Een gezonde woningmarkt is een ideaal waar wel wat verandering voor nodig is. Een progressief voorstel daarvoor zou vooral gericht moeten zijn op stagnatie. Stagnatie? Ja zeker: stagnatie van de huizenprijzen. Dat zou in één of twee decennia een gezondere woningmarkt opleveren en daarmee bijdragen aan de bestaanszekerheid – een begrip dat in het volgende regeerakkoord wel een hoofdrol moet spelen.
De afgelopen decennia zijn de huizenprijzen vooral gestegen. Afgezet tegen het modaal inkomen ziet dat er zo uit: De gemiddelde verkoopprijs van een woning in 1995 was 93.750,- euro. Een modaal inkomen was in dat jaar 22.235,- euro. Dat betekent dat 4,2 modale jaarsalarissen gelijk stonden aan de waarde van een gemiddelde woning. In 2022 was de gemiddelde verkoopprijs van een woning 428.591,- en was het modaal inkomen 38.500,-. Dat betekend dat 27 jaar later 11,1 modale jaarsalarissen gelijk stonden aan de waarde van een gemiddelde woning. Hoewel er meer factoren van invloed zijn op de betaalbaarheid van een woning, is dit een verontrustende trend.
Zelf heb ik nooit een politicus horen zeggen uit te zijn op stijgende woningprijzen. Maar het resultaat van allerlei wetgeving en beleid in de afgelopen decennia was het stijgen van de woningprijzen. En het is natuurlijk verre van toevallig dat het CDA en de VVD, die altijd opkomen voor de huizenbezittende middenklasse, een groot deel van hun electoraat getrakteerd ziet worden op grote overwaardes op hun woningen. Goed, je ondermijnt de bestaanszekerheid op lange termijn, maar als je het eigenbelang van specifieke groepen kiezers bedient, dan krijg je daar bij de volgende verkiezingen wel iets voor terug.
Met een eenvoudige doelstelling, die de overheid zichzelf moet stellen, komen de huizenprijzen op termijn weer op een acceptabel niveau. Die doelstelling: zorg ervoor dat de huizenprijzen gelijk blijven. Zodra ze stijgen, neem je maatregelen om ze te laten dalen, zodra ze dalen neem je maatregelen om ze te laten stijgen. En gelijk betekent dus niet dat ze moeten meegroeien met de inflatie – daar zit de crux. Bij gelijkblijvende absolute prijzen komen woningen nooit onder water te staan, dus je benadeelt niet de eigenaar. Maar bij gelijkblijvende prijzen zorgt de inflatie er wel voor dat op termijn woningen minder duur worden. In relatie tot wat mensen verdienen worden ze goedkoper.
Maar kan de overheid dat wel, zullen sommige mensen zich afvragen? En het is toch de markt die de woningprijzen bepaalt?
Laten we met dat laatste misverstand beginnen. Het woord woningmarkt suggereert, geheel ten onrechte, dat het marktkrachten zijn die de woningmarkt in beweging brengen. Terwijl de belangrijkste krachten die de woningmarkt doen bewegen politieke krachten zijn. De politiek bepaalt het aanbod van woningbouwgrond. Die prijzen zijn hoog. Dat wijst op schaarste en betekent dus dat ze te weinig grond voor woningbouw bestemt. Ook op het kapitaal dat in de woningmarkt rondgaat heeft ze op allerlei manieren invloed, bijvoorbeeld op de grootte van hypotheken die particulieren kunnen afsluiten.
De politiek is de belangrijkste oorzaak van de prijzenstijgingen in de afgelopen decennia en met diezelfde middelen kan diezelfde politiek ook voor stagnatie van de prijzen zorgen. Ze kan meer (of minder) grond omzetten naar woningbouwgrond, waardoor grondprijzen dalen (of stijgen). Ze kan de hypotheekrente-aftrek afschaffen (of weer instellen). Ze kan de hoogtes van hypotheken die mensen afsluiten beperken (of verruimen). Ze kan bezit van een tweede woning belasten (of subsidiëren).
Dat zal niet zonder schommelingen gaan, die prijzen laten zich natuurlijk niet zo makkelijk sturen. Maar zolang de overheid erin slaagt op lange termijn de gemiddelde prijzen te stabiliseren, brengt het ons een gezondere woningmarkt. De woningmarkt is een politiek product, dat mensen niet rijk moet maken, maar een betaalbaar dak boven het hoofd moet bieden.
Reacties (26)
Dan gaan op den duur alle bouwbedrijven, woningbouwstichtingen, makelaars en bouwmarkten kopje onder want die moeten namelijk wel de inflatie op een of andere manier compenseren.
Leuk in theorie, in de praktijk worden bouwmaterialen, arbeidsloon e.d. wel gewoon allemaal duurder door de inflatie, dus uiteindelijk het eindproduct een nieuwbouw huis ook en daarmee bestaande woningen ook.
Een groot deel van de prijs van een woning zit in de grond. Bij een gelijkblijvende woningprijs en oplopende bouwkosten (door inflatie) zal de winst die op de grond gemaakt wordt kleiner worden. De grondspeculant zal daar dus de dupe van zijn. Is dat een probleem?
Op zich niet, ware niet dat een grondspeculant daar domweg niet mee akkoord zal gaan, die zegt gewoon deze grond gaat x bedrag kosten, graag of helemaal niet.
De grondspeculant is trouwens 9 van de 10 keer de gemeente en die heeft de opbrengst van die grond in haar begroting opgenomen en als ze dat geld niet binnen halen dan verhogen ze gewoon de lokale belastingen en wordt wonen op die manier onbetaalbaar, linksom of rechtsom, dat geld zal geïnd worden.
Hahaha, zelf in bouw gewerkt. Nooit opgevallen hoe duurder de woning, hoe meer manuren, oppervlakte en tijd dat inneemt? Vrijstaande woningen verdien je als zzp er veel meer aan dan die sociale huurwoningen. Mooie projecten voor relatief langere tijd.
Wat is precies je punt? Ik volg je niet helemaal geloof ik…
Ik denk dat Joop bedoelt dat de prijs van nieuwbouwwoningen niet alleen afhangt van schaarste en aanbod op de hele woningmarkt, maar ook van het soort woningen dat wordt gebouwd. Als ik om me heen kijk, dan lijkt er hier in Rotterdam al jarenlang vooral gebouwd te worden in het duurdere segment. Als projectontwikkelaars niet willen investeren in woningen die betaalbaar zijn voor starters, dan kun je grond om blijven zetten naar bouwgrond zonder dat het iets oplost voor die groep.
Dan is de oplossing simpel:
De overheid kan verbieden om woningen te bouwen die te veel oppervlakte hebben!
Dan bespaar je vanzelf op de manuren en de tijd.
En je bespaart op grond, dus we houden meer natuur over.
Het is natuurlijk een politieke keuze of je natuur offert voor 20 villa’s, of voor 50 gezinswoningen.
Het is zeker een goed idee om niet 20 villa’s en misschien ook niet 50 gezinswoningen, maar 100 woningen voor alleenstaanden te bouwen, met niet teveel m2. En lokale overheden hebben ook vaak een vinger in de pap als het gaat om wat er gebouwd gaat worden, maar ontwikkelaars helaas ook en die bouwen vaak graag grote woningen in weilanden.
Ik las van de week, kan mij alleen niet meer herinneren waar, een opiniestuk met het voorstel om collectief wonen minder lastig te maken. Zeker ook financieel.
Het was gericht op studenten. Maar ik kan mij ook voorstellen dat het voor meer mensen opgaat, zeker ook ouderen.
Dus gedeeltelijk eens, meer woningen voor alleenstaanden. Flink groeiende markt.
Maar ook meer woningen en (wettelijk) financiële ruimte voor individuen die graag willen samenwonen in een meer collectieve setting.
Volgens mij zijn daar heel veel creatieve en ook grond/ruimte besparende nieuwbouw oplossingen voor te bedenken.
Die onroerendgoedcowboys vissen allemaal in die kleine vijver van vermogenden die tegen een miljoen voor een stulp kunnen neertellen. Ik zie hier in de regio dat ze graag op lappen grond vanaf 5 hectare een landgoed willen neerzetten. Terwijl zonder villa’s dat stuk land ook goed is.
Zullen we eerst maar de kraan dicht draaien voordat we dweilen?
Op dit moment jagen 2 dingen de huizenprijzen op:
– de hypotheek-rente-aftrek
– beleggers die huizen verhuren.
De HAR kan afgeschaft worden. Dan moeten huizenprijzen zakken maar dat is niet erg, want de prijs van een huis is nu veel meer dan de bouwkosten (en aanleg van riolering en straatlantaarns).
Beleggers kun je tegenhouden door maxima in te voeren voor de huurprijs, voor elke woning die vanaf 1 oktober 2023 gekocht wordt.
Dit lijkt een reactie van 5 jaar geleden.
Ten eerste stijgen de huizenprijzen op dit moment helemaal niet.
Ten tweede wordt de hypotheekrente-aftrek langzaam afgebouwd. Dat kan ook de sterke stijging van de voorbij jaren niet verklaren.
Ten derde worden er op dit moment allerlei maatregelen genomen om het beleggers moeilijk te maken huizen te kopen en vervolgens te verhuren. Het volstrekt voorspelbare gevolg: het aantal huurhuizen in de vrije sector neemt af, en de prijzen daarvan nemen navenant toe.
Factoren die wél invloed hebben op de stijging van de huizenprijzen:
– lage hypotheekrente
– bevolkingsgroei (feitelijk migratie)
– toenemende welvaart (meer geld beschikbaar, meer eisen aan een huis)
– kleinere huishoudens (minder gezinnen, meer alleen overblijvende ouderen)
– strengere kwaliteitseisen aan woningen, vooral verduurzaming
U bent selectief.
U schrijft dat de huizenprijzen op dit moment helemaal niet stijgen, dus u kijkt opzettelijk naar een korte periode.
Als de rentestand invloed heeft op de woningprijzen, heeft de HAR dat ook.
Want de HAR zorgt ook dat leners minder voor hun hypotheek betalen (en dat ze een groter bedrag lenen kunnen)
De afbouw van de HAR is bij mijn weten beperkt tot:
– maximaal 30 jaar
– niet geldig voor een aflossingsvrije hypotheek
– niet geldig voor een tweede woning
Dat zijn beperkingen die voor de meeste mensen nauwelijks invloed hebben.
Ik zeg niet dat er geen andere factoren zijn die invloed hebben.
Maar de HAR en huizenspeculatie zijn de gebieden waarop de overheid snel ingrijpen kan.
Natuurlijk heeft de HAR invloed op de woningprijzen, zonder de HAR zouden de woningprijzen lager zijn.
Alleen had jij het over het aanjagen [stijgen] van de woningprijzen, en daar heeft de HAR geen invloed op en de rente wel, simpelweg omdat de HAR niet ruimer is geworden de afgelopen jaren, terwijl de rente sterk gedaald is. Sterker nog, de afgelopen jaren heeft de HAR waarschijnlijk juist een licht dempend effect op de woningprijzen gehad, omdat deze minder ruim geworden is.
De HAR zit al ingebakken in de woningprijzen, het is geen factor in de stijging van de afgelopen jaren.
Ten derde worden er op dit moment allerlei maatregelen genomen om het beleggers moeilijk te maken huizen te kopen en vervolgens te verhuren. Het volstrekt voorspelbare gevolg: het aantal huurhuizen in de vrije sector neemt af, en de prijzen daarvan nemen navenant toe.
Bedoelt u dat de huizenprijzen stijgen? of dat de huren stijgen?
De oplossing zou zijn: maak het niet moeilijk om huizen te verhuren, maar stel grenzen aan de huurprijzen.
De huizenprijzen dalen, en de huurprijzen stijgen.
Jouw oplossing is precies wat er is gebeurd, en het is goed om na te denken waarom jouw oplossing niet het gewenste effect heeft.
Op het moment dat je grenzen stelt aan de maximale huurprijs, wordt het voor een commerciële verhuurder minder aantrekkelijk om een woning te verhuren, zeker als deze grens zo laag is dat het onrendabel wordt. Dan gebeuren er twee dingen: ofwel de verhuurder stopt met het verhuren, ofwel hij probeert onder de voorwaarden uit te komen zodat er wél meer huur gevraagd kan worden. Dit is overigens precies wat we zien gebeuren. Gevolg is: langere wachtlijsten voor huurwoningen met beperkte huur, en hogere huurprijzen voor wat daar nog buiten valt. Het is dus nu moeilijker om een huurwoning in de vrije sector te krijgen, en als je die kan krijgen is de prijs waarschijnlijk hoger.
Het is weer vooral veel wensdenken dat de klok slaat.
je kan de woningmarkt wel willen reguleren, maar dat betekent niet dat de prijs en beschikbaarheid van woningen niet onderhevig is aan marktwerking. De prijzen stijgen als er schaarste is, als de woonvraag groter is dan het aanbod. Of er ontstaan wachtlijsten, zoals bij sociale huur.
Uiteindelijk is het enige wat helpt als het woningaanbod sneller stijgt dan de woonvraag, in de huidige tijd met relatief hoge bevolkingsgroei niet eenvoudig. Zeker niet omdat bouwgrond schaars is, en woningbouw concurreert met allerlei andere doelstellingen die we hebben. En dan stellen we ook nog steeds hogere eisen aan de kwaliteit van de woningen, daar zit ook een prijskaartje aan.
De overheid doet echt z’n best, maar krapte op de woningmarkt zal nog wel even blijven bestaan. Klem als ze zit tussen rellende boeren en stikstoffundamentalisten.
Een understatement van jewelste. De betaalbaarheid van de woning wordt niet bepaald door de nominale prijs, maar door de maandlasten. En die zijn helemaal niet zo sterk gestegen, door de lage rente. Nu de rente is gestegen, is het ook gedaan met de stijging van de huizenprijzen.
Die is al voor een heel groot deel gereguleerd. Alleen al die regels leiden tot prijsverhogingen en dat is waar we vanaf moeten.
de prijs is wel onderhevig aan vraag en aanbod, maar slechts beperkt (de aannemerij en de materiaalprijzen) aan marktwerking. De oplopende prijs van grond is in de afgelopen decennia de stuwende kracht achter de prijsstijgingen geweest. En grond voor woningbouw wordt niet door de markt ‘geproduceerd’ maar door de overheid die met een wijziging van de grondbestemming woningbouwgrond aanwijst. Daar is dus helemaal geen sprake van marktwerking.
Klopt. Maar voor die maandlasten is die nominale prijs nogal van belang. Het scheelt nogal of je een hypotheek van 2 ton, of 5 ton moet aflossen. De rente is nu weer ongeveer gelijk aan de rente in 2006 en de rente in 2014. Maar de prijzen van woningen waren toen veel lager. Dus ja, mensen die in de afgelopen jaren een langjarige hypotheek hebben afgesloten, of hun hypotheek hebben overgesloten, kunnen lage maandlasten hebben. Maar over de lange termijn genomen, zijn het niet die renteschommelingen, maar is het die woningprijs die nogal van belang is voor de maandlasten.
Dat denken veel mensen, maar het klopt niet. In de woningmarkt kunnen de prijzen bij een grote vraag naar woningen, zoals die er nu is, dalen.
Klem als ze zit tussen rellende boeren en stikstoffundamentalisten.
Dat moet zijn:
Klem als ze zit tussen rellende boeren en zijn eigen wetten.
(de overheid zit niet klem. Het is een keuze dat boerenbedrijven door mogen draaien, en bouwprojecten stilgelegd worden).
Maak je de Raad van State nou uit voor stikstoffundamentalisten? Het laatste beetje redelijkheid is ondertussen wel verdwenen uit je reacties.
Je kan natuurlijk een rechtszaak starten tegen een woningbouwproject omdat er stikstof uitgestoten wordt. Maar het hoeft niet.
Stikstoffundamentalisten is mijn vrije verzamelnaam voor eenieder die natuur/milieu belangrijker vindt dan woningbouw.
Wat eenieders goed recht is. Maar ga dan niet klagen over de hoge huizenprijzen.
Wie zijn dat? Want het lijkt mij vooral een naam voor door jezelf verzonnen activisten. Ik ken actiegroepen die naar de rechter zijn gestapt om af te dwingen dat de overheid zich aan de eigen regels houdt. Bij mijn weten is er nooit een zaak geweest die specifiek tegen woningbouw was gericht. (Al sluit ik niet uit dat er ergens een NIMBY-groepje is geweest dat heeft geprofiteerd van de ontstane situatie.) Dat uitspraken van de RvS consequenties hebben voor woningbouw is het gevolg van jarenlang wanbeleid. En niets anders.
De verantwoordelijken voor dat beleid proberen het nu af te schuiven op de activisten. Kiezers die daar nog altijd met open ogen intrappen dragen ook een deel van de verantwoordelijkheid als de problemen de komende tijd maar door blijven etteren. Want zij zijn deel van het probleem. Het probleem is namelijk niet dat er fouten zijn gemaakt. Het probleem is dat de verantwoordelijken weg kunnen lopen van hun verantwoordelijkheid en dat ze (zo goed als) niks leren van hun fouten.
Het klopt dat regulering vaak leidt tot hogere prijzen. Maar die regulering is er niet voor niets. Jouw oplossing van meer grond bestemmen voor woningbouw en het schrappen van allerlei regels voor de bouw en ontwikkeling van huizen kan inderdaad leiden tot meer woningbouw en daarmee dalende prijzen.
Maar dan moet je verder niet te veel hechten aan zaken als natuur, behoud van landschap, de energietransitie, leefbaarheid.
Het zou wel netjes zijn dat er bij te vertellen, voordat mensen al te enthousiast worden van jouw oplossing.
(ik neem aan dat #5 een reactie op #4.1 is)
Ik ben met u eens dat er regels zijn die de grondprijzen opdrijven.
Van de andere kant denk ik dat, zonder dergelijke regels, de bouwgrond in Nederland ook snel opraken zou.
Maar er zijn ook andere regels die de prijzen opdrijven (de hypotheek-rente-aftrek) en er is gebrek aan regels die de huren begrenzen.
Ik denk dat overheidsingrijpen gerechtvaardigd is, omdat hogere prijzen niet (of nauwelijks) leiden tot een groter aanbod.
Ah, dus je weet het wél? Het idee van beleid is dat er oplossingen worden gezocht in die complexiteit. Precies wat kabinetten al een behoorlijke tijd niet doen. Het is allemaal maar op zijn beloop gelaten. Wanbeleid, dus. En dat is niet de schuld van demonstrerende boeren die terecht kwaad zijn om gedane loze beloftes, en ook niet van milieugroepen die terecht vinden dat ook het landsbestuur zich aan de wet moet houden.
Hmmm, opvallend dat er in het hele artikel en in de comments met geen woord gerept wordt over de demografie. Ik heb zelf een hele andere visie op de wooncrisis, en dat heeft alles te maken met demografie. Er is namelijk wel degelijk ook een spel van aanbod en vraag aan de gang, en die is demografie-gestuurd.
De wooncrisis vindt in wezen zijn wortels in het afschaffen van de bejaardencentra 30 jaar geleden. Die zijn allen wegbezuinigd, en het idee was dat bejaarden tegenwoordig zo lang mogelijk zelfstandig moeten wonen. Men dacht op die manier de zorgkosten te beteugelen, maar hield er geen rekening mee dat dit uiteraard ook gevolgen heeft voor de volkshuisvesting en de woningmarkt, want al die ouderen blijven nu tot aan hun dood in hun eentje in een kast van een huis wonen waar een heel gezin in past. Overigens is het beteugelen van die zorgkosten op deze manier ook niet gelukt, want het bedrag wat bespaard is met het opdoeken van die ouderencentra, wordt nu een factor 3 x zo veel uitgegeven aan thuiszorg voor ouderen. Tel uit je winst – maar dit terzijde.
Dat er sprake is van extreme “woningverdunning” zien we ook terug in de statistieken. Nederlanders hebben van heel Europa het hoogste aantal vierkante meters aan woonoppervlak per inwoner – we wonen het ruimste van heel Europa dus. Voor ouderen is er helemaal niets aan woonvormen beschikbaar tussen het eigen huis waar je in je eentje woont, en het hospice voor de laatste stervensbegeleiding.
Je kunt mij niet wijsmaken dat dit niet efficienter kan. Natuurlijk kun je als land organiseren dat er aangepaste, al dan niet gecentraliseerde woonvormen op maat beschikbaar zijn voor ouderen, en dat dat op een efficientere en kosteneffectivere manier kan dan dat dat nu gebeurt. Alleen dan moet je natuurlijk wel inzien dat woonbeleid in een sterk vergrijzend land voor een flink deel overlapt met ouderenbeleid, en dat inzicht ontbreekt bij de politiek compleet – en niet alleen bij de politiek gezien de commentaren hier.
Natuurlijk is dit niet het enige wat er aan de hand is en is geweest op de woningmarkt. Het helpt natuurlijk ook niet dat we decennialang regeringen hebben gehad die in alles uitstraalden dat kopen van huizen “cool” is en dat huren iets is voor losers. Niet alleen landelijk, maar ook plaatselijk.
Zo heeft mijn oudtante van 90 een hele verdieping leegstaan, maar ze mag dat van de gemeente waar ze woont NIET verhuren. De verhuur van (delen van) het eigen huis door particulieren wordt in veel gemeenten zo goed als onmogelijk gemaakt. Alleen daarin flink wat regels schrappen zou al heel wat lucht brengen.