Het Heilige H-woord

Tweeëntwintig economen, van allerlei kleur, komaf en verdiensten, adviseren over de hypotheekrente aftrek de minister. Ze zijn eensgezind in hun afwijzing van de hypotheekrenteaftrek. De mannen zijn streng tegen mevrouw Spies van het CDA: er moet nu iets gebeuren. ( zie “Naar een duurzame financiering van de woningmarkt”).

Dat er iets moet gebeuren, vind ik ook. Maar ik heb over het plan nog wel wat te zeggen. Economen zijn goed in tellen en rekenen. Maar met sommen maken kun je de wereld niet op een bevredigende wijze naar je hand zetten.

Nederland heeft een gefragmenteerde woningmarkt: de koopwoningenmarkt zit diep in de problemen: te veel hypotheekschuld, te hoge en dalende huizenprijzen, dramatische krimp in aantal   transacties, toenemende executieverkopen en leegstand. De huurwoningen-markt wordt gedomineerd door woningcorporaties, de nationale huurwetgeving, de oude problemen van de verhouding tussen gezinsinkomen en huur, alsmede door een redelijk grote vraag.

De huidige regering komt niet aan de problemen van de koopmarkt, maar gooit met het badwater van de huurmarkt ook het kind weg: als de huurwoningen aan de huurders te koop worden aangeboden, verdwijnt die fragmentatie vanzelf. Als die huurders willen kopen en hun huis gefinancierd krijgen, is dat een waarheid als een koe. Maar zou het praktisch en slim zijn?

Ik roep dit onzalig idee nog maar eens in herinnering, want ook de economen willen naar marktconforme huren, om de onevenwichtigheden aan te pakken. Het mag 20 jaar kosten, mits de huren maximaal 2% boven inflatie worden verhoogd. Zij menen:

“Als de huursector beter gaat functioneren kan het aantal sociale huurwoningen in de corporatiesector kleiner worden. Een minimale hervormingsoptie is dat corporaties de woontoeslag voor hun eigen huurders gaan betalen. Een verdergaande optie is dat corporaties een deel van hun woningen verkopen en dat de opbrengsten worden gestort in een speciaal fonds voor de volkshuisvesting waaruit de woontoeslagen worden betaald. Huurders met bovenmodale inkomens in sociale huurwoningen kunnen kiezen uit drie opties: meer huur betalen, verhuizen of de bestaande woning kopen.” (Naar een duurzame financiering van de woningmarkt, p.11)

Weet ik het beter dan 22 professoren, die in dit vak hebben doorgeleerd? Mij krult de neus, maar ik denk het wel. Het probleem van de sociale achterstand laat zich niet oplossen door de prijs van noodzakelijke woonruimte voor die groep te verhogen. Het neo-liberale marktgeloof toont zich hier: de koopwoningen zijn te duur, dus we maken de huurwoningen duurder, de koopwoningen worden niet meer verhandeld, dus we zorgen dat huurwoningen worden verhandeld. Wat was het probleem ook al weer?  Ik ga aan mijn eigen logisch verstand twijfelen als ik het lees.

Hebben de hooggeleerden redenen voor deze voorstellen, die gericht zijn op een geleidelijk einde van de sociale huursector? Ja, die zijn er wel:

  • Volgens de gekozen definities neemt het aantal huishoudens dat een sociale woning nodig heeft door een laag inkomen, af;
  • Volgens democratische beginselen is het dubieus het beheer van een groot publiek vermogen, (n.l van woningcorporaties) bij een paar honderd besturen te leggen;
  • De beleidsinterventies in de woningmarkt zijn te complex: huurbeleid, woontoeslag, hypotheekrenteaftrek en andere fiscale arrangementen bij huur en koop.

Dat is allemaal waar. Maar moet het kind met het badwater, door de gootsteen verdwijnen? Je kunt ook kijken of er redenen zijn om onze sociale woningbouw, waarom de halve wereld ons benijdt, te behouden en te beschermen. Een paar overwegingen:

  • De vrije keuze tussen huren en kopen is van belang, b.v. voor de flexibiliteit van de arbeidsmarkt en vereist een aanzienlijk aandeel huurwoningen;
  • De sociale huursector draagt bij aan het egalitaire karakter van onze samenleving: krimp of verdwijning ervan zou tot sterke sociale segregatie kunnen leiden;
  • De meergezinswoningbouw is bedacht en ontworpen voor een enkele eigenaar: door per woning te verkopen ontstaat een gekunstelde situatie, die niet bedoeld was en die ook tot nieuwe ingewikkeldheden en spanningen kan leiden;
  • Het stelsel van sociale ondernemers (wooncorporaties) en door hen beheerde woningen, zorgt voor een sociaal stabiliserend mechanisme in de samenleving, waarvoor weinig overheid meer nodig is;
  • Het bestaan van wooncorporaties levert de lokale overheid een private partij op, die deskundigheid en financiele kracht kan inzetten om in gebouwen en de gebouwde omgeving aan te wenden.

Moet er dan niks veranderen? Uiteraard wel.

De professoren hebben het over een minimale “hervormingsoptie”, waarin corporaties de woontoeslag voor hun eigen huurders gaan betalen. Daar ben ik voor. In het voortraject van de Nota Mensen Wensen Wonen is daar bij VROM al op gestudeerd. De individuele huursubsidie, zoals het toen heette, kostte ongeveer 3 miljard per jaar, maar daar stond een prognose van een miljardengroei van het vermogen van de corporaties tegenover. Het zou de huishouding van de corporaties en de verhoudingen tot de overheid sterk hebben versimpeld: corporaties moeten de lage inkomens huisvesten; als je daarvoor alleen je vermogen en de huurinkomsten hebt, schep je heldere verhoudingen.

Stel dat we dat vinden, corporaties moeten de lage inkomens huisvesten: hebben we dan nog woontoeslagen nodig, een centraal huurbeleid, woonlastenbeleid? Het lijkt mij voor de hand liggend om deze resten van oude beleidsinterventies op te ruimen of te decentraliseren.

Laten we een lokaal woningmarktbeleid mogelijk maken en een lokaal woonlastenbeleid. Het zou de gemeente de kans geven op een eigen bevolkingspolitiek, zich enigszins te bemoeien met het  maatschappelijk gebonden vermogen van de corporaties. Het zou de gemeente ook belangen geven: een corporatie die financieel uitgemergeld is, kan niets doen ter realisatie van sociale volkhuisvestingsdoelen. Een gemeente die te veel doet voor de laagst betaalden, krijgt arme corporaties en een arme bevolking. Ooit zocht een andere econoom, Bomhoff, dat uit: de grote steden hebben hun armlastigheid zelf gekozen, zei hij. “A working class hero is something to be”. De lokale bestuurders moeten die balans op de lokale woningmarkt met elkaar zien te vinden.

Maar dit voorstel van de economen, is een misvatting. Zij voegen zich in de neo-liberale wensgedachten over de sturende kracht van een vrije markt. Met een paar pennenstreken wordt een geschiedenis van ruim een eeuw volkshuisvesting doorgestreept. Ik ben sterk voor het denken over en het ontwerpen van simpeler besturingsmechanismen. Maar dat doe je niet door weg te gooien wat goed is en redelijk werkt.

De woningmarkt is een probleem, zeker. Het is ook een economisch probleem. Maar dat is misschien ook wel een goede reden om het niet aan economen over te laten.

Foto Aloxe

  1. 1

    Applaus voor Tom van Doormaal, goed betoog.

    De essentiele denkfout van de 22 economen zit al in de titel versleuteld; ‘naar een duurzame financiering van de woningmarkt’.

    De gestelde oplossingen draaien niet om financierbaarheid van ‘het wonen’, maar van de financiering van ‘de woningmarkt’. En laat die ‘woningmarkt’ nu net een opgeblazen monster zijn die de betaalbaarheid van het wonen voor alle inkomensgroepen heeft uitgehold.

    Er wordt niet geconstateerd dat door overmatig krediet de marktwaarde van de koopwoningmarkt veel hoger dan reëel is komen te liggen, maar dat de huurprijzen ten opzichte van de opgeblazen koopwoningprijzen inmiddels wel erg laag liggen. De muziek van de woningwaarde-hausse is gestopt en we willen doordansen door de huursector kapot te maken?

    Suggestie voor Tom: op Aedesnet staat een oproep van Rudy de Jong om 22 denkers over de huurmarkt te verzamelen om met ideeen te komen die meer recht doen aan de verdiensten van het huidige systeem. Meld je aan!

  2. 2

    Uit de pdf blijkt geen afwijzing van de hypotheekrenteaftrek. Wel een duidelijk pleidooi voor beperking.

    De voorgestelde woontoeslag lijkt mij nou niet bepaald neo-liberaal. Ik doe wel eens de aangifte van particuliere eigenaren van huurwoningen in Amsterdam en als je dan ziet wat voor huurtjes sommige langwoners betalen.

  3. 3

    @1: dank voor het applaus. Ik heb contact met Aedes, maar het loopt een beetje moeizaam.
    @2: ik ben mij bewust van allerlei imperfecties: onderzoekers die zeggen dat rond de 30% scheef woont. Ik vind ook dat de huurmarkt en de sociale huurmarkt moeten veranderen.
    Maar het primitieve geloof in vrije prijsvorming bevalt mij niet. Wat is het marktmeesterschap wat de 22 voor zich zien en hoe geven ze dat vorm? Wat gebeurt op de huurmarkt als de huren de komende 20 jaar zo worden verhoogd als voorgesteld? Daar gaat het om.

  4. 4

    Mijn gedachte, hoewel protectionisme ironisch genoeg wel vaak hand in hand gaat met liberalisme. Echter is een duurzame woonmarkt nooit mogelijk zolang men geen duurzame arbeidsmarkt heeft. Wat heb ik eraan om een huis te kopen als je bij de gemiddelde hoger opgeleide baan tegenwoordig, en dan ben ik nog gul, nog hooguit 5 jaar bij 1 werkgever kan zitten?

    Men moet weer eens op de lange termijn gaan kijken, de stretch in groei is eruit. Ik ben allang tevreden met mijn levensstandaard, echter wil ik er zeker van zijn dat ik en mijn kinderen daar ook nog van kunnen genieten.

  5. 5

    Het probleem van de sociale achterstand laat zich niet oplossen door de prijs van noodzakelijke woonruimte voor die groep te verhogen

    Met als gevolg dat je dus gigantische wachtlijsten hebt. En als je eenmaal een sociale huurwoning hebt zul je die niet snel verlaten als je bijvoorbeeld elders een baan kunt krijgen, want dan moet je weer achteraan aansluiten. Dan blijf je liever zitten met je uitkering en goedkope huurwoning, want een baan krijgen levert dan alleen maar inkomensverlies op. Je kunt dan wel een systeem van woningruil beginnen, maar dan is het prijsmechanisme van de markt zoveel efficiënter en eerlijker. Als er dan nog mensen buiten de boot vallen kun je op lokaal niveau nog maatwerk aanbieden.

  6. 6

    Waarom kopen mensen eigenlijk een huis? Tenslotte zit je met een moeilijk verhandelbaar object en een verplichting waar je 30 jaar aan vast zit.

    Daar moeten wel hele grote financiele voordelen tegenover staan.
    Of niet soms?

  7. 7

    @5: de wachtlijsten zijn natuurlijk ook een probleem, maar ook mijn punt. Waarom moet een gewild object duurder worden gemaakt? Om een verzwakte koopmarkt aan klanten te helpen?
    Zeker, de arbeidsmarkt functioneert niet goed. Mijn reden: mensen hebben geen vrije keus tussen kopen of huren. Er is geen reden om de huursector drastisch in omvang terug te brengen. En prijs verhogen ook niet. Wel een maatregel die hogere inkomens in te goedkope woningen extra laat bijdragen.
    @6: uiteraard Harm: de hypocrisie ligt op de loer. De eigenaren hebben sinds 1993 het verschil van guldens naar euro’s kunnen incasseren (2.2 maal de prijs uit 1993) en piepen nu dat van die winst weer wat afkalft.
    Zie verder mijn reactie onder 3.

  8. 8

    Als economie een wetenschap is is het wel een vreemde soort wetenschap.
    Er kunnen namelijk allerlei vormen van bijgeloof gedoceerd en beleden worden,sommige hogepriesters mogen zich nog professor noemen ook.Kan de St.Skepsis daar niet eens wat aan doen?

  9. 9

    De vraag waarom sociale huurwoningen marktconform geprijsd zouden moeten zijn of wat eigenlijk marktconform is wordt door de heren economen voor het gemak maar niet behandeld. Het lijkt erop dat een nieuwe dreiging voor de banken, oninbare hypotheken, en de staat, de NHG, door het optrekken van de huren naar het niveau van de veel te hoge huizenprijzen ingedamd moet worden.
    De huizenmarkt trek je vlot door veel goede goedkope huizen te bouwen op de juiste plek. Dure huizen zijn er al genoeg.

  10. 12

    Hypotheekrenteaftrek en belastingvrij sparen, dan ga je natuurlijk niet huren. Als je meer huurwoningen wilt moet je het voor investeerders aantrekkelijk maken om te investeren in huurwoningen. Dat betekent a) afschaffen toptarieven IB b) ozb ombuigen naar opcentiemen c) liberalisering van de huurprijzen.

  11. 15

    @9: de woordcombinatie marktconforme sociale woningbouw is mijn probleem. Het ging er om mensen te helpen die zich op de markt niet kunnen redden op eigen kracht. Dat gaan we nu dus marktconform doen. Zeg dan dat je de sociale woningbouw wilt afschaffen!
    Dat doen we natuurlijk niet, want er zitten twee miljoen huishoudens in die woningen en die moeten nog even stemmen.

  12. 16

    En nog maar eens iets, waar ik niet helemaal bij kan. De ESB leent miljarden uit aan banken, de rente is historisch laag en de bouw is aan het imploderen.
    Is het nu zo raar als die banken die miljarden, tegen euribor +1% zouden lenen aan corporaties? Die zouden dan opdrachten kunnen geven, woningen uit de particuliere markt opkopen, zodat er weer een beetje beweging kwam. Banken nemen bij executies nu al genoegen met verliezen van 37%; als dat gebeurt en de bewoner legt ook wat neer, dan kun je via die leningen herfinancieren en ellende oplossen. Daar moet maar eens aandacht aan worden geschonken.

  13. 18

    Al die aankomend werklozen zonder huis kunnen binnenkort hun particulier initiatief ontplooien op hectaren ongebruikt bedrijfsterrein door daar hun eigen golfplaten droomhuis te realiseren. Tijd zat.

  14. 19

    Eenvoudige goedkope woningen zijn de afgelopen 20 jaar massaal gesloopt en vervangen door duurdere (sociale) woningbouw. Nieuwe goedkope woningen zijn er nauwelijks bijgekomen. Particuliere verhuurders zijn niet geinteresseerd in goedkope woningen en sinds de verzelfstandiging corporaties eigenlijk ook niet. Er is een tekort gecreeerd waardoor de exorbitante prijzen voor woningen geoorloofd lijken, immers marktwerking. Als de bubble dan leeg gaat lopen moeten de sociale huurders opeens bij springen en via ‘marktconforme’ huren het lek dichten. Dat terwijl de huren niet te laag zijn maar de huizenprijzen te hoog.
    Dus HRA op de schop, de huizenprijzen zakken terug tot een reeel niveau (midden jaren 90?) en dan praten we weer over de huren.
    Ondertussen zou het geen slecht idee zijn eens wat woningen te bouwen in een betaalbaar segment. Werkloze architecten en bouwvakkers te over.

  15. 20

    Sorry hoor, maar dat snap ik niet. Waarom zou een woningcorporatie huizen opkopen uit de particuliere markt, als de prijzen 30% te hoog zijn als gevolg van die hypotheekrenteaftrek?

    Of is het de bedoeling dat ze met kapitaal dat aan 1% geleend word de huizen uit die executies opkopen aan een (37%) gereduceerde prijs?

    Je schrijft:”als dat gebeurt en de bewoner legt ook wat neer, dan kun je via die leningen herfinancieren en ellende oplossen.”

    Of wordt de hypotheek van de bewoner geherfinancierd? Die blijft in zijn huis wonen, maar dat wordt eigendom van de corporatie?

  16. 21

    En nog maar eens iets, waar ik niet helemaal bij kan. De ESB leent miljarden uit aan banken, de rente is historisch laag en de bouw is aan het imploderen.
    Is het nu zo raar als die banken die miljarden, tegen euribor +1% zouden lenen aan corporaties?

    Zo’n ECB lening is driemaands, een vastgoed obligatie tien a twintig jaar. Daar zit het verschil.

  17. 23

    Ja, je bedoelt dat LTRO-programma voor kredieten met een looptijd van 3 jaar. Daarvoor heb je goed onderpand nodig, vastgoed obligaties vallen daar niet onder.

    Ze mogen trouwens wel hypotheken gebruiken als onderpand, lees ik hier.

    In addition to the ABS that are already eligible for Eurosystem operations, ABS having a second-best rating of at least “single A” in the Eurosystem’s harmonised credit scale at issuance, and at all times subsequently, [1] and the underlying assets of which comprise residential mortgages and loans to small and medium-sized enterprises (SMEs), will be eligible for use as collateral in Eurosystem credit operations.

    Maar het probleem is, die lening moet toch wel afbetaald worden of geherfinancieerd. Het is enigszins riskant om met geleend geld de woningmarkt op gang te krijgen onder het mom dat als de woningmarkt goed loopt, het geen probleem zou zijn om de lening weer af te lossen.

  18. 27

    Ik woonde in een prachtig huisje waar de gemeente 40 jaar geen onderhoud aan had gepleegd. Daar stond een huurprijs van 60 gulden in de maand tegenover, dus dat deed ik zelf wel, illegaal: een ligbad, een volledig geisoleerde woonzolder met een luxe dakkapel. Het werd een paleisje voor een habbekrats.

    Eerst kwam de gemeente met het verhaal dat de boel gerenoveerd moest worden en daarna dat dit financieel niet haalbaar was. Het automatische gevolg was, niet dat 40 jaar achterstallig onderhoud werd uitgevoerd, maar dat 22 prima huisjes werden afgebroken. In plaats daarvan kwam op dezelfde oppervlakte 54 huizen “sociale” woningenbouw, die nu rond de 400 euro per maand per stuk oplevert.

    Ik had recht op vervangende woonruimte en mijn enige eis was, dat het huis GEEN centrale verwarming zou hebben.

    Aan die eis kon niet worden voldaan.

  19. 28

    Waarom wil je geen centrale verwarming?

    Voor de rest ben ik het wel met jullie eens. het bouwbeleid van de overheid is sinds jaren 50 al verschikkelijk. Denk niet dat dat ooit gaat veranderen.

    Wel een beetje of-topic, maar hoorde laast een professor alweer roepen dat we niet meer moeten bij gaan bouwen, maar moeten gaan nadenken welke stukken land met huizen en al we terug aan de natuur moeten gaan geven. Over een jaartje of vijftig, zo verzekerde hij, zouden we een enorm huizenoverschot hebben.

  20. 29

    Waarom zou je andere ruimtes dan de woonkamer verwarmen? Nu kun je die andere radiatoren misschien wel uitzetten, maar waarvoor die dure structuur in een huis aanlegen als je die toch niet gebruikt?

    Van centrale verwarming krijg je een droge strot, dus dan moet je steeds van de waterbakjes gaan vullen. De radiatoren worden niet veel warmer dan 70 graden, dus je hebt geen stralingswarmte. Ik wilde gewoon een ouderwetse kachel, waar je je handen aan kunt warmen.

    Overigens had ik in dat huisje een heel klein gaskacheltje in de keuken en ik had alle warmtedrempels verwijderd, zodat alle warmte naar die geisoleerde zolder “ontsnapte”. Dat was bijna altijd genoeg. En voor die enkele vrieskoude nacht hadden we een klein allesbrandertje, dat in de praktijk misschien 20 dagen per jaar gebruikt werd.

    Mijn stookkosten waren zo laag, dat ik veronderstel dat ik Nederlands kampioen daarmee was.

    Tip: de goedkoopste vorm van verwarming is die,
    die vanzelf uitgaat als je er geen nieuwe brandstof op gooit.