Labiele woningmarkt vraagt meer journalistieke zorgvuldigheid

ACHTERGROND - Berichtgeving over woningprijzen lijkt het gedrag van kopers te beïnvloeden. En dat is een probleem als nieuwsberichten op gekleurde data worden gebaseerd.

Huizen in Amsterdam-West zijn alweer duurder dan voor de crisis, zo viel vorige week te lezen in een artikel in het Parool, dat nog het meest weg heeft van een makelaarsbrochure waarmee een wijk moet worden aangeprezen.

Vanwege de krapte op de markt steeg de prijs per vierkante meter in de Bellamybuurt met zelfs ruim 15% sinds 2011, van 4.500 euro naar 5.200 euro. Dat zijn nog eens cijfers! Maar kloppen ze ook?

De markt loopt zeker vlotjes in de genoemde buurt. Gekeken naar het woningaanbod in de Kinkerbuurt – de Bellamybuurt is niet als zodanig op Funda te vinden – is er in het afgelopen jaar bijna zesmaal zoveel verkocht als er nu te koop staat. Dat is een zeer goede score, waarmee deze buurt binnen Amsterdam het best scoort na Tuindorp-Buiksloot.

Maar anders dan het artikel in het Parool beweert, was volgens Funda de gemiddelde vraagprijs van een verkochte woning in 2014 slechts 4.043 euro per vierkante meter (mediaan: 3.980). Dat zou dus een daling van zo’n 11 procent betekenen sinds 2011, of een vergelijkbare prijs ten opzichte van afgelopen twee jaar.

‘Maar iedereen biedt toch weer boven de vraagprijs in Amsterdam?’ denk je nu misschien, ‘want dat heb ik gezien op het journaal.’ Klopt, de NOS bracht op 21 november 2013 groots in het nieuws dat er in Amsterdam ‘steeds vaker’ boven de vraagprijs wordt geboden. De acht procent van de gevallen waarin dit volgens makelaars gebeurt, is in werkelijkheid echter niet veel groter dan de maanden ervoor.

Opvallend: sinds deze berichtgeving vloog het aantal biedingen boven de vraagprijs omhoog. Toeval?

bovenvraagprijs
 
Dat er in Amsterdam plots veel meer boven de vraagprijs wordt verkocht, komt overigens niet omdat de vraagprijzen ineens heel hard zijn gedaald. Deze lieten sinds augustus vorig jaar juist een flinke opleving zien. Die opleving kwam overigens in dezelfde maand dat Peter Boelhouwer op NRCQ verkondigde dat Amsterdam de totale gekte van Londen of Tokyo achterna gaat, waarbij mensen in kasten zullen leven.

Maar ook deze samenloop kan toeval zijn natuurlijk.

boelhouwertokio1
 
Natuurlijk, Boelhouwer spreekt hier als hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft en kan zijn voorspellingen onderbouwen met wetenschappelijke rapporten. Toch?

Steekproef

Zelfs als een kwart van de verkopen boven de vraagprijs plaatsvindt, is waarschijnlijk het gros van de verkopen nog altijd onder de vraagprijs. Ik heb in een steekproef de kadasterinschrijving van twaalf woningen die in 2014 in de Kinkerbuurt werden verkocht, vergeleken met de cijfers van Funda, waar er 170 verkocht werden gemeld in 2014.

Dit kun je een kleine set vinden, maar het zijn twaalf woningen meer dan er werden gebruikt voor het Paroolartikel. Dat artikel baseerde de 5.200 euro per vierkante meter op de uitspraak van één makelaar, die in 2014 precies één woning verkocht in de Kinkerbuurt (met tuin dus toch al duurder). Natuurlijk, zij spreekt collegamakelaars die soortgelijke verhalen hebben. Maar ik kan me voorstellen dat de woningen die onderwerp van gesprek zijn niet helemaal aselect worden gekozen. Ik geloof dan liever de harde data.

Van de twaalf woningen in de steekproef werden er drie verkocht voor een hoger bedrag dan de vraagprijs. De gemiddelde transactieprijs voor alle twaalf de woningen blijkt 1,4% hoger dan de vraagprijs op Funda. Daarmee lijkt Funda dus een behoorlijk nauwkeurig beeld te geven van de verkoopprijzen in 2014 in dit deel van Amsterdam. Van de 170 verkochte woningen op Funda hadden er slechts vier een vraagprijs hoger dan 5.000 euro per vierkante meter.

De pavlovreactie die je van iedere makelaar die niet gecontroleerd wenst te worden, zult krijgen, is dan vervolgens dat het ‘juist de laatste paar weken’ heel erg goed gaat en dat pas over drie maanden bij het kadaster te zien is. Uit de steekproef blijkt het kadaster echter maar een dikke anderhalve maand achter te lopen, wat consistent is met eerdere metingen. Daarbij laat Funda zeker geen opgaande lijn zien aan het eind van het jaar:

vraagprijsm21
 
Iets zorgvuldiger graag

Ik snap best dat media een smeuïg verhaal willen brengen dat goed verkoopt. En ik snap ook dat je dat wilt brengen voordat anderen het doen. Maar wacht alsjeblieft tot er harde data is. Bij het gebruik van voorlopende indicatoren van individuele makelaars, notarissen of hypotheekverstrekkers krijgt de consument in het beste geval hetzelfde verhaal eerder te horen.

Meestal krijgt hij echter troep voorgeschoteld. En als je als journalist al twijfelt aan de soliditeit van je data kun je natuurlijk een hoogleraar om zijn mening vragen. Maar laat het feit dat hij jouw artikel moet redden je dan alsjeblieft niet weerhouden om kritische vragen te stellen. Ook de meeste hoogleraren hebben een agenda.

Veel mensen gaan er nog altijd vanuit dat wat in de krant staat waar is. Iets wat mij betreft ook zo hoort te zijn. Cijfers van makelaars zonder controle in de krant zetten is dus niet OK, zeker niet als deze vrij eenvoudig te controleren zijn. Deze makelaars hebben een direct belang in de markt. Een argeloze koper zou zomaar kunnen denken dat hij tegen een koopje aanloopt, waar de vraagprijs eigenlijk zelfs te hoog is.

De cijfers die ik van Funda gebruikte voor de berekening staan in deze CSV en de koopsommen van het kadaster vind je hier.

Via Woningmarktcijfers

  1. 1

    Ik had in 2009 of 2010 op Zeeburg.NU een berichtje gemaakt met de vierkante meterprijs in de Javastraat. Asjeblieft. Het meest gelezen berichtje ooit. 20x zo veel als de rest.
    Als ik porno had geplaatst had ik nog niet zo veel bezoekers.

    De huizenprijzen zijn ook nooit meer onder die prijs gedoken die er toen was. Terwijl ik nog dacht dat als ik dat zou posten, ik een rally naar beneden zou veroorzaken. Er stonden zó veel huizen te koop. Wie moest dat nu allemaal hebben dan. De ene na de andere kakker stond in de straat met layar de huizen te scannen.

    En je mag er echt nog mee oppassen. Je hebt geen idee welke kant de markt opgaat, met jouw mooie analyse. Het kan namelijk álle kanten op. Daarom ben ik er toen maar helemaal mee opgehouden.
    Waarmee ik maar wil zeggen huizenprijzen zijn de nieuwe sex.

  2. 3

    Ik ben het wel eens met de strekking van dit artikel, maar als het echt zorgvuldig moet: de Bellamybuurt is verreweg het duurste stuk van de Kinkerbuurt, met onder andere ook eengezinswoningen op eigen grond met voor en achtertuin. In de rest van de Kinkerbuurt staan naast gewilde huizen ook stadsvernieuwingsappartementen uit de jaren tachtig, die door corporaties verkocht worden. De spreiding van de vierkantemeterprijs in dus heel groot, en de totaalcijfers van de Kinkerbuurt zeggen weinig over de Bellamybuurt (die veel duurder is dan het buurtgemiddelde). Ik denk dat wat de makelaars zeggen wel min of meer klopt voor de oudbouw in de Bellamybuurt, maar ook dat er waarschijnlijk erg weinig transacties zijn die dit bevestigen, er staat niet zoveel te koop in deze paar straten.

  3. 5

    Ja, goed geraden. Maar als je een beetje Funda bekijkt en nog wat meer informatie over de Kinkerbuurt en de Bellamybuurt (over beide zijn meerdere boeken geschreven, en staat ook nog wel het een en ander online) opzoekt, is dit wel uit te vinden, en de makelaars in Het Parool kwalificeren hun uitspraken voor de ingevoerde lezer ook behoorlijk, het is wel duidelijk dat ze het niet over ex-corporatieflatjes hebben. Maar dat hoeft de gemiddelde lezer/koper niet te zien/weten, helemaal niet als ze van buiten de stad komen. Ik geloof graag dat dit soort artikelen prijsopdrijvend werken, en de makelaars dat heel goed weten.

  4. 6

    @3: Punt is dat er in de hele buurt maar 4 woningen boven de 5k zaten. Ook als je een kleiner gebied neemt zijn prijzen lager. Daarbij kun je je afvragen hoe zinvol het is om te berichten over ‘schaars en duur’ oud west om dan op de benedenhuizen van de oneven zijde van een bepaalde straat in te zoomen.

    De makelaar kwam zelf overigens met een voorbeeld anderhalve kilometer verderop, dus heel nauw nam zij het ook niet.

  5. 8

    @6, dat is natuurlijk zo, maar waar liggen die vier duurste woningen? Als ik je Funda-lijstje voor de Kinkerbuurt zo zie (link werkt trouwens niet in Sargasso, wel in het origineel) en ik wat flauw bij 4500 begin (je moet bij makelaars sowieso minstens 10% van wat ze roepen aftrekken) dan zijn dat bijna allemaal woningen in de Bellamybuurt (niet alleen maar in één straat) van het ‘interessantere’ soort, terwijl het algehele gemiddelde van de Kinkerbuurt wordt bepaald door drie hoofdgroepen: ex-corporatieflatjes (nauwelijks in de Bellamybuurt), één groot nieuwbouwproject aan de rand van de Bellamybuurt (rond de 4000/m2, maar dat is zonder erfpacht naar ik aanneem), en een paar uitponding/vernieuwbouwpanden in de Kinkerstraat. Geen van drieën wat die makelaars bedoelen met Bellamybuurt, behalve ten dele de nieuwbouw (waar de uiteindelijke kosten best wel eens boven die 5200 zouden kunnen zitten). Ik zeg niet dat de makelaars gelijk hebben, maar wel dat dat gemiddelde van de Kinkerbuurt weinig over de Bellamybuurt zegt, net zo min als bijvoorbeeld het gemiddelde van de omgeving van de Overtoombuurt iets zegt over de huizen direct aan het Vondelpark.

  6. 9

    @8: Ik denk dat je nogal wat aannames doet over wat de makelaars bedoelen. Daarnaast worden er inderdaad nogal wat verschillende woningen over 1 kam geschoren. Maar ik verzin dat niet, dat doet het Parool.

  7. 10

    Het gebruiken van de Bellamy-buurt klinkt als een perfecte illustratie van het begrip cherrypicken.

    En NRCQ is echt dramatisch. Ze zeggen dat ze de artikelen met ‘gesponsorde content’ netjes aangeven, maar tot nu toe ben ik maar verdomd weinig artikelen tegengekomen die niet feilloos een hippe manageragenda lijken te onderschrijven.

  8. 11

    Dat plaatje dat je daar hebt van Funda. Daar mag de knik wel wat explicieter in. Het lijkt nu extreem te schommelen. Maar blijkens de Y-as is de variatie tussen de 4400 en 3800 per m2 die in de Kinkerbuurt wel is te verklaren. Het ene huis daar is het andere niet.

  9. 13

    @11 goed punt, het is zelfs nog wat onhandiger: 170 woningen in 12 maanden is gemiddeld maar ongeveer 14 woningen per maand, dat is al niet veel, maar het zijn er in de meeste maanden nog minder omdat in juli-augustus ongeveer 50 woningen van één nieuwbouwblok in de verkoop gingen (naast overig aanbod), terwijl de piek plus dal in okt-nov-dec in totaal over 32 woningen gaat, met een forse variatie in kwaliteit. Dit soort bewegingen per maand zeggen dus niet veel, het is net zulke cherry picking als de makelaars doen.

  10. 14

    @12: leefbaarheid is heel persoonlijk, ik vind het een fantastische buurt, veel voorzieningen, dicht bij het centrum, veel betrokkenheid bij de buurt, winkels dichtbij, goed openbaar vervoer, zo de stad uit etc. Maar als je veel groen en ruimte op straat wilt moet je hier niet zijn.

  11. 16

    @13: Als ik had willen cherrypicken had ik geconcludeerd dat prijzen laatste twee maanden met 10% waren gedaald. Hier toon ik de hele grafiek zodat iedereen kan zien dat het fluctueert omdat het simpelweg een te klein gebied is om zinnige dingen over te zeggen. En dan heb ik het nog uitgebreid ten opzichte van het parool stuk ook. Je blaft tegen de verkeerde boom.

  12. 18

    Ik blaf helemaal niet, het is maar net waartussen u wilt wonen meneer. Dat betekent voor mij leefbaarheid, als u begrijpt wat ik bedoel.

  13. 20

    @16: ik citeer maar even je eigen woorden: “Daarbij laat Funda zeker geen opgaande lijn zien aan het eind van het jaar:” (en dan de grafiek). Dat is het enige wat je expliciet over de grafiek zegt.

    Maar inderdaad, daarna leg je uitgebreid uit dat we (nog) geen goede data hebben.

    Overigens, de sociale huur in de Kinkerbuurt is niet bepaald onleefbaar en zeer gewild — maar staat wel onder zware druk door corporaties en particuliere eigenaren die de eurotekens in de ogen hebben.

  14. 22

    Jasper, mooie analyse die goed aansluit bij de goed gedocumenteerde misleiding van onder meer NVM dat “de huizenprijzen aantrekken”.

    Alleen kan de titel veel breder worden getrokken. Een functionele democratie vraagt immers journalistieke zorgvuldigheid. Als ik zie wat voor flutverhaaltjes uit Den Haag onbesproken blijven en niet worden doorgeprikt door journalisten, terwijl de toekomst van ons land, ons allemaal, er mede door wordt bepaald (ideologisch gebaseerd beleid) dan denk ik dat we een veel groter probleem hebben met de journalistiek dan alleen de woningmarkt.

  15. 23

    @22: Hoewel ook ik de NVM-cijfers altijd met een korreltje zout neem en daarom liever kijk naar de cijfers van het kadaster/CBS erger ik me ook aan de “goed gedocumenteerde misleiding van onder meer NVM dat “de huizenprijzen aantrekken”.” hier op Sargasso. Hier op Sargasso zijn er namelijk veel te veel te negatieve artikelen.

    Het dieptepunt van de markt in prijs is juni 2013 geweest en qua aantallen januari/april 2013 (CBS/kadaster cijfers). Het was vrij snel daarna te zien dat er op zijn minst een kleine opleving van de markt was en desondanks blijven hier op Sargasso continu negatieve artikelen over de woningmarkt verschijnen. De auteur van dit artikel wist een jaar geleden in https://sargasso.nl/kadaster-registreert-slechtste-jaar-voor-woningmarkt-sinds-1995/ dan ook te melden
    “Nu de goede decembermaand van 2012 uit de cijfers verdwijnt, zet het twaalfmaandstotaal als verwacht weer een dalende lijn in. Afgezien van enkele fluctuaties die door fiscale wijzigingen waren ingegeven zie ik de markt nog steeds niet in een opwaartse lijn.” Het twaalfmaandstotaal verkochte woningen staat momenteel echter op het hoogste punt sinds het uitbreken van de crisis (om precies te zijn, sinds de verkopen uit 2008 niet meer voor het totaal meetellen).

    Overigens ben ik het wel eens met @0 dat een zwaluw nog geen zomer maakt en dat NVM niet op basis van een paar goede verkopen in een kleine buurt in Amsterdam een hele trend moet zien, en dat journalisten hun berichten altijd moeten lezen met in hun achterhoofd de wetenschap dat het einddoel van de NVM niet is om juiste berichtgeving over de woningmarkt te verstrekken.

  16. 25

    Dit is de parool niet. Als je alleen door waarheid te zeggen een revolutie kan uitbreken is het misschien tijd om niet wat aan die “revolutionaire” bloggers te doen maar aan die waarheid. Wat is er de afgelopen tien jaar ten goede veranderd op de woningmarkt?
    Er gaat een miljard naar huursubsidie. Er komt zeker tien miljard minder belasting binnen door de hypotheekrenteaftrek. Zeg nou nog eens dat het niet anders kan.

  17. 26

    @24: Ik zie niet direct een reden voor Sargasso (of bepaalde schrijvers/posters op Sargasso) om blijvend negatief te zijn. Maar hoewel een reden om de wereld door een bepaalde bril te zien (vgl. NVM) vaker leidt tot een verstoorde blik op die wereld, is de omkering hiervan niet persé waar. Ofwel, mensen kunnen ook een verkeerd beeld hebben zonder tweede agenda.

  18. 27

    Nou Fokko, ik vind het nog al wat. Dat we op Sargasso niet te kritisch moeten zijn. Neen, want er is geen enkele reden om kritisch te zijn, en die makelaars zijn ook wel lastig, maar hier moeten we toch niet te kritisch zijn.

    Onze huizenmarkt is in mijn ogen een luchtbel waar de enorme hypotheekrenteaftrek een belangrijke rol in speelt. Het is een systeem dat vele winnaars maar nog veel meer verliezers kent. In de media zijn degene die er bij te winnen hebben voortdurend aan het woord. Er wordt rustig op los gespint. De NVM (maar ook de banken, maar ook partijen die belang hebben bij Hypotheek Rente Aftrek) zullen nooit een kritische noot kraken daarover. Het systeem is zo groot dat het onze economie kan maken en kan breken. En dan zou je er geen kritische blik op mogen hebben.

    Ik zou graag meer kritische geluiden willen horen, en ook vergezichten hoe het wel kan. De huidige min of meer stabiele huizenprijs, is dat een gevolg van de schenkingsstimulerings-maatregel die nu is afgelopen of is het iets echts? Is een stabiele prijs goed of niet goed voor de maatschappij? Zitten we nog op een bubbel of niet? Wie profiteren en wie betalen?

    Sargasso is een van de weinige plekken waar veel flutpraatjes kunnen worden doorgeprikt, ook die van de makelaars.

  19. 28

    Helaas voor fokko, maar ik denk dat de woningmarkt nog wel een jaar of vijf zal kwakkelen. Dat krijg je als de maximaal toegestane hypotheek ieder jaar met een procentje wordt verlaagd, en het nibud de maximum toelaatbare hypotheek afschroeft. En starters? Die zijn druk bezig om spaargeld bijelkaar te sprokkelen en hun IBG-lening af te bouwen.

  20. 29

    We zitten op t einde van een ponzi scheme dat wordt aangevoerd door de bouwmafia. We hebben allemaal t grote spelletje door. iedereen rijk dat gaat niet. Vooral moslima niet.
    Daarom zijn er ook geen banen meer en dan stort t zootje in. en dan vallen de russen binnen. of zoiets. en dat mag je niet hardop zeggen. want dan doet de koningin huilie huilie. Dat had die koningin moeten doen toen er nog banen waren.
    Maar ben ik nou te min. Ben ik te min omdat je vader niet in een sociale huurwoning in het mercatorplein woont, dan de mijne….

  21. 31

    @27: Je mag best kritisch zijn, daar is niets mis mee. Alleen heb ik het gevoel dat mensen die op sargasso schrijven pessimistischer zijn over de woningmarkt dan de cijfers rechtvaardigen. Zo is er nu een stuk
    (https://sargasso.nl/extreme-piek-kadasterinschrijvingen-geeft-te-denken-voor-2015/)
    met als strekking dat de uitzonderlijke hoge verkopen van afgelopen december doem voorspellen voor 2015. Tja, ik zou zeggen, hoe meer verkopen hoe beter, dus hoe dit slecht nieuws is kan ik niet goed bevatten (ik begrijp de redenen waarom doem voorspelt wordt, dus een stukje dat december wegens bijzondere redenen uitzonderlijk hoog was zou ik niet ongepast en interessant vinden; en zo’n stuk zou goede extra duiding geven; echter als de verkopen een keertje hoog zijn dit als teken aan de wand zien kan ik toch echt niet anders dan als “te negatief” klassificeren).

  22. 32

    @31: die hoge verkopen van december kannibalizeren de verkopen later in 2015. Dus je kan verwachten dat d’r in 2015 minder verkocht wordt. Dat, plus strengere eisen wbt hypotheken lijkt me wel voldoende om te verwachten dat ’t nog lang niet goed zal gaan met de woningmarkt in 2015. Da’s niet ‘negatief’, da’s gewoon realistisch.

  23. 33

    @32 dat geldt vast voor de eerste maanden, maar daarmee nog niet per se voor het hele jaar; bovendien was november ook al beter dan de voorgaande jaren, en het cumulatieve totaal over 2014 al het hele jaar door ook, december zorgt daarin maar voor een kleine extra piek. Dus er lijkt wel degelijk sprake van een opgaande trend. Misschien houden we die niet vast, bijvoorbeeld door de factoren die je noemt, maar het lijkt me nog wat snel om daar al wat zinnigs over te kunnen zeggen.

  24. 34

    bovendien was november ook al beter dan de voorgaande jaren, en het cumulatieve totaal over 2014 al het hele jaar door ook

    Duh, nogal wiedes. Genoeg mensen die het niet op de laatste maand willen laten aankomen. Je wilt niet een huis kopen (met een fiscaal uitermate gunstige regeling die per 31/12 afloopt) en dan van de notaris te horen krijgen dat-ie de hele maand december volzit, en of je in januari terug wil komen.

    Da’s eerder een argument dat het de komende tijd qua verkopen alleen maar ontzettend kan tegenvallen, en dat verdere prijsdalingen dus te verwachten zijn. Misschien niet meteen in januari, maar in maart, april zou ik niet verbaasd zijn dat prijsdalingen weer terug zijn.