€ 100 huurverhoging per maand in tijden van dalende koopkracht (deel 2)

Hoe de ‘scheefhuurder’ steeds meer in het verdomhoekje komt te zitten. Dit jaar resulterend in een extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging. En dat in een tijd van slinkende koopkracht. Voor slechts een enkeling lonkt een uitweg. De inkomensafhankelijke huurverhoging zou alsnog van tafel moeten. Evenals de reguliere huurverhoging. Deel 2 van de gastbijdrage van Jan Kok. Deel 1 leest u hier. ‘Vrijesectorhuren’ voor gereguleerde huurwoningen Een jarenlange reeks inkomensafhankelijke huurverhogingen heeft ervoor gezorgd dat er tal van huishoudens zijn die in een gereguleerde huurwoning wonen, maar een huur betalen die is uitgekomen boven de liberalisatiegrens (per 1 juli 2021 € 752,33; per 1 juli 2022 € 763,47). Dit schept bij velen verwarring. Als je een huur betaalt boven de liberalisatiegrens, dan woon je toch in een vrijesectorhuurwoning? Nee, niet altijd dus. Inmiddels zijn er al ruim 51.000 huishoudens die in een sociale huurwoning wonen en een huur betalen boven de sociale huurgrens. Dat die huren van gereguleerde huurwoningen tot (ver) boven de liberalisatiegrens kunnen oplopen, heeft te maken met het volgende. De maximale huurprijs van een gereguleerde huurwoning is gekoppeld aan haar puntenaantal binnen het Woningwaarderingsstelsel. Op een gegeven moment kwam de politiek op het idee de WOZ-waarde een rol te laten spelen in het bepalen van dit huurplafond. WOZ-waarde bepaalt puntenaantal gereguleerde huurwoningen De WOZ-waarde (WOZ is de afkorting van Wet waardering onroerende zaken) is de taxatiewaarde van een woning, of het nu een koopwoning of een huurwoning betreft, gebaseerd op de hoogte van de verkoopprijzen van woningen in de buurt. Te gebruiken voor het bepalen van de hoogte van de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de erfpacht. Maar nu dus ook voor het bepalen van het puntenaantal van gereguleerde huurwoningen. Marktwerking moet leidend zijn, nietwaar? Het kan toch niet zo zijn dat jij nog in een goedkope gereguleerde huurwoning woont, terwijl je toekomstige buren bereid zijn een half miljoen te betalen voor een soortgelijke woning om de hoek? Vanaf 2011 ging dit nog indirect middels de ‘schaarstepunten’ of ‘Donnerpunten’, maar sinds 2015 werd de WOZ-waarde rechtstreeks opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel. Dit bleek rampzalig uit te pakken voor huurders waarvan de woning in een gebied ligt waar de kopersgekte extra heeft toegeslagen. In de grote steden bijvoorbeeld. Zo kon het gebeuren dat de WOZ-waarde niet een kwart, zoals bedoeld, maar de helft of meer van het puntenaantal ging uitmaken. Daarmee de hieraan gekoppelde maximale huurprijs tot ver boven de liberalisatiegrens opdrijvend. Heel vervelend voor de ‘goedkoop scheefhuurder’, die het huurplafond steeds verder uit het zicht ziet verdwijnen. En nog steeds als ‘scheefhuurder’ wordt gezien, terwijl zijn huur boven de sociale huurgrens ligt! Het kabinet had ervoor kunnen kiezen huurders in een gereguleerde huurwoning die inmiddels geen ‘sociale huren’ meer betalen maar ‘vrijesectorhuren’, van de extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging te vrijwaren. Deze maximale huurprijzen (ver) boven de liberalisatiegrens leidden er ook toe dat bij wisseling van bewoners gereguleerde huurwoningen nog vaker in de vrijehuursector verdwenen. Dus gingen er op deze manier veel gereguleerde huurwoningen via liberalisatie verloren. Dalende koopkracht Deze extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt ingevoerd in een tijd dat vrijwel alle Nederlanders het financieel moeilijker krijgen. Enerzijds ging de inflatie al omhoog door de inhaalvraag na de coronapandemie, welke leidde tot wereldwijde leveringsproblemen. Door de oorlog in Oekraïne lopen de prijzen van energie en voedingsmiddelen nog harder op. Anderzijds blijft de loonontwikkeling ver achter bij deze prijsstijgingen. Daarnaast hebben we nog de inkomsten die helemaal niet stijgen. Zoals de pensioenen, waarvan er vele al jarenlang niet zijn  geïndexeerd. Fors koopkrachtverlies is dan het gevolg. De verdoemde ‘goedkoop scheefhuurders’ moeten echter blijven dokken. Maar het kabinet was er toch om de middeninkomens te beschermen? Waar blijft Hugo de Jonge wanneer het húrende middengroepen betreft? Een sprankje hoop voor sommige ‘goedkoop scheefhuurders’ Inmiddels was het kabinet er ook achter gekomen dat het aantal liberalisaties uit de hand liep als gevolg van de doorwerking van de snel stijgende WOZ-waarden in de puntentelling. Daarom is besloten om per 1 mei 2022 in sommige gevallen het aandeel van de WOZ-waarde in de puntentelling af te toppen tot 33%, de zogenaamde ‘cap op de WOZ’. Hiermee zouden 23.000 woningen voor de gereguleerde huursector behouden blijven, die anders bij nieuwe verhuur boven de liberalisatiegrens, dus in de vrije sector zouden belanden. En 15.000 vrijesectorhuurwoningen zouden bij bewonerswissel weer onder de liberalisatiegrens komen en zo terugkeren naar de gereguleerde huursector. Deliberalisatie! Het begin van een politieke ommekeer? Rutte en consorten zullen het niet zo bedoeld hebben, maar deze aftopping van de WOZ-waarde in de puntentelling biedt hoop voor sommige ‘goedkoop scheefhuurders’ in deze tijden van slinkende koopkracht. Vooral voor degenen die een hoge huur betalen voor hun relatief kleine gereguleerde huurwoning met weinig voorzieningen in bij kopers populaire buurten. Die 33%-cap voor bewoners van een gereguleerde huurwoning geldt namelijk slechts in specifieke situaties. Het totale aantal punten / de maximale kale huur moet in de oude situatie, bij volledige toerekening van de WOZ-waarde in de puntentelling, boven de liberalisatiegrens (142 punten) liggen, en het aandeel WOZ-punten dient hoger te zijn dan 33%. Een voorbeeld Een gereguleerde huurwoning in een populaire buurt heeft per 1 juli 2021 met volledige toerekening van de WOZ-waarde in totaal 164 punten: 82 woningpunten (50% van het totaal aantal punten) en 82 WOZ-punten (50% van het totaal aantal punten). 164 punten ligt boven de liberalisatiegrens en betekent per 1 juli 2021 een maximale kale huurprijs van € 871,88. Ziehier het concrete bewijs dat de huren van gereguleerde huurwoningen de hoogte van ‘vrijesectorhuren’ kunnen aannemen. Deze woning voldoet aan beide voorwaarden: totale puntenaantal boven de liberalisatiegrens en aandeel WOZ-punten meer dan 33%. Op 1 juli 2022 komen we met de 33%-cap uit op een totaal van 122 punten: weer die 82 woningpunten (nu 67% van het totaal aantal punten) en nog maar 40 WOZ-punten (nu logischerwijs 33% van het totaal aantal punten). 122 punten houdt per 1 juli 2022 een maximale kale huurprijs in van € 655,73. Recht op huurverlaging Stel nu dat dit voorbeeld van toepassing is op het echtpaar waar we dit verhaal mee begonnen. Hun kale huur van € 705,66 lag op 1 juli 2021 ver ónder de toenmalige maximale kale huurprijs (€ 871,88). Maar de aan hen per 1 juli 2022 voorgestelde kale huur van € 755,66, waarin € 50 inkomensafhankelijke huurverhoging is opgenomen, ligt dan ruim bóven de nieuwe maximale kale huurprijs (€ 655,73). Die € 50 inkomensafhankelijke huurverhoging voor Kees en Mila gaat dus niet door. Sterker nog, zij hebben recht op bijna 50 euro huurverláging. Om precies te zijn € 49,93, het verschil tussen hun huidige kale huur per 1 juli 2021, € 705,66, en de maximale kale huurprijs per 1 juli 2022, € 655,73. Aan de slag dus met de huurprijscheck voor al degenen die hiervoor in aanmerking denken te komen. Algehele huurbevriezing Er zijn talloze argumenten tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging in het algemeen en de huidige extreme versie in het bijzonder. Daar kan nu de dalende koopkracht als belangrijk tegenargument aan worden toegevoegd. Alle reden om de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2022 alsnog niet door te laten gaan. Maar het koopkrachtargument geldt natuurlijk voor alle huurders. Vorig jaar was dat nog voldoende reden om de huren te bevriezen. Terwijl de situatie dit jaar in feite slechter is, zouden de huren nu wél kunnen worden verhoogd? En waarom profiteren de huurders niet van de aanstaande afschaffing van de verhuurdersheffing? Jarenlang is die in de huren doorberekend, wat ertoe heeft geleid dat veel hurende huishoudens steeds moeilijker kunnen rondkomen. Het wordt tijd om de huurders hiervoor te compenseren. Een algehele huurbevriezing op 1 juli 2022 is daarom op zijn plaats. Mooi dat de actiegroep ‘Wij Weigeren de Huurverhoging’ de strijd aangaat voor meerjarige huurbevriezing (2022-2026). Jan Kok is auteur van het studieboek voor het hoger onderwijs ‘Werken aan wonen’, samen met Siep van der Werf, en bestuurder van de Huurdersvereniging Amsterdam.

Foto: Cyril Wermers (cc)

€ 100 huurverhoging per maand in tijden van dalende koopkracht

LONGREAD - Hoe de ‘scheefhuurder’ steeds meer in het verdomhoekje komt te zitten. Dit jaar resulterend in een extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging. En dat in een tijd van slinkende koopkracht. Voor slechts een enkeling lonkt een uitweg. De inkomensafhankelijke huurverhoging zou alsnog van tafel moeten. Evenals de reguliere huurverhoging. Een  gastbijdrage van Jan Kok.

Kees is AOW’er, heeft een redelijk pensioen; zijn vrouw Mila werkt en verdient het minimumloon. In 2020 had hij daarnaast nog een lijfrente-uitkering, omdat hij altijd braaf had meegedaan aan de spaarloonregeling. Gezamenlijk huishoudinkomen van Kees en Mila: € 56.000, bruto welteverstaan. Een middeninkomen dus.

Zij wonen in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder. Honderd jaar oud, energielabel G, enkel glas, moederhaard CV hapert en altijd gedoe over onderhoud. € 705,66 huur betalen ze hiervoor; daar komen de servicekosten nog bij. Voorwaar geen kattenpis.

Onlangs kregen ze van hun huisbaas de huurverhogingsbrief in de bus: € 50 huurverhoging! De verhuurder had het huurverhogingspercentage tot twee decimalen achter de komma voorgerekend: 7,09%. Of ze vanaf 1 juli 2022 maar even € 755,66 kale huur willen betalen.

Een buurvrouw, die ook in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder woont, die al jarenlang het onderhoud achterwege laat, blijkt een huurverhoging van € 100 voor haar kiezen te hebben gekregen. Haar kale huur zou omhoog gaan met ongeveer 20%!

Lezen: Bedrieglijk echt, door Jona Lendering

Bedrieglijk echt gaat over papyrologie en dan vooral over de wedloop tussen wetenschappers en vervalsers. De aanleiding tot het schrijven van het boekje is het Evangelie van de Vrouw van Jezus, dat opdook in het najaar van 2012 en waarvan al na drie weken vaststond dat het een vervalsing was. Ik heb toen aangegeven dat het vreemd was dat de onderzoekster, toen eenmaal duidelijk was dat deze tekst met geen mogelijkheid antiek kon zijn, beweerde dat het lab uitsluitsel kon geven.

Steun ons!

De redactie van Sargasso bestaat uit een club vrijwilligers. Naast zelf artikelen schrijven struinen we het internet af om interessante artikelen en nieuwswaardige inhoud met lezers te delen. We onderhouden zelf de site en houden als moderator een oogje op de discussies. Je kunt op Sargasso terecht voor artikelen over privacy, klimaat, biodiversiteit, duurzaamheid, politiek, buitenland, religie, economie, wetenschap en het leven van alle dag.

Om Sargasso in stand te houden hebben we wel wat geld nodig. Zodat we de site in de lucht kunnen houden, we af en toe kunnen vergaderen (en borrelen) en om nieuwe dingen te kunnen proberen.

Foto: Low Jianwei (cc)

Wat willen partijen doen aan ongelijkheid? Deel 3: vermogen en wonen

Het thema ongelijkheid kon in de afgelopen jaren op veel belangstelling rekenen. In aanloop naar de verkiezingen kijk ik wat partijen beloven te doen aan het verminderen van ongelijkheid. Deel 3: vermogen en wonen.

In deel 3 van de serie kijk naar de vermogensongelijkheid en neem ik twee gerelateerde maatregelen mee die met wonen te maken hebben (zie deel 1 voor verantwoording). In het vorige deel schreef ik dat de inkomensongelijkheid niet zo spectaculair is (gestegen), maar voor vermogen ligt dat anders. De WRR laat zien dat de vermogensongelijkheid veel meer toenam en groter is dan de inkomensongelijkheid. De rijkste 10 procent Nederlanders bezit zo’n 60 procent van het vermogen, terwijl de helft van de Nederlanders geen vermogen heeft en de armste 10 procent zelfs een negatief vermogen (een schuld dus). De rijkste Nederlanders hebben naast het eigen huis nu meer vermogen dan ooit. Zie bijvoorbeeld ook deze grafieken over de impact van de crisis op het vermogen van de rijkste 10 procent versus de rest.

De (toenemende) vermogensongelijkheid wordt mogelijk nog onderschat omdat de gegevens die het CBS verzamelt onvolledig zijn. Anderen claimen dat de vermogensongelijkheid wordt overschat omdat de pensioenen niet worden meegerekend, hoewel betwist kan worden dat pensioenen echt vermogen zijn.

Foto: copyright ok. Gecheckt 09-02-2022

Politiek Kwartier | Asociale huur

COLUMN - De problemen met de huurwoningenmarkt zijn volgens Klokwerk niet zo moeilijk op te lossen als het lijkt. Helaas ontbreekt de politieke wil.

Voor veel mensen met een middeninkomen is een koophuis in deze tijden niet meer te betalen. Daarom stelden de PvdA en de ChristenUnie deze week voor om sociale huurwoningen tijdelijk ook voor middeninkomens beschikbaar te stellen.

Dat zou een mooie maatregel geweest zijn als er tienduizenden sociale huurwoningen leeg stonden. Helaas lopen de wachtlijsten voor een sociale huurwoning lokaal nu al op tot een jaar of vijftien. De maatregel zal dus aan de onderkant alleen maar meer gedrang opleveren.

Het antwoord van minister Blok op het voorstel lijkt dan ook logisch. In plaats van de grens op te rekken, zegt hij, is het beter om huizen voor middeninkomens te bouwen.

Maar in praktijk is dát een nog veel onrealistischer idee. Huizen voor middeninkomens bestaan namelijk helemaal niet. Als huizen niet meer onder het puntensysteem vallen en de huur dus niet meer beschermd is, vliegt deze door de overspannen huizenmarkt pijlsnel omhoog. Tussen sociale huurwoningen met een beschermde huur en vrije sectorwoningen ontstaat zo vanzelf een enorm gapend gat. En dat blijft, welk type woningen er ook bijgebouwd worden.

Lezen: De wereld vóór God, door Kees Alders

De wereld vóór God – Filosofie van de oudheid, geschreven door Kees Alders, op Sargasso beter bekend als Klokwerk, biedt een levendig en compleet overzicht van de filosofie van de oudheid, de filosofen van vóór het christendom. Geschikt voor de reeds gevorderde filosoof, maar ook zeker voor de ‘absolute beginner’.

In deze levendige en buitengewoon toegankelijke introductie in de filosofie ligt de nadruk op Griekse en Romeinse denkers. Bekende filosofen als Plato en Cicero passeren de revue, maar ook meer onbekende namen als Aristippos en Carneades komen uitgebreid aan bod.

Lezen: Venus in het gras, door Christian Jongeneel

Op een vroege zomerochtend loopt de negentienjarige Simone naakt weg van haar vaders boerderij. Ze overtuigt een passerende automobiliste ervan om haar mee te nemen naar een afgelegen vakantiehuis in het zuiden van Frankrijk. Daar ontwikkelt zich een fragiele verstandhouding tussen de twee vrouwen.

Wat een fijne roman is Venus in het gras! Nog nooit kon ik zoveel scènes tijdens het lezen bijna ruiken: de Franse tuin vol kruiden, de schapen in de stal, het versgemaaide gras. – Ionica Smeets, voorzitter Libris Literatuurprijs 2020.

Foto: copyright ok. Gecheckt 10-02-2022

Politiek Kwartier | Socialer huren

COLUMN - Deze week rekent Klokwerk met u de huur en het scheefwonen nog eens door.

Het verschil tussen een sociale en een commerciële huur is soms enorm. In de hoofdstad van ons land is het heel normaal dat de ene huurder voor een kleine etage nog geen vierhonderd euro per maand betaalt, terwijl de ander voor dezelfde etage duizend euro kwijt is.

Het hebben van een sociale huurwoning hangt meer af van de mazzel die je ooit had dan van wat er in je portemonnee zit. Wie als arme student ooit een sociale huurwoning kreeg toegewezen is als grootverdiener spekkoper. Wie arm is en niet al jaren op een wachtlijst staat kan het vaak vergeten.

Zo zit onze woningmarkt in elkaar. Daar is niets sociaals aan. De situatie zorgt er bovendien voor dat de huurmarkt potdicht zit. Want wie ooit mazzel had verhuist niet zo snel. Ook al zou hij best ergens anders willen wonen.

In politiek Den Haag doet men tegenwoordig alsof dit is op te lossen door het scheefwonen aan te pakken. Een scheefwoner is volgens het kabinet iemand met een sociale huurwoning en een bruto-inkomen van meer dan 43.000 euro per jaar. Met D66 en klein-christelijk is overeengekomen dat deze groep per jaar een huurverhoging krijgt van 4% boven de inflatie. Mensen met een hoger middeninkomen krijgen een huurverhoging van 2% extra per jaar, en mensen met een inkomen onder modaal van 1,5%.

Lezen: De wereld vóór God, door Kees Alders

De wereld vóór God – Filosofie van de oudheid, geschreven door Kees Alders, op Sargasso beter bekend als Klokwerk, biedt een levendig en compleet overzicht van de filosofie van de oudheid, de filosofen van vóór het christendom. Geschikt voor de reeds gevorderde filosoof, maar ook zeker voor de ‘absolute beginner’.

In deze levendige en buitengewoon toegankelijke introductie in de filosofie ligt de nadruk op Griekse en Romeinse denkers. Bekende filosofen als Plato en Cicero passeren de revue, maar ook meer onbekende namen als Aristippos en Carneades komen uitgebreid aan bod.