Er is een nieuw coalitieakkoord en daar verwacht je iets te vinden over de wooncrisis. Een analyse over wat de problemen zijn en ideeën, een visie zo u wilt, over hoe je die dan oplost. En misschien enkele maatregelen, al was het natuurlijk de bedoeling de uitwerking aan het nieuwe kabinet en de kamer te laten.
Al rondkijkend in het document vond ik een paar woorden, op de plek waar ik die ideeën en die visie zou verwachten. Dit: “Wonen in een goed, duurzaam en betaalbaar huis in een leefbare wijk is een eerste levensbehoefte. Veel Nederlanders kunnen op dit moment echter geen passende woning vinden. Het is onze prioriteit te zorgen voor een woning voor iedereen, of je nu huurt of koopt.”
Drie zinnen
Drie zinnen om precies te zijn. En dat was het.
Tienduizenden mensen hebben meegelopen bij de woonprotesten en woonopstanden dit afgelopen najaar, omdat er honderdduizenden mensen in de knel zitten. Er wordt veel over geschreven, gedebatteerd, geopinieerd, getwitterd. En na negen maanden formatie en acht weken onderhandelen: drie zinnen!
Wat zeggen die zinnen? Zin 1: wonen is een eerste levensbehoefte. Open deur. Zin 2: er is een probleem, want veel mensen vinden geen passende woning. Echt waar!? Ook dit gerecyclede kabinet erkent dat er een probleem is. Dat hebben al die demonstranten dan toch maar mooi voor elkaar gekregen! En is zin 3 dat dan die doorwrochte analyse van het probleem, inclusief visie over hoe we dat moeten oplossen? Nou nee. “Het is onze prioriteit…”
Tot zover het volkomen gebrek aan prioriteit van het op papier krijgen van ook maar één intelligente uitspraak over wat er aan de hand is en waar het heen moet.
Hoe ziet de toekomst van de volkshuisvesting en de woningbouwcorporaties eruit? Willen we zoveel rendement zoekend geld in onze woningmarkt? Hoe verhoudt grondwetsartikel 22 (recht op wonen) en ideeën over de markt zich tot elkaar? Het nieuwe kabinet heeft blijkbaar geen idee. Alsof in de onderhandelen alles is weggestreept tot alleen de meest onschadelijke tekst overbleef.
Twee zinnen
Dat gebrek aan intelligente analyse wreekt zich al in de twee volgende zinnen. “We versnellen de woningbouw tot rond de 100.000 woningen per jaar. We streven ernaar dat ten minste twee derde van de woningen betaalbare huurwoningen en koopwoningen tot aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie zijn.”
Over de eerste zin: de rijksoverheid versnelt helemaal niets, want ze bouwt geen huizen. Er bestaat geen rijksbouwbedrijf. Ook gemeenten, die meer over die woningen te zeggen hebben, bouwen geen huizen. Aannemers bouwen huizen. Die hebben het veel te druk, te weinig personeel, en stokkende toelevering van bouwmateriaal. Daar gebeurt niets aan, dus vergeet voorlopig die 100.000 woningen per jaar. Een leugentje voor de beeldvorming. Wat de rijksoverheid wel kan doen is voorkomen dat ze in de weg zit (door nog eens goed na te denken over de omgevingswet bijvoorbeeld).
Ook de tweede zin is misleidend. Er wordt betaalbaarheid gesuggereerd en betaalbaar is dan dat wat onder de grens van de Nationale Hypotheekgarantie zit. Maar die NHG-grens is gebaseerd op de gemiddelde woningprijs en die stijgt al jaren. Met de huidige stijgende prijzen, wordt ‘betaalbaar’ dus steeds onbetaalbaarder. Per 1 januari vallen woningen van 350.000 euro in die categorie. Onbetaalbaar voor iemand met een modaal inkomen.
Kunnen we ergens blij mee zijn?
De enige manier om snel iets te veranderen op de woningmarkt is door je aandacht niet te vestigen op het bouwen. Want bouwen gaat heel langzaam. Snel iets veranderen lukt alleen als je de geldtoestroom naar de woningmarkt vermindert (wat ik hier probeer te laten zien) en maatregelen neemt om de prijzen te temperen. De afschaffing van de jubelton, zoals in het coalitieakkoord staat, is om die reden een goede zaak. Ook al helpt één zo’n maatregel maar een beetje.
En daar tegenover staat ook nog eens dat mensen met een studieschuld meer mogen lenen, omdat niet meer de aanvangsschuld, maar de actuele schuld wordt meegeteld. Toestroom van geld dus. En de subsidie van de nieuwe premie A woningen, zal waarschijnlijk hetzelfde tot gevolg hebben.
Op termijn
Wadend in de pap van beloftes voor de beeldvorming * die verder niet zoveel betekenen, komen we gelukkig nog een paar krenten tegen. Maatregelen voor de lange termijn die positief (kunnen) uitpakken:
- Het afschaffen van de verhuurdersheffing - de belasting op sociale woningbouw, die ook op liberale gronden niet te rechtvaardigen is, maar door de VVD liefst wel in stand wordt gehouden. Een goeie maatregel, die snel was ingevoerd, maar langzaam in jaarlijkse stapjes wordt afgeschaft. (Als het kabinet eerder valt, kan de VVD het nogmaals gebruiken in de onderhandelingen).
- Een vorm van huurbescherming voor middenhuren. Positief, al hangt het er nogal vanaf hoe dit wordt uitgewerkt.
- Een huurverlaging voor mensen met een lager inkomen.
- Er wordt in tien jaar 7,5 miljard euro beschikbaar gesteld voor ontsluitingen van nieuwe woningen (waarschijnlijk voor infrastructuur om nieuwe wijken te ontsluiten).
- Een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Het begin van het herstel van een domme fout, namelijk het opdoeken van het ministerie van VROM. Maar of dat goed uitpakt hangt ook af van de invulling.
Wooncrisis is here to stay
Los van het gebrek aan maatregelen die op de korte termijn iets gaan oplossen, moet zo’n paragraaf over het wonen ons zorgen baren.
Politici die iets begrijpen van ruimtelijke ordening en de woningmarkt zijn dun gezaaid. En het decimeren van het ministerie van VROM 10 jaar geleden, tot een afdeling van binnenlandse zaken, heeft de ambtelijke deskundigheid op dit terrein zonder twijfel niet vergroot. Terwijl gedegen analyses en ideeën gewenst zijn. We hebben politiek nodig die om te beginnen in staat is te formuleren waar we heen willen en dan komen de bijpassende maatregelen wel. Het gebrek aan serieuze analyse en ideeën die uit de ‘Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening-‘paragraaf naar voren komen is helaas schrijnend.
Dit coalitie-akkoord betekent dat de wooncrisis ons voorlopig niet gaat verlaten. In tegenstelling tot veel jongeren, heeft ze onderdak gevonden in heel het land.
----------
Lees verder: Hoe Stef Blok de woningmarkt tegen het individu uitspeelde
Lees verder: De twee oorzaken van de wooncrisis en over opsluiting in de vrije huurmarkt
----------
* beloftes voor de beeldvorming, citaten uit het akkoord:
- We maken bindende prestatieafspraken met corporaties zodat de investeringscapaciteit die hierdoor ontstaat gebruikt wordt voor de bouw van flexwoningen, betaalbare huurwoningen, renovatie, verduurzaming en voor de leefbaarheid van wijken.
- We creëren ook meer ruimte voor alternatieve woonvormen en coöperatieve woonprojecten die door bewoners zelf worden ontwikkeld.
- We versnellen de woningbouw door innovaties te stimuleren. Het bouwen van prefab-woningen wordt hiermee opgeschaald.
- Bij bebouwing van open ruimte groeit groen mee.
- Het Bouwbesluit wordt verbeterd en belemmeringen voor woningbouw worden weggenomen.
- Hyperscale datacentra leggen een onevenredig groot beslag op de beschikbare duurzame energie in verhouding tot de maatschappelijke en/of economische meerwaarde. Daarom scherpen we de landelijke regie en de toelatingscriteria bij de vergunningverlening hiervoor aan.
- Het kabinet zet zich in voor [...] het voorkomen van verrommeling en verdozing van onze leefomgeving
- Om financiële knelpunten in de grondexploitatie bij specifieke projecten op te lossen verlengen we de woningbouwimpuls en de regeling inzake het Volkshuisvestingsfonds.
De laatste is, zoals de VNG liet weten, een sigaar uit eigen doos en zou in de benadeelde gemeentes weleens averechts kunnen werken. Want het betekent dat sommige gemeentes minder geld uit het gemeentefonds krijgen en dat is moeilijk te compenseren met extra belastinginkomsten die gemeentes nauwelijks mogen heffen. Een van de weinige manieren voor gemeentes om wel extra geld te genereren is door het maximaliseren van grondopbrengsten en dat duwt de woningprijs weer omhoog.
