€ 100 huurverhoging per maand in tijden van dalende koopkracht (deel 2)

Hoe de ‘scheefhuurder’ steeds meer in het verdomhoekje komt te zitten. Dit jaar resulterend in een extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging. En dat in een tijd van slinkende koopkracht. Voor slechts een enkeling lonkt een uitweg. De inkomensafhankelijke huurverhoging zou alsnog van tafel moeten. Evenals de reguliere huurverhoging. Deel 2 van de gastbijdrage van Jan Kok. Deel 1 leest u hier. ‘Vrijesectorhuren’ voor gereguleerde huurwoningen Een jarenlange reeks inkomensafhankelijke huurverhogingen heeft ervoor gezorgd dat er tal van huishoudens zijn die in een gereguleerde huurwoning wonen, maar een huur betalen die is uitgekomen boven de liberalisatiegrens (per 1 juli 2021 € 752,33; per 1 juli 2022 € 763,47). Dit schept bij velen verwarring. Als je een huur betaalt boven de liberalisatiegrens, dan woon je toch in een vrijesectorhuurwoning? Nee, niet altijd dus. Inmiddels zijn er al ruim 51.000 huishoudens die in een sociale huurwoning wonen en een huur betalen boven de sociale huurgrens. Dat die huren van gereguleerde huurwoningen tot (ver) boven de liberalisatiegrens kunnen oplopen, heeft te maken met het volgende. De maximale huurprijs van een gereguleerde huurwoning is gekoppeld aan haar puntenaantal binnen het Woningwaarderingsstelsel. Op een gegeven moment kwam de politiek op het idee de WOZ-waarde een rol te laten spelen in het bepalen van dit huurplafond. WOZ-waarde bepaalt puntenaantal gereguleerde huurwoningen De WOZ-waarde (WOZ is de afkorting van Wet waardering onroerende zaken) is de taxatiewaarde van een woning, of het nu een koopwoning of een huurwoning betreft, gebaseerd op de hoogte van de verkoopprijzen van woningen in de buurt. Te gebruiken voor het bepalen van de hoogte van de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de erfpacht. Maar nu dus ook voor het bepalen van het puntenaantal van gereguleerde huurwoningen. Marktwerking moet leidend zijn, nietwaar? Het kan toch niet zo zijn dat jij nog in een goedkope gereguleerde huurwoning woont, terwijl je toekomstige buren bereid zijn een half miljoen te betalen voor een soortgelijke woning om de hoek? Vanaf 2011 ging dit nog indirect middels de ‘schaarstepunten’ of ‘Donnerpunten’, maar sinds 2015 werd de WOZ-waarde rechtstreeks opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel. Dit bleek rampzalig uit te pakken voor huurders waarvan de woning in een gebied ligt waar de kopersgekte extra heeft toegeslagen. In de grote steden bijvoorbeeld. Zo kon het gebeuren dat de WOZ-waarde niet een kwart, zoals bedoeld, maar de helft of meer van het puntenaantal ging uitmaken. Daarmee de hieraan gekoppelde maximale huurprijs tot ver boven de liberalisatiegrens opdrijvend. Heel vervelend voor de ‘goedkoop scheefhuurder’, die het huurplafond steeds verder uit het zicht ziet verdwijnen. En nog steeds als ‘scheefhuurder’ wordt gezien, terwijl zijn huur boven de sociale huurgrens ligt! Het kabinet had ervoor kunnen kiezen huurders in een gereguleerde huurwoning die inmiddels geen ‘sociale huren’ meer betalen maar ‘vrijesectorhuren’, van de extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging te vrijwaren. Deze maximale huurprijzen (ver) boven de liberalisatiegrens leidden er ook toe dat bij wisseling van bewoners gereguleerde huurwoningen nog vaker in de vrijehuursector verdwenen. Dus gingen er op deze manier veel gereguleerde huurwoningen via liberalisatie verloren. Dalende koopkracht Deze extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt ingevoerd in een tijd dat vrijwel alle Nederlanders het financieel moeilijker krijgen. Enerzijds ging de inflatie al omhoog door de inhaalvraag na de coronapandemie, welke leidde tot wereldwijde leveringsproblemen. Door de oorlog in Oekraïne lopen de prijzen van energie en voedingsmiddelen nog harder op. Anderzijds blijft de loonontwikkeling ver achter bij deze prijsstijgingen. Daarnaast hebben we nog de inkomsten die helemaal niet stijgen. Zoals de pensioenen, waarvan er vele al jarenlang niet zijn  geïndexeerd. Fors koopkrachtverlies is dan het gevolg. De verdoemde ‘goedkoop scheefhuurders’ moeten echter blijven dokken. Maar het kabinet was er toch om de middeninkomens te beschermen? Waar blijft Hugo de Jonge wanneer het húrende middengroepen betreft? Een sprankje hoop voor sommige ‘goedkoop scheefhuurders’ Inmiddels was het kabinet er ook achter gekomen dat het aantal liberalisaties uit de hand liep als gevolg van de doorwerking van de snel stijgende WOZ-waarden in de puntentelling. Daarom is besloten om per 1 mei 2022 in sommige gevallen het aandeel van de WOZ-waarde in de puntentelling af te toppen tot 33%, de zogenaamde ‘cap op de WOZ’. Hiermee zouden 23.000 woningen voor de gereguleerde huursector behouden blijven, die anders bij nieuwe verhuur boven de liberalisatiegrens, dus in de vrije sector zouden belanden. En 15.000 vrijesectorhuurwoningen zouden bij bewonerswissel weer onder de liberalisatiegrens komen en zo terugkeren naar de gereguleerde huursector. Deliberalisatie! Het begin van een politieke ommekeer? Rutte en consorten zullen het niet zo bedoeld hebben, maar deze aftopping van de WOZ-waarde in de puntentelling biedt hoop voor sommige ‘goedkoop scheefhuurders’ in deze tijden van slinkende koopkracht. Vooral voor degenen die een hoge huur betalen voor hun relatief kleine gereguleerde huurwoning met weinig voorzieningen in bij kopers populaire buurten. Die 33%-cap voor bewoners van een gereguleerde huurwoning geldt namelijk slechts in specifieke situaties. Het totale aantal punten / de maximale kale huur moet in de oude situatie, bij volledige toerekening van de WOZ-waarde in de puntentelling, boven de liberalisatiegrens (142 punten) liggen, en het aandeel WOZ-punten dient hoger te zijn dan 33%. Een voorbeeld Een gereguleerde huurwoning in een populaire buurt heeft per 1 juli 2021 met volledige toerekening van de WOZ-waarde in totaal 164 punten: 82 woningpunten (50% van het totaal aantal punten) en 82 WOZ-punten (50% van het totaal aantal punten). 164 punten ligt boven de liberalisatiegrens en betekent per 1 juli 2021 een maximale kale huurprijs van € 871,88. Ziehier het concrete bewijs dat de huren van gereguleerde huurwoningen de hoogte van ‘vrijesectorhuren’ kunnen aannemen. Deze woning voldoet aan beide voorwaarden: totale puntenaantal boven de liberalisatiegrens en aandeel WOZ-punten meer dan 33%. Op 1 juli 2022 komen we met de 33%-cap uit op een totaal van 122 punten: weer die 82 woningpunten (nu 67% van het totaal aantal punten) en nog maar 40 WOZ-punten (nu logischerwijs 33% van het totaal aantal punten). 122 punten houdt per 1 juli 2022 een maximale kale huurprijs in van € 655,73. Recht op huurverlaging Stel nu dat dit voorbeeld van toepassing is op het echtpaar waar we dit verhaal mee begonnen. Hun kale huur van € 705,66 lag op 1 juli 2021 ver ónder de toenmalige maximale kale huurprijs (€ 871,88). Maar de aan hen per 1 juli 2022 voorgestelde kale huur van € 755,66, waarin € 50 inkomensafhankelijke huurverhoging is opgenomen, ligt dan ruim bóven de nieuwe maximale kale huurprijs (€ 655,73). Die € 50 inkomensafhankelijke huurverhoging voor Kees en Mila gaat dus niet door. Sterker nog, zij hebben recht op bijna 50 euro huurverláging. Om precies te zijn € 49,93, het verschil tussen hun huidige kale huur per 1 juli 2021, € 705,66, en de maximale kale huurprijs per 1 juli 2022, € 655,73. Aan de slag dus met de huurprijscheck voor al degenen die hiervoor in aanmerking denken te komen. Algehele huurbevriezing Er zijn talloze argumenten tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging in het algemeen en de huidige extreme versie in het bijzonder. Daar kan nu de dalende koopkracht als belangrijk tegenargument aan worden toegevoegd. Alle reden om de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2022 alsnog niet door te laten gaan. Maar het koopkrachtargument geldt natuurlijk voor alle huurders. Vorig jaar was dat nog voldoende reden om de huren te bevriezen. Terwijl de situatie dit jaar in feite slechter is, zouden de huren nu wél kunnen worden verhoogd? En waarom profiteren de huurders niet van de aanstaande afschaffing van de verhuurdersheffing? Jarenlang is die in de huren doorberekend, wat ertoe heeft geleid dat veel hurende huishoudens steeds moeilijker kunnen rondkomen. Het wordt tijd om de huurders hiervoor te compenseren. Een algehele huurbevriezing op 1 juli 2022 is daarom op zijn plaats. Mooi dat de actiegroep ‘Wij Weigeren de Huurverhoging’ de strijd aangaat voor meerjarige huurbevriezing (2022-2026). Jan Kok is auteur van het studieboek voor het hoger onderwijs ‘Werken aan wonen’, samen met Siep van der Werf, en bestuurder van de Huurdersvereniging Amsterdam.

Foto: Cyril Wermers (cc)

€ 100 huurverhoging per maand in tijden van dalende koopkracht

LONGREAD - Hoe de ‘scheefhuurder’ steeds meer in het verdomhoekje komt te zitten. Dit jaar resulterend in een extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging. En dat in een tijd van slinkende koopkracht. Voor slechts een enkeling lonkt een uitweg. De inkomensafhankelijke huurverhoging zou alsnog van tafel moeten. Evenals de reguliere huurverhoging. Een  gastbijdrage van Jan Kok.

Kees is AOW’er, heeft een redelijk pensioen; zijn vrouw Mila werkt en verdient het minimumloon. In 2020 had hij daarnaast nog een lijfrente-uitkering, omdat hij altijd braaf had meegedaan aan de spaarloonregeling. Gezamenlijk huishoudinkomen van Kees en Mila: € 56.000, bruto welteverstaan. Een middeninkomen dus.

Zij wonen in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder. Honderd jaar oud, energielabel G, enkel glas, moederhaard CV hapert en altijd gedoe over onderhoud. € 705,66 huur betalen ze hiervoor; daar komen de servicekosten nog bij. Voorwaar geen kattenpis.

Onlangs kregen ze van hun huisbaas de huurverhogingsbrief in de bus: € 50 huurverhoging! De verhuurder had het huurverhogingspercentage tot twee decimalen achter de komma voorgerekend: 7,09%. Of ze vanaf 1 juli 2022 maar even € 755,66 kale huur willen betalen.

Een buurvrouw, die ook in een gereguleerde huurwoning van een particuliere verhuurder woont, die al jarenlang het onderhoud achterwege laat, blijkt een huurverhoging van € 100 voor haar kiezen te hebben gekregen. Haar kale huur zou omhoog gaan met ongeveer 20%!

Lezen: Het wereldrijk van het Tweestromenland, door Daan Nijssen

In Het wereldrijk van het Tweestromenland beschrijft Daan Nijssen, die op Sargasso de reeks ‘Verloren Oudheid‘ verzorgde, de geschiedenis van Mesopotamië. Rond 670 v.Chr. hadden de Assyriërs een groot deel van wat we nu het Midden-Oosten noemen verenigd in een wereldrijk, met Mesopotamië als kernland. In 612 v.Chr. brachten de Babyloniërs en de Meden deze grootmacht ten val en kwam onder illustere koningen als Nebukadnessar en Nabonidus het Babylonische Rijk tot bloei.

Lezen: Bedrieglijk echt, door Jona Lendering

Bedrieglijk echt gaat over papyrologie en dan vooral over de wedloop tussen wetenschappers en vervalsers. De aanleiding tot het schrijven van het boekje is het Evangelie van de Vrouw van Jezus, dat opdook in het najaar van 2012 en waarvan al na drie weken vaststond dat het een vervalsing was. Ik heb toen aangegeven dat het vreemd was dat de onderzoekster, toen eenmaal duidelijk was dat deze tekst met geen mogelijkheid antiek kon zijn, beweerde dat het lab uitsluitsel kon geven.

Foto: CorporatieNL (cc)

Jaarlijkse huurverhogingen ongewenst en overbodig

ANALYSE - De huren worden dit jaar, net als vorig jaar, verhoogd met ongeveer 5%. Reden voor de Woonbond en de FNV om vorige week in een brief (pdf) nog eens bij de Tweede Kamer aan de bel te trekken. Beide organisaties pleiten ervoor om de huren alleen voor inflatie te corrigeren en zo de verhoging te beperken tot maximaal enkele procenten.

De zorg voor grote groepen huurders in het algemeen en de betaalbaarheid van het wonen voor hen in het bijzonder liggen aan de brief ten grondslag. Uit in maart 2013 door het O.T.B. TH-Delft uitgevoerd onderzoek (Marktconforme huren en woonuitgaven), maar ook uit recent (oktober vorig jaar) in Den Bosch verricht onderzoek door het RIGO (Doelgroepen en woonlasten in de gemeente ‘‘‘‘s-Hertogenbosch) blijkt dat niet alleen de laagste inkomensgroepen maar ook steeds meer huishoudens met een wat hoger inkomen in de problemen zitten of dreigen te komen. Landelijk gaat het naar schatting van FNV en Woonbond om meer dan 700.000 huishoudens die op grond van “NIBUD-normen” de touwtjes niet meer aan elkaar kunnen knopen.

In het woonakkoord wordt het door het kabinet één ingezette huurbeleid verder doorgezet en uitgewerkt. Dat beleid is gericht op het jaarlijks doorvoeren van een boven de inflatie uitstijgende huurverhoging welke ook voor de laagste inkomensgroepen niet zonder gevolgen blijft. Dit omdat de huurtoeslag niet evenredig stijgt met die huurverhoging. De huurders- ook met de laagste inkomens – betalen daarvoor de rekening. Daarnaast biedt het woonakkoord de corporaties de mogelijkheid om de huren voor huurders met een inkomen boven 35.000 euro de huren nog eens extra te verhogen.

Foto: Kort - illustratie Sargasso

KORT | Huurverhoging in blauwe envelop

OPINIE - Het is een beleid dat een Havo-scholier bedacht lijkt te hebben. Maar in de Tweede Kamer is er een meerderheid voor. Misschien dat VVD en PvdA nog een paar senatoren hebben die wel bij hun volle verstand zijn.

Een verhuurdersheffing van 2 miljard, ten laste van mensen die met huurtoeslag eerst tegemoet worden gekomen, is krankzinnig. Vroeger heette het dat we geen geld moesten rondpompen.

Daar maken we nu 350 miljoen minder van: maar de investeringslust van de corporaties zal hierdoor niet toenemen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zit nog te rekenen, maar kan zichzelf maar beter opheffen, want garanties op leningen lijken onmogelijk.

De huren moeten omhoog, want mensen moeten kopen, omdat de koopmarkt niet meer werkt. Als je een kleuter de markt uitlegt, krijg je dit soort redeneringen. Markten kunnen zo werken als zij perfect zijn; als ze dat niet zijn, is een goede analyse nodig alvorens iets te doen.

De inkomensafhankelijke zorgpremie was een schandelijke pseudobelasting, deze huurverhoging heeft dezelfde gebreken. Geld dat in de woningexploitatie wordt verdiend, hoort daar  volgens de woningwet te blijven. De huuraanzegging moet maar in een blauwe envelop.

Bestel je boeken bij Bazarow

Bazarow is een verkopende boekensite, waar je ook recensies, nieuws, een agenda en een digitaal magazine kan vinden. Nog niet alles is af, maar veel boeken zijn al te vinden en er komt de komende maanden steeds meer bij.

Het doel van Bazarow is om een site te vormen die evenveel gemak biedt als de online giganten maar die wél teruggeeft aan de boekensector. Tegen roofkapitalisme, en voor teruggeefkapitalisme, bijvoorbeeld door te zorgen dat een flink deel van de opbrengst terug naar de sector gaat en door boekhandels te steunen.

Bestel je boeken bij Bazarow

Bazarow is een verkopende boekensite, waar je ook recensies, nieuws, een agenda en een digitaal magazine kan vinden. Nog niet alles is af, maar veel boeken zijn al te vinden en er komt de komende maanden steeds meer bij.

Het doel van Bazarow is om een site te vormen die evenveel gemak biedt als de online giganten maar die wél teruggeeft aan de boekensector. Tegen roofkapitalisme, en voor teruggeefkapitalisme, bijvoorbeeld door te zorgen dat een flink deel van de opbrengst terug naar de sector gaat en door boekhandels te steunen.