Overzicht

dossier

Wooncrisis

Foto: Cyril Wermers (cc)

Artikelen over de wooncrisis anno 2021.


Foto: Cyril Wermers (cc)

€ 100 huurverhoging per maand in tijden van dalende koopkracht (deel 2)

, door

LONGREAD - Hoe de ‘scheefhuurder’ steeds meer in het verdomhoekje komt te zitten. Dit jaar resulterend in een extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging. En dat in een tijd van slinkende koopkracht. Voor slechts een enkeling lonkt een uitweg. De inkomensafhankelijke huurverhoging zou alsnog van tafel moeten. Evenals de reguliere huurverhoging. Deel 2 van de gastbijdrage van Jan Kok. Deel 1 leest u hier.

‘Vrijesectorhuren’ voor gereguleerde huurwoningen

Een jarenlange reeks inkomensafhankelijke huurverhogingen heeft ervoor gezorgd dat er tal van huishoudens zijn die in een gereguleerde huurwoning wonen, maar een huur betalen die is uitgekomen boven de liberalisatiegrens (per 1 juli 2021 € 752,33; per 1 juli 2022 € 763,47).

Dit schept bij velen verwarring. Als je een huur betaalt boven de liberalisatiegrens, dan woon je toch in een vrijesectorhuurwoning? Nee, niet altijd dus. Inmiddels zijn er al ruim 51.000 huishoudens die in een sociale huurwoning wonen en een huur betalen boven de sociale huurgrens.

Dat die huren van gereguleerde huurwoningen tot (ver) boven de liberalisatiegrens kunnen oplopen, heeft te maken met het volgende. De maximale huurprijs van een gereguleerde huurwoning is gekoppeld aan haar puntenaantal binnen het Woningwaarderingsstelsel. Op een gegeven moment kwam de politiek op het idee de WOZ-waarde een rol te laten spelen in het bepalen van dit huurplafond.

Foto: Cyril Wermers (cc)

€ 100 huurverhoging per maand in tijden van dalende koopkracht

, door

LONGREAD - Hoe de ‘scheefhuurder’ steeds meer in het verdomhoekje komt te zitten. Dit jaar resulterend in een extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging. En dat in een tijd van slinkende koopkracht. Voor slechts een enkeling lonkt een uitweg. De inkomensafhankelijke huurverhoging zou alsnog van tafel moeten. Evenals de reguliere huurverhoging. Een  gastbijdrage van Jan Kok.

Kees is AOW’er, heeft een redelijk pensioen; zijn vrouw Mila werkt en verdient het minimumloon. In 2020 had hij daarnaast nog een lijfrente-uitkering, omdat hij altijd braaf had meegedaan aan de spaarloonregeling. Gezamenlijk huishoudinkomen van Kees en Mila: € 56.000, bruto welteverstaan. Een middeninkomen dus.

Zij wonen in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder. Honderd jaar oud, energielabel G, enkel glas, moederhaard CV hapert en altijd gedoe over onderhoud. € 705,66 huur betalen ze hiervoor; daar komen de servicekosten nog bij. Voorwaar geen kattenpis.

Onlangs kregen ze van hun huisbaas de huurverhogingsbrief in de bus: € 50 huurverhoging! De verhuurder had het huurverhogingspercentage tot twee decimalen achter de komma voorgerekend: 7,09%. Of ze vanaf 1 juli 2022 maar even € 755,66 kale huur willen betalen.

Een buurvrouw, die ook in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder woont, die al jarenlang het onderhoud achterwege laat, blijkt een huurverhoging van € 100 voor haar kiezen te hebben gekregen. Haar kale huur zou omhoog gaan met ongeveer 20%!

Foto: Cyril Wermers (cc)

Half Nederland uitgewoond

, door

RECENSIE - Stadsgeograaf Cody Hochstenbach maakt in zijn boek Uitgewoond duidelijk wat de verschillende slachtoffers van de wooncrisis bindt: decennialang bewust beleid dat markt boven mens zette.

In het kader van de woonprotesten is mij – als medeorganisator van de demonstratie Woonopstand in Rotterdam – geregeld gevraagd: waarom hebben we zoveel eisen, waar gaan de protesten nou precies over? En vervolgens, als ik dan verschillende problemen had opgesomd zoals dakloosheid, hoge huren, gentrificatie, beleggers: maar wat is nou het ergste van de wooncrisis? En wat hebben al deze dingen met elkaar te maken?

De wooncrisis bestaat uit vele facetten, zo laat Hochstenbach in zijn boek zien, die een ding gemeen hebben: ze zijn het gevolg van een bewuste woonpolitiek. Uitgewoond (2022, Das Mag) is opgebouwd rond elf hardnekkige mythes die worden ontkracht, zoals ‘Het is je eigen schuld als je op straat beland’, ‘Kopen is beter dan huren’, ‘Er zijn te veel sociale huurwoningen’ en ‘Beleggers zijn creatieve ondernemers’. Die mythes ontnemen het zicht op de oorzaken van én de oplossingen voor de wooncrisis. Veel van die mythes kun je in andere bewoordingen terugvinden in beleidsstukken – een aantal vind je (impliciet) in het regeerakkoord. Het zijn de rechtvaardigingen voor beleid dat huisvesting zoveel mogelijk aan de markt en individuele verantwoordelijkheid wil overlaten.

Foto: Cyril Wermers (cc)

Wat de VVD niet wil liberaliseren aan de woningmarkt

, door

ANALYSE - Een radicaal idee voor liberalisering kan de woningmarkt op het goede spoor zetten. Al zit de VVD daar niet op te wachten. Niet omdat ze tegen liberaliseren is, maar omdat het ingaat tegen de belangen van haar kiezers. En de VVD is geen ideeënpartij, maar een belangenpartij. Dat wordt in de wooncrisis weer goed zichtbaar.

Over de wooncrisis schreef ik eerder twee stukken, met zowel de VVD als de markt in prominente rollen. Over hoe Stef Blok er door het inviteren van grote beleggers voor zorgde dat mensen hun vrijheid op de woningmarkt verloren. En over hoe de toestroom van geld het wonen voor velen onbetaalbaar maakt. Hier wil ik een vorm van liberaliseren bespreken, die liberalen zal aanspreken, maar VVD-ers niet. Maar eerst iets meer achtergrond over de woningmarkt.

De woningmarkt kent geen marktwerking

Er is een misverstand dat een goed gesprek over de woningmarkt vaak in de weg zit. Het misverstand dat de woningmarkt een gewone markt is. Aan de oppervlakte lijkt dat het geval. Er is vraag naar woningen. Er is aanbod. Er vinden transacties plaats. Maar er bestaat op de woningmarkt niet zoiets als marktwerking.

In een markt met marktwerking zijn prijzen signalen die sturend werken voor andere ondernemers. Bij te weinig aanbod stijgt de prijs. Dat brengt producenten ertoe de productie op te voeren, of lokt nieuwe aanbieders. Dat leidt tot een stijgend aanbod en een nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod. Dat mechanisme – prijsveranderingen die als prikkels door het economisch zenuwstelsel bewegen en informatie overbrengen die marktpartijen aanzet tot handelen – dat is wat een markt laat werken. Dat mechanisme bestaat niet in het belangrijkste deel van de woningmarkt.

Foto: Cyril Wermers (cc)

Dit coalitieakkoord gaat geen wooncrisis oplossen

, door

ACHTERGROND - Er is een nieuw coalitieakkoord en daar verwacht je iets te vinden over de wooncrisis. Een analyse over wat de problemen zijn en ideeën, een visie zo u wilt, over hoe je die dan oplost. En misschien enkele maatregelen, al was het natuurlijk de bedoeling de uitwerking aan het nieuwe kabinet en de kamer te laten.

Al rondkijkend in het document vond ik een paar woorden, op de plek waar ik die ideeën en die visie zou verwachten. Dit: “Wonen in een goed, duurzaam en betaalbaar huis in een leefbare wijk is een eerste levensbehoefte. Veel Nederlanders kunnen op dit moment echter geen passende woning vinden. Het is onze prioriteit te zorgen voor een woning voor iedereen, of je nu huurt of koopt.”

Drie zinnen

Drie zinnen om precies te zijn. En dat was het.

Tienduizenden mensen hebben meegelopen bij de woonprotesten en woonopstanden dit afgelopen najaar, omdat er honderdduizenden mensen in de knel zitten. Er wordt veel over geschreven, gedebatteerd, geopinieerd, getwitterd. En na negen maanden formatie en acht weken onderhandelen: drie zinnen!

Wat zeggen die zinnen? Zin 1: wonen is een eerste levensbehoefte. Open deur. Zin 2: er is een probleem, want veel mensen vinden geen passende woning. Echt waar!? Ook dit gerecyclede kabinet erkent dat er een probleem is. Dat hebben al die demonstranten dan toch maar mooi voor elkaar gekregen! En is zin 3 dat dan die doorwrochte analyse van het probleem, inclusief visie over hoe we dat moeten oplossen? Nou nee. “Het is onze prioriteit…”

Foto: Cyril Wermers (cc)

De twee oorzaken van de wooncrisis en over opsluiting in de vrije huurmarkt

, door

ANALYSE - Dat de woningmarkt in crisis is weten we. Maar de analyses van het probleem en dus ook van de oplossingen lopen uiteen. Je kunt twee scholen onderscheiden. De ene school ziet vooral het tekort aan woningen als probleem en wil dat er gebouwd wordt. De andere school ziet vooral de financialisering van de woningmarkt als probleem. Beide zijn relevant, maar het is goed te ontrafelen waarom en hoe ze zich tot elkaar verhouden. Dan komen we vanzelf terecht bij de vraag of bouwen een oplossing is.

De school we moeten bouwen

Eerst iets over die twee scholen.

De VVD, de partij die op allerlei manieren heeft bijgedragen aan het probleem, is zonder twijfel onderdeel van de we moeten bouwen-school. Zoals te lezen in het verkiezingsprogramma: “belangrijk is […] dat er genoeg betaalbare huizen zijn. De laatste jaren is de krapte op de woningmarkt flink toegenomen. Door extra te investeren in nieuwbouw […] zijn de afgelopen jaren de eerste stappen gezet voor meer betaalbare woningen.” Ze stelt allerlei maatregelen voor die dat bouwen eenvoudiger moet maken. Maar de analyse van de problemen op de woningmarkt is flinterdun. De inhoudelijke bijdrage van woordvoerder Koerhuis beperkt zich tot het herhalen van het ene woord ‘bouwen’.

Foto: Cyril Wermers (cc)

Scheefwonen of scheefhuren, er is geen verschil

, door

COLUMN - We hadden de afbraak van de (sociale)woningmarkt wel aan kunnen zien komen. Want afbraak is het. Alleen huizenbezitters zijn volwaardige burgers in de ogen van de VVD en zij krijgen zeer lucratieve aftrekvoordelen. Het is zelfs nog schever, hoe rijker je bent hoe meer voordeel je geniet. Het nu zichtbare gevolg daarvan is een standenmaatschappij die de democratie aantast, meent Harry Bleeker.

Scheefhuren

De poging van de VVD om de sociale aspecten in de woningmarkt te framen met termen als “scheefhuurder” is niet alleen zorgelijk en betreurenswaardig, maar soms ook ronduit lachwekkend. Laat ik een poging wagen dit aan te tonen.

Scheefhuurders dat zijn vreselijke mensen die in een sociale huurwoning wonen terwijl ze best veel meer huur zouden kunnen betalen. Dit wordt met droge ogen gezegd, terwijl het in de huidige woningmarkt voor starters op de koopmarkt, maar ook voor huurders, onmogelijk is om een betaalbaar huis te vinden.

Er is een inkomensgrens waarboven je niet in aanmerking komt voor sociale huur of huurtoeslag. Ik bespreek hier de term scheefwonen en heb het niet over de huursubsidie. Wat het spiegelbeeld is en waarover nog geen onenigheid bestaat.

Soms ga je, tijdelijk of niet, meer verdienen dan die inkomensgrens en dan huur je volgens de VVD dus scheef (te weinig huur=positief scheef wonen).  Waarom een inkomensgrens? Omdat je geacht wordt een bepaald gedeelte van je inkomen aan huur te moeten besteden. Je doet de starters op de woningmarkt te kort door te blijven zitten in een voor jou te goedkope huurwoning. Is dat zo? Doe je starters niet veel meer te kort door de woningmarkt over te laten aan diegenen die, gefaciliteerd door Stef Blok, bakken geld hebben om te investeren en huurders slechts zien als de ultieme suffe melkkoeien. Op zijn minst merkwaardig in dit verband vind ik het volgende.

Foto: Cyril Wermers (cc)

Betaalbaar wonen en politiek

, door

OPINIE - Als er nog een kabinet Rutte 4 komt, moet de woningmarkt een thema zijn. Voor de lokale verkiezingen is het thema niet minder belangrijk. Hoe kom je aan betaalbare woonruimte en met spoed en niet over tien jaar, is de vraag.

Als ik de brief aan de Tweede Kamer van 5 november lees van Minister Ollongren, word ik niet optimistisch. Het onderwerp is snelle besteding van een miljard voor “additionele woningbouw”. Alleen is het probleem niet de bouwnijverheid, maar het tekort aan betaalbare woonruimte voor woningzoekenden. Dat is een ander probleem. Versneld strooien met geld helpt, maar niet genoeg..

Waar is het zelfkritisch vermogen van onze overheid. Schade afhandeling, vergoedingen, vlottrekken vastgelopen levens? Het parlement wilde toch snelheid, eerlijkheid en rechtvaardige afdoening? Het lukt maar niet. De stabiliteit van een piramide hangt zelden van zijn punt af, maar toch is het altijd die top, die onze aandacht trekt. Gekrakeel in het parlement tussen Ollongren en Bosma is vertier. Alleen, het systeem corrigeert zichzelf niet, weten we dat nu nog niet? Daarvoor is “nieuw leiderschap” nodig, wat dat ook moge betekenen.

De uitvoerende bureaucratie rond het wonen heeft wel aan de burger geleverd. Maar dat vermogen is verdampt. Laten we kijken waarom.

Foto: Cyril Wermers (cc)

De wooncrisis oplossen is óók de energietransitie versnellen

, door

OPINIE - De woorden ‘wooncrisis’ en ‘energietransitie’ worden niet vaak in één zin gebruikt. Dat moet veranderen, stelt Nina de Haan.

In deze wooncrisis zou je bijna vergeten dat we onze woningen óók nog moeten verduurzamen, je bent immers al blij als je een huis hebt. Maar de stijgende prijzen voor gas en elektriciteit drukken ons met de neus op de feiten: we zaten al in de knel en als we geen haast maken met het verduurzamen van woningen wordt het nog erger.

Huurders in woon- en energiearmoede

De wooncrisis eist zijn tol: een groot deel van de bevolking is steeds meer geld kwijt aan huur of aan de aankoopsom van een koophuis. Terwijl huur- en koopprijzen van huizen oplopen, lopen ook de prijzen voor gas en elektra op en zo de maandelijkse lasten die mensen daaraan kwijt zijn. In een jaar tijd zijn de gasprijzen acht keer zo hoog geworden. Volgens Nibud komen honderdduizenden Nederlanders financieel in de knel door de gasprijsstijgingen. Naast toenemende ‘woonarmoede’ hebben Nederlanders dus ook te maken met toenemende energiearmoede.

De gevolgen van de energieprijsstijgingen blijven vaak zelfs verborgen, omdat mensen erop reageren door minder energie te gaan gebruiken om zo te voorkomen dat ze hun rekeningen niet meer kunnen betalen. Zij stoppen bijvoorbeeld met warm eten, warm douchen en de verwarming aanzetten. Zij zitten letterlijk in de kou – of in de hitte in de zomer. Hun wooncomfort holt achteruit en dit wordt niet direct gezien aan de kosten die ze daadwerkelijk betalen.

Foto: Cyril Wermers (cc)

Hoe Stef Blok de woningmarkt tegen het individu uitspeelde

, door

ACHTERGROND - Stef Blok maakte er geen geheim van in het praatje dat hij in 2014 hield als minister van wonen in Rutte II. Hij deed er van alles aan om onze huurmarkt interessant te maken voor wat hij investeerders noemde. Zoals meer ruimte voor prijsverhogingen en het introduceren van tijdelijke huurcontracten. En dat is hem gelukt. Met enige regelmaat wordt er bericht dat er weer honderden of duizenden woningen zijn opgekocht.

Maar wat betekent het als investeringsmaatschappijen bestaande woningen opkopen? Kun je dat eigenlijk wel investeren noemen? En helpt het de hardwerkende Nederlanders?

Investeren?

Wanneer noem je iets eigenlijk investeren? Koop je een brood, dan noem je dat geen investering. Je koopt het om het te eten, je consumeert het. De economische waarde ervan verdwijnt. Koop je een huis, dan wordt het je bezit en dan kun je er in wonen. Maar de koop van een huis is ook geen investering. Het gebruik van het huis verandert nauwelijks iets aan de economische waarde. De woningprijs kan stijgen of dalen, zeker, maar dat staat los van jouw individuele aankoop. En mocht dat de reden voor koop zijn, dan is speculeren een beter woord. Een investering is iets dat nu geld kost, maar in de toekomst economische waarde oplevert. Koopt de bakker een oven, dan is dat een investering omdat hij er verse broden mee kan maken om te verkopen.

Foto: Cyril Wermers (cc)

Hoe het recht op huisvesting moet worden vertaald naar woonbeleid

, door

Huisvesting is een grondrecht en het woonbeleid moet gericht zijn op het verwezenlijken van dat recht. Dit is de centrale boodschap van de grote landelijke demonstraties tegen de wooncrisis, eerst op 12 september in Amsterdam en opnieuw deze zondag tijdens de Woonopstand in het Afrikaanderpark in Rotterdam. Wat betekent dat concreet voor het woonbeleid?

Het recht op huisvesting is vastgelegd in artikel 22 van onze Grondwet en in verschillende internationale verdragen waaraan de Nederlandse Staat zich heeft verbonden. Het woonrecht gaat om “het recht om in vrede, veiligheid en waardigheid in een huis te wonen” en het omvat veel verschillende aspecten, waaronder beschikbaarheid, betaalbaarheid, woonzekerheid, gelijke toegang en zeggenschap. Onder meer de Speciale Rapporteur voor adequate huisvesting heeft richtlijnen opgesteld voor overheden. De wooncrisis is een schending van mensenrechten, schreven mensenrechtenjuristen Rosa Beets en Jan de Vries gisteren in het NRC. De staat moet zich dan ook inspannen voor behoorlijke huisvesting. Dat zou zich moeten vertalen in concrete beleidsmaatregelen.

Dakloosheid bestrijden is prioriteit

Geen dak boven het hoofd hebben tast de menselijke waardigheid aan: zonder huisvesting is het onmogelijk om andere levensbehoeften te vervullen. Toch zijn er in Nederland 36.000 geregistreerde dakloze mensen en het werkelijke aantal ligt veel hoger. Het bestrijden van dakloosheid zou dan ook topprioriteit moeten zijn in een op mensenrechten gebaseerd woonbeleid.

Foto: Cyril Wermers (cc)

In Dirkswoud daar staat een huis

, door

COLUMN - Er is een huis gekraakt in Dirkswoud. Eigenlijk is het een schuur, maar het pand is gekraakt en wordt bewoond door de heer Bert van der Velden, voorheen woonachtig aan de Noorderzij 24, kweker, bollenboer en fluisterbootjesverhuurder in het seizoen. De sympathieke tuinbouwer en bootjesverhuurder heeft begin deze maand zijn intrek genomen in de schuur aan de Zuidervaart. En omdat kraken een novum is voor Dirkswoud, maakte de Dirkswoudenaer een afspraak met deze wetsovertreder.

‘Mijn vrouw heeft mij onlangs verlaten’ valt Bert van der Velden met de deur in huis. ‘Of nou ja, eigenlijk ik haar’ corrigeerde hij zichzelf, ‘want zij woont nog steeds in ons huis aan de Noorderzij, en ik ben feitelijk degene die verhuisd is, maar zij wilde van mij af. Zij wil meer wereldser leven. En dat is niets voor mij. Dus ben ik weggegaan. Nu ben ik een man alleen. Ik zie een vrouw als een daglelie, mooi, maar niet voor herhaling vatbaar. Mevrouw Nellie Daas van Fournituren, Kleinvak & Huishoudelijk Gemak, heeft mij van de week nog geïnviteerd om als haar partner mee te doen aan de pubquiz in café Amperzat, maar nee, ik weet hoe zoiets gaat, dus ik heb beleefd bedankt.’

Daglelie (Foto: Maria Willems, met toestemming)

Volgende