De huurprijzen stijgen in rap tempo, een koophuis raakt voor starters zonder vermogende ouders steeds verder uit zicht en ondertussen wordt er te weinig gebouwd. Er is een wooncrisis. Hoe kon het zo ver komen? En is er een weg uit deze crisis?
Hoe kan het toch dat we in ons welvarende Nederland een wooncrisis hebben? We hebben als land een expertise in stedenbouw en volkshuisvesting, en arm is Nederland ook niet. Toch is er een schrijnend tekort aan betaalbare koop- en huurwoningen. Wat is er aan de hand? Samen met econoom drs. Rens van Tilburg (UU), volkshuisvestingdeskundige prof. Marja Elsinga (TU Delft) en sociaal geograaf dr. Wouter van Gent (UvA) gingen we hierover in gesprek. En, misschien wel belangrijker, onderzochten we wat de oplossingen zouden kunnen zijn.
De woningmarkt als vrije markt
In 1989 kwam het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer met een rapport genaamd ‘Ontwerp nota volkshuisvesting in de jaren negentig’. Een omslag in ons woningbeleid, vertelt Elsinga: “Dit was het begin van de ambitie om de woningmarkt te verbeteren en het startpunt voor allerlei maatregelen voor verzelfstandiging en deregulering.” Het idee hierachter was dat een optimale markt optimale welvaart zou opleveren, maar daar is weinig van terecht gekomen. “De woningmarkt is namelijk geen perfecte markt. Er is niet een keuze om uit de markt te stappen als deze ongunstig is voor jou. Iedereen heeft een huis nodig,” benadrukt Elsinga.
Sterker nog, veel van deze maatregelen hebben juist gezorgd voor de huidige problemen. Sociale huurwoningen werden opgekocht en te huur aangeboden in de vrije sector, waar beleggers snel aan konden verdienen. “In dezelfde jaren dat de minister voor Wonen Stef Blok buitenlandse beleggers naar de Nederlandse woningmarkt trok, was er namelijk ook een mogelijkheid om hogere huren te vragen in het middensegment,” onderstreept Van Tilburg. Daarnaast werd de concurrentie bij koopwoningen groter wat de prijzen opdreef. Dit is ten koste gegaan van starters en huurders. “Het was een misverstand om de markt open te stellen voor mensen die gericht zijn op hoge winst en korte termijn,” aldus Elsinga.
Figuur 2.13 Gemiddeld netto vermogen voor eigenwoningbezitters en huurders naar leeftijdsgroep Bron UBO Vermogensverdeling.
Groeiende ongelijkheid
Het gevolg is een grote mate van ongelijkheid in de samenleving tussen mensen die een koopwoning bezitten en mensen genoodzaakt zijn te huren. “De woningmarkt is een soort motor van ongelijkheid,” onderstreept Van Gent. Als je uit een welgestelde familie komt, kan die je helpen met een huis kopen en bouw je weer vermogen op. Mensen die deze hulp niet hebben en moeten huren, kunnen geen vermogen opbouwen.
Van Gent voegt toe: “De betaalbaarheidskwestie, zowel binnen de koop als binnen de huur, betekent dat bepaalde mensen zich op bepaalde plekken kunnen inkopen. En dan heb je het over segregatie.” Mensen die het financieel lastiger hebben, worden uit de stad geduwd. Zij moeten dan verder reizen voor school, werk en bijvoorbeeld familie en vrienden, terwijl de rijkeren tijd en geld besparen en hun sociale netwerk kunnen behouden.
Politieke druk en optimisme
Is er dan nog een weg uit deze benarde situatie? De experts komen toch weer bij de overheid uit. Het is gebleken dat het vrijlaten van de woningmarkt niet werkt. Het is geen optimale markt, dus een gepaste rol voor de overheid is nodig om iedereen een betaalbare koop- of huurwoning te kunnen bieden.
Van Tilburg is optimistisch. Na de woonprotesten in 2021 kwam het kabinet met nieuwe maatregelen. Zo is de hypotheekrenteaftrek aangepakt, de jubelton niet langer onbelast, is de verhuurdersheffing afgelast en wordt de middenhuur gereguleerd. “Dat is slechts het begin, het is nu tijd om door te zetten”, aldus Van Tilburg. Veel partijen hebben wonen als grondrecht op het programma staan, maar uit de onderhandelingen is nog niets specifiek over de woningmarkt naar buiten gekomen. “Daar is politieke druk voor nodig,” beaamt Van Gent.
Van Tilburg vraagt zich wel af wat de recente ontwikkelingen gaan doen met de nieuwbouw. “Als investeerders lagere huren moeten vragen, dan zal er iets met de grondprijs moeten gebeuren bij de gemeentes, wil er gebouwd worden. Gemeentes hebben vaak hun begroting op een bepaalde grondprijs gebaseerd, en willen daar geen verlies op lijden. Daar ligt de rol voor de rijksoverheid om gemeentes daarin financieel te ondersteunen.”
Ook Elsinga is optimistisch, maar dan moeten we wel open staan voor innovatie. Ze ziet allerlei belangrijke wooninitiatieven ontstaan in de samenleving. “Maar er zijn op dit moment nog te veel regeltjes en er moet kritisch geëvalueerd worden welke we kunnen afschaffen zodat deze initiatieven ook echt van de grond komen. Het is inderdaad de kunst van een wil en politieke druk.” We kijken dus vol verwachting wat er uit de kabinetsonderhandelingen gaat komen.
Dit artikel van Juliette van Mil verscheen eerder bij Studium Generale Utrecht.
Reacties (9)
Even opgezocht: de minister van Volkshuisvesting in 1989 was Hans Alders (PvdA).
Ik denk niet dat dit stuk bedoelt te zeggen dat die ene wetswijziging in 1989 de volledige oorzaak is van alles wat er mis is gegaan. Eerder een beginpunt van de invloed van het neoliberalisme. En Enneüs Heerma (CDA) was als secretaris verantwoordelijk voor volkshuisvesting.
Los van wie er nou precies bewindspersoon was, was de PvdA als coalitiepartner natuurlijk gewoon medeverantwoordelijk voor het gevoerde beleid. Zoals ze dat ook waren bij de privatisering van woningcorporaties (1995), waarbij de verenigingsstructuur en daarmee de inspraak van huurders werd afgeschaft. En bij de invoering van de schandalige verhuurdersheffing in 2013.
In hoeverre dit alles ook echt PvdA-beleid was, of compromissen waarmee ze akkoord gingen omdat ze er wat anders voor terugkregen is een andere vraag. Dat neemt niet weg dat het, met de kennis van nu, erg ongelukkige keuzes waren.
Hier is meer informatie te vinden over de achtergronden van die ‘operatie Heerma’.
Je kan wel vol verwachting kijken maar zolang de vvd wat in de melk te brokkelen heeft met voorname partijfinanciers uit de sector van projectontwikkelaars en vastgoedbaronnen zou ik daar niet heel veel van verwachten.
Gemeentes kunnen hun grond maar één keer uitgeven, maar waarom zou je met projectontwikkelaars, investeerders en andere geldwolven in zee gaan?
Blaas die woningbouwverenigingen weer nieuw leven in en ondersteun nieuwe collectieve initiatieven.
Het parasitaire woninggebruik zoals pieds à terres en commerciële verhuur kun je terugdringen door de eerste woning tot een bedrag van pak ‘m beet vier of vijf ton fiscaal ongemoeid te laten en alles in particulier bezit dat meer is veel zwaarder te belasten. De blackstones zullen het dan maar wat graag afstoten en dan kan er een woningbouwvereniging klaar staan om de boel terug te nemen.
Dat is geen onbehoorlijk bestuur, dat is verantwoord je volk huisvesten.
Waarom is dit een bijna wereldwijd verschijnsel?
Of je nu over NL of Duitsland of de VS praat, overal hetzelfde liedje, terwijl een land als de VS toch ruimte zat heeft zou je denken.
Heeft overal liberalisatie en privatisering plaatsgevonden en afbouw van sociale woningbouw?
Wie profiteert hier het meest van? De beleggers, de banken, de gemeenten?
Je zou er zomaar complotdenker van worden.
Noorwegen is ook een land met heel veel ruimte, maar niet alle plekken zijn handig om op te bouwen.
Mensen gaan ook liever niet al te ver van werk / scholen / ziekenhuizen / sportclubs enzovoorts wonen.
Dus “ruimte” zegt niet alles.
Maar het helpt ook niet mee als allerlei voorzieningen uit dorpen verdwijnen (winkels, scholen).
Natuurlijk kan niet ieder dorp van 30 huizen een eigen school hebben, maar het moet toch mogelijk zijn om buiten de randstad kernen te behouden met voldoende voorzieningen?
Ook in de VS moet er wel op zijn minst een goede weg en riool naar de woning liggen. En omdat de Amerikanen zo verwend zijn met ruimte, willen velen wonen in de suburbs, waar de huizen bijzonder veel ruimte krijgen. Dat veroorzaakt op termijn ook weer andere problemen.
Als ik de video bekijk dan krijgen huizen doorgaans bijzonder weinig ruimte, ze staan zijgevel aan zijgevel, hun op dubbele oprit plus garage is groter dan hun tuin.
Wie blijkbaar echt de ruimte krijgen zijn de bedrijven met hun enorme gratis parkeerterreinen.
Maar ook in NL kent men het fenomeen dat men maar raak bouwt en niet in de gemeente- of rijksbegroting zet dat over 15 jaar de straat moet worden geasfalteerd, dat over 100 jaar het riool moet worden vervangen, dat over 60 jaar de viaducten verstevigd moeten worden, dat na 180 jaar de grachtenkades gaan instorten enzovoorts.
De gemeenschappelijke factor lijken mij uiteindelijk toch weer de geldverstrekkers die nooit verliezen.