Jasper du Pont

33 Artikelen
38 Reacties
Achtergrond: Jay Huang (cc)
Foto: Christian van Elven (cc)

IMF: maak bestaande aflossingsvrije hypotheken duurder

NIEUWS - IMF bracht maandag een rapport uit over de financiële gezondheid van Nederland. In grote lijnen lijkt het of men gewoon de boodschap van het kabinet samenvat over de woningmarkt: ‘meer duidelijkheid en vertrouwen waardoor prijzen weer stijgen’.

De meningen lopen echter uiteen als het gaat om huishoudschulden. Het kabinet heeft dan wel annuïtair aflossen min of meer verplicht voor nieuwe hypotheken en het schroeft stukje bij beetje de maximale lening ten opzichte van de waarde van een woning terug, het IMF stelt voor ook bestaande hypotheken aan te pakken en vindt de huidige Loan-to-Value (LTV) nog te hoog.

Zo valt te lezen dat met een hogere risico opslag voor aflossingsvrije hypotheken vaker zou worden gekozen voor een hypotheek die wordt afgelost. Omdat dat bij nieuwe gevallen altijd het geval is, bedoelt men hier dus dat bestaande aflossingsvrije hypotheken duurder moeten worden gemaakt.

Om daarnaast financiële risico’s voor banken te beperken, zouden ook de leningen ten opzichte van de waarde van de woning omlaag moeten, naar zo’n 80%. Als de overheid nu vast duidelijkheid zou geven dat na 2018 mensen 20% eigen geld mee moeten nemen (ex. kosten koper) zouden zij nog tijd hebben om hiervoor te sparen, aldus het IMF.

Foto: -JvL- (cc)

Met zeepbelmentaliteit worden jongeren dieper de schulden ingerommeld

ACHTERGROND - Minister Jet Bussemaker (PvdA) van onderwijs gaat in gesprek met banken om ondanks toenemende studieschulden hogere hypotheken toe te staan. Dat blijkt uit afgelopen week gepubliceerde transcripties van een vergadering in de Tweede Kamer. Deze vergadering vond juni jongstleden plaats, kort nadat ik voorrekende dat het nieuwe leenstelsel door het oprekken van de betaaltermijn zou leiden tot lagere maandlasten en dus meer ruimte voor een hypotheek.

In de vergadering stelt Jesse Klaver namens Groenlinks vragen over de impact van het nieuwe stelsel op hypotheken, waarop Bussemaker laat weten dat het ‘per saldo een positief effect op de burger zal hebben’. Hiermee bedoelt zij dat ‘de burger’ een hogere hypotheek kan krijgen, wat Klaver gerust stelt. Hij geeft aan blij te zijn dat de rekenmethode wordt aangepast en er ‘wellicht nog mensen op vooruit gaan’. Eind goed, al goed. Zou je denken.

transcript
 
Kom uit die kredietbubbel!

Ik kan de redenatie van Jesse wel volgen, maar vrees dat hij met zijn hoofd nog teveel in de kredietbubbel zit. Natuurlijk is hij bang dat het voor de huidige generatie studenten moeilijker zal worden om aan een huis te komen als zij met hoge studieschulden wordt geconfronteerd. Als echter de afgelopen 25 jaar ons íets hebben geleerd dan is dat dat hogere leningen tot hogere huizenprijzen leiden. Als alle studenten over een paar jaar minder hypotheek kunnen krijgen, zullen huizenprijzen zich aanpassen aan de nieuwe situatie.

Foto: Fabio Bruna (cc)

Leeftijdsgrens starterslening Rhenen naar 45 jaar

Door deze verruiming komen ook die mensen in aanmerking die in deze tijd noodgedwongen op steeds latere leeftijd overgaan tot de koop van een 1e woning.

Bron: Gelderlander

Het speculeren op inkomstenstijging bij het aangaan van een hypotheek vond ik altijd al een kwalijke zaak, maar bij mensen van 45 wordt het wel helemaal dubieus. Als zij immers carrièremakers waren geweest hadden ze naar alle waarschijnlijkheid voldoende verdiend voor iets wat op een woning lijkt. Dat zij dat niet doen lijkt mij een reden aan te nemen dat er ook in de toekomst niet heel veel stijging meer in het vat zit. De gemiste rente inkomsten mogen door een volgend gemeentecollege worden uitgelegd. Het opeisen van de lening na 30 jaar ook.

De starterslening is steeds vaker een hele slechte smoes om het daadwerkelijke probleem niet op te lossen, namelijk het gebrek aan voldoende passende woonruimte. Dat mensen noodgedwongen woonruimte zoeken snap ik, maar als je noodgedwongen moet kopen terwijl je er niet het inkomen voor hebt, faalt gewoon het beleid. Zolang verkopers blijven hopen op die ene overgecrediteerde koper die nu nét wel dat huis tegen de te hoge vraagprijs kan betalen en wethouders mogen beweren dat ze probleemgevallen helpen met een extra lening worden problemen alleen maar erger.

Foto: Fabio Bruna (cc)

Woningmarkt: een vergelijking met de crash van 1978 in drie grafieken

DATA - Het aantal woningen op Funda heeft zich sinds 2007 tot een astronomische hoogte ontwikkeld. Wat ik mijzelf altijd wel afvraag bij deze cijfers, is hoe dit zich verhoudt tot bijvoorbeeld de crash in de jaren zeventig. Nu kom ik zo nu en dan wel cijfers van de NVM tegen in de krantenarchieven, maar het is moeilijk te zeggen hoe groot hun marktaandeel in die tijd was.

Vandaag kwam ik eigenlijk bij toeval een mooie grafiek uit 1984 tegen waarin het aantal te koop staande woningen wordt afgezet tegen het aantal verkochte woningen. Dit getal is ongeacht het marktaandeel van de NVM en de omvang van de totale woningvoorraad een mooie maatstaf om te kijken hoe groot het stuwmeer aan te verkopen woningen is.

In onderstaande grafiek heb ik deze voorraad weergegeven, net als de voorraad nu. De grafiek toont de ontwikkeling per kwartaal, vanaf de piek (qua huizenprijzen). Voor wie denkt dat voorraden tegenwoordig altijd hoger zijn dan vroeger; in het vierde kwartaal van 2007 was de voorraad te koop staande woningen gelijk aan zeven maanden verkoop.

Zoals je ziet is in het 23e kwartaal van deze crisis (het tweede kwartaal van 2014) de totale voorraad op Funda goed voor 22,63 maanden verkoop. Dit is ruim het dubbele van de voorraad in het zelfde kwartaal van de crisis in de jaren zeventig en tachtig. Over de gehele duur is het stuwmeer twee tot zelfs vier maal zo groot als destijds.

Foto: Fabio Bruna (cc)

Waarom de schenkingsvrijstelling een slecht idee is

OPINIE - ‘Liever met een warme hand, dan met een koude’, zei mijn oma bij iedere gulden en rijksdaalder die ze me vroeger gaf. Ik moest daar aan denken toen afgelopen tijd enkele berichten naar buiten kwamen over de omvang van het gebruik van de tijdelijk verhoogde vrijstelling op de schenkbelasting.

De regeling stimuleert ouders om geld aan hun kinderen te schenken in plaats van hen te laten wachten op een erfenis. Waar er normaal 10% belasting over het geschonken bedrag zou moeten worden betaald, kan nu tot een ton belastingvrij worden geschonken. Dit kan echter alleen als het geld wordt besteed aan de aankoop van een huis of de aflossing van een hypotheek. Met behulp van deze vrijstelling ontvingen inmiddels naar schatting rond de veertig duizend jongeren een bedrag van gemiddeld zestigduizend euro.

Waar ouderen het geld op een spaarrekening lieten staan, kunnen jongeren het goed gebruiken. Daarbij juichen makelaars dat het de prijsdaling op de woningmarkt heeft gestopt en 15% van de verkopen mede dankzij deze regeling tot stand kwam. Toch denk ik dat er een aantal redenen zijn waarom de schenkingsvrijstelling ten behoeve van de eigen woning een heel slecht idee is.

1. Het is oneerlijk naar mensen die geen eigen huis hebben of willen

Foto: Ger and Audrey (cc)

Opgepast als hypotheekverstrekkers met ‘oplossingen’ voor de woningmarkt komen

In zes lange crisisjaren zijn we in het maatschappelijk debat niet verder gekomen dan dat we ‘de doorstroming’ terug willen op de woningmarkt. We staan nu op het punt ingepakt te worden met blinkende ‘oplossingen’ die vooral de problemen van de financiële- en vastgoedsector gaan oplossen. Als we nu niet alert blijven zijn die oplossingen van vandaag de problemen van morgen.

Men wil effectievere subsidies en garanties…

Quasinonchalant bracht Klaas Knot van De Nederlandse Bank (DNB) vorige week naar buiten dat we nog vijf à tien jaar last van zullen hebben van restschulden. Helaas, maar nu eenmaal niets aan te doen omdat ‘we‘ de situatie zo uit de hand hebben laten lopen. Geheel ‘toevallig‘ komt de uitspraak in dezelfde week dat het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) bekendmaakte aan het lobbyen te zijn voor restschuldfinanciering. Deze organisatie uit de koker van het bouwfonds, die inmiddels is ‘ondergebracht‘ bij Rabobank Vastgoed zegt te willen nadenken over effectievere steun om blokkades op de woningmarkt weg te nemen.

Vereniging Eigen Huis (een andere bouwfonds spin off ) heeft de officiële bekendmaking van SVn keurig afgewacht, om vervolgens haar enthousiasme uit te spreken over deze ontwikkeling. Nadat de vereniging in 2007 fel tegen startersleningen was vanwege het prijsopdrijvend effect, maar deze, toen huizen goedkoper werden, toch omhelsde, geeft nu aan dat doorstroomleningen misschien wel beter zijn. Dat vond ik dus ook al best een hele poos.

Foto: Ger and Audrey (cc)

Als we onze verantwoordelijkheid nemen is er geen knelpunt op de huurmarkt

OPINIE - Gisteren bracht De Nederlandsche Bank (DNB) een persbericht uit. Hierin zegt ze namens het Financieel Stabiliteitscommité (AFM, DNB, MinFin) samen met het Centraal Planbureau (CPB) te gaan onderzoeken of de maximale hypotheek kan worden teruggebracht naar 80% van de verkoopwaarde van een huis. Zonder dat er enige noodzaak tot een persbericht was kiest men er kennelijk voor om ons van dit deel van hetgeen besproken is op de hoogte te brengen.

Ik kan me niet voorstellen dat dit alles is wat is besproken, ook het hoge aantal betalingsproblemen door scheidingen in combinatie met een lening op twee inkomens moet haast de revue zijn gepasseerd. Desondanks lijkt dit me een keurige manier om te peilen wat voor reacties deze plannen in de maatschappij oproepen en om de geesten rijp te maken voor een ingrijpen op de hypotheekmarkt.

DNB erkent dat de noodzaak om een flink bedrag te sparen zal leiden tot een toegenomen behoefte om (eerst) te huren. Dit is reden voor DNB om verder onderzoek te laten doen naar de haalbaarheid en reden voor onder andere NVM en dhr. Boelhouwer om maar alvast te wijzen op de onhaalbaarheid van dit plan. Nu ben ik normaal gesproken wel van de beren op de weg, maar dit probleem zie ik totaal niet.

Foto: Les Hamilton (cc)

Leenstelsel zou zomaar tot hogere hypotheken kunnen leiden

De afgelopen dagen kon je op Twitter lezen hoe heel Nederland zich zorgen maakte om de jonge generatie studenten. Zij krijgen dankzij het akkoord over het leenstelsel voortaan geen studiebeurs meer, maar moeten gaan lenen. En dat vinden wij erg. Nou ja, vooral dat ze dan geen hypotheek meer zouden kunnen krijgen, want dan hebben ‘wij’ er ook last van. En dat kan niet de bedoeling zijn. Het is een beetje vergelijkbare verontwaardiging als over de verhoging van het woningforfait ten gevolge van de huurverhogingen wat mij betreft.

Los daarvan was ook voor mij (uiteraard) de eerste reflex dat dit invloed gaat hebben op de woningmarkt. Immers was ooit de stelregel dat je de maximale hypotheek moet verlagen met ongeveer 3,5 keer de studieschuld. Dit was echter gebaseerd op een berekening met rentetarieven die voor consumptief krediet gelden. De maandelijkse last van de studieschuld kwamen in die berekening op zo’n 2% uit van de totale lening.

Sinds april vorig jaar is dit bijgesteld, de maandlast wordt nu bepaald op zo’n 0,75% van de lening. Dat betekent dat je sindsdien ongeveer 1,5 maal de studielening van de maximale hypotheeksom af moet trekken. Een gemiddelde studieschuld is op dit moment bij afstuderen zo’n 14.500 euro, waardoor de afstudeerder dus zo’n 20.000 minder hypotheek kan krijgen. Overigens gaat die stelregel uit van een betaaltermijn korter dan de toegestane 15 jaar, waarom is mij niet geheel duidelijk.

Foto: Jeroen Mul (cc)

Wat ziet DNB dat ik niet zie?

ANALYSE - Enkele dagen geleden deed De Nederlandsche Bank een bericht uitgaan dat de vraag naar hypotheken bij banken stijgt. Uit een tamelijk onleesbaar ECB-document heeft DNB namelijk weten te destilleren dat de vraag naar hypotheken bij banken afgelopen kwartaal voor het eerst in acht jaar groter was dan het kwartaal er voor. Er moet iemand vreselijk hebben zitten pitten daar.

dnbkredietvraag

Sowieso zal iemand die serieus met de huizenmarkt bezig is en een goed beeld wil schetsen de transactie aantallen en omzet niet vergelijken met een kwartaal eerder. Die vergelijk je – net als hypotheekomzet – met hetzelfde kwartaal een jáár eerder. Of voor mijn part met twee jaar eerder als er door fiscale wijzigingen een tijdelijke piek of dal is ontstaan. Maar omzet op de woningmarkt kent grote seizoensinvloeden, dus vergelijken met een ander seizoen doe je niet.

Des te vreemder wordt het als DNB dan suggereert dat in het eerste kwartaal voor het eerst de hypotheekomzet zou zijn gegroeid ten opzichte van het vierde kwartaal van vorig jaar. Dat is vreemd omdat we al sinds begin vorig jaar worden doodgegooid met berichtgeving over een ‘opgaande lijn’ op de woningmarkt, welke handig inspeelt op juist die seizoensinvloeden. Maar ook de HDN rapporteert recordmaand na recordmaand en echt niet sinds het eerste kwartaal van dit jaar.

Foto: CorporatieNL (cc)

Nieuwe achterstanden op hypotheek lopen fors op

ANALYSE - Nadat BKR bijna een maand geleden wat schimmig deed over de hoeveelheid nieuwe betalingsachterstanden op hypotheken die ze registreerde, staat het getal gewoon genoemd in de laatste OTB woningmarktrapportage. In dit rapport wordt samengevat wat de verschillende belanghebbenden uit de vastgoedwereld afgelopen kwartaal zoal aan lichtpuntjes geopperd hebben en voorzien van een TU Delft-stempel. Wellicht dat ik later nog enkele punten uit dit tenenkrommend stuk wetenschapsprostitutie in een blog zet. Voor nu beperk ik me even tot de passage van BKR:

bkruitstroom

In deze grafiek zie je de ‘doorgestreepte’ betaalachterstanden. Deze worden hier ‘herstelde lopende kredieten’ genoemd, maar ik denk niet dat er afgelopen kwartaal 16.300 mensen vier hele maanden achterstand inliepen. Ook niet nu de tonnen steun van rijke ouders richting jongeren vloeien. Als ik een ton kan missen, loopt mijn kind echt geen vier maanden betaalachterstand op, belastingvoordeel of niet. Aannemelijker lijkt mij dat een zeer groot deel van deze uitstroom komt door verkochte woningen en betalingsregelingen.

In het rapport valt te lezen (p13) dat in het eerste kwartaal van 2014 er 22.300 nieuwe gevallen bijkwamen met vier maanden achterstand op de hypotheek, wat leidde tot een toename van 5.800 lopende gevallen. Er waren in dat kwartaal namelijk 16.500 uitstromers. Nu weten we uit het BKR persbericht dat in het vierde kwartaal van 2013 en het eerste kwartaal van dit jaar bij elkaar 8.769 lopende gevallen bijkwamen. In het vierde kwartaal van vorig jaar kwamen er dus zo’n 3.000 lopende gevallen bij. In de grafiek lezen we vervolgens dat er ongeveer 15.000 uitstromers waren.

Foto: Eric Heupel (cc)

Vier lessen over financieel nieuws in één goocheltruc

ANALYSE - Financieel nieuws vangt onze aandacht met relevante ontwikkelingen en bewegingen in economische data. Het houdt onze aandacht echter te kort vast om er echt wijzer van te worden. Daarbij racen media om een scoop te scoren en besteden ze te weinig tijd aan het geven van duiding en diepgang bij de gigantische stroom aan berichten.

Ik wil graag uitleggen hoe dit komt en wat hier mis mee is, aan de hand van een simpele goocheltruc. Hierbij zal ik een muntje wegtoveren door deze hard tegen mijn elleboog aan te wrijven. Omdat ik dit stuk onder een krappe deadline schrijf is het geen vlekkeloos filmpje geworden (les 1: geen bericht is perfect), maar bear with me:


Les 2: de zender van het bericht bepaalt welke beweging de aandacht krijgt

De hoeveelheid data die je zou kunnen gebruiken om nieuws te maken is immens. Nieuwsredacties komen er schijnbaar niet vaak aan toe om aan deze bak met data te schudden tot er relevant en betrouwbaar nieuws uit komt rollen. In plaats daarvan maken zij gretig gebruik van een onuitputtelijke stroom persberichten waarin interessante bewegingen voor de pers worden uitgelicht.

Deze persberichten zijn vrijwel altijd voor- of door belanghebbenden opgesteld. Zij bepalen dus welke beweging de volle aandacht gaat krijgen van de media en dus ook van jou. Zo bepalen zij dat je leest dat een hypotheek nog nooit zo voordelig was vanwege de lage rente en zij bepalen dat jij leest dat er inmiddels 130 miljard euro is verdampt op de woningmarkt.

Foto: Jeroen Mul (cc)

Wat is er loos bij Vereniging Eigen Huis?

ACHTERGROND - De Vereniging Eigen Huis heeft twee petten op: die van onafhankelijk consumentenorganisatie en die van commerciële marktpartij. Dit gaat bijzonder slecht samen.

Afgelopen week kwam Vereniging Eigen Huis (VEH) tweemaal negatief in het nieuws omdat de boodschap met opgeheven vingertje waarvan je ze van TV kent niet aansluit bij hun eigen praktijken. Eerst hing Wegwijs de conclusie van de consumentenbond aan de grote klok dat mensen met een VEH-hypotheek hun restschuld niet kunnen meefinancieren (in tegenstelling tot bijvoorbeeld bij SNS), terwijl dit zogenaamd een strijdpunt zou zijn van VEH. Later deed De Telegraaf daar een schepje bovenop door bekend te maken dat VEH onjuiste communicatie voert over de kosten voor een hypotheekadvies. Maar nu het onderwerp op tafel ligt wil ik er toch ook wel een en ander aan toevoegen.

Hoezo, onafhankelijk hypotheekadvies?

Even een stapje terug. Vereniging Eigen Huis heeft dus een alliantie met FBTO (Achmea) met betrekking tot de verkoop van hypotheken. Nog even los van het feit dat dat die hypotheek, in tegenstelling tot bijvoorbeeld SNS, de meefinanciering van restschulden niet in de voorwaarden heeft staan, hoe kan VEH zichzelf als ‘onafhankelijk hypotheekadviseur’ profileren op haar website? En hoe durf je dan een ‘onafhankelijk’ koopadvies met betrekking tot Achmea in je persbericht te zetten? En hoe durft oprichter en oud directeur van VEH in een interview met de Volkskrant dan de zwarte Piet voor te hoge schulden te leggen bij ‘zogenaamd onafhankelijk hypotheekadviseurs’:

Vorige Volgende