepbel waar al die tijd een banaliteit in bleek te zitten. Of zoiets.

Ik herinner me nog die elpee Five Leaves Left, van Nick Drake. Wauw, dacht je dan vroeger, diep man, daar moest wel een loodzware symboliek achter schuilgaan, of anders zeker iets zeer poëtisch, poehee, de laatste vijf blaadjes, ga er maar aanstaan. Wat zou dat wel allemaal niet kunnen betekenen? De werkelijke betekenis bleek echter zeer prozaïsch. Het bleek de waarschuwende tekst te zijn in een pakje vloei: vanaf hier bevinden zich nog maar vijf vloeitjes in dit pakje.

Closing Time | Lying All The Time

, door

 Nederbeat van The Outsiders uit 1966. Wat een branie had die Wally Tax toch en wat een talent. En wat een heerlijk snerend houterig Engels. Maar bij ‘lying all the time’ dacht ik nu niet aan een mislukte liefdesrelatie, en aan wie daar de schuld van krijgt, maar aan de berichtgeving over de ‘militaire vredesoperatie’ in Oekraïne.

Closing Time | Love Is Selfish

, door

Bij het bekijken, en beluisteren van deze song, deze clip van Jack White, was ik al om/ingepakt, binnen de eerste 20 seconden. En waardoor kwam dat? Door de song, de artiest, de clip misschien? Nee, het kwam door dat geluid dat wordt veroorzaak als de vingers van de gitarist glijden over de hals van de gitaar, van het ene akkoord naar het andere. Dat geeft een bepaald geluid. En dat geluid, die muziek, staat niet genoteerd in de compositie. Je hoort een swietsj, je hoort een sjoetjs, dat is het geluid dat de verplaatsende vingers maken op de snaren.

Vorige Volgende