Akkoord woningmarkt wekt valse verwachtingen

Het woningmarktakkoord verbetert de hypotheekregels niet. In tegenstelling tot de berichtgeving lijken kopers duurder uit te zijn. De onzekerheid op de woningmarkt zal aanhouden, mede door de valse verwachtingen die worden gewekt. Het is onduidelijk of de gelegenheidscoalitie precies begrijpt wat ze in het akkoord heeft afgesloten. De Vereniging Eigen Huis snapt het niet. De verwachtingen die de plannen wekken lijken niet te worden waargemaakt, met name de suggestie dat de maandlasten voor kopers lager zouden zijn. Dat valt te concluderen op basis van de verstrekte informatie en enkele berekeningen. Even terug naar de veranderingen van afgelopen januari. Tot eind december was het mogelijk een woning te kopen en deze niet volledig af te lossen, terwijl kopers wel op hypotheekrente-aftrek aanspraak konden maken. Vanaf januari kan dat alleen bij volledige aflossing. Het directe effect daarvan is een hogere netto maandlast, wat tot honderden euro's per maand kan oplopen bij eenzelfde hypotheekbedrag. Veel mensen gaan bij het kopen van een huis uit van hun maandlasten. Dat betekent dat ze per januari op basis van diezelfde maandlasten opeens een veel minder duur huis kunnen kopen. Zo duwt Den Haag sinds januari actief de huizenprijs omlaag. Terug naar de actualiteit.

Door: Foto: Ferdi De gier (cc)
Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Groot politiek draagvlak voor grondwet tartende hypotheekregels

, door

OPINIE - De regels voor nieuwe hypotheken tarten het meest basale beginsel van ons recht, dat mensen in gelijke gevallen gelijk behandeld dienen te worden. VVD, CDA, PvdA, D66, CU en GL vinden het best.

Soms kijkt onrecht je aan via de rondreizende cameralens van het journaal. Soms wordt het dichter bij huis verstopt in politiek breed gedragen, democratisch vastgestelde wetteksten. Dat staat te gebeuren met de regels voor mensen die na 1 januari op hypotheekrenteaftrek aanspraak willen maken. Een brede coalitie van de partijen van het lente-akkoord en de huidige coalitie gaat veel te lichtvaardig om met een elementair recht.

De eerste woorden uit Artikel 1 van onze grondwet: Allen die zich in Nederland bevinden, worden in gelijke gevallen gelijk behandeld. En laat dat nou precies de regel zijn die voor mensen die na 1 januari een huis kopen met voeten getreden wordt. Vanaf januari 2013 worden huizenbezitters in gelijke gevallen ongelijk behandeld.

Huizenbezitter A en huizenbezitter B laten aan de belastingdienst weten dat ze beide een huis van 2 ton hebben gekocht. Beide sluiten een hypotheek af waarmee ze de helft aflossen, beide betalen dezelfde rente. Toch worden ze door de belastingdienst niet op dezelfde manier behandeld, simpelweg omdat de een z’n huis kocht op 31 december 2012 en de ander op 1 januari 2013. De komende 30 jaar zal de belastingdienst ze anders blijven behandelen, waardoor huizenbezitter B over die 30 jaar tienduizenden euro’s meer belasting moet betalen.

Doe het veilig met NordVPN

Mededeling

Sargasso heeft privacy hoog in het vaandel staan. Nu we allemaal meer dingen online doen is een goede VPN-service belangrijk om je privacy te beschermen. Volgens techsite CNET is NordVPN de meest betrouwbare en veilige VPN-service. De app is makkelijk in gebruik en je kunt tot zes verbindingen tegelijk tot stand brengen. NordVPN kwam bij een speedtest als pijlsnel uit de bus en is dus ook geschikt als je wil gamen, Netflixen of downloaden.

Foto: copyright ok. Gecheckt 23-09-2022

Het Heilige H-woord

, door

Tweeëntwintig economen, van allerlei kleur, komaf en verdiensten, adviseren over de hypotheekrente aftrek de minister. Ze zijn eensgezind in hun afwijzing van de hypotheekrenteaftrek. De mannen zijn streng tegen mevrouw Spies van het CDA: er moet nu iets gebeuren. ( zie “Naar een duurzame financiering van de woningmarkt”).

Dat er iets moet gebeuren, vind ik ook. Maar ik heb over het plan nog wel wat te zeggen. Economen zijn goed in tellen en rekenen. Maar met sommen maken kun je de wereld niet op een bevredigende wijze naar je hand zetten.

Nederland heeft een gefragmenteerde woningmarkt: de koopwoningenmarkt zit diep in de problemen: te veel hypotheekschuld, te hoge en dalende huizenprijzen, dramatische krimp in aantal   transacties, toenemende executieverkopen en leegstand. De huurwoningen-markt wordt gedomineerd door woningcorporaties, de nationale huurwetgeving, de oude problemen van de verhouding tussen gezinsinkomen en huur, alsmede door een redelijk grote vraag.

De huidige regering komt niet aan de problemen van de koopmarkt, maar gooit met het badwater van de huurmarkt ook het kind weg: als de huurwoningen aan de huurders te koop worden aangeboden, verdwijnt die fragmentatie vanzelf. Als die huurders willen kopen en hun huis gefinancierd krijgen, is dat een waarheid als een koe. Maar zou het praktisch en slim zijn?

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Weekendquote | Rabobank hypotheekidee

, door

Rabobank: mensen moeten leningen gaan afbetalen. #Rutte: “onzin!” Griekenland: betaalt leningen misschien niet terug. Rutte: “schande!” @kajleers

Rabobank is een bank met ideeën. Gisteren lanceerde de bank het idee om terug te keren naar de oerhypotheek: een geleend bedrag dat de consument volledig terugbetaalt. Dit betekent het einde van de aflossingsvrije hypotheek. Daartegenover moet de overheid wel de overdrachtsbelasting afschaffen om het voor starters makkelijker te maken de woningmarkt te betreden. De internationaal vrijwel unieke (en kostbare) hypotheekrenteaftrek blijft wel bestaan in het hypotheekidee van ‘de wereldspeler die zichzelf blijft’.

De verontwaardiging over het Rabobank hypotheekidee was gisteravond oorverdovend. Zelfs de minister-president voelde zich geroepen het idee gelijk af te fakkelen. Rutte houdt de Grieken strak als het gaat om terugbetalen van staatssteun maar blijft zelf liever op de pof leven met een aflossingsvrije hypotheek. Ook Vereniging Eigen Huis meldde angstvallig dat de Rabobank zulke ideeën nu niet mocht lanceren omdat het ‘alleen maar onrust op woningmarkt’ creëert. Alsof de mondiale kredietcrisis gevolgd door een Westerse begrotingscrisis dat nog niet genoeg heeft gedaan?

Rabobank is naast de duurzame kleinere banken Triodos en ASN de enige grote Nederlandse bank die geen overheidssteun heeft ontvangen (discussiepuntje). Misschien doen ze dus wel iets goed en zou de politiek daar eens naar moeten luisteren? De kredietcrisis kon ontstaan door cumulatie van onbegrijpelijke hypotheek- en andere leenconstructies die vervolgens wereldwijd werden verhandeld. Geld was nog nooit zo gratis en er is daardoor veel meer geld in omloop dan dat er werkelijke waarde tegenover staat. Een aflossingsvrije hypotheek is in feite ook gratis geld. Maar het is alleen gratis als de prijs van het huis zoveel stijgt dat bij verkoop de niet afgeloste schuld ermee betaald kan worden. Dat is anticiperen op een eeuwige economische groei en inmiddels is dat onrealistisch gebleken. Teruggaan naar een transparanter en eenvoudiger systeem is dus juist toe te juichen.

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

De ongekende stabiliteit van de Nederlandse huizenmarkt

, door

Een gastbijdrage van Maarten van der Molen, Hans Stegeman, werkzaam bij de Rabobank. Het stuk is overgenomen van economiesite Me Judice.

Wie de discussie over de Nederlandse woningmarkt de afgelopen jaren gevolgd heeft gaat geloven dat er in Nederland in de afgelopen twintig jaar op alle fronten alleen maar verkeerde keuzes zijn gemaakt. Veel te hoge hypotheken, absurde huizenprijzen enhet overheidsingrijpen op de woningmarkt, zoals hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasingmaakt het een rommeltje. De Rabo-economen Van der Molen en Stegeman stellen dat een aantal, door velen als slecht beoordeelde instituties op de woningmarkt, de komende tijd hun waarde zullen bewijzen als de rente oploopt.
Verandert er al wat?
De bruto schuld van mensen met een koophuis was in 2010 meer dan 600 miljard euro, waarvan meer dan de helft aflossingsvrij. In nagenoeg geen enkel ander land is de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woningen hoger (IMF, 2011). Dat deze hoge hypotheekschuld grotendeels fiscaal gedreven is, dat is duidelijk. En dat dit zeker op de wat langere termijn een risico vormt is inmiddels ook een bekend inzicht (DNB, 2011).

Maar het nieuwe voornemen om gedurende de looptijd van de hypotheek minstens de helft van de marktwaarde af te lossen is een eerste stap om de bruto schuldposities af te bouwen. Nog steeds niet waar Nederland wezen moet, maar we zijn wel op de goede weg. Daarnaast zorgen de nieuwe Nibud-berekeningen voor de verstrekkingsnormen onder de Nationale hypotheekgarantie ervoor dat mensen minder kunnen lenen. Dus de brutoschulden van huishoudens worden nu al lager. Daarnaast wordt deze hoge hypothecaire schuld gecompenseerd door vermogenscomponenten als spaargeld en pensioensopbouw. Wanneer de financiële schuld en financiële bezittingen met elkaar worden verrekend, sparen Nederlandse huishoudens in internationaal perspectief veel (Eurostat, 2011).

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Dromen over wonen (2): over oli en fant

, door

De regering Rutte gaat in gebieden waar de sociale huurwoning schaars is, forse huurverhogingen mogelijk maken, zo schreef ik hier eerder. Daarmee maak je schaarse (goedkope) woningen nog schaarser door ze duurder te maken. Dat leek me geen goed plan. Maar hoe komen redelijke  mensen daarbij? Die vraag bracht mij tot lezing van het partijprogramma van de VVD: je moet altijd proberen andere opvattingen te begrijpen. En nog een gedachte die over-genuanceerd zal lijken: de politieke verschillen tussen de partijen zijn niet zo groot, dus laten we tegenstellingen niet overdrijven. Er is al strijdvaardig geblaat genoeg.

Kortom: heeft de VVD beleid, of is er over nagedacht?

Het VVD-programma “Orde op Zaken” besteedt ongeveer een pagina aan de woningmarkt. Ik zal de spanning niet ondragelijk maken: het is beleid, maar er is niet over nagedacht. Het is een pagina vol ideologische misverstanden, tegenspraken en slordigheden. Als je tussen de regels leest, is nog wel een gedachte aan te treffen, maar geen erg serieuze.

Er wordt dubbel gesubsidieerd, zegt de VVD. De huurprijs wordt kunstmatig laag gehouden en er wordt ook nog huurtoeslag betaald.

Dat is juist: er is inderdaad een dubbel systeem van aanbod-ondersteuning (geweest) waardoor de prijs van het gebouw werd verlaagd en een systeem van vraag-ondersteuning, waarbij lage inkomens worden gecompenseerd voor te hoge huren (vroeger individuele huursubsidie, nu huurtoeslag).

Steun ons!

Mededeling

De redactie van Sargasso bestaat uit een club vrijwilligers. Naast zelf artikelen schrijven struinen we het internet af om interessante artikelen en nieuwswaardige inhoud met lezers te delen. We onderhouden zelf de site en houden als moderator een oogje op de discussies. Je kunt op Sargasso terecht voor artikelen over privacy, klimaat, biodiversiteit, duurzaamheid, politiek, buitenland, religie, economie, wetenschap en het leven van alle dag.

Om Sargasso in stand te houden hebben we wel wat geld nodig. Zodat we de site in de lucht kunnen houden, we af en toe kunnen vergaderen (en borrelen) en om nieuwe dingen te kunnen proberen.

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Dromen van wonen

, door

bouwvalDaadkracht is de boodschap van deze coalitie. Echt imponerend willen de daden nog niet worden: we roken aan de bar, rijden met 130 naar huis en timmeren een inbreker naar buiten. Maar met het strafbaar stellen van illegaal verblijf, een PVV ideetje, wil het nog niet zo lukken. Dat is ook prima, want wat moet je met 50.000 nieuwe criminelen erbij?

De regering Rutte heeft niet per definitie ongelijk, vind ik. De VVD en het CDA waren keurige partijen, hetgeen niet zo maar weg kan zijn. Beleid mag worden gemaakt op het vlak van de huren, huurtoeslag en doorstroming, zolang de sociale doelstelling van de huisvesting in stand blijft. Dat mag zelfs als er niets gedaan wordt aan de subsidie op villa’s door de hypotheekrente aftrek. Als het verstandig beleid is, mag het ook krachtdadig zijn. Liberaler kan ik het toch niet maken. Maar helaas: de vorige regering deed bijna alles fout, maar had nog gevoel voor de sociale kant van het wonen.

In 1902 werd met de woningwet een begin gemaakt met de sociale volkshuisvesting. Dat beleid werd gebouwd op de wantoestanden van de revolutiebouw uit de 19e eeuw. Voor Nederland is dit een geweldige overheidsinterventie geweest. Het leverde op: De grootste voorraad goedkope huurwoningen van de ons omringende landen; Een egalitaire samenleving en een geemancipeerde arbeidersklasse, zonder extreme achterstandsbuurten; Een behoorlijk niveau van wonen, ook door die minst verdienenden.

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Omdraaien

, door

Veranderen is lastig. Langs politieke weg iets veranderen is nog lastiger. En iets veranderen dat al heel lang bestaat langs politieke weg is bijna onmogelijk. Denk aan de hypotheekrente, de publieke omroepen en de pensioenleeftijd.
Het lastige in de discussies over die punten is dat je moet uitgaan van de bestaande situatie als een gegeven en dan moet verdedigen waarom een verandering beter is. Opboksen tegen gewoonterecht is schier onmogelijk.
Maar soms kan het verhelderend werken als je de zaak omdraait. Dus in plaats van te zeggen waarom we naar een andere situatie moeten, vragen wat je zou doen als de bestaande situatie er niet zou zijn.

Dus stel we hebben, door een speling in de Nederlandsche geschiedenis, nu alleen maar commerciële omroepen. De overheid heeft zich er nooit mee bemoeid. De publieke omroepen hebben nooit bestaan. En nu wil men plots een publieke omroep in het leven roepen. Is dat wel wenselijk? Wat zou zo’n publieke omroep dan moeten doen? Hoe organiseer je het en hoeveel geld besteed je er aan? Ik weet zeker dat je tot een heel andere constructie komt dan waar we nu mee zitten of zelfs dan de meeste voorstellen voorstellen.

Hetzelfde kan je natuurlijk doen bij de pensioengerechtigde leeftijd. Het is even lastig natuurlijk, een wereld zonder pensioenleeftijd, maar probeer het eens. En bedenkt men dat het toch best asociaal is dat ouderen altijd maar moeten blijven werken. Laten we een leeftijd afspreken waarop je mag stoppen van de overheid en ook nog eens recht krijgt op een uitkering. Welke leeftijd zouden we kiezen? Of zouden we gaan voor gewerkte jaren? En wat is een normale uitkering in dat geval?
Laat iemand maar eens verdedigen dat ten opzichte van het niet bestaan van de pensioenleeftijd en uitkeringen het toch beter is een soort pensioenstelsel in te voeren. Sterkte!

Lezen: Venus in het gras, door Christian Jongeneel

Mededeling

Op een vroege zomerochtend loopt de negentienjarige Simone naakt weg van haar vaders boerderij. Ze overtuigt een passerende automobiliste ervan om haar mee te nemen naar een afgelegen vakantiehuis in het zuiden van Frankrijk. Daar ontwikkelt zich een fragiele verstandhouding tussen de twee vrouwen.

Wat een fijne roman is Venus in het gras! Nog nooit kon ik zoveel scènes tijdens het lezen bijna ruiken: de Franse tuin vol kruiden, de schapen in de stal, het versgemaaide gras. – Ionica Smeets, voorzitter Libris Literatuurprijs 2020.

Lezen: De BVD in de politiek, door Jos van Dijk

Mededeling

Tot het eind van de Koude Oorlog heeft de BVD de CPN in de gaten gehouden. Maar de dienst deed veel meer dan spioneren. Op basis van nieuw archiefmateriaal van de AIVD laat dit boek zien hoe de geheime dienst in de jaren vijftig en zestig het communisme in Nederland probeerde te ondermijnen. De BVD zette tot tweemaal toe personeel en financiële middelen in voor een concurrerende communistische partij. BVD-agenten hielpen actief mee met geld inzamelen voor de verkiezingscampagne. De regering liet deze operaties oogluikend toe. Het parlement wist van niets.

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Miljardengaten in de VVD plannen?

, door

Hier weer een gastbijdrage van Ad van der Stok.

Afgelopen woensdag tijdens het lijsttrekkersdebat bij RTL liet Rutte iets interessants los over de VVD plannen voor de woningmarkt: “Wij willen ook het hele corporatiestelsel hervormen, […] wij willen stimuleren dat meer mensen een eigen huis bezitten en dat corporaties dus gedwongen worden dat woningbestand te verkopen, bijvoorbeeld aan de bewoners.”

Interessant omdat het in de campagne alleen gaat over het wel of niet afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, maar niet over mogelijke kostenstijgingen ervan die in de miljarden kunnen lopen. In dat plan van Rutte zit zo’n kostenstijging verborgen waarvan in de CPB-bijlagen over de VVD niet te achterhalen valt hoe die betaald wordt. Bovendien is er een andere mogelijke kostenstijging, bij alle partijen die geen hervorming van die aftrek willen, die uit voortkomt uit een stijgende rentevoet.

Over welke miljarden dat gaat?

Allereerst het tijdens het RTL-debat door Rutte verwoorde plan het corporatiestelsel te hervormen. Zo’n hervorming, waarmee op grote schaal huur- in koopwoningen worden omgezet, betekent dat de hypotheekrente-aftrek verder zal oplopen. Want voor elke huurwoning die koopwoning wordt zal weer een hypotheek afgesloten worden en de totale aftrek vergroten. Door die aftrek loopt de schatkist op het moment – met 3,97 miljoen koopwoningen – zo’n 11 miljard euro mis. Maar hoeveel wordt dat als (een deel van) de 2,4 miljoen corporatiewoningen straks verkocht worden? Een indicatieve berekening, waarbij de kosten voor de staat van huren tegenover die van kopen gezet worden, laat zien wat dat kan betekenen. Bij de verkoop van ca. 40% van het corporatiebezit (1 miljoen woningen) kost het de schatkist jaarlijks 1,14 miljard extra. Mocht het VVD plan betekenen dat alle corporatiewoningen verkocht worden dan gaat het om zo’n 2,73 miljard euro.

Volgende