woningmarkt Archives - Pagina 3 van 6

Foto: Fabio Bruna (cc)

Woningmarkt: een vergelijking met de crash van 1978 in drie grafieken

8 augustus 2014 , 13:00 , door Jasper du Pont

DATA - Het aantal woningen op Funda heeft zich sinds 2007 tot een astronomische hoogte ontwikkeld. Wat ik mijzelf altijd wel afvraag bij deze cijfers, is hoe dit zich verhoudt tot bijvoorbeeld de crash in de jaren zeventig. Nu kom ik zo nu en dan wel cijfers van de NVM tegen in de krantenarchieven, maar het is moeilijk te zeggen hoe groot hun marktaandeel in die tijd was.

Vandaag kwam ik eigenlijk bij toeval een mooie grafiek uit 1984 tegen waarin het aantal te koop staande woningen wordt afgezet tegen het aantal verkochte woningen. Dit getal is ongeacht het marktaandeel van de NVM en de omvang van de totale woningvoorraad een mooie maatstaf om te kijken hoe groot het stuwmeer aan te verkopen woningen is.

In onderstaande grafiek heb ik deze voorraad weergegeven, net als de voorraad nu. De grafiek toont de ontwikkeling per kwartaal, vanaf de piek (qua huizenprijzen). Voor wie denkt dat voorraden tegenwoordig altijd hoger zijn dan vroeger; in het vierde kwartaal van 2007 was de voorraad te koop staande woningen gelijk aan zeven maanden verkoop.

Zoals je ziet is in het 23e kwartaal van deze crisis (het tweede kwartaal van 2014) de totale voorraad op Funda goed voor 22,63 maanden verkoop. Dit is ruim het dubbele van de voorraad in het zelfde kwartaal van de crisis in de jaren zeventig en tachtig. Over de gehele duur is het stuwmeer twee tot zelfs vier maal zo groot als destijds.

Lezen: Venus in het gras, door Christian Jongeneel

Mededeling

Op een vroege zomerochtend loopt de negentienjarige Simone naakt weg van haar vaders boerderij. Ze overtuigt een passerende automobiliste ervan om haar mee te nemen naar een afgelegen vakantiehuis in het zuiden van Frankrijk. Daar ontwikkelt zich een fragiele verstandhouding tussen de twee vrouwen.

Wat een fijne roman is Venus in het gras! Nog nooit kon ik zoveel scènes tijdens het lezen bijna ruiken: de Franse tuin vol kruiden, de schapen in de stal, het versgemaaide gras. – Ionica Smeets, voorzitter Libris Literatuurprijs 2020.

Waan van de dag

Kabinet wil meer tijdelijke huurcontracten

11 april 2014 , 10:04 , door Jeroen Laemers

Aldus nu.nl:

Om de doorstroom en de wachttijden op wachtlijsten te verbeteren voor starters, jongeren en grote gezinnen, moeten zij een tijdelijk huurcontract krijgen voor een woning. […]
Starters moeten hun huurhuis dan weer uit als zij boven een bepaald inkomen uitkomen. Voor jongeren zou een maximale leeftijd gelden en grote gezinnen moeten verhuizen als de kinderen het huis uit zijn.

Ik kan me toch niet aan de indruk onttrekken dat de bedoeling hiervan vooral is dat we uiteindelijk met zijn allen gaan kopen, kopen, kopen.

Foto: Fabio Bruna (cc)

Waarom de schenkingsvrijstelling een slecht idee is

29 juli 2014 , 14:00 , door Jasper du Pont

OPINIE - ‘Liever met een warme hand, dan met een koude’, zei mijn oma bij iedere gulden en rijksdaalder die ze me vroeger gaf. Ik moest daar aan denken toen afgelopen tijd enkele berichten naar buiten kwamen over de omvang van het gebruik van de tijdelijk verhoogde vrijstelling op de schenkbelasting.

De regeling stimuleert ouders om geld aan hun kinderen te schenken in plaats van hen te laten wachten op een erfenis. Waar er normaal 10% belasting over het geschonken bedrag zou moeten worden betaald, kan nu tot een ton belastingvrij worden geschonken. Dit kan echter alleen als het geld wordt besteed aan de aankoop van een huis of de aflossing van een hypotheek. Met behulp van deze vrijstelling ontvingen inmiddels naar schatting rond de veertig duizend jongeren een bedrag van gemiddeld zestigduizend euro.

Waar ouderen het geld op een spaarrekening lieten staan, kunnen jongeren het goed gebruiken. Daarbij juichen makelaars dat het de prijsdaling op de woningmarkt heeft gestopt en 15% van de verkopen mede dankzij deze regeling tot stand kwam. Toch denk ik dat er een aantal redenen zijn waarom de schenkingsvrijstelling ten behoeve van de eigen woning een heel slecht idee is.

1. Het is oneerlijk naar mensen die geen eigen huis hebben of willen

Foto: Ger and Audrey (cc)

Opgepast als hypotheekverstrekkers met ‘oplossingen’ voor de woningmarkt komen

2 juli 2014 , 13:00 , door Jasper du Pont

In zes lange crisisjaren zijn we in het maatschappelijk debat niet verder gekomen dan dat we ‘de doorstroming’ terug willen op de woningmarkt. We staan nu op het punt ingepakt te worden met blinkende ‘oplossingen’ die vooral de problemen van de financiële- en vastgoedsector gaan oplossen. Als we nu niet alert blijven zijn die oplossingen van vandaag de problemen van morgen.

Men wil effectievere subsidies en garanties…

Quasinonchalant bracht Klaas Knot van De Nederlandse Bank (DNB) vorige week naar buiten dat we nog vijf à tien jaar last van zullen hebben van restschulden. Helaas, maar nu eenmaal niets aan te doen omdat ‘we‘ de situatie zo uit de hand hebben laten lopen. Geheel ‘toevallig‘ komt de uitspraak in dezelfde week dat het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) bekendmaakte aan het lobbyen te zijn voor restschuldfinanciering. Deze organisatie uit de koker van het bouwfonds, die inmiddels is ‘ondergebracht‘ bij Rabobank Vastgoed zegt te willen nadenken over effectievere steun om blokkades op de woningmarkt weg te nemen.

Vereniging Eigen Huis (een andere bouwfonds spin off ) heeft de officiële bekendmaking van SVn keurig afgewacht, om vervolgens haar enthousiasme uit te spreken over deze ontwikkeling. Nadat de vereniging in 2007 fel tegen startersleningen was vanwege het prijsopdrijvend effect, maar deze, toen huizen goedkoper werden, toch omhelsde, geeft nu aan dat doorstroomleningen misschien wel beter zijn. Dat vond ik dus ook al best een hele poos.

Steun ons!

Mededeling

De redactie van Sargasso bestaat uit een club vrijwilligers. Naast zelf artikelen schrijven struinen we het internet af om interessante artikelen en nieuwswaardige inhoud met lezers te delen. We onderhouden zelf de site en houden als moderator een oogje op de discussies. Je kunt op Sargasso terecht voor artikelen over privacy, klimaat, biodiversiteit, duurzaamheid, politiek, buitenland, religie, economie, wetenschap en het leven van alle dag.

Om Sargasso in stand te houden hebben we wel wat geld nodig. Zodat we de site in de lucht kunnen houden, we af en toe kunnen vergaderen (en borrelen) en om nieuwe dingen te kunnen proberen.

Ook schrijven voor Sargasso?

Mededeling

Dat kan! Sargasso is een collectief van bloggers en we verwelkomen graag nieuw blogtalent. We plaatsen ook regelmatig gastbijdragen. Lees hier meer over bloggen voor Sargasso of over het inzenden van een gastbijdrage.

Foto: Les Hamilton (cc)

Leenstelsel zou zomaar tot hogere hypotheken kunnen leiden

1 juni 2014 , 10:00 , door Jasper du Pont

De afgelopen dagen kon je op Twitter lezen hoe heel Nederland zich zorgen maakte om de jonge generatie studenten. Zij krijgen dankzij het akkoord over het leenstelsel voortaan geen studiebeurs meer, maar moeten gaan lenen. En dat vinden wij erg. Nou ja, vooral dat ze dan geen hypotheek meer zouden kunnen krijgen, want dan hebben ‘wij’ er ook last van. En dat kan niet de bedoeling zijn. Het is een beetje vergelijkbare verontwaardiging als over de verhoging van het woningforfait ten gevolge van de huurverhogingen wat mij betreft.

Los daarvan was ook voor mij (uiteraard) de eerste reflex dat dit invloed gaat hebben op de woningmarkt. Immers was ooit de stelregel dat je de maximale hypotheek moet verlagen met ongeveer 3,5 keer de studieschuld. Dit was echter gebaseerd op een berekening met rentetarieven die voor consumptief krediet gelden. De maandelijkse last van de studieschuld kwamen in die berekening op zo’n 2% uit van de totale lening.

Sinds april vorig jaar is dit bijgesteld, de maandlast wordt nu bepaald op zo’n 0,75% van de lening. Dat betekent dat je sindsdien ongeveer 1,5 maal de studielening van de maximale hypotheeksom af moet trekken. Een gemiddelde studieschuld is op dit moment bij afstuderen zo’n 14.500 euro, waardoor de afstudeerder dus zo’n 20.000 minder hypotheek kan krijgen. Overigens gaat die stelregel uit van een betaaltermijn korter dan de toegestane 15 jaar, waarom is mij niet geheel duidelijk.

Foto: Jeroen Mul (cc)

Wat ziet DNB dat ik niet zie?

23 mei 2014 , 13:00 , door Jasper du Pont

ANALYSE - Enkele dagen geleden deed De Nederlandsche Bank een bericht uitgaan dat de vraag naar hypotheken bij banken stijgt. Uit een tamelijk onleesbaar ECB-document heeft DNB namelijk weten te destilleren dat de vraag naar hypotheken bij banken afgelopen kwartaal voor het eerst in acht jaar groter was dan het kwartaal er voor. Er moet iemand vreselijk hebben zitten pitten daar.

Sowieso zal iemand die serieus met de huizenmarkt bezig is en een goed beeld wil schetsen de transactie aantallen en omzet niet vergelijken met een kwartaal eerder. Die vergelijk je – net als hypotheekomzet – met hetzelfde kwartaal een jáár eerder. Of voor mijn part met twee jaar eerder als er door fiscale wijzigingen een tijdelijke piek of dal is ontstaan. Maar omzet op de woningmarkt kent grote seizoensinvloeden, dus vergelijken met een ander seizoen doe je niet.

Des te vreemder wordt het als DNB dan suggereert dat in het eerste kwartaal voor het eerst de hypotheekomzet zou zijn gegroeid ten opzichte van het vierde kwartaal van vorig jaar. Dat is vreemd omdat we al sinds begin vorig jaar worden doodgegooid met berichtgeving over een ‘opgaande lijn’ op de woningmarkt, welke handig inspeelt op juist die seizoensinvloeden. Maar ook de HDN rapporteert recordmaand na recordmaand en echt niet sinds het eerste kwartaal van dit jaar.

Lezen: Mohammed, door Marcel Hulspas

Mededeling

Wie was Mohammed? Wat dreef hem? In deze vlot geschreven biografie beschrijft Marcel Hulspas de carrière van de de Profeet Mohammed. Hoe hij uitgroeide van een eenvoudige lokale ‘waarschuwer’ die de Mekkanen opriep om terug te keren tot het ware geloof, tot een man die zichzelf beschouwde als de nieuwste door God gezonden profeet, vergelijkbaar met Mozes, Jesaja en Jezus.

Mohammed moest Mekka verlaten maar slaagde erin een machtige stammencoalitie bijeen te brengen die, geïnspireerd door het geloof in de ene God (en zijn Profeet) westelijk Arabië veroverde. En na zijn dood stroomden de Arabische legers oost- en noordwaarts, en schiepen een nieuw wereldrijk.

Lezen: De BVD in de politiek, door Jos van Dijk

Mededeling

Tot het eind van de Koude Oorlog heeft de BVD de CPN in de gaten gehouden. Maar de dienst deed veel meer dan spioneren. Op basis van nieuw archiefmateriaal van de AIVD laat dit boek zien hoe de geheime dienst in de jaren vijftig en zestig het communisme in Nederland probeerde te ondermijnen. De BVD zette tot tweemaal toe personeel en financiële middelen in voor een concurrerende communistische partij. BVD-agenten hielpen actief mee met geld inzamelen voor de verkiezingscampagne. De regering liet deze operaties oogluikend toe. Het parlement wist van niets.

Foto: CorporatieNL (cc)

Nieuwe achterstanden op hypotheek lopen fors op

17 mei 2014 , 10:00 , door Jasper du Pont

ANALYSE - Nadat BKR bijna een maand geleden wat schimmig deed over de hoeveelheid nieuwe betalingsachterstanden op hypotheken die ze registreerde, staat het getal gewoon genoemd in de laatste OTB woningmarktrapportage. In dit rapport wordt samengevat wat de verschillende belanghebbenden uit de vastgoedwereld afgelopen kwartaal zoal aan lichtpuntjes geopperd hebben en voorzien van een TU Delft-stempel. Wellicht dat ik later nog enkele punten uit dit tenenkrommend stuk wetenschapsprostitutie in een blog zet. Voor nu beperk ik me even tot de passage van BKR:

In deze grafiek zie je de ‘doorgestreepte’ betaalachterstanden. Deze worden hier ‘herstelde lopende kredieten’ genoemd, maar ik denk niet dat er afgelopen kwartaal 16.300 mensen vier hele maanden achterstand inliepen. Ook niet nu de tonnen steun van rijke ouders richting jongeren vloeien. Als ik een ton kan missen, loopt mijn kind echt geen vier maanden betaalachterstand op, belastingvoordeel of niet. Aannemelijker lijkt mij dat een zeer groot deel van deze uitstroom komt door verkochte woningen en betalingsregelingen.

In het rapport valt te lezen (p13) dat in het eerste kwartaal van 2014 er 22.300 nieuwe gevallen bijkwamen met vier maanden achterstand op de hypotheek, wat leidde tot een toename van 5.800 lopende gevallen. Er waren in dat kwartaal namelijk 16.500 uitstromers. Nu weten we uit het BKR persbericht dat in het vierde kwartaal van 2013 en het eerste kwartaal van dit jaar bij elkaar 8.769 lopende gevallen bijkwamen. In het vierde kwartaal van vorig jaar kwamen er dus zo’n 3.000 lopende gevallen bij. In de grafiek lezen we vervolgens dat er ongeveer 15.000 uitstromers waren.

Foto: Jeroen Mul (cc)

Wat is er loos bij Vereniging Eigen Huis?

23 april 2014 , 11:00 , door Jasper du Pont

ACHTERGROND - De Vereniging Eigen Huis heeft twee petten op: die van onafhankelijk consumentenorganisatie en die van commerciële marktpartij. Dit gaat bijzonder slecht samen.

Afgelopen week kwam Vereniging Eigen Huis (VEH) tweemaal negatief in het nieuws omdat de boodschap met opgeheven vingertje waarvan je ze van TV kent niet aansluit bij hun eigen praktijken. Eerst hing Wegwijs de conclusie van de consumentenbond aan de grote klok dat mensen met een VEH-hypotheek hun restschuld niet kunnen meefinancieren (in tegenstelling tot bijvoorbeeld bij SNS), terwijl dit zogenaamd een strijdpunt zou zijn van VEH. Later deed De Telegraaf daar een schepje bovenop door bekend te maken dat VEH onjuiste communicatie voert over de kosten voor een hypotheekadvies. Maar nu het onderwerp op tafel ligt wil ik er toch ook wel een en ander aan toevoegen.

Hoezo, onafhankelijk hypotheekadvies?

Even een stapje terug. Vereniging Eigen Huis heeft dus een alliantie met FBTO (Achmea) met betrekking tot de verkoop van hypotheken. Nog even los van het feit dat dat die hypotheek, in tegenstelling tot bijvoorbeeld SNS, de meefinanciering van restschulden niet in de voorwaarden heeft staan, hoe kan VEH zichzelf als ‘onafhankelijk hypotheekadviseur’ profileren op haar website? En hoe durf je dan een ‘onafhankelijk’ koopadvies met betrekking tot Achmea in je persbericht te zetten? En hoe durft oprichter en oud directeur van VEH in een interview met de Volkskrant dan de zwarte Piet voor te hoge schulden te leggen bij ‘zogenaamd onafhankelijk hypotheekadviseurs’:

Lezen: Het wereldrijk van het Tweestromenland, door Daan Nijssen

Mededeling

In Het wereldrijk van het Tweestromenland beschrijft Daan Nijssen, die op Sargasso de reeks ‘Verloren Oudheid‘ verzorgde, de geschiedenis van Mesopotamië. Rond 670 v.Chr. hadden de Assyriërs een groot deel van wat we nu het Midden-Oosten noemen verenigd in een wereldrijk, met Mesopotamië als kernland. In 612 v.Chr. brachten de Babyloniërs en de Meden deze grootmacht ten val en kwam onder illustere koningen als Nebukadnessar en Nabonidus het Babylonische Rijk tot bloei.

Doneer!

Mededeling

Sargasso is een laagdrempelig platform waarop mensen kunnen publiceren, reageren en discussiëren, vanuit de overtuiging dat bloggers en lezers elkaar aanvullen en versterken. Sargasso heeft een progressieve signatuur, maar is niet dogmatisch. We zijn onbeschaamd intellectueel en kosmopolitisch, maar tegelijkertijd hopeloos genuanceerd. Dat betekent dat we de wereld vanuit een bepaald perspectief bezien, maar openstaan voor andere zienswijzen.

In de rijke historie van Sargasso – een van de oudste blogs van Nederland – vind je onder meer de introductie van het liveblog in Nederland, het munten van de term reaguurder, het op de kaart zetten van datajournalistiek, de strijd voor meer transparantie in het openbaar bestuur (getuige de vele Wob-procedures die Sargasso gevoerd heeft) en de jaarlijkse uitreiking van de Gouden Hockeystick voor de klimaatontkenner van het jaar.

Foto: Jeroen Mul (cc)

Het is tijd om een visie op de woningmarkt te eisen

16 april 2014 , 07:00 , door Jasper du Pont

ANALYSE - Als we niet fundamenteel anders gaan denken over de politiek die we voeren op de woningmarkt blijven de maatregelen die we nemen negatieve gevolgen hebben.

In een Kamerbrief heeft Stef Blok laten weten van plan te zijn tijdelijke huurcontracten mogelijk maken. Hiermee moet het gesubsidieerde woningbestand meer ten goede komen aan groepen voor wie het bestemd was. In eerste instantie gaat het vooral om jongeren maar in de brief wordt een heel scala aan doelgroepen genoemd. Met een tijdelijk contract zouden studenten, promovendi, starters, gescheiden mensen, ex gedetineerden, verpleegsters, brandweermannen, grote gezinnen, overlastgevers en kenniswerkers aan een huis geholpen kunnen worden.

Dit lijkt mij pas het begin, want zodra er steeds meer stukjes van het huizenbestand zijn gereserveerd staan er vast clubjes mensen op die buiten de boot vallen omdat er een steeds kleiner aantal huizen voor hen over blijft.

Na de inkomensafhankelijke huurverhoging en de mogelijkheid om zonder huurbescherming woningen te verhuren onder de leegstandswet, is dit de volgende inperking van rechten van huurders waarmee Blok tegemoet komt aan de wensen van verhuurders die hun bezit zonder huurbescherming willen kunnen verhuren en die de huur graag ophogen zodra een zittende huurder zijn woning verlaat.

Als de zeepbel knapt komen de kunstgrepen