De ongekende stabiliteit van de Nederlandse huizenmarkt

Een gastbijdrage van Maarten van der Molen, Hans Stegeman, werkzaam bij de Rabobank. Het stuk is overgenomen van economiesite Me Judice.

Wie de discussie over de Nederlandse woningmarkt de afgelopen jaren gevolgd heeft gaat geloven dat er in Nederland in de afgelopen twintig jaar op alle fronten alleen maar verkeerde keuzes zijn gemaakt. Veel te hoge hypotheken, absurde huizenprijzen enhet overheidsingrijpen op de woningmarkt, zoals hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasingmaakt het een rommeltje. De Rabo-economen Van der Molen en Stegeman stellen dat een aantal, door velen als slecht beoordeelde instituties op de woningmarkt, de komende tijd hun waarde zullen bewijzen als de rente oploopt.
Verandert er al wat?
De bruto schuld van mensen met een koophuis was in 2010 meer dan 600 miljard euro, waarvan meer dan de helft aflossingsvrij. In nagenoeg geen enkel ander land is de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woningen hoger (IMF, 2011). Dat deze hoge hypotheekschuld grotendeels fiscaal gedreven is, dat is duidelijk. En dat dit zeker op de wat langere termijn een risico vormt is inmiddels ook een bekend inzicht (DNB, 2011).

Maar het nieuwe voornemen om gedurende de looptijd van de hypotheek minstens de helft van de marktwaarde af te lossen is een eerste stap om de bruto schuldposities af te bouwen. Nog steeds niet waar Nederland wezen moet, maar we zijn wel op de goede weg. Daarnaast zorgen de nieuwe Nibud-berekeningen voor de verstrekkingsnormen onder de Nationale hypotheekgarantie ervoor dat mensen minder kunnen lenen. Dus de brutoschulden van huishoudens worden nu al lager. Daarnaast wordt deze hoge hypothecaire schuld gecompenseerd door vermogenscomponenten als spaargeld en pensioensopbouw. Wanneer de financiële schuld en financiële bezittingen met elkaar worden verrekend, sparen Nederlandse huishoudens in internationaal perspectief veel (Eurostat, 2011).

Figuur 1: Prijsontwikkeling is stabiel

Bron: CBS, Case Shiller, SCB, HBOS, Permanent tsb,  Ministry of Housing

De zegeningen van de Nederlandse instituties
Met de nu in gang gezette wijzigingen in het achterhoofd is het goed ook eens stil te staan bij wat er in Nederland wel goed gaat op de koopwoningmarkt. Twee zaken vallen daarbij op: ten eerste zijn de huizenprijzen in Nederland wel gedaald, maar niet zoveel als in probleemlanden (figuur 1). Dat duidt er op dat de zeepbel op de Nederlandse huizenmarkt niet zo groot is als door sommigen, zoals het IMF (IMF, 2011) gesuggereerd wordt. Schattingen van het CPB laten dit ook zien (Kranendonk en Verbruggen, 2008). Wat vaak bij dit soort vergelijking wordt vergeten is dat het aanbod van woningen, door de  vele voorschriften en het strikte ruimtelijk ordeningsbeleid, veel minder sterk op de vraag heeft gereageerd als in andere landen. Wel hebben alle bouwvoorschriften er in de afgelopen tien tot vijftien jaar toe geleid dat de kwaliteit van Nederlandse woningen aanzienlijk is verbeterd. Degene die even over de Belgische grens gaat ziet meteen het verschil. En kwaliteit kost nu eenmaal geld.

Figuur 2: Nederlanders zijn trouwe betalers

Bron: Fitch (2010)

Een ander opvallend fenomeen in vergelijking met andere landen is de betalingsdiscipline. In Nederland hebben weinig huishoudens een betalingsachterstand (zie figuur 2).  Naast dat het aantal betalingsachterstanden laag is, is ook het aantal gedwongen verkopen zeer laag. SEO (2011) heeft onlangs een rapport uitgebracht waarin onder meer werd onderzocht wat de achterliggende factoren zijn die er voor zorgen dat huishoudens niet meer in staat zijn om aan de betalingsverplichtingen te voldoen. Zij komen tot de conclusie dat wanbetaling vaak niet direct komt door de hoogte van de hypotheek, maar door een relatiebeëindiging of werkloosheid. Kredietbeoordelaar Standard & Poors (2010) kwam eerder al tot een vergelijkbare conclusie, namelijk dat Nederlandse hypotheekgevers in vergelijking met andere landen als heel erg veilig kunnen worden bestempeld. Kwalitatief goede kredietverlening, lage werkloosheid, een goed sociale zekerheidsstelsel, beperkte voorkeur voor beleggingshypotheken en een goede betalingsmoraliteit liggen hieraan ten grondslag. Dit laatste wordt ook veroorzaakt door de institutionele context: In Nederland ben je hoofdelijk aansprakelijk voor een hypotheeklening en kan je niet bij wanbetaling de sleutels bij de bank door de brievenbus gooien, zoals in de VS. Daarbij zorgt de gedragscode van banken er meer dan in andere landen voor dat hypotheekverstrekkers in Nederland gericht zijn op de betaalbaarheid van de hypotheek: de focus ligt op loan to income in plaats van loan to value.  Er zijn in geen enkel ander land zoveel regeltjes waaraan mensen die een hypotheek willen moeten voldoen. Waarbij er ook tal van regelingen zijn die hun doel volledig voorbij schieten: zo is de nationale hypotheekgarantie op dit moment meer een bancair liquiditeitsinstrument dan een instrument ter bevordering van volkshuisvesting.

Lange looptijden
In vergelijking met andere landen worden in Nederland relatief veel hypotheken afgesloten met een lange rentelooptijd. Voordeel hiervan is dat huishoudens met een langere rentevaste periode beter beschermd zijn tegen schommelingen in de hypotheekrente. Daarom zijn adviezen om vooral een goedkope euribor-gebaseerde hypotheek af te sluiten, maatschappelijk nogal onverantwoord. De ontwikkelingen op de huizenmarkten in de VS en Ierland laten zien waar dat toe kan leiden.

Een lange rentevaste periode maakt huishoudens echter niet immuun voor renteschommelingen, ook zij moeten immers naar verloop van tijd de hypotheek oversluiten of afbetalen. Volgens enquête gegevens van DNB, moet meer dan 50 procent van de huishoudens in de komende vijf jaar de hypotheek oversluiten (DNB, 2011).

Figuur 3: De rente is nog altijd laag

Bron: DNB

DNB waarschuwt vooral voor negatieve effecten  wanneer de rente oploopt (DNB, 2011). Maar zelfs wanneer de rente oploopt blijft deze in  vergelijking met de rentepercentages waartegen mensen gemiddeld nu hebben gefinancierd laag. Een groot deel van de hypotheken die is afgesloten in de periode na 2003, is afgesloten boven het huidige renteniveau. Met andere woorden, wanneer huishoudens nu zouden moeten oversluiten, zullen hun maandlasten in veel gevallen eerder dalen dan stijgen. De groep die in de periode 2005-2006 een hypotheek heeft afgesloten vormt hierop de uitzondering. Zoals figuur 3 illustreert bedraagt het verschil tussen het laagste en de huidige renteniveau nog geen procentpunt, wel is deze groep huishoudens relatief groot.

De rentedemper
Hoewel door velen de hypotheekrenteaftrek als het grootste kwaad op de woningmarkt wordt bestempeld zal deze fiscale faciliteit de komende tijd zorgen voor de broodnodige stabiliteit in vergelijking met huizenmarkten in andere landen. Voor de groep huishoudens die tegen een hogere rente een hypotheek moet oversluiten geldt dat niet de volledige rentestijging door hen hoeft worden opgebracht door de hypotheekrenteaftrek. In het geval de rente met 1 procentpunt stijgt, zal de huizenbezitter hiervan gemiddeld ‘slechts’ 0,5 of 0,6 procentpunt zelf moeten betalen.  In vergelijking met andere landen zal daardoor de Nederlandse koopwoningmarkt ook bij een stijgende rente niet zo hard onderuitgaan, omdat het rente-effect op prijzen lager is. Voor mensen die geheel aflossingsvrij gefinancierd hebben geldt dat natuurlijk in mindere mate. Naarmate huishoudens meer aflossen, zal een rentestijging een kleiner effect hebben op de maandlasten, aangezien de hoofdsom afneemt. Daarom is het goed dat mensen die vanaf 1 augustus een nieuwe hypotheek nemen de helft van de marktwaarde van de woning moeten aflossen

De combinatie van lange rentevaste perioden en hypotheekrenteaftrek zorgen dus al vele jaren voor stabiliteit op de Nederlandse markt voor koopwoningen. Wanneer een hypotheek wordt afgesloten gebeurt dit in nominale termen. Dus naarmate het inkomen stijgt hoeft relatief en absoluut (doordat het tarief waartegen af wordt getrokken hoger is) steeds minder aan rente betaald te worden. En mensen die net een huis kopen, zijn over het algemeen nog lang niet aan het eind van hun carrière, en ervaren zodoende per persoon een verhoudingsgewijs grotere loonstijging door jaarlijkse periodieken en promoties. Gemiddeld worden Nederlanders nadat ze een huis hebben gekocht dus steeds rijker. Hierdoor wordt het ook makkelijker, naar verloop van tijd, om een stijging van de rente op te vangen.

De speculatieremmer
Een ander, door velen verguisd onderdeel van de instituties op de woningmarkt, is de overdrachtsbelasting. En hoewel er wellicht redenen zijn om die te verlagen of te hervormen (gaat immers ten koste van de arbeidsmobiliteit) is het wel een zeer effectieve manier om speculatie op de woningmarkt tegen te gaan. Immers, voordat de eerste 6% van de investering is terugverdiend is wel wat tijd verstreken. In andere landen, waarin ze niet zo’n belasting hebben, zoals de Verenigde Staten, heeft speculatie wel degelijk geleid tot prijsopdrijving, en na 2006-2007 tot een fikse prijsdaling geleid. Cnossen (2010) heeft onlangs een voorstel gedaan waarbij de neveneffecten worden verkleind, en tevens de positieve eigenschap, het tegengaan van speculatie in stand wordt gehouden. In zijn voorstel wordt het verschil tussen de aankoop- en verkoopwaarde belast. Dit is een mogelijke koersverandering, die de stabiliteit van de woningmarkt niet verstoort.

Behoudt de remmers, verlaag de schulden
De komende tijd, met een vermoedelijk stijgende rente en nog steeds een groot aanbodoverschot,  kunnen de door velen verguisde instituties  hun nut bewijzen. Hypotheekrenteaftrek, lange rentevaste perioden, overdrachtsbelasting, lage werkloosheid en een groot sociaal vangnet zorgen voor meer stabiliteit op de woningmarkt dan in andere landen, net als de afgelopen jaren hebben laten zien. Dat neemt niet weg dat er natuurlijk wel het één en ander moet veranderen op de Nederlandse woningmarkt. Voor koopwoningen is de eerste stap het terugbrengen van de bruto schuldposities. Hoge bruto schulden zijn niet goed voor de stabiliteit van het financiële stelsel. De eerste stappen zijn hiertoe gezet. Stap twee is een integrale visie op de hele woningmarkt, inclusief (sociale) woningbouw. Maar laat nu eerst de echt niet zo onzinnige instituties op de Nederlandse woningmarkt hun waarde bewijzen!

Referenties:
Cnossen, S. (2010) Vervang overdrachtsbelasting door BTW over waardevermeerdering huis,  28 december 2010, 3e jaargang, Me Judice.

De Nederlandsche Bank (DNB) (2011). Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland, Voorjaar 2011 / Nr. 13, Amsterdam.

Eurostat (2011). “National accounts – GDP” – Statistics Explained (2011/5/2), Luxemburg.

Fitch Ratings (2011). EMEA RMBS Q410 Update: Generally Stable, Pockets of Poor Performance Persist, www.fitchratings.com

IMF (2011). Kingdom of the Netherlands—The Netherlands 2011 Article IV Consultation: Preliminary Conclusions, March 28, 2011, Washington DC:

Kranendonk H. en J. Verbruggen (2008), Is de huizenprijs in Nederland overgewaardeerd? Centraal Planbureau, CPB Memorandum 199, Den Haag,

SEO (2011). Publieke belangen en hypotheekregulering, Amsterdam.

Standard & Poor’s (2010). Mortgage lending business supports some European banking systems, yet could impede others www.standardandpoors.com

  1. 1

    Ook als het niet expliciet noemt is het direct duidelijk dat de Rabobank hiermee alleen maar de hra verdedigt om zo haar toekomst en een belangrijk deel van haar winst veilig te stellen. Alleen economen die door een bank betaalt worden verdedigen nog de hra. Wel leuk dat een langzame afbouw van de hra met dit verhaal juist ondersteunt wordt, immers de huizenmarkt kan kennelijk wel tegen een stootje.

  2. 3

    ja eens met jb
    typisch bankenverhaal.

    een stijgende rente is de grootste bom onder de aftrek-regeling. Dat lijkt me een zo duidelijk verband, dat iedereen dat kan snappen.
    Rente laag: overheid betaalt weinig aftrek. Rente hoog: overheid betaalt veel aftrek.
    Even veronderstellend dat ie niet wordt afgeschaft.

    Banken wensen geen verdere daling van de huizenprijzen : dan dreigt oversluiten, verhuizen, daling portefeuille etc allemaal ten laste van de bank. Maar helaas. Het daalt sinds begin 2009. Bomen groeien namelijk niet tot in de hemel en naar verluidt huizen ook niet:
    http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2011/2011-04-21-m11.htm

    Overigens is het enige echt veelzeggende een ontwikkeling van de huizenprijzen vanaf 1975. Dan zie je precies wat voor of een bubbel we hier hebben.
    Kijk in dit rapport vooral eventjes naar figuur 2
    http://www.ortec-finance.com/~/media/Files/pdf/publications/Francke_RERQ_2010%20april.ashx
    Francke komt overigens precies tot een tegengestelde conclusie: dat de huizenprijzen mits gecorrigeerd met zijn vreselijk ingewikkelde equilibrium theorie, helemaal niet zijn gedaald. Maar om dat te snappen moet je hoogleraar economie zijn. Volgens mij heeft de keizer een bubbel in zijn broek.

  3. 4

    ten eerste zijn de huizenprijzen in Nederland wel gedaald, maar niet zoveel als in probleemlanden (figuur 1). Dat duidt er op dat de zeepbel op de Nederlandse huizenmarkt niet zo groot is als door sommigen, zoals het IMF (IMF, 2011) gesuggereerd wordt.

    Dat is natuurlijk pertinente onzin. Als de bubbel niet barst is er geen sprake van een bubbel. Dat is wat er gezegd wordt.

  4. 5

    zo denken bankmensen
    “ik zie alleen maar een stijgende lijn dus er is geen bubbel”….
    “Ik zie alleen maar een beetje een dalende lijn maar zo hard daalt die lijn nu ook weer niet: geen bubbel”,
    en dan:
    “ja er was misschien een beetje een bubbel maar die is nu al lang achter de rug.”, iets wat je nog kan volhouden als de prijzen loodrecht naar beneden gaan.

  5. 6

    “strikte ruimtelijk ordeningsbeleid”, dat is ook iets waar iedereen om zou moeten lachen, die de wetsontwikkelingen sinds 2008 gevolgd heeft. Strikt? Het verandert elke 5 minuten om weer een nieuw weiland vol te kunnen plempen voor woningbouw.

  6. 7

    kan je niet bij wanbetaling de sleutels bij de bank door de brievenbus gooien, zoals in de VS.

    ‘non-recourse mortgages’ zijn maar lang niet in alle staten van de VS gebruikelijk.

  7. 9

    Ik ben het op zich wel eens dat er geen reden is tot blinde paniek, er is sprake van stabiliteit. De Nederlandse instituties (renteaftrek, NHG, banken dmv meetellen 2e inkomen en tophypotheken) zorgen er voor dat er veel geld beschikbaar is voor woningen en daarmee een goede betaalbaarheid en dus hoge prijzen. Maar met het veranderen van de internationale spelregels van de instituties (oa via Basel, Solvency) vermindert de beschikbaarheid van kapitaal. Hypotheken zijn dus nog wel betaalbaar, maar worden minder verstrekt. Het effect is een stilstand op de huizenmarkt. Niet eens een voorspelling, dit is wat buiten aan de hand is. Deze stilstand zal zich vertalen in een langdurige (10-15 jaar) geleidelijke prijsdaling, relatief door inflatie en absoluut door prijsverlagingen.

    Hierbij komen de ingewikkeldheden op de huurmarkt: oa scheefhuur maar nu ook strengere europese staatssteunregels voor corporaties, waardoor ze minder financiële speelruimte hebben en minder nieuwbouw kunnen plegen.

    Deze twee effecten leiden tot een woningmarkt die langdurig tot stilstand komt: voor particulieren wordt doorverkoop lastig, voor ontwikkelaars (sociaal en commercieel) wordt nieuwbouw lastig. En moet je dan nog wel zo blij zijn met een ongekende stabiliteit?

    Daarnaast nog twee opmerkingen: T.a.v. figuur 3: de prijs van een hypotheek is afgelopen jaren wel degelijk gestegen. Niet de euriborrente, wel de risico & winstopslagen van de banken.

    Daarnaast wordt het voor banken gunstige effect van de rentedemper (hypotheekrente-aftrek) door ons allemaal betaald via de belastingen.

  8. 10

    Banken hebben belang bij grote hypotheekomzetten. Een systeem als de HRA dat de huizenprijzen kunstmatig ophoogt is dus vooral goed voor de banken.
    Voor de consument maakt het niet zoveel uit. Minder rente betalen over een hoger leenbedrag levert weinig op. Ook voor de staat maakt het weinig uit. HRA wordt toch betaald van belastinggeld dat eerst is opgehaald bij de burger. De HRA kost alleen wat extra bureaucratie.

  9. 11

    Eens met de voorgaande reacties: dit is pure reclame van het soort “gaat u maar rustig slapen”.

    Een pareltje

    Met de nu in gang gezette wijzigingen in het achterhoofd is het goed ook eens stil te staan bij wat er in Nederland wel goed gaat op de koopwoningmarkt. Twee zaken vallen daarbij op: ten eerste zijn de huizenprijzen in Nederland wel gedaald, maar niet zoveel als in probleemlanden (figuur 1).

    Het uitbreiden van de Nationale Hypotheek Garantie in 2009 naar ruim 80% van alle nieuw afgesloten hypotheken heeft daar zeker niks mee te maken. :P

  10. 12

    #10
    Die €12 miljard aan HRA kun je ook gebruiken om de belastingen te verlagen voor iedereen. Daar al eens aan gedacht?

  11. 14

    @8: ik vroeg me inderdaad af of je de uitleg van een pseudo-criminele organisatie überhaupt wel serieus moet nemen….

    Artikel neemt natuurlijk bewust niet mee dat de onvermijdelijke en vermoedelijk forse stijging van de rente in de komende jaren de hra onbetaalbaar maakt.

    Adviseurs vinden het nog altijd raar als je wilt aflossen, eigen geld in het huis stoppen e.d. in plaats van maximaal lenen. Banken willen helemaal geen vermindering van de brutoschuld, maar beginnen nu in hun broek te schijten aangezien de woningmarkt langzaam maar zeker steeds verder in het slop raakt. Ieder mens met gezond verstand die het verloop van de afgelopen decennia bekijkt, weet dat aan de tijd van een absurde stijging van de huizenprijzen gecombineerd met een absurd lage rente een keer een eind moet komen.

    Er lijkt stabiliteit te zijn, maar de mentaliteit van veel mensen is danig aan het veranderen. Veel mensen, juist ook met hoge inkomens die altijd alles uitgegeven hebben, nooit hebben afgelost op hun woning zien nu in dat ze op die manier gemakkelijk in de problemen kunnen komen.

  12. 15

    #13 Ten dele eens. Als de huizenprijzen zo’n twintig procent te hoog zijn door de HRA, dan woont de huurder ineens een stuk minder scheef, als die HRA in eens wordt afgeschaft. Voordat die huurder 5,7% van de aangepaste WOZ-waarde aan huur betaalt, moet er nog wel wat meer gebeuren.

    @12 Maak er (op basis 2008) maar 15,2 miljard van. Kunnen de box III tarieven mooi 5% mee omlaag. Hierbij is de overdrachtsbelasting dan ook nog afgeschaft, wat erg goed voor de starters is.

  13. 16

    Door wie worden de auteurs betaald, in het dagelijkse leven?

    Welke bank heeft de meeste hypotheken uitstaan in Nederland?

    Hoe geloofwaardig, laat staan objectief, maakt dit ene gegeven hun verhaal?

  14. 17

    Waarom is de kredietcrisis helemaal niet terug te zien in grafiek 1? Da’s toch gek. Zit ik nou helemaal voor niks depressief te wezen? Een mens piekert wat af.

  15. 18

    @NN der zit toch een dalende lijn van 400 in 2007 naar 300 in 2011?
    @Vast Goed, een stilstand op de huizenmarkt zegt op zichzelf niets over de prijsontwikkeling.
    @8 dat het een opinie is van iemand van de rabobank, was vanaf reactie 1 gesignaleerd: dan kun je het toch op zich nog steeds serieus nemen?

    Ik vind het veelzeggend dat de bankiers blijkbaar een erg positieve bril hebben over de huizenmarkt.
    Een groot aanbodoverschot en een stijgende rente, dat klinkt bij mij alsof alle alarmbellen moeten rinkelen en de HRA heel gauw moet worden afgeschaft. Volgens de bankiers wordt juist het nut van de HRA hiermee bewezen, dit zal leiden tot een stabiele markt.

    Bedoelt men soms met stabiel dat dan werkelijk niemand meer verhuist?

    Ik wil ook zo’n bril.

  16. 19

    Het is struisvogelpolitiek, tot nu toe speelt de Rabobank het onschuldige jongetje uit de klas dat door de crisis niet in problemen gekomen is (overigens hebben zij ook woekerpolissen verkocht). Als de huizenprijzen blijven dalen, meer mensen hun huis wel moeten verkopen voor een significant lagere prijs, de rente stevig toeneemt, dan is de rabobank de eerste bank die in problemen komt. Zij hebben de meeste hypotheken uitstaan, en ook zij hebben de afgelopen jaren echt geen beleid gevoerd om de klant zo weinig mogelijk hypotheek te laten nemen.

    Het punt is dat voor iemand die wil verhuizen en die zijn verlies kan nemen en weer een andere woning wil kopen er heel weinig aan de hand is. Voor wie een andere woning terugkoopt is er uiteindelijk helemaal geen verlies en is er niets aan de hand.

    Probleem is dat er door het beleid van banken de afgelopen jaren om toch vooral je overwaarde te benutten en niet af te lossen, er maar heel weinig mensen zijn die hun verlies kunnen nemen, aangezien ze met een restschuld zullen blijven zitten. Bovendien zitten de banken straks met steeds meer slechtere leningen, aangezien het onderpand in waarde daalt.

    Het beleid was gebaseerd op almaar stijgende huizenprijzen, elk gezond verstand vertelde dat dit niet door kon blijven gaan, maar die werden uitgelachen door adviseurs en banken. Nu de prijzen stabiel dalen beginnen de laatsten in paniek te raken. Adviseurs beginnen bij te draaien, hypotheekverstrekkers beginnen hun reclameuitingen te veranderen, makelaars beginnen hun klanten er van te doordringen dat ze moeten zakken willen ze nog verkopen. Het paradigma is aan het veranderen, maar banken willen het liever nog niet echt zien, aangezien het significante effecten zal hebben op hun omzet.

  17. 21

    Is er ook iets te zeggen voor het feit dat de huizenprijs in Nederland gewoon zo stabiel is, vanwege de bevolkings-dichtheid, of lul ik dan uit mijn nek ?

  18. 22

    @10: Je rekensommetje klopt niet. Als de banken er bij opschieten, moet er ook iemand bij inschieten. Mij lijkt dat de staat te zijn, die wel degelijk belastinginkomsten misloopt. Uiteindelijk profiteren (vooral) de banken van de staat. Je zou kunnen zeggen dat de HRA verkapte staatssteun is aan (vooral Nederlandse) banken.

  19. 23

    @ KJ

    Het is verleidelijk om dat te denken, maar het heeft niet zo heel veel effect als je kijkt naar prijzen t.o.v. ‘economische centra’ i.p.v. de bevolkingsdichtheid in een compleet land.

  20. 24

    Verder: Nederland is geen magisch land die de (al dan niet werkende) economische wetmatigheden kan ontlopen. Ondanks dat de NVM, de Rabobank en bouwend Nederland dat iedereen graag wijs maakt.

  21. 25

    @parallax; Ja, maar kijk nu eens wat er bijvoorbeeld laatst in NO-Groningen gebeurde: een dorp van een paar huizen was in zijn geheel leeg komen te staan. In Nederland ruimen we de boel dan ook in zijn geheel op. Wat nou markt.

  22. 26

    Die opmerkingen over België/kwaliteit v.d. huizen. De huidige bouwbesluiteisen i.c.m. de hoge waarde van woningen maakt dat wat er de afgelopen 10 jaar is neergezet echt hoogwaardig spul is.

    @22, Ja, dat is het ook.

  23. 27

    @26
    Werkelijk een belachelijke opmerking “de huidige bouwbesluiteisen i.c.m. de hoge waarde van woningen maakt dat wat er de afgelopen 10 jaar is neergezet echt hoogwaardig spul is”.

    Het bouwbesluit geeft de minimale eisen aan waaraan een pand dient te voldoen en die zijn in België en Duitsland zeker niet minder dan hier.

    Hoe zit het met die huizen op IJburg zonder berging of schuurtje? Die berging werd op een gegeven moment uit het Bouwbesluit gehaald om een prijsverhoging te verhullen.

  24. 28

    De toekomst van de huizenmarkt is heel eenvoudig te beschouwen. Je hoeft enkel de financierbaarheid en de gemiddelde vraagprijs te bekijken.
    De financierbaarheid is met zo’n 20% afgenomen, gewoon omdat banken minder zijn gaan uitlenen. Hierdoor zullen de gemiddelde verkoopprijzen van huizen op den duur ook 20% dalen.
    We hebben er daar al ongeveer 10% van gezien. We hebben dus nog 10% voor de boeg. Dat zal nog ruim een jaar duren.
    medio 2012 koop je met 20% korting tov 2008. En inclusief inflatiecorrectie is dat dan zo’n 25-30%
    Wachten loont dus absoluut, want 10% verdien je er niet zomaar netto cash bij in een jaartje!

  25. 29

    jb wat me nog het meest verbaast,
    je zegt “elk gezond verstand vertelde dat dit niet door kon blijven gaan”
    is dat in 1998 mensen dit ook al wisten en ook al zeiden dat de HRA moest worden afgeschaft; en dat het niet is gebeurd. Blijkbaar is er toch niet zo heel veel gezond verstand in dit land.
    wbt “voor iemand die zijn verlies kan nemen” en overwaarde…
    Die overwaarde lijkt me vooral een probleem ten aanzien van mensen die nu nog in de vooronderstelling zijn dat hun hypotheek best nog wel een paar honderd euro omhoog kan.

    Wat te denken van al die vijftigjarigen met een aflossingsvrije hypotheek?
    Als je hypotheek[rente] omhoog gaat of de HRA wordt afgeschaft én je huis minder waard wordt, bijvoorbeeld omdat al je buren er ineens vandoor zijn, hoe lang blijf je er dan nog zitten? Bij een oplopende inflatie?
    Op een gegeven moment móet je er wel uit en zit je wél met die restschuld. Dan valt er niks te incasseren.

  26. 30

    het probleem zit hem voornamelijk in dat de banken zo veel mogelijk willem uitlenen en makelaars een provisie krijgen en elk huis zo duur mogelijk wilt verkopen, daarnast willen mensen terug wat ze betaalt hebben voor een huis en dat loopt lekker op met de overdrachtsbelasting! De grafiek die geschetst wordt is grote onzin, een daling van 3% in een jaar? Maak er maar gerust 8 van en dan zit je nog aan de onderkant. Hra kost de overheid feitelijk niks. Wat ze jou terug geven betaalt de bank weer als ib. Monopoly geld is het…. Uiteindelijk plukt de overheid het toch wel

  27. 31

    @29: Oplopende inflatie is juist gunstig. Dan wordt je huis meer waard ten opzichte van je schuld en je inkomsten nemen ook toe ten opzichte van je schuld. Je bent alleen het haasje als je je rente niet voor langere tijd vast hebt gelegd, want die zal bij oplopende inflatie mee omhoog gaan.

    @30: De bank betaalt navenant veel minder ib (ik neem aan dat ib voor vennootschapsbelasting staat) dan jij hra kan claimen.

  28. 32

    @31: Dat hangt af van waar de inflatie gaat zitten. Als vooral de voedsel en energieprijzen omhoog gaan hou je minder per maand over om de hypotheekrente mee te betalen. Daarnaast dwingt een hoge inflatie de centrale bank tot verhoging van de rente, waardoor de vraag naar hypotheken (en huizen) afneemt. De huizenprijzen zullen eerder dalen dan stijgen bij een hoge inflatie, juist omdat een huis niet een normaal consumptiegoed is.

  29. 33

    @32: Maar wel een beleggingsgoed dat zelf veel minder aan inflatie onderhevig is dan geld. Of de vraag naar huizen afneemt bij een hoge inflatie is dan ook maar de vraag, aangezien je geld op de bank (in je beurs, in obligaties of anderszins uitgeleend) alleen maar minder waard wordt en je het dus beter ergens in kan gaan steken.

  30. 34

    Of de vraag naar huizen afneemt bij een hoge inflatie is dan ook maar de vraag, aangezien je geld op de bank (in je beurs, in obligaties of anderszins uitgeleend) alleen maar minder waard wordt

    Behalve als je in commmodities belegt natuurlijk. Zoals nu het geval is. En zo zijn er meer “inflatieschilden”.

  31. 35

    @bismarck, jaja met dat verhaal worden huizen wonder boven wonder nog steeds verkocht.

    ik heb het over dalende huizenprijzen BIJ oplopende inflatie; dat is een dodelijke combinatie.

    Beleggen in vastgoed is alleen maar leuk als er geen lening aan vast hangt en je eigenaar bent van flink wat huizen in een straatje en een met de inflatie oplopende huur kan vragen.
    Als alles om je heen duurder wordt en je geld zit in een huis dat minder waard wordt, kijk je echt niet blij. Oh ik zie dat JSK dat ook al zei; + aai

  32. 36

    @zaz: ik verbaas me al meer dan 10 jaar over het gebrek aan gezond verstand en het vermogen om een en ander vn een afstandje met een wat breder perspectief te bekijken.