Geen nieuws van de woningmarkt

ANALYSE - Het stond er heel kort, ergens in de 81 pagina’s van het regeerakkoord. Er komt een verhuurdersheffing op de woningmarkt. Een onzalig idee, vindt Tom van Doormaal. Want wat wil het kabinet er eigenlijk mee bereiken?

Niet echt opvallend dit jaar was de afschaffing van de sociale woningbouw, door het nieuwe kabinet.  Aedes en VNG zijn zwijgzaam. Dat is wonderlijk. De woningcorporaties kunnen door de verhuurdersheffing straks niets meer bestaan, de huurders worden door extreme huurverhogingen de koopmarkt op gedreven, de bouwvakantie wordt overbodig, bij gebrek aan het bouwvak.

Hoe verschillende inkomensgroepen in de stad bij elkaar wonen wordt opnieuw bepaald. De mate waarin geld beschikbaar of inkomen besteedbaar is voor onderhoud en herstel bepaalt de toekomst van een wijk of gebouw. Ook daarover kun je ongerust zijn: hoe moet het nu verder in achterstandswijken?

De sociale kwestie

De woningwet van 1901 en de woningcorporaties ontstonden onder druk van “de sociale kwestie”. Die werd niet partijpolitiek gedefinieerd: ook een man als Bismarck toonde zich, na een periode als IJzeren Kanselier, een voorzichtig en sociaal voelend politicus. Die inspiratie is bij Blok niet terug te vinden. ‘Niets doen is schadelijker,’ zegt hij in het laatste nummer van Aedes Magazine. Huh? Dan het beleid dat hij nu voert? En leefbaarheid hoort niet bij de kerntaak, meent Blok. Dat vond ik ook, toen het begrip in de jaren negentig door VROM werd toegevoegd als kerntaak. De welzijnswereld was in de jaren daarvoor wegbezuinigd;  het begrip “leefbaar” leek mij onbegrensbaar. Het risico van  uitdijen van taken, verwachtingen en verantwoordelijkheden, was daardoor groot.

In  gesprek met Aedes Magazine geeft Blok zijn denken weer: de verhuisbeweging op de huur- en koopmarkt moet weer op gang komen. ‘Kopen wordt weer aantrekkelijk, doordat we de overdrachtsbelasting permanent verlagen en doordat de huizenprijzen weer reëel worden. Tegelijkertijd maken we de huren marktconform. Steeds meer mensen zullen de afweging maken: als ik toch 700 euro aan huur kwijt ben, hoeveel hypotheek kan ik daarvoor krijgen?’ Ik probeer hierna te verhelderen, waarom ik narigheid verwacht van dit soort denken.

Rijkszaak, maar gemeentetaak

In de woningwet was het Rijk bepaler van de regels  en  de gemeente met de woningcorporaties en het bedrijfsleven uitvoerders. Die basis is ruim een eeuw in stand gebleven. De centralistische wederopbouw na 1945 was net zo gemakkelijk in te voegen, als de verzelfstandiging van de woningcorporaties in 1995.

Maar de verzelfstandiging van de woningcorporaties ging niet  gelijkop met de decentralisatie, die ook door Heerma werd beoogd. Het centraal vastgestelde huurbeleid en de huurtoeslag bleven centraal, omdat zij werden gezien als inkomensbeleid. Blok verdedigt de huidige ingreep, de heffing op verhuurders, op die wijze. Het is een belasting, vermomd als huur.

Waarom niet decentraliseren? De woningmarkt verschilt per regio. Het beleid hoort regionaal gedifferentieerd te zijn. Dat inzicht komt aan bod als eerst de vermogens van de woningcorporaties zijn afgeroomd, denk ik dan. Het zou voor de Haagse politiek onverdraaglijk zijn de woningcorporaties met gevulde kassen over te dragen aan gemeenten.

Verschuiving van kopen naar huren

Huren doe je als je geen eigenaar  kunt of wilt zijn. In de tijd van de sociale kwestie was je dan overgeleverd aan gewetenloze exploitanten van de revolutiebouw. De woningwet leverde daarvoor een alternatief: een fatsoenlijk aanbod voor de onderkant van de markt, tegen de markt in.

Huren vergroot de mobiliteit op de arbeidsmarkt . Kopen heeft ook voordelen: het disciplineert door aflossingen en schept vermogen. Maar veel is afhankelijk van de markt: in het spitsuur van het leven hindert het eigen huis  bij de keuze voor een loopbaan elders. Ouderen hebben nu de neiging te huren, onder andere om hun erfgenamen niet te belasten. Kopen is niet beter dan huren: keuzevrijheid lijkt wenselijk. Keuzevrijheid is neoliberaal denken.

Alleen weet iedereen dat de markt wat ingewikkelder in elkaar zit dan neoliberalen denken. Voor kwaliteit moet betaald worden en markten zijn niet erg transparant. Iets minder geloof in het zegenende werk van de vrije markt zou helpen en een beetje historisch besef zou daar aan kunnen bijdragen.

De markt huur en koop is: ruim over de helft van de woningen is koopwoning, de huurmarkt is ongeveer voor tweederde in handen van woningcorporaties, eenderde bij particuliere verhuurders. Blijkens het NVB-rapport “Huurders in profiel” is de potentiële vraag naar huurwoningen sterk gestegen: van een index van 80 in 2008 tot 139 in 2012. (1995 = 100.) Deze gegevens ondersteunen het inzicht dat de crisis gepaard gaat met een verschuiving van de vraag van kopen naar huren.

Maar de coalitie heeft niets met sociale verhuurders en beent hun vermogen om te investeren volkomen uit:  de burger koopt maar, weg met de corporaties. Particuliere beleggers hebben echter ook moeite met de grillige interventies van het Rijk, waarvoor men zich terecht kwetsbaar voelt.

Nederland heeft relatief de grootste huurmarkt: in vergelijkbare landen komt niet zo’n omvangrijke huurmarkt voor. Maar niemand bedenkt dat het misschien daarom is dat ons land zo sterk is.

Hypotheken en financiers

De narigheid op de koopmarkt is niet voorbij met een voorzichtige beperking van de hypotheekrenteaftrek en ook niet met de gedeeltelijke afschaffing van de overdrachtsbelasting. De crisis was een activa- en schuldencrisis, zoals Blok zou mogen weten en de banken zullen zich van de giftige activa moeten ontdoen en hun solvabiliteit sterk moeten verbeteren. Dat duurt nog even.

Toen de overdrachtsbelasting werd verminderd van 6% naar 2%, was even een opleving op de markt zichtbaar, maar die was van korte duur. De onevenwichtigheid van decennia laat zich niet met een kleine fiscale wijziging redresseren.

De regering wil scheefwoners gaan uitroken met hoge huurverhogingen, maar welke financier gaat hen bedienen? De pensioenfondsen is de trotse vondst.  Schaefer vond destijds de ABP-woning uit. Maar een grote vlucht nam het niet.  Te weinig rendement  en de markt te onzeker.

Er moet iets  veranderen. Maar ik voel mij de dronkaard, die onder de lantarenpaal naar zijn sleutels zoekt, niet omdat hij ze daar liet vallen, maar omdat het daar licht is.

Bedrijfsvoering

Woningcorporaties hebben  diverse toezichthouders: het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) en WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Zij mogen  normen opleggen: het “faciliteringsvolume” is jargon voor het kapitaal dat het WSW bereid is te borgen, na secure bestudering van de jaarcijfers. Die borging maakt het sociale verhuurders mogelijk om betaalbare huren te realiseren.

Het CPB (Centraal Planbureau) heeft de rekenpartij voor het regeerakkoord niet even  afgestemd met deze fondsen. Zo kon het gebeuren dat er verwarring ontstond over het loslaten van het WWS (woning waarderingsstelsel) en het inruilen daarvan voor een percentage van 4.5% van de WOZ-waarde. Die laatste moet een stevige dalende tendens vertonen en niet een stijgende, zoals het CPB heeft aangenomen. Dat is een onwaarschijnlijke fout. Het roept de verdenking op dat het CPB minder met de waarheid op heeft dan wij graag willen: het onderzoek als “veile dienstmaagd” voor het beleid?

In de laatste weken  kwamen brieven van toezichthouders binnen, die de corporaties dwongen opgestelde begrotingen te herzien. Op zich is het mooi dat het toezicht werkt, maar een ordelijke indruk gaf het niet. Het WSW stelt zich tamelijk activistisch op en beperkt de borging op de kredieten nu al, zonder politieke besluiten of wetgeving.  In een brief van het WSW van 26 november meldt het fonds aan Blok de facilitering voor na 2013 te bevriezen. Blok noemt dat in een brief van dezelfde datum aan de Tweede Kamer ‘voorbarig.’ Aedes heeft er niet van terug.

Inmiddels hebben de corporaties per brief instructies gehad van het WSW over hoe zij hun prognoses op termijn moeten indienen. Daarin komt een variant met een verhoogde Vestia-heffing voor. Op zich is dat een plausibele gedachte.

Maar het zou een slagje ordelijker kunnen. Het gaat tenslotte over een sector die investeringen doet in de komende 50 tot 100 jaar. Daar past geen slordige bedrijfsvoering bij.