ZZZ | Een gezonde woningmarkt

Een gezonde woningmarkt is een ideaal waar wel wat verandering voor nodig is. Een progressief voorstel daarvoor zou vooral gericht moeten zijn op stagnatie. Stagnatie? Ja zeker: stagnatie van de huizenprijzen. Dat zou in één of twee decennia een gezondere woningmarkt opleveren en daarmee bijdragen aan de bestaanszekerheid - een begrip dat in het volgende regeerakkoord wel een hoofdrol moet spelen. De afgelopen decennia zijn de huizenprijzen vooral gestegen. Afgezet tegen het modaal inkomen ziet dat er zo uit: De gemiddelde verkoopprijs van een woning in 1995 was 93.750,- euro. Een modaal inkomen was in dat jaar 22.235,- euro. Dat betekent dat 4,2 modale jaarsalarissen gelijk stonden aan de waarde van een gemiddelde woning. In 2022 was de gemiddelde verkoopprijs van een woning 428.591,- en was het modaal inkomen 38.500,-. Dat betekend dat 27 jaar later 11,1 modale jaarsalarissen gelijk stonden aan de waarde van een gemiddelde woning. Hoewel er meer factoren van invloed zijn op de betaalbaarheid van een woning, is dit een verontrustende trend. Zelf heb ik nooit een politicus horen zeggen uit te zijn op stijgende woningprijzen. Maar het resultaat van allerlei wetgeving en beleid in de afgelopen decennia was het stijgen van de woningprijzen. En het is natuurlijk verre van toevallig dat het CDA en de VVD, die altijd opkomen voor de huizenbezittende middenklasse, een groot deel van hun electoraat getrakteerd ziet worden op grote overwaardes op hun woningen. Goed, je ondermijnt de bestaanszekerheid op lange termijn, maar als je het eigenbelang van specifieke groepen kiezers bedient, dan krijg je daar bij de volgende verkiezingen wel iets voor terug. Met een eenvoudige doelstelling, die de overheid zichzelf moet stellen, komen de huizenprijzen op termijn weer op een acceptabel niveau. Die doelstelling: zorg ervoor dat de huizenprijzen gelijk blijven. Zodra ze stijgen, neem je maatregelen om ze te laten dalen, zodra ze dalen neem je maatregelen om ze te laten stijgen. En gelijk betekent dus niet dat ze moeten meegroeien met de inflatie - daar zit de crux. Bij gelijkblijvende absolute prijzen komen woningen nooit onder water te staan, dus je benadeelt niet de eigenaar. Maar bij gelijkblijvende prijzen zorgt de inflatie er wel voor dat op termijn woningen minder duur worden. In relatie tot wat mensen verdienen worden ze goedkoper. Maar kan de overheid dat wel, zullen sommige mensen zich afvragen? En het is toch de markt die de woningprijzen bepaalt? Laten we met dat laatste misverstand beginnen. Het woord woningmarkt suggereert, geheel ten onrechte, dat het marktkrachten zijn die de woningmarkt in beweging brengen. Terwijl de belangrijkste krachten die de woningmarkt doen bewegen politieke krachten zijn. De politiek bepaalt het aanbod van woningbouwgrond. Die prijzen zijn hoog. Dat wijst op schaarste en betekent dus dat ze te weinig grond voor woningbouw bestemt. Ook op het kapitaal dat in de woningmarkt rondgaat heeft ze op allerlei manieren invloed, bijvoorbeeld op de grootte van hypotheken die particulieren kunnen afsluiten. De politiek is de belangrijkste oorzaak van de prijzenstijgingen in de afgelopen decennia en met diezelfde middelen kan diezelfde politiek ook voor stagnatie van de prijzen zorgen. Ze kan meer (of minder) grond omzetten naar woningbouwgrond, waardoor grondprijzen dalen (of stijgen). Ze kan de hypotheekrente-aftrek afschaffen (of weer instellen). Ze kan de hoogtes van hypotheken die mensen afsluiten beperken (of verruimen). Ze kan bezit van een tweede woning belasten (of subsidiëren). Dat zal niet zonder schommelingen gaan, die prijzen laten zich natuurlijk niet zo makkelijk sturen. Maar zolang de overheid erin slaagt op lange termijn de gemiddelde prijzen te stabiliseren, brengt het ons een gezondere woningmarkt. De woningmarkt is een politiek product, dat mensen niet rijk moet maken, maar een betaalbaar dak boven het hoofd moet bieden.

Door:
Foto: cc commons.wikimedia.org Afbraak woningen Wijttenbachstraat de afbraak is al vergevorderd. Foto Eric Koch - Anefo

Pensioenfondsen veroorzaken woningnood

, door

COLUMN - De VPRO zond vorige week Push uit, een knap gemaakte documentaire over stijgende woningprijzen en de nieuwe woningnood. Da’s gentrificatie, denken we vaak. ‘Wás dat het maar,’ verzucht hoogleraar Saskia Sassen. ‘De huizenmarkt gaat tegenwoordig vooral over beleggen. Panden zijn activa geworden.’ Bewoners doen er niet meer toe. In Toronto zijn de woningprijzen de afgelopen dertig jaar met 425 procent gestegen, terwijl het gemiddelde gezinsinkomen in die periode maar met 133 procent groeide.

VN-rapporteur woningrecht Leilani Farha gidst ons door een aantal grote steden: Toronto, Valparaiso, Londen, Barcelona, Uppsala, New York, Milaan, en ziet steeds hetzelfde verhaal: panden en flats worden opgekocht en gerenoveerd, vervolgens kunnen de buurtbewoners de huur niet meer opbrengen en moeten ze de stad verlaten, want ook andere wijken zijn te duur geworden.

Mensen met lage inkomens zitten volledig klem, maar ook de middenklasse kan een huis in de stad nog amper betalen. Voor wie is de stad dan nog? Waar moeten al die mensen wonen die een stad overeind houden – leraren, verplegers, winkelpersoneel, politiemensen, bediening, chauffeurs, bouwers, schoonmakers en ambtenaren?

Er wordt zelfs gekocht voor de verkoop: dure appartementen zijn bedoeld om erin te beleggen, en gaan van hand tot hand. (Gisteren meldde Het Parool hoe de penthouses van de Pontsteiger telkens verkocht worden, en maar duurder blijven worden.) Veel panden worden opgekocht door buitenlandse investeerders; in Londen staat circa 80 procent van hun vastgoed leeg. Handig, want dan kun je sneller op de markt reageren.  Sassen: ‘Die lege flats zijn hard aan het werk. Ze staan geld te verdienen.’

Lezen: Het wereldrijk van het Tweestromenland, door Daan Nijssen

Mededeling

In Het wereldrijk van het Tweestromenland beschrijft Daan Nijssen, die op Sargasso de reeks ‘Verloren Oudheid‘ verzorgde, de geschiedenis van Mesopotamië. Rond 670 v.Chr. hadden de Assyriërs een groot deel van wat we nu het Midden-Oosten noemen verenigd in een wereldrijk, met Mesopotamië als kernland. In 612 v.Chr. brachten de Babyloniërs en de Meden deze grootmacht ten val en kwam onder illustere koningen als Nebukadnessar en Nabonidus het Babylonische Rijk tot bloei.

Waan van de dag

Huurders moeten bloeden voor hypotheekeigenaren

, door

Dat wisten we eigenlijk al, maar bij Follow the Money leggen ze het nog eens een keer uit:

Door dit soort veranderingen in het kredietbeleid ontstaan bubbels op de woningmarkt. Iedereen heeft een woning nodig. Maar zo gauw banken beginnen met het oprekken van hun kredietvoorwaarden — exotische hypotheekvormen als aflossingvrije hypotheken verzinnen; leningen tot 100 procent van de woningwaarde toestaan; tweede inkomens meerekenen bij de hypotheekaanvraag etcetera — stijgen de woningprijzen. Niet omdat er meer behoefte is naar woningen, die behoefte is er altijd wel, maar omdat banken ervoor zorgen dat kopers meer kunnen bieden op een woning.

De hoge prijzen die het gevolg zijn van het ruime kredietbeleid van banken dienen eigenlijk geen enkel doel. Het is niet alsof woningen toen de prijzen bijna twee keer over de kop gingen tussen 1995 en 2008 ook twee keer zoveel kwaliteit kregen. […]

Waarom is duur wonen dan toch een doel? Feit is dat voor menig Nederlander een woning al lang niet meer alleen een gebruiksgoed is, maar ook een investeringsgoed. Een investeringsgoed waar aanzienlijke schulden voor zijn aangegaan. Dat wonen goedkoper wordt, is voor hun alleen maar nadelig. De woning wordt namelijk minder waard, terwijl de woningbezitter al een lening is aangegaan, waarover hij hoe dan ook rente moet betalen. Zolang de leningen blijven staan, is het moeilijk om tot de logische conclusie te komen dat wonen zo goedkoop mogelijk moet. Duur wonen is nodig omdat het terugbetalen van de enorme hypotheekschulden zonder hoge woningprijzen onmogelijk wordt. Zelfs de huurder moet meer betalen; de koopwoningmarkt opgejaagd worden om de woningprijzen hoog te houden.

Foto: James (cc)

Waardedaling huizen Groningen illusie?

, door

DATA - Minister Kamp gaf vorige week aan dat de woningen in het aardbevingsgebied in Groningen in waarde zijn gedaald. Op het blog “Woningmarktcijfers” verscheen afgelopen zaterdag, gebaseerd op een grafiek van de NOS, een bericht dat het met de waardedaling van de woningen in Groningen wel meevalt. Wie heeft hier nu gelijk?

6-huizenprijs-slochterenEerst de grafiek van de NOS. Hierin is de procentuele verandering van de huizenprijzen in Slochteren en omgeving afgezet tegen de ontwikkeling in heel Nederland. Deze grafiek heeft echter twee beperkingen. Ten eerste wordt alleen de periode vanaf 2009 getoond. De aardbevingen zijn al een behoorlijk aantal jaren eerder begonnen. Ten tweede zijn de cijfers weergegeven in percentages. Zeker omdat de ontwikkeling voorafgaand aan 2009 niet te zien is, kun je op basis van deze vergelijking eigenlijk geen conclusies trekken. De grafiek ondersteunt de uitspraak van Kamp van ongeveer een half jaar geleden toen hij zei dat er geen aantoonbaar effect was van de aardbevingen.

Om tot een eerlijke vergelijking te komen is het noodzakelijk om naar een langere periode en absolute getallen te kijken. Bij voorkeur een periode die minimaal alle aardbevingsjaren (vanaf eind 1986) beslaat. De onderstaande grafiek geeft de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijs in Nederland, de gemiddelde huizenprijs in Slochteren e.o. en het verschil daartussen weer.

Steun ons!

Mededeling

De redactie van Sargasso bestaat uit een club vrijwilligers. Naast zelf artikelen schrijven struinen we het internet af om interessante artikelen en nieuwswaardige inhoud met lezers te delen. We onderhouden zelf de site en houden als moderator een oogje op de discussies. Je kunt op Sargasso terecht voor artikelen over privacy, klimaat, biodiversiteit, duurzaamheid, politiek, buitenland, religie, economie, wetenschap en het leven van alle dag.

Om Sargasso in stand te houden hebben we wel wat geld nodig. Zodat we de site in de lucht kunnen houden, we af en toe kunnen vergaderen (en borrelen) en om nieuwe dingen te kunnen proberen.

Lezen: Mohammed, door Marcel Hulspas

Mededeling

Wie was Mohammed? Wat dreef hem? In deze vlot geschreven biografie beschrijft Marcel Hulspas de carrière van de de Profeet Mohammed. Hoe hij uitgroeide van een eenvoudige lokale ‘waarschuwer’ die de Mekkanen opriep om terug te keren tot het ware geloof, tot een man die zichzelf beschouwde als de nieuwste door God gezonden profeet, vergelijkbaar met Mozes, Jesaja en Jezus.

Mohammed moest Mekka verlaten maar slaagde erin een machtige stammencoalitie bijeen te brengen die, geïnspireerd door het geloof in de ene God (en zijn Profeet) westelijk Arabië veroverde. En na zijn dood stroomden de Arabische legers oost- en noordwaarts, en schiepen een nieuw wereldrijk.

Lezen: De BVD in de politiek, door Jos van Dijk

Mededeling

Tot het eind van de Koude Oorlog heeft de BVD de CPN in de gaten gehouden. Maar de dienst deed veel meer dan spioneren. Op basis van nieuw archiefmateriaal van de AIVD laat dit boek zien hoe de geheime dienst in de jaren vijftig en zestig het communisme in Nederland probeerde te ondermijnen. De BVD zette tot tweemaal toe personeel en financiële middelen in voor een concurrerende communistische partij. BVD-agenten hielpen actief mee met geld inzamelen voor de verkiezingscampagne. De regering liet deze operaties oogluikend toe. Het parlement wist van niets.