Scheefwonen: Doorstromen naar nergens

Het kabinet heeft een nieuwe oplossing voor de woningnood: mensen die al een woning hebben meer laten betalen. Volgens het nieuwe kabinetsplan moeten woningcorporaties huurders met een hoger inkomen voortaan ieder jaar verplicht 50 of 100 euro extra huur per maand laten betalen, totdat de maximale huur volgens het puntenstelsel is bereikt. Ongeveer 177.000 huishoudens zouden ervoor in aanmerking komen. Het idee is dat deze zogenaamde scheefwoners dan vanzelf doorstromen. Maar waarheen precies? Nederland heeft momenteel een woningtekort van ongeveer 384.000 woningen. Er zijn 427.000 woningvragers tegenover 43.000 beschikbare woningen. De overheid meldt zelf dat wachttijden voor sociale huur op sommige plekken inmiddels boven de tien jaar uitkomen. Toch doet het begrip ‘scheefwonen’ alsof ergens buiten beeld een passende woning op deze mensen staat te wachten. Alsof iemand met een iets hoger inkomen alleen uit gemakzucht in zijn sociale huurwoning blijft zitten, terwijl betaalbare koopwoningen en middenhuur voor het oprapen liggen. Zelfs de eerdere evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging biedt daarvoor nauwelijks steun. Mensen met hogere huren zeggen vaker dat ze willen verhuizen. Of ze vervolgens daadwerkelijk méér verhuizen, kon niet worden vastgesteld. De onderzoekers wijzen juist op de schaarste en hoge prijzen van koopwoningen en vrije huur als obstakel. De verplichte huurverhoging lost dat obstakel op geen enkele manier op. Er komt geen huis bij. De gegarandeerde uitkomst is slechts dat de huur stijgt. En daarmee verdwijnt bij deze huishoudens iedere maand 50 of 100 euro aan besteedbaar inkomen. Geld dat niet meer naar boodschappen, horeca, kleding, sport of andere uitgaven kan. Corporaties kunnen de extra inkomsten natuurlijk investeren in hun woningvoorraad, maar dat maakt van een huurverhoging nog geen doorstromingsbeleid. Zolang honderdduizenden woningen ontbreken, bestaat ‘scheefwonen’ vooral op papier. Je kunt mensen die nergens heen kunnen steeds harder financieel richting de uitgang duwen, maar er verschijnt alleen elders nog steeds geen deur.

Door: Foto: DennisM2 (cc)
Foto: CorporatieNL (cc)

Eenvoud, niet vernederen

, door

OPINIE - In het  coalitie akkoord staan compromissen. Daarover moeten we iets vinden. ‘Idealen mogen iets vertellen over wat we willen zijn. Maar compromissen vertellen ons wie we echt zijn.’ Dus wat zijn dit voor compromissen? Compromissen roepen dilemma’s op. Aan het begin van de twintigste eeuw groeiden communisten en sociaaldemocraten uit elkaar. Sociaaldemocraten  kozen voor kleine stappen voorwaarts via het compromis. De communisten vonden dit gedrag  ruggengraatloos.

In de jaren tachtig kwam het neoliberalisme op,  dat met de val van de Berlijnse Muur aan kracht won. Iedereen geloofde in de kracht van de marktwerking en de vrije markt. De staat kon niet alles, dus veel overheidsdiensten moesten geprivatiseerd worden.

Dit was de fuik, waarin links is gezwommen, met de sociale wetgeving, zorg en de volkshuisvesting als verliezers. Het zijn de hoofdthema’s van de nieuwe coalitie.

Ik schrijf over volkshuisvesting, maar ik vermoed dat op de andere terreinen dezelfde dingen spelen. De kern is institutionele vernedering van de burgers: die ontstaat vooral door complexiteit in het openbaar bestuur.

Van vereniging naar stichting

In de jaren tachtig vonden we  beheren van woningen ineens een vak, een ‘product’ voor ‘woonconsumenten’. Ik moest binnen VROM een “woonconsumentenbeleid” formuleren. Leden van woningbouwverenigingen werden “klanten”  die “woondiensten” afnamen. Daar paste geen vereniging meer bij. Ik aarzelde daarover: woningbouwverenigingen waren toch emancipatie organisaties? Het ging toch om onderwijzers, om spoorwegpersoneel? Zij vormden, soms als beroepsgroep, verenigingen die voor hun leden woonruimte bouwden en beheerden?

Waan van de dag

Het Rijk verwaarloost doelbewust de Nederlandse volkshuisvesting

, door

Er is jaren onvrede over de verhuurdersheffing die de woningcorporaties krijgen opgelegd van de overheid. Cody Hochstenbach, stadsgeograaf van Amsterdam en postdoctoraal onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam, vindt dat de regering doelbewust de volkshuisvesting om zeep helpt. Want:

Wie heft er nou belastingen op sociale huurwoningen? Geen land ter wereld doet dat.

Het was ook niet zomaar een crisismaatregel:

De diepe financiële crisis en de misstanden bij woningcorporaties (de kostbare derivatenspeculatie door Vestia voorop) boden enkel de politieke window of opportunity om corporaties af te straffen. De heffing is namelijk geen geïsoleerde maatregel maar onderdeel van een langlopend ideologisch project, gericht op het bevorderen van de markt en het terugdringen van de gereguleerde huursector. Van volkshuisvesting naar woningmarkt.

Foto: IISG (cc)

Betaalbaar wonen en politiek

, door

OPINIE - Als er nog een kabinet Rutte 4 komt, moet de woningmarkt een thema zijn. Voor de lokale verkiezingen is het thema niet minder belangrijk. Hoe kom je aan betaalbare woonruimte en met spoed en niet over tien jaar, is de vraag.

Als ik de brief aan de Tweede Kamer van 5 november lees van Minister Ollongren, word ik niet optimistisch. Het onderwerp is snelle besteding van een miljard voor “additionele woningbouw”. Alleen is het probleem niet de bouwnijverheid, maar het tekort aan betaalbare woonruimte voor woningzoekenden. Dat is een ander probleem. Versneld strooien met geld helpt, maar niet genoeg..

Waar is het zelfkritisch vermogen van onze overheid. Schade afhandeling, vergoedingen, vlottrekken vastgelopen levens? Het parlement wilde toch snelheid, eerlijkheid en rechtvaardige afdoening? Het lukt maar niet. De stabiliteit van een piramide hangt zelden van zijn punt af, maar toch is het altijd die top, die onze aandacht trekt. Gekrakeel in het parlement tussen Ollongren en Bosma is vertier. Alleen, het systeem corrigeert zichzelf niet, weten we dat nu nog niet? Daarvoor is “nieuw leiderschap” nodig, wat dat ook moge betekenen.

De uitvoerende bureaucratie rond het wonen heeft wel aan de burger geleverd. Maar dat vermogen is verdampt. Laten we kijken waarom.

Foto: CorporatieNL (cc)

De bezem door alle woonsubsidies: Meer woningbouw en eerlijke woonlasten voor iedereen

, door

ANALYSE - Het plan van de PvdA voor de sociale woningbouw is een typisch staaltje ‘too little too late’. Dit plan kan zoveel beter. Een analyse van de problemen op de Nederlandse huizenmarkt, en wat hieraan te doen.  

Woonakkoord

De verkiezingen komen er weer aan, en afgelopen week kwam de PvdA met een plan om de kiezer te paaien als de partij die out of the blue het hele huurwoningenstelsel wil veranderen.

Ik waardeer de poging, maar enig cynisme is hier wel op zijn plaats. Door het drie jaar terug gesloten woonakkoord tussen PvdA, VVD, D66, ChristenUnie en SGP werd immers de situatie op de markt voor sociale huurwoningen ernstig verslechterd. Woningcorperaties werden gedwongen hun woningen te verkopen, te bezuinigen op het bouwen van woningen, of de huur te verhogen – en dat laatste mocht dan alleen op zo’n manier dat de toch al zo geringe doorstroming op de markt van sociale huurwoningen verder geblokkeerd werd.

Het plan van de PvdA

Maar we laten we dit cynisme voor de goede orde eens varen, om het plan op zich te kunnen bekijken. Op het eerste gezicht lijkt het sympathiek: de PvdA wil de huursubsidie afschaffen, en in plaats daarvan alle huren inkomensafhankelijk maken: een huur mag maximaal een bepaald percentage van het inkomen van mensen bedragen. Verder willen ze subsidie voor de armere woningbouwverenigingen om te bouwen, en de verplichting voor gemeenten om dit bouwen af te dwingen.

Lezen: De BVD in de politiek, door Jos van Dijk

Mededeling

Tot het eind van de Koude Oorlog heeft de BVD de CPN in de gaten gehouden. Maar de dienst deed veel meer dan spioneren. Op basis van nieuw archiefmateriaal van de AIVD laat dit boek zien hoe de geheime dienst in de jaren vijftig en zestig het communisme in Nederland probeerde te ondermijnen. De BVD zette tot tweemaal toe personeel en financiële middelen in voor een concurrerende communistische partij. BVD-agenten hielpen actief mee met geld inzamelen voor de verkiezingscampagne. De regering liet deze operaties oogluikend toe. Het parlement wist van niets.

Waan van de dag

Huurwoning gemiddeld 23% duurder voor nieuwe bewoners

, door

Trouw:

Er is sprake van enorme huurstijgingen, vooral wanneer een huurwoning vrijkomt. In 2014 steeg de huur voor de nieuwe bewoner gemiddeld met 22,6 procent. Steeds meer huurders zitten financieel in de knel. Het aantal huisuitzettingen steeg in 2013 met 8 procent ten opzichte van het jaar ervoor.

[…] Juist de corporaties die voor een bestand aan betaalbare woningen zouden moeten zorgen, verhogen de huren sterker dan particuliere verhuurders.
Foto: copyright ok. Gecheckt 09-02-2022

Politiek Kwartier | Eén regeling voor alle woningen

, door

COLUMN - De huizenmarkt kan alleen gezond worden met één regeling voor alle woningen. 

In Nederland doen we alles altijd ingewikkeld. Zo kennen wij vier verschillende soorten subsidies voor woonkosten:

  • Ten eerste de huurtoeslag. Deze geldt alleen voor mensen met een huurhuis, en is inkomensafhankelijk.
  • Ten tweede de hypotheekrenteaftrek: alleen voor mensen met een koophuis, omgekeerd inkomensafhankelijk.
  • Ten derde de corporatiewoningen: huizen met kunstmatig laag gehouden huren.
  • Ten vierde de uitkeringen die rekening houden met woonkosten en woonsituatie: de bijstand, de AOW, Wajong etc.

Dit levert een hoop problemen op.

  • Woonkosten lopen enorm uiteen en de verschillen hebben nauwelijks relatie met de woonsituatie en het inkomen
  • Woonkostenafhankelijke uitkeringen zorgen voor rare effecten bij de inkomensverdeling.
  • Van zowel beschermde huren als de hypotheekrenteaftrek profiteren ook mensen waar deze regelingen nooit voor bedoeld waren.
  • Verschillende huurprijzen voor gelijkwaardige huurwoningen remmen de doorstroming op de huurmarkt bijna volledig af.
  • Aan de koopkant dragen zowel banken als mensen risico’s waar organisaties als het IMF zich een hoedje van schrikken.
  • Huizenbezitters ervaren daarbij een grote onvrijheid. Zeker als het huis onder water staat is het verliezen van baan of partner naast een emotionele strop ook nog een financiële ramp.

Deze situatie is de Achilleshiel van de Nederlandse economie en samenleving. En het in 2013 gesloten woonakkoord waarop dit kabinet haar beleid baseert doet feitelijk niets aan al deze problemen. Sterker nog, sommige problemen worden er zelfs door verergerd, zoals de verschillende prijzen voor gelijkwaardige huurwoningen. Het zal dus anders moeten. Maar hoe? Enige ideeën.

Foto: Roel Wijnants (cc)

Gelijkheid en wonen

, door

ANALYSE - Nederland heeft een redelijke gelijkheid als het over inkomens gaat, maar de vermogensongelijkheid is vergelijkbaar met die in de VS. Dat is typisch. Ik denk dat de hypotheekrente-aftrek en de sociale huur daarmee te maken hebben.

Het beleid ten aanzien van wonen is beleid in het sociaal domein. Het is belangrijk voor de positie die mensen ervaren op de ladder van sociale waardering en betekenisgeving. En daarmee voor de uitgangspositie die in de samenleving bepaalt of je meewind of tegenwind hebt. En inkomens en vermogensvorming hebben er alles mee te maken.

Volgens Edward de Bono kun je veranderen door een bestaande kuil uit te diepen, maar je kunt ook besluiten een nieuwe kuil te graven. Dat viel me in na lezing van Wonen 6.0, van een groep hooggeleerde Delftenaren, die ik hoog acht. Maar het rapport is toch vooral het graven in een al bestaande kuil.

Het stuk Wonen 6.0 verwijst naar Wonen 4.0, dat een compromis was van Aedes, NMB, de huurders en de Vereniging Eigen Huis. Wonen 4.0 had als een toekomstbeeld een geleidelijk einde aan de bemoeizucht van de overheid met het wonen, te bereiken in drie decennia. Dat was een nieuwe kuil.

Waan van de dag

Woningcorporaties steken lagere pensioenpremies werknemers in eigen zak

, door

Trouw:

Woningcorporaties steken de lagere pensioenpremies in eigen zak, in plaats van deze – zoals eigenlijk de bedoeling is – door te geven aan de werknemers. Hierdoor worden de 29.000 werknemers in de corporatiesector ‘ernstig gedupeerd’. Dat stellen vakbondsbestuurder Jeroen Vos (FNV Woondiensten) en Johannes Osinga (CNV Vakmensen) vandaag in een gezamenlijke verklaring.

Hierdoor ontvangen de werknemers omgerekend drie procent minder salaris.

Waan van de dag

Waarborgfonds Sociale Woningbouw waarschuwt voor banlieuvorming

, door

Bij monde van WSW-directeur Birgitte van Hoesel:

Doordat [woningcorporaties] nu bijvoorbeeld verhuurdersheffing moeten betalen, wordt er een enorme hap uit hun inkomsten genomen. Corporaties moeten dat opvangen. Maar de vraag is of ze dat op de lange termijn nog kunnen. Nu doen ze dat bijvoorbeeld al door de huren te verhogen en minder huizen te bouwen. De komende vijf jaar wordt er eenderde minder geïnvesteerd in nieuwe woningen. […]

Áls het risico van banlieuvorming zich voor zou doen, dan duurt dat een jaar of twintig. Het kan bij vastgoed een lange tijd goed gaan zonder dat je ziet dat er verkeerde beslissingen zijn genomen. Zo kun je het schilderen van je raamkozijnen rustig drie jaar uitstellen zonder dat je het ziet. Maar daarna ontstaat er houtrot en zijn de herstelkosten hoog. Alle in honderd jaar opgebouwde reserves worden nu langzaam leeggetrokken.

Foto: copyright ok. Gecheckt 11-02-2022

Recensie | De vrije val van Vestia

, door

RECENSIE - Hans Verbraeken was er als eerste bij: hij meldde eind januari 2012 in het Financieele Dagblad dat Vestia dreigde te bezwijken onder de last van een enorme derivatenportefeuille. Hij beet zich in het dossier vast en liet niet meer los. Na tientallen artikelen en berichten over de affaire ligt er nu een reconstructie van zijn hand in de boekwinkels: De vrije val van Vestia. Ondanks de technische details — zie de lange verklarende woordenlijst aan het einde van het boek — is het een onverbiddelijke pageturner geworden, vergelijkbaar met andere reconstructies van bedrijfsongevallen als De prooi, De vastgoedfraude en De ondergang van SNS.

Verbraeken valt na een korte inleiding met de deur in huis: de inval van justitie bij de hoofdrolspeler in het miljardendrama, Erik Staal. Hij neemt ons mee naar het begin van zijn carrière bij de gemeente Den Haag en geeft een korte biografie. Hij schetst het beeld van een Macher, een vreemde, ondernemende eend in de bijt van de gemeentepolitiek. Staal wist lastige klussen snel en efficiënt op te lossen. Hij kreeg de vrije hand om het Gemeentelijk Woningbedrijf door reorganisaties en een reeks fusies om te vormen tot Vestia: de grootste corporatie en vooral een van de grootste projectontwikkelaars van Nederland. Voor rekening en risico van de huurder, en tegen een vorstelijk salaris, dat wel.

Staals ‘tomeloze geldingsdrang’ leidde tot steeds grotere en wildere projecten en ideeën, zo blijkt uit het vervolg. Die projecten moesten gefinancierd worden. Daarvoor zorgde de financiële rechterhand van Erik Staal: Marcel de Vries. Verbraeken beschrijft in detail hoe hij de rentelasten op de leningen van Vestia wist te drukken met financiële producten, vervolgens lage rentes voor toekomstige leningen regelde door opties op opties te stapelen, en geld verdiende door zelf opties te schrijven. Hij speculeerde een derivatenportefeuille van 23 miljard bij elkaar, vele malen groter dan de leningenportefeuille en dan Vestia zelf, met medeweten, goedkeuring en aanmoediging van Staal.

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Follow the Money

, door

OPINIE - Waarom lijkt de PvdA ineens een vijand van de sociale woningbouw? Komt dat door de coalitie met de VVD? Of is er meer aan de hand? Kijk naar het geld, ‘follow the money’, zo leer je te begrijpen hoe de wereld in elkaar steekt.

De politiek moet de tijdgeest begrijpen, door twee denkrichtingen: die van het historische en die van het utopische denken. Die kwamen eind negentiende eeuw samen: mensen moesten een beetje hulp hebben bij het verbeteren van hun lot. De samenleving ook: op weg naar een klassenloze maatschappij. Zo vonden we de woningcorporatie en de woningwetlening uit.

Wonen, investeren in gebouwen en huizen, is sterk verbonden met de stand van de rente en rendement op kapitaal. Piketty, de ‘Marx 2.0’, beweert dat kapitaalrendement groter is dan ruimte voor loongroei, dus spanningen rond de financiële last van het wonen zijn logisch. De wereld is een ‘global village’ geworden, dus het monetaire beleid in de VS is van belang.

Jeff Madrick in zijn The Age of Greed (New York, 2012) is helder over Greenspan en zijn beleid om de rente laag te houden: de strijd tegen inflatie kostte banen en groei en ‘rampant overspeculation in high technology stocks and housing’ werd door het lage rentebeleid gesteund. (p.226) Die overspeculatie in aandelen en wonen lijkt onmiskenbaar. De lage rentestanden van Greenspan waren echter nodig om de Amerikaanse overconsumptie te financieren.

Lezen: Bedrieglijk echt, door Jona Lendering

Mededeling

Bedrieglijk echt gaat over papyrologie en dan vooral over de wedloop tussen wetenschappers en vervalsers. De aanleiding tot het schrijven van het boekje is het Evangelie van de Vrouw van Jezus, dat opdook in het najaar van 2012 en waarvan al na drie weken vaststond dat het een vervalsing was. Ik heb toen aangegeven dat het vreemd was dat de onderzoekster, toen eenmaal duidelijk was dat deze tekst met geen mogelijkheid antiek kon zijn, beweerde dat het lab uitsluitsel kon geven.

Lezen: Bedrieglijk echt, door Jona Lendering

Mededeling

Bedrieglijk echt gaat over papyrologie en dan vooral over de wedloop tussen wetenschappers en vervalsers. De aanleiding tot het schrijven van het boekje is het Evangelie van de Vrouw van Jezus, dat opdook in het najaar van 2012 en waarvan al na drie weken vaststond dat het een vervalsing was. Ik heb toen aangegeven dat het vreemd was dat de onderzoekster, toen eenmaal duidelijk was dat deze tekst met geen mogelijkheid antiek kon zijn, beweerde dat het lab uitsluitsel kon geven.

Volgende