Scheefwonen – de situatie waarin voor te weinig geld in verhouding tot het inkomen, een met subsidie gebouwde huurwoning wordt bewoond – wordt vaak als een probleem gezien. Je kunt je afvragen of dat terecht is. Maar als je het als een probleem beschouwt, is het goed te weten dat er een kinderlijk eenvoudige oplossing voor bestaat die in Den Haag nog niet is ontdekt.
Een probleem?
Eerst de vraag of dat scheefwonen echt een probleem is. Een veel gehoord argument is dat die woning met gemeenschapsgeld is neergezet en iemand die meer huur kan betalen hoort niet op kosten van de gemeenschap te wonen. Dat klinkt logisch, maar klopt in ieder geval voor oudere woningen niet. In de loop der jaren is zoveel geld aan huur binnengekomen dat de kosten van de woning er al lang uit zijn. Dat gemeenschapsgeld zit bovendien in de stenen en die zijn in het bezit van de verhuurder. Overigens is alweer even geleden, met de bruteringsoperatie de rijkssubsidiëring van de woningbouwcorporaties afgeschaft. Van publieke sponsoring is dus geen sprake.
Er is trouwens ook een reden om voor scheefwonen te pleiten. De wijken waar huurwoningen staan zijn vaak in z’n geheel in bezit van dezelfde verhuurder. Dat betekent: eenzijdige woningbouw bewoond door een eenzijdig publiek van mensen die het niet zo breed hebben. Verwijderen van scheefwoners uit dergelijke wijken, betekent dat die nog eenzijdiger van samenstelling worden. Gettovorming is daarvoor een wat zwaar beladen woord, maar scheefwonen helpt het begin ervan te voorkomen.
Een ander argument lijkt echter de doorslag te geven. Die woningen zijn bedoeld voor mensen die het niet zo breed hebben. Scheefwoners zitten hen in de weg op zoek naar een niet te dure woning. Dus misschien is het dan toch goed er iets aan te doen. Dit kabinet bij monde van minister Donner is het daar mee eens. Hoewel het elke onrechtvaardigheid op de koopmarkt uit de weg gaat, morrelt het graag aan het huren. Een goed antwoord op de vraag hoe het aangepakt moet worden is echter nog niet gevonden.
De oplossing uit de woonvisie: verhoog de huren van iedereen die meer dan 43.000 euro verdient met 5% per jaar. Te simpel, omdat iemand die 42.000 euro verdient, misschien ook wel een beetje scheef woont en omdat iemand die het dubbele verdient met precies dezelfde verhoging geconfronteerd wordt. Bovendien, wat is nou 5%? Iemand die netto 3000 per maand verdient en 500 euro aan huur uitgeeft, betaalt 5 jaar later 638 euro (de inflatie buiten beschouwing latend). Niet een stijging waar je wakker van ligt. Dat zet geen zoden aan de dijk.
Een eenvoudige oplossing
We hebben in Nederland een systeem om huursubsidie te verstrekken. Je geeft op hoeveel je verdient en hoeveel je aan huur betaalt en dan krijg je (mogelijk) subsidie. Bij gewijzigde inkomsten rekent de belastingdienst achteraf nog even met je af. Diezelfde belastingdienst kan met een vergelijkbare systematiek bij wijze van spreke volgende week aan de gang om dat scheefwonen tegen te gaan. Hoewel niet om te subsidieren, maar om te innen. Noem het scheefwoonbelasting.
Een paar dingen zijn nodig. De belastingdienst moet weten wie een sociale huurwoning bewoont, zodat ze weet wie er mogelijk belast moet worden. Er moet een maximale belasting vastgesteld worden, gerelateerd aan de (WOZ)waarde van de woning. Dat betekent dat die belasting in Amsterdam aardig kan oplopen, maar in Enschede bescheiden zal blijven, omdat daar de woningprijs veel lager is. Maar het moet ook gerelateerd worden aan het inkomen. Je zou kunnen zeggen dat het rechtvaardig is om maximaal 30% van je netto inkomen aan woonlasten kwijt te zijn.
Dat betekent het volgende. Voor een vergelijkbare woning, met een huur volgens het puntensysteem van 500 euro, wordt in Enschede vastgesteld dat je er op basis van de WOZ-waarde maximaal 600 euro voor zou mogen vragen en in Amsterdam 1000 euro. De bovengenoemde persoon zou dus met z’n netto verdiensten van 3000 per maand in Enschede 600 euro betalen (500 huur + 100 belasting). Het maximum dat door de waarde van het huis wordt bepaalt en iets ligt boven de 500 euro nu. In Amsterdam zou hij 900 euro betalen (waarvan 400 belasting), het maximum dat door z’n inkomen bepaald wordt: 30% van 3000 euro. Nog niet helemaal marktconform dus, maar wel nog steeds rechtvaardig in verhouding tot z’n inkomen.
Voordelen
Deze oplossing heeft verschillende voordelen. Er wordt rekening gehouden met de marktwaarde, maar ook met het inkomen. De verhoging die over enkele jaren uitgesmeerd zou moeten worden, kan groot zijn, maar het resultaat is niet onrechtvaardig. Bij een serieuze stijging zet het aan tot nadenken over verhuizen, maar het dwingt mensen die prettig wonen waar ze wonen tot niets. Bovendien kan de belastingdienst morgen met uitvoeren beginnen. Tot slot levert het de overheid geld op waar ze de huursubsidie mee overeind kan houden, of waar ze bij de woningbouwcorporaties nieuwe sociale woningbouw mee kan afdwingen.
In het onlangs door de kamercommissie gevoerde debat over de woonvisie beloofde de minister meer onderzoek over het scheefwonen. Dat is misschien niet nodig.
Reacties (79)
Paar probleempjes: waarom neem je netto inkomen en niet bruto, en neem je individuele inkomens of partner-inkomens of neem je ook de inkomens van inwonende kinderen mee? Wat doe je met mensen die een miljoen in de Staatsloterij winnen en stoppen met werken? Mensen in de bijstand hebben 1100 euro per maand, en hun huur wordt apart betaald, geloof ik. Waar kunnen zij nog wonen met deze plannen? Wat als iemand een kamer verhuurt voor € 300 per jaar? Fiscaliseren is volgens mij geen oplossing, daar worden de problemen alleen maar groter van. En waarom is 30 % van je netto-inkomen een rechtvaardige woonlast?
Wat je precies als inkomen definieert kun je op dezelfde manier bezien als bij de huursubsidie. Mensen die een miljoen verdienen kunnen er gewoon blijven wonen, maar betalen dan scheefwoonbelasting, tot het niveau van een marktconforme huur (in het voorbeeld, tot 1000 euro in Amsterdam). Mensen in de bijstand krijgen gewoon huursubsidie, daar verandert hiermee niets aan. Er verandert alleen iets als je meer dan een bepaalt bedrag verdient.
Wat betreft de getallen, die zijn illustratief. Het gaat er niet om dat 30% een rechtvaardige woonlast is, maar dat je die rechtvaardige woonlast vast kunt stellen. Kan ook 28% of 32% zijn. Je kunt het baseren op de gemiddelde huurlast. Zelfde geld voor die 40.000 euro. Daar mag de minister een mooi compromis over sluiten.
Als je het zo bekijkt moet je iedereen belasten die lage woonlasten heeft irt zijn inkomen. Groep is dan veel groter. Er is immers geen rechtvaardiging om alleen de mensen met lage wl in een goedkope huurw. te belasten.
Waarom betaalt een huurder niet gewoon 5,5-5,7% van de WOZ-waarde. Dat is de marktconforme huur en geeft de verhuurder een redelijke vergoeding voor zijn belegd vermogen (cf CPB-norm). De enige reden kan zijn omdat zijn inkomen zo laag is dat hij dit niet kan betalen, alleen dan is er reden voor huursubsidie. Aangezien ca 85% van de huur rente is, zou de huurder volgens het principe gelijke monniken, gelijke kappen ook recht op renteaftrek voor dat bedrag moeten kunnen claimen. Het gaat de overheid immers niet aan of je huurt of koopt. Dat wordt redelijk onbetaalbaar –> renteaftrek dan ook maar opdoeken. Door afschaffing HRA dalen de huizenprijzen ca 20% daar profiteren dan de starters van en …. ook de huurders. De belastingbesparing geven we door aan alle Nederlanders, na correctie i.v.m. nog te betalen vermogensrendementsheffing op woningbezit i.p.v. eigenwoningforfait. Dat laatste levert dan toch zo’n 5 miljard extra belasting op.
Als je jouw redenering volgt en de huurder betaalt dat percentage van de WOZ waarde, zal z’n huur waarschijnlijk omhoog gaan en dus de totale huursubsidie ook. Dan past de belastingbetaler dus het verschil bij aan de verhuurder. Weet niet wie daarop zit te wachten.
Overigens ben ik het met de rest van je reactie eens dat het allemaal met elkaar samenhangt en dat het in samenhang bekeken zou moeten worden. Maar leg dat dit kabinet maar eens uit.
Tot dat je tegen de huursubsidiegrens komt. Met een pand van 250,000 euro (een normale prijs in een gewilde wijk van Utrecht of Amsterdam) en 5,5% van de WOZ waarde als huur zit je ruim boven de subsidiegrens.
Of te veel verdient om voor HuurTOESLAG in aanmerking te komen. Die simpele oplossing haalt het alleen keer op keer niet. Deze is een stuk ingewikkelder.
ps. het huis mag dan zijn terugverdient. Als het marktconform wordt verhuurd zou de opbrengst hoger zijn. Deze gedorven inkomsten zijn wel degelijk een vorm van subsidie. De bouwkosten zijn in beide gevallen sunk-kost en doen dus niet ter zake. Kun je hooguit nog een discussie voeren of coorporatie bezit, gemeenschappelijk bezit is.
Huren moeten gewoon aan de taxatiewaarde gekoppeld worden, niet aan de woz-waarde. Koppelen aan de woz-waarde zal een opwaartse druk op de woz-waarde veroorzaken, wardoor de huren hoger worden, waardoor de woz-waarde gaat stijgen, waardoor enz.
De WOZ-waarde is volgens mij een taxatie waarde, hoewel het geen dagkoers is. Wat betreft die opwaartse druk: die zou alleen ontstaan, als de huur zelf zo zou stijgen. Dan wordt een pand meer waard, omdat de verhuurder er meer voor kan vangen. Maar zo’n scheefwoonbelasting zou naar de staat gaan, dus dan lijkt me daarvan geen sprake.
woz waarde is gebaseerd op de verkoopprijs van vergelijkbare woningen in dezelfde omgeving. Taxatiewaarde houdt met veel meer factoren rekening. In gewilde wijken in de Randstad (bijvoorbeeld) ligt de taxatiewaarde vrijwel altijd een stuk onder de woz waarde. Hypotheken baseren zich op de taxatiewaarde, terwijl de verkoopprijs vaak een stuk hoger is en daar de woz waarde van af wordt geleid.
De WOZ-waarde is dus een grovere meting en dat pleit misschien voor de taxatiewaarde, maar dat is weer vreemd als de verkoopwaarde daar gemiddeld weer boven ligt. De verkoopwaarde lijkt me de beste taxatie van de waarde.
Bovendien levert het taxeren van elke individuele woning weer veel meerkosten op…
“De WOZ-waarde is dus een grovere meting en dat pleit misschien voor de taxatiewaarde, maar dat is weer vreemd als de verkoopwaarde daar gemiddeld weer boven ligt. De verkoopwaarde lijkt me de beste taxatie van de waarde”
Als je de marktwaarde wil bepalen wel, maar als je de waarde voor verhuur wil weten, kun je volgens mij beter van de taxatiewaarde uit gaan, om te voorkomen, dat de woz waarde omhoog gaat (wanneer meer huur gevraagd kan worden voor een woning, gaat de verkoopprijs van de woning omhoog).
Laat ik het zo zeggen: voor de verhuurders van woningen, die huizen alleen kopen om er winst op te maken via de huurders, is het goed om de woz waarde te gebruiken. Voor huurders en de kopers van woningen, die een woning kopen, omdat ze er zelf willen wonen, is het beter om de taxatiewaarde te gebruiken. En via de huursubsidie is het gebruik van de woz waarde ook ongunstig voor de belastingbetalers.
Zou aardig zijn uit te gaan van de woonlasten. Energie gaat een steeds belangrijker onderdeel worden van de woonquote. Verhuurders die investeren in de woningvoorraad moeten daarvoor wel beloond kunnen worden.
Ik heb het ‘probleem’ scheefwonen nooit begrepen. Wat is er op tegen dat mensen die minder over hebben voor een woning, in een goedkopere woning kunnen gaan zitten? Waarom maken we überhaupt dat onderscheid tussen sociale huurwoningen en gewone? Als de markt wel zou functioneren, zou er gewoon genoeg aanbod zijn in de lagere prijscategorie, maar daar zit het probleem. Waarom lult iedereen daar omheen?
Omdat de woning onder de marktprijs wordt aangeboden. Als rijke tweeverdieners en masse in kleine studentenkamertjes in bvb Utrecht Overvecht woonden hadden we deze discussie niet. Maar veel zitten in ruime gesubsidieerde woningen in aantrekkelijke buurten zoals de Amsterdamse Pijp.
“Maar veel zitten in ruime gesubsidieerde woningen in aantrekkelijke buurten zoals de Amsterdamse Pijp”
Hahaha. Ruime woningen in de Pijp. Het is duidelijk, dat je de buurt niet goed kent. Wie een ruime woning in De Pijp heeft, heeft diverse etages van een pand opgekocht, verbouwt en in het kadaster samen laten voegen.
Ruim relatief aan wat je in de vrije sector krijgt voor dezelfde prijs.
Een hoge prijs maakt een woning niet ruim.
Exact mijn punt. Hoe ziek is de markt wel niet als je woningen onder de marktprijs moet aanbieden omdat mensen anders geen dak boven hun hoofd hebben?
De huizenprijs ligt gewoon al jaren en jaren veel te hoog! Waarom geven jullie de schuld aan mensen die daar terecht niet aan mee willen doen en een fatsoenlijke prijs willen betalen voor hun woning? Scheefwonen is geen probleem, het is een symptoom van een verrotte huizenmarkt. Weg met al die subsidies die alleen maar de prijzen opdrijven!
Ik ben een ‘scheefwoner’, en ja ik voel me genaaid door deze plannen.
De hele woningmarkt in NL is geheel verziekt door de overheid, maar wij, ‘de scheefwoners’, worden nu als zondebok aangewezen voor het feit dat er bijna geen doorstroming meer is in de huizenmarkt.
– Er gaan MILJARDEN aan subsidies naar eigen woning bezitters via de hypotheekrente aftrek (grosso modo boven modaal).
– Er gaan MILJARDEN aan subsidies naar woning huurders via (jawel) huursubsidie (grosso modo onder modaal).
Ik behoor niet tot deze groepen, dat betekent dat ik als boven modaler er vet voor betaal, maar er niets voor terug krijg (als enige in deze miljarden carrousel denk ik), behalve natuurlijk de nadelen:
– eigen huizen zijn onbetaalbaar geworden.
– op de huurmarkt wordt ik verdrongen door huurders die dankzij de huursubsidie in een te groot huis wonen voor hun portemonnee.
– en als toetje krijgen wij ‘de scheefwoners’ nu gvd een negatieve subsidie in de vorm van een platte lastenverhoging.
Wie zijn hier nou eigenlijk de scheefwoners? Mensen die alleen dankzij de hypotheekaftrek in een huis wonen dat ze anders niet hadden kunnen betalen? Mensen die in een huurhuis wonen dat ze zonder huursubsidie niet hadden kunnen huren? Nee natuurlijk, stupid me, dat zijn de mensen die in een huis wonen ZONDER subsidie zoals mij, duh. Had ik maar een villa molensteen moeten kopen, met een tophypotheek op 2 inkomens.
Stel ik laat me wegjagen door deze 5% anti-subsidie (not), wat zijn dan mijn opties?
1) Over naar de vrije sector, met huren van gemiddeld (!) 12 euri/m2 kost me dat al snel 1350 euri kale huur. Met als kers op de taart dat ik daarna te maken heb met een rotterdamse huisjesmelker ipv een woningbouw vereniging, uiteraard sta ik te trappelen om een groot gedeelte van mijn netto inkomen over te maken naar dit soort kakkerlakken (in het verleden mee te maken gehad, don’t get me started). En als ik dat doe moet ik uiteraard nog steeds mee blijven betalen aan de HRA en de huursubsidies, want ik als woonkakkerlak moet wel solidair blijven met de andere woongroepen in deze samenleving die miljarden aan subsidies binnenharken natuurlijk.
2) Een huis kopen. In mijn buurt voor een vergelijkbare woning kost me dat 250-300k +kosten van de VvE. Terwijl de huizenprijzen historisch gezien belachelijk hoog zijn en onbereikbaar voor Jan Modaal, en al een paar jaar gestaag dalen? Wat als ik over een paar jaar nog een keer wil (of nog erger: moet) verhuizen, aan wie moet ik m’n huis dan verkopen zonder er voor duizenden bij in te schieten? Ik ben geen gekke Henkie. De ’the bigger fool’ theorie werkt alleen als ik denk dat ik het voor ongeveer hetzelfde bedrag (of meer, maar ik ben niet eens inhalig) kan verkopen.
Voor mensen die nu lekker met subsidie in een huurhuis wonen en deze extra scheefwoners-huursverhoging eerlijk en sociaal enzo vinden, kijk effe naar http://www.pararius.nl/nederlands/nieuws.php?name=huurprijzen+stabiel om te kijken wat je voor je huis op de vrij markt zonder huursibsidie zou betalen in jouw stad. Aardig van je dat je in m’n protemonne hebt gekeken, en hebt besloten dat ik maar moet gaan betalen, U is zeer vriendelijk, ik vind het ook een erg sociale gedachte, dank U !
En kijk ook effe naar http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/ om je alvast in te lezen in een geen onwaarschijnlijk toekomst scenario wat betreft de huizenmarkt.
Voor de huurders zal het een biet zijn of ik m’n persoonlijke financiele toekomst te grabbel gooi, en de huidige huizenbezitters zullen mij als ‘bigger fool’ met open armen ontvangen, maar ik sta niet te trappelen om mijn financiele toekomst afhankelijk te maken van een stelletje speculanten aan de andere kant van de wereld.
Samenvattend: beide opties geven me meer onzekerheid, rompslomp, kopzorgen, zijn op de korte termijn een stuk duurder (minstens faktor 2), en één van die opties daarvan kan op korte en/of lange termijn uitmonden in een persoonlijke financieel drama.
En zelfs dit zou voor mij wellicht acceptabel zijn, mits mijn woongenot hiermee ook met een faktor 2 erop vooruit zou gaan, maar dat zie ik niet zo snel gebeuren.
En los daarvan een klein praktisch puntje, we hebben nog een inwonend kind, dat geen 5 of 10 jaar bij ons blijft wonen (wellicht korter). Op dat moment zijn onze woonbehoeften kompleet veranderd. Moet ik NU een ander huis gaan kopen of huren op basis van woonbehoeften die misschien binnen 6 maanden compleet anders zijn? Dacht het niet.
En stel dat we over 6 maanden kleiner willen gaan wonen, dan is nu mijn weg naar een kleiner betaalbaar huurhuis voorgoed afgesneden. Dan blijf ik dus lekker zitten in mijn te grote huis, omdat verhuizen naar een kleiner huis voor een heel veel hogere huur/hypotheek niet mijn idee is van een ‘smart move’. Deze maatregel gaat in ieder geval niet mijn doorstroming verbeteren, en ga hierdoor dus alleen maar nog schever wonen. Politiek: bedankt !
Maar goed, we gaan het over een andere boeg gooien. Ik woon blijkbaar in een gesubsidieerd huis (is een bullshit argument, zie het bruterings argument in bovenstaand artikel), en ik geef niet genoeg uit aan woonlasten volgens de politiek. Betaal ik dan binnenkort ook meer voor mijn brood bij de bakker, omdat dit gesubsidieerd wordt via de europese landbouw subsidies, en een of andere lullo heeft bedacht dat ik procentueel gezien te weinig uitgeef aan eten, en dat het goedkope brood alleen bedoeld is voor minder verdienenden, en ik maar over moet naar luxe brood? Mafkezen.
Ik heb een beter idee om de woningmarkt vlot te trekken: huursubsidie in 5 jaar afbouwen naar 0, en HRA in 5 jaar tijd afbouwen naar 0. Moet je eens kijken wat voor dynamiek er dan spontaan ontstaat op de woningmarkt, als iedereen gaat wonen in een huis dat bij z’n portemonnee past.
Wat een incoherent verhaal. Het enige wat mij duidelijk wordt is dat je ontevreden bent met je woonsituatie en je dat je er over wil zeuren.
Hier zit er nog een, maar dan wel in de vrije sector. :P
Verkeerd gelezen dan. Ik ben juist zeer tevreden over mijn huidige woonsituatie. Maar mocht ik dat in de toekomst ooit willen veranderen, dan is dat onaantrekkelijk of onmogelijk. En het ‘scheefwoonprobleem’ dat ze willen oplossen, doen ze niet door de oorzaak aan te pakken, maar door een stukje politieke symptoom bestrijding. Met een paardemiddel wat de patient uiteindelijk zieker maakt. Succes met je ontevredenheid in je vrije sector huis :p
Goed, je klaagt over je aanstaande woonsituatie. Enneh, misschien ruil ik mijn vrije sector woning in voor de sociale woning die jij niet meer wil of kan betalen. :)
Als ik dan meer waar voor m’n geld krijg dan nu, lijkt me dat een strak plan :)
Uiteraard ben je tevreden. Je betaald de helft van wat je in de vrije sector zou doen, voor dezelfde woongenot en zonder de risico’s. Je legt het probleem van scheefwonen zeer helder uit.
“…op de huurmarkt wordt ik verdrongen door huurders die dankzij de huursubsidie in een te groot huis wonen voor hun portemonnee.”
Onzin. Boven een huur van € 652,52 per maand heb je sowieso geen recht op huursubsidie. Nu kijken we even op een commerciële woningverhuursite: woningen in Rotterdam gaan zo ongeveer vanaf € 695,- per maand tot € 1.150,- per maand, een uitzondering daargelaten.
En de prijzen aan de onderkant zijn dan nog van appartementen voor vrijgezellen ook.
En dat is nog niet alles. Want de huurcommissie komt dan ook nog kijken of de woning niet te duur wordt verhuurd. Daar hebben ze een theoretisch puntenlijstje bij, dat totaal voorbijgaat aan de wetten van vraag en aanbod. Besluiten zij dat er gewoon teveel geld wordt gevraagd voor een woning, dan heb je ook geen recht op huurtoeslag. Want dan moet jij maar je huisbaas/verhuurder gaan dwingen om de huur naar beneden te schroeven.
Bovendien heb je evenmin recht op huurtoeslag als je portemonnee eigenlijk te klein is voor het huis waar je in woont. Moet je maar niet in zo’n duur huis gaan wonen als je dat niet kunt betalen. Dus als jij op een inkomen van €1800,- euro per maand een huis huurt van €600,- heb je best kans dat de Belastingdienst zegt: ga maar op kamers, joh. Want je woont te duur voor je portemonnee.
In feite komt het er dus op neer dat de enige manier waarop je recht zou kunnen hebben op huurtoeslag, is wanneer je al in de sociale verhuur zit. Die mensen worden dus dubbel geholpen: ze zitten al in een gesubsidieerde woning en ze vangen ook nog eens huurtoeslag.
Mensen die in daarentegen in de vrije marktsector huren, die wonen gewoon bijna per definitie al te duur om in aanmerking te komen voor huurtoeslag.
Zeker in deze tijd zou een beetje meer waardering voor mensen die vrijwillig genoegen nemen met minder op zijn plaats zijn.
@Ad van der Stok:
Overigens is alweer even geleden, met de bruteringsoperatie de rijkssubsidiëring van de woningbouwcorporaties afgeschaft. Van publieke sponsoring is dus geen sprake.
De rijkssubsidie is niet afgeschaft maar afgekocht onder de bruteringsoperatie. Als in: corporaties hebben geld en bezit meegekregen voor hun publieke taak in ruil voor het zichzelf bedruipen.
Soit, afgekocht, maar daarmee is het natuurlijk ook afgeschaft. Sinds die operatie is voltooid, zo’n tien jaar geleden, subsidieren we geen corporaties meer.
Daar ben ik het dus niet mee eens: rente of rendement op subsidie is ook subsidie.
Heel simpel voorbeeld: als ik 100 euro krijg, op een spaarrekening zet, is de jaarlijkse rente die ik daarover ontvang ook een gift.
“corporaties hebben geld en bezit meegekregen voor hun publieke taak in ruil voor het zichzelf bedruipen”
Dat is precies het gekke. Zichzelf moeten bedruipen, terwijl toch verwacht wordt, dat zij een publieke taak vervullen. Publieke taken moeten door de overheid vervuld worden of onder toezicht en verantwoordelijkheid van de overheid staan. Publieke taken afstoten naar privé partijen is een teken van een overheid, die haar verantwoordelijkheid niet neemt.
Dat is precies het gekke. Zichzelf moeten bedruipen, terwijl toch verwacht wordt, dat zij een publieke taak vervullen.
Misschien zeg ik het verkeerd: voor zichzelf kunnen zorgen. Zoals de budgetten voor scholen en ziekenhuizen niet op ministeries worden bedacht, uitgevoerd en gecontroleerd, was het idee van de bruteringsoperatie dat corporatie efficiënter kunnen publieke taak kunnen uitvoeren op afstand van Den Haag. Maar ze kregen wel de publieke middelen mee om hun publieke taak uit te voeren.
“Maar ze kregen wel de publieke middelen mee om hun publieke taak uit te voeren”
Dat is volstrekt onvoldoende om die taak op langere termijn goed te kunnen vervullen. Kijk naar de NS, bijvoorbeeld, die ook steeds meer van haar aanvankelijk als publieke taken gedefinieerde taken verwaarloost, i.e.
steeds minder treinen en lijnen, vooral in de buitengebieden (in de Randstad en tussen de grote steden is zo een lijn commercieel wel haalbaar, maar de publieke taak is om ook de commercieel minder aantrekkelijke gebieden bereikbaar te houden).
Een publieke taak kan op lange termijn nooit door een privé partij uit worden gevoerd, daarom hebben we die taken in het verleden ook als publieke taken benoemd. Op korte termijn kun je een (semi) publieke organisatie op eigen benen laten staan en daarbij de eerder aan de publieke organisatie ook ter beschikking gestelde publieke middelen voor de eerste tijd aan de private organisatie ter beschikking stellen, maar op den duur zullen zij die taak niet goed meer uit voeren. Het is een publieke taak, omdat privé partijen die taak niet goed uitvoeren en nooit goed uit hebben gevoerd, ongeacht hoe de eerste financiering tot stand is gekomen.
Een publieke taak kan op lange termijn nooit door een privé partij uit worden gevoerd,
Medisch specialisten en huisartsen leveren slecht werk zeg je?
Nee, dat zeg ik niet en dat staat ook nergens. Wat lees jij toch af en toe vreemde dingen. Je moet eens van die hallucinogene stoffen af blijven.
Medisch specialisten en huisartsen worden uit publieke middelen gefinancierd, voor zo ver ze geen privé patiënten behandelen, en staan daarbij uiteindelijk onder controle en verantwoordelijkheid (financieel) van de overheid.
Wanneer ze privé patiënten behandelen voeren ze geen publieke taak uit.
Die hele verzelfstandiging is natuurlijk zowel uit publiek oogpunt, als uit oogpunt van de markt, ridicuul. Die corporaties zitten nu in een soort vacuum tussen staat en markt, met een publieke taak, marktconforme beloningen, en geen effectief toezicht, noch van de staat, noch van de aandeelhouder. Een vacuum dat binnen het CDA maatschappelijk middenveld heet geloof ik…
In iets andere bewoordingen vrij precies wat ik bedoel.
@Key: Lijkt me niet: je zit nu al in een bevoorrechte positie, vandaar het woord “scheefwonen”.
Als ik uit mijn woning ga wordt de huur met 350 euri verhoogd (zoals bij mijn nieuwe bovenbuurman), en is het geen ‘sociale woning’ meer. Ik laat dus geen ‘betaalbare woning achter’, en je zal in deze woning dan evenveel betalen als nu in je huidige woning. Kan een woningruil nog steeds interessant zijn natuurlijk…
Ik denk dat zelfs met de verhoging van Donner de sociale huurwoningen in de grote drie nog lang niet in de buurt komen van de huurwoningen in de vrije sector. Zie wat Prediker zegt.
Bevoorrechte positie lijkt me geen juist benaming. Zijn situatie is niet het gevolg van meer rechten. Zijn huurcontract is een normaal contract. Het feit dat hij in het verleden nooit de behoefte om beter, ruimer en dus duurder te gaan wonen heeft bevredigd kun je niet als bevoorrechte positie aanduiden.
Hij heeft een goedkope woning omdat hij ergens voldoende wachttijd heeft opgebouwd. In die zin is hij wel “bevoorrecht” boven mij, die geen enkele wachttijd heeft (want regelmatig verhuisd voor werk en studie).
Jij had ook andere keuzes kunnen maken. De door jou gemaakte keuzes hebben je wellicht weer andere voordelen opgeleverd.
Ik had ook moeten kiezen om bvb ouders te hebben die mij vanaf mijn geboorte inschrijven bij Ymere zodat ik nu een goedkope sociale huurwoning in Amsterdam zou hebben? (serieus, dit is geen fictief voorbeeld)
Er moet gewoon een level playing field zijn: toegang tot een woning moet afhangen van behoefte en betaalcapaciteit, niet van plaats van geboorte of studiekeuze.
Ok je voorbeeld is duidelijk. Maar scheefwonen is een probleem van de schatkist. Geen huisvestingsprobleem. Door het scheefwonen keert de fiscus meer toeslagen uit dan nodig. Veralgemeniseer en fiscaliseer dan ook de oplossing.
Keuzes? Alleen mensen die de gebaande paden bewandelen, op tijd een goeie (vaste) baan hebben, op tijd een partner voor het extra inkomen, op tijd een woning kopen, hebben iets te kiezen.
In mijn vrije-sector-buurt zitten meer mensen die structureel al jaren veel huur hebben betaald, maar te hoge huren hebben om huursubsidie of -toeslag te krijgen. Ook wij wonen scheef, maar dat kan niemand ene moer schelen: omdat de woningen wat groter zijn en de huren hoger, zullen de inkomens wel navenant hoog zijn. Mooi niet.
Keuzes? Als je in Amsterdam een woning zoekt dan heb je vrijwel geen keus. Ik heb zelf ooit een vrije sector woning MOETEN huren omdat er niets anders te krijgen was. Voor de sociale huurwoningen was mijn “woonduur” toen veel te kort. En die woonduur of inschrijvingsduur blijft altijd te kort, want op gezette tijden worden de regels weer veranderd.
Wat dat betreft mogen de huurregelingen wel op de schop van mij. Maar ik ben tegen de aanpak van het scheefwonen. Omdat ook die scheefwoners volgens mij geen andere keuze hebben. Omdat ze na zo lange tijd ook wel mogen blijven wonen waar altijd hebben gezeten.
Hier steunt links wel minister Donner, vreemd genoeg. Wat dat betreft is dit het onderwerp waar krakers en speculanten elkaar ontmoeten: beide pakken gewoon wat ze willen hebben (ze kraken nooit in buurten waar niks te beleven valt, ook al staan ook daar jarenlang woningen en kantoren leeg) en vinden huurders losers.
Het artikel begint met “een probleem?” Volgens mij zeker een probleem, wat ik mis in het artikel is de onrechtvaardigheid van het scheefwonen t.o.v. mensen die vrije sector huren. Het is niet goed te praten dat veelverdieners die het geluk hebben gehad ooit aan een sociale huurwoning te zijn gekomen veel minder betalen voor een vergelijkbare woning. Ik ken voorbeelden van tandartsen die 300 euro huur per maand betalen.
Ik zie ook wel iets in de hierboven genoemde oplossing: schaf het onderscheid tussen sociale huur en vrijemarkthuur af. Hou het huren voor iedereen betaalbaar met de huursubsidie.
Het artikel begint met het probleem. Ik wil wel eens helder hoe groot dit probleem is. Hoeveel ‘veelverdieners’zijn nu echt blijven wonen in een gesubsidieerde woning, die in de vrije markt veel duurder zou zijn?
Kan me voorstellen dat dit voor hogeropgeleiden, nog zonder gezin, in studenten steden met hoge huizenprijzen als Utrecht en A’dam opgaat, maar daar buiten? In stadskanaal echt niet!
Hoe groot is dit ‘probleem’ eigenlijk?
Ik heb zelf gelezen (ergens) iets van 800.000 op 2,4 miljoen sociale huurwoningen.
In rapport 4. wonen brede heroverweging wordt aangegeven op pagina 29 dat het om ca 688.000 scheefwoners gaat op een gereguleerd bestand van 2.664.000 woningen.Je kunt daar per deciel bruto huishoudinkomen de verdeling van de impliciete (object) en huurtoeslag terugvinden. In de twee top docielen wonen nog steeds 106.000 huishoudens scheef. De impliciete subsidie bedraagt totaal 7.660 mln. de huurtoeslag 1.865 mln, dus geen klein bier. Voor de top 5 klassen is de impliciete subsidie nog altijd 1,8 miljard maar de huurtoeslag uiteraard nihil.
refs, or it didn’t happen
Dat hangt ervan af wie je het vraagt. Hoorde onlangs iemand van een corporatie zeggen dat het maar om 4% ging, al is dat op de paar miljoen corporatiewoningen nog aardig wat. Het hangt er vooral af hoe je scheefwonen definieert, vanaf welk inkomen.
Het afschaffen van het onderscheid tussen sociale huur en de vrijemarkt huur zou een stap in de goede richting zijn. Blijft alleen het probleem van de huursubsidie en de HRA over (die beiden prijsopdrijvend zijn). Schaf die dan ook af en dan heb je rechtvaardige en betaalbare huur voor iedereen.
Dat de huurtoeslag prijsopdrijvend zou zijn, is nonsens. Er is namelijk een maximale grens gesteld aan de hoogte van de huur waarbij je nog in aanmerking komt voor huurtoeslag. En die maximale hoogte (€ 652,52 per maand) ligt ónder de prijzen die gangbaar zijn op de huurmarkt.
Het is dus niet zo dat mensen die naar een huurwoning op zoek gaan, denken: o, nou, maar ik krijg zo meteen nog €200,- erbij van de overheid, dus ik kan best een woning van €800 betalen. Er is eenvoudigweg schaarste op de woningmarkt.
Gekunstelde schaarste, want de overheid beperkt zelf het aantal woningen dat gebouwd mag worden, en bepaalt waar ze gebouwd mogen worden, hetgeen grondspeculatie en tussenverkoop in de hand werkt. Een vrije woningmarkt (waar dit rechtse kabinet naar toe wil) kan alleen in een situatie waarin eerst de rem op het aanbod wordt opgeheven.
Wat wel zo is, is dat de hypotheekrenteaftrek prijsopdrijvend werkt. Dat is ooit ontstaan om starters aan een woning te helpen en dat is inmiddels verworden tot een belastingsubsidie voor de villabezitters en de banken. Daar moeten we vanaf, maar daar durft Den Haag zijn vingers niet aan te branden.
Er lijkt me niets rechtvaardigs aan het afschaffen van de huursubsidie, voor bijvoorbeeld mensen in de bijstand. Klinkt wel leuk natuurlijk ‘laten we gewoon alles afschaffen’, maar de veronderstelling dat het daarmee rechtvaardig en betaalbaar wordt is onzin.
Klopt, vrijgeven van de huren zal vrees ik zorgen voor een huurexplosie, de huren zullen dan waarschijnlijk stijgen tot het nivo dat die net (niet) meer te betalen is. Ik bedoelde ermee: als de alle huren conform de marktprijs moet zijn (want dat is rechtvaardig zeggen sommigen) is dat een prima manier om die rechtvaardige situatie te bereiken. Voor mensen in de bijstand is wegvallen van de huursibsidie te compenseren door een hogere bijstand.
Misschien heb je het niet helemaal doorgehad, maar dit kabinet wil juist korten op de bijstand en de huurtoeslag.
Verder: je geeft zelf aan dat je een scheefwoner bent. Iemand die dus goedkoper woont dan marktconform. Als de huren stijgen naar marktconform niveau (ook jouw huur dus), hoe lost dat dan jouw probleem op dat de overstap naar een andere woning een te grote financiële brug is?
Het is niet zo dat die andere woning dan ineens geen 1.200 euro p/m kost. Dat kost ‘ie nog steeds: alleen kost de woning waar je nu in zit dan geen €500,- euro per maand meer, maar €800,- euro per maand.
Nou, gefeliciteerd! Probleem van het scheefwonen opgelost, zou ik zeggen.
De schaarste is inderdaad ook een goede oorzaak. Maar voor de rest volgt er een cirkeltje. HRA -> hogere huizenprijzen -> hoge ‘vrije’ huren -> in vergelijking daardoor lage sociale huren -> sociale huren moeten ‘dus’ ophoog, inclusief maximum huurgrens -> geen probleem want de huursubsidie volgt die grens.En ja mensen kijken wel degelijk wat het ze netto kost, de bruto prijs zal ze worst wezen (zowel mensen met huursubsidie als mensen met hypotheek).
Het prijsopdrijvende effect van de HRA staat eigenlijk niet los van de schaarste: zonder woningschaarste geen prijsopdrijvend effect. De schaarste is daarnaast louter kwalitatief te noemen: geen tekort aan woningen in Oost-Groningen en Zuid-Limburg. Naast meer bouwen zou betere bereikbaarheid en een meer evenwichtige economische ontwikkeling ook een stuk helpen.
De hele discussie van ‘scheefwonen’ wordt al jaren aangezwengelt door vastgoedbezitters die graag rijk willen worden, en een overheid die graag de miljarden van de woningbouwverenigingen wil hebben.
De woningbouwvereningingen zijn er zodat mensen betaalbaar kunnen wonen.
Ik ben ook zo’n ‘scheefwonener’, maar ik weiger om me blauw te betalen voor een appartement of om me op te hangen aan een veels te dure koopwoning (ja die zijn veels te overprijst, 20 jaar geleden, woning 81euro (180K gulden.) nu 280K euro, dat is een stijging van 346% Dat is een inflatie van 6.5%…..daar wordt geld verdient!)
Want let wel. 500 euro huur voor een appartement is 6000 euro per jaar. In 25 jaar heeft men dus de bouw van het appartement er ruimschoots uit.
In de vrije sector had ik hiervoor 1000 euro per maand moeten betalen, en dus in 25 jaar tijd dus 150.000 euro extra betaald, dat rechtstreeks in de zakken van de vastgoedontwikkelaar gaat. Die daar weer een veel te groot huis met ik weet niet hoeveel Hypotheekrenteaftrek voor koopt.
Er is helemaal niets mis met sociale woningbouw… een coorperatie die zorgt dat mensen betaalbaar kunnen wonen, zodat ze ook geld over houden voor andere zaken, ipv verplicht vastgoedhandelaren te spekken.
En er is geen vrije markt. ER is schaarste op de woningmarkt.. en een dak boven je hoofd is toch echt wel een levensbehoefte…
De hele discussie van ‘scheefwonen’ wordt al jaren aangezwengelt door vastgoedbezitters
Nee hoor: ook door vrije sector woners als ik. :P
Voor de rest: leuk dat je zo goed woont, maar voor jou woongenot koop ik weinig. Het argument “het systeem werkt voor mij, dus houden zo” vind ik weinig overtuigend.
Je betaalt 6.000 per jaar. Een investering van 150.000 tegen een rentepercentage van 4,5% (= 6.750), hoe heeft volgens jou dan de corporatie die 150.000 afgelost na 25 jaar? Nog afgezien van tussentijds onderhoud etc.?
@44 (pedro), je zegt: “wanneer meer huur gevraagd kan worden voor een woning, gaat de verkoopprijs van de woning omhoog”
Het is niet de bedoeling dat de huur zelf zoveel stijgt, die kan gelijk blijven. Maar het verschil tussen de huur en wat betaald kan worden, wordt via die scheefwoonbelasting aan de overheid betaald. Die kan er dan weer (extra) huursubsidie mee betalen, of kan het gebruiken om sociale huurwoningen te (laten) bouwen.
Maar je zit nu weer iets te ‘repareren’ dat scheefgroeit door ingrepen van de overheid zelf.
1. Je mag van de overheid niet overal bouwen => creëert kunstmatig schaarste.
2. De overheid bepaalt waar je mag wonen => creëert grondspeculatie: je hoort een ambtenaar uit dat het land van boer Koekoek straks een woonbestemming krijgt. Je biedt boer Koekoek €40 euro per vierkante meter. Die doet dat, want dat krijgt hij anders nooit voor zijn land. En vervolgens verkoop je dit, nadat het bestemmingsplan er doorheen is, weer door aan een projectontwikkelaar voor €200 euro per vierkante meter grond.
3. De overheid subsidieert kopers via de hypotheekreneaftrek => drijft de prijs op, want mensen hebben meer te besteden dan ze zich eigenlijk kunnen veroorloven => huizen worden duurder => huren worden duurder.
Als je de woningmarkt wil aanpakken, dan zul je hier iets aan moeten doen, en niet allemaal randverschijnselen gaan repareren.
Met elk pleidooi integraal naar die woningmarkt te kijken ben ik het eens…
Maar als je Donner heet en je vindt die oogkleppen zo comfortabel zitten, dan kun je wel op relatief eenvoudige wijze dat scheefwonen tegengaan.
Kijk nu opent zich een deur. Je zegt dus nu – mi terecht – dat we het fundamenteler moeten benaderen en dat een scheefwoonbelasting hooguit nog goed genoeg is voor Donner.
Prachtige samenvatting van vijftig jaar debat, jongens, mooi.
Het is alleen een beetje vruchteloos, want de echte uitweg zit er niet bij.
Scheefwonen wordt gedefinieerd door de interventie op de woningmarkt ten gunste van de laagste inkomens.
Dat die laagste inkomens worden geholpen is prima. Maar verder moet de overheid volledig stoppen met zich te bemoeien met de woningmarkt, want het vermogen om die te sturen en te beheersen is simpelweg te klein. Wie spreekt de waarheid over zijn inkomen? Zo lang dat niet gebeurt, heeft het geen zin subtiele interventies in de woningmarkt te bedenken. Woningen in de grote steden zijn niet te duur, maar te goedkoop, onderzocht ooit het instituut van Bomhoff. Hoe willen we dat veranderen? Het betekent dat miljoenen stedelijke huizen omhoog moeten in prijs, hetgeen ten koste van revolutie te realiseren valt. Enzovoort, en zo verder. Natuurlijk is de hypotheekrente aftrek een onzin-instrument uit een ver verleden; maar het is een toetssteen voor goed rechts en fout links geworden en heeft niets meer te maken met nadenken over beleidsdoelen of soepele marktverhoudingen.
Ok, maar als woningen te goedkoop zijn, hoeveel moeten de inkomens dan wel niet stijgen om het leven betaalbaar te houden? En dat zie ik niet gebeuren. Ook de voedselprijzen zijn kunstmatig laag door landbouwsubsidies.
En wat bedoel je eigenlijk met “hetgeen ten koste van revolutie te realiseren valt”? Is dat niet een innerlijke tegenspraak – want als iets een revolutie veroorzaakt heeft, moet het door die revolutie weggenomen worden – en dus zal het niet gerealiseerd gaan worden.
De woningprijzen zijn mede gestegen omdat tweeverdieners meer kunnen opbrengen dan ëën kostwinner. Dat zal dus wel weer kinderarbeid worden.
Dat woningen te goedkoop zouden zijn lijkt me moeilijk voor waar aan te nemen. Als je in de meest overspannen woningmarkt van Nederland, Amsterdam, een woning koopt, gaan er tientallen procenten van de totale kosten zitten in de ‘huur’ van de grond – pacht. De woning zelf kost misschien de helft van de totaalprijs. De vraag is waarom de gemeente het zich kan veroorloven zoveel te vragen voor de pacht.
Een groot deel van het antwoord op die vraag zit waarschijnlijk in het monopolie dat ze erop heeft. Een andere reden is dat we onze hypotheekverstrekking zo hebben versoepeld de afgelopen jaren dat mensen het kunnen lenen. En omdat velen dat doen, denken al die anderen, ach, iedereen doet het, van de bank mag het, dus ik koop dat huis, het zal het wel waard zijn. En dat spel waar de gemeente dus een dikke vinger in de pap heeft, noemen we dan de markt.
Terug naar de vraag hoe je überhaupt bepaalt wat de waarde zou moeten zijn. Op basis van wat zegt die Bomhoff dan dat woningen in de grote steden te goedkoop zijn? Verdient de gemeente er niet genoeg aan? Zou de waarde letterlijk bepaalt moeten worden door onze maximum hypotheekcapaciteit? Ben wel benieuwd hoe ze aan zo’n conclusie komen.
Als je in de meest overspannen woningmarkt van Nederland, Amsterdam, een woning koopt, gaan er tientallen procenten van de totale kosten zitten in de ‘huur’ van de grond – pacht.
Eh ja. De locatie is de schaarse factor. In Oost-Groningen kan je een huis krijgen voor een halve ton. Of denk je echt dat als de gemeente Amsterdam minder voor haar grond vraagt, iedereen in Amsterdam kan wonen?
Nee, maar wel dat de prijs dan wat minder opgeblazen is. Je kunt de grondmarkt niet als een gewone markt zien. Elk grondbezitter is per definitie monopolist, de gemeente door de omvang van haar bezit al helemaal. De vraag is dus hoe ga je in deze markt om met het dictaat van een monopolist?
De gemeente is evenveel een monopolist van haar eigen grond als Apple is van de iPhone. Er zijn genoeg alternatieven voor beiden. Daarnaast betwijfel ik of de gemeente Amsterdam haar monopoliemacht ten volste benut: dan zou je verwachten dat ze leegstand zou stimuleren om het aanbod verder af te knijpen.
Maar goed, ik zie niet wat een lagere grondprijs in Amsterdam verbetert aan de huizenmarkt daar: er komt niet opeens meer Amsterdam bij ofzo. Ik denk dat Bomhoff dat bedoelt met “te goedkope steden”: de markt voor huurwoningen in Amsterdam wordt niet geklaard, er zijn voortdurende tekorten. Bij structureel hogere prijzen zullen grote groepen mensen (jongeren, lager opgeleiden) afhaken, waardoor er meer ruimte is rijke yuppen :P.
Niet dus. Grond is geen product dat elke producent maken kan, een smart-phone in principe wel. Grond kun je niet eens maken, je kunt het in bezit hebben. Het is geen product en door die fixatie en dus gebondenheid aan de locatie werkt de grondmarkt anders. Een grondbezitter is meer een monopolist dan een iPhone bezitter.
Wat een lagere grondprijs op dit moment voor Amsterdam zou betekenen is dat het de woningbouwproductie weer op gang kan helpen, die stilgevallen is, o.m. door de prijzen die de gemeente vraagt.
Amsterdam heeft grond gemaakt, Ijburg.
Maar je kan in Amsterdam ook teveel bouwen, kantoorruimte bijvoorbeeld.
En Blokker verkoopt goedkope smartphones)
Niet dus. Grond is geen product dat elke producent maken kan, een smart-phone in principe wel.
Kan jij een smart-phone maken? Verkoopt de HEMA of Blokker smart-phones? Daarentegen, moet je perse in Amsterdam wonen? Volgens mij zijn er ruim 400 gemeentes waar je kan wonen, dus 400 aanbieders van bouwgrond. Jij wil gewoon voor een dubbeltje op de eerste rang zitten (is Amsterdam).
Buiten dat ik in het geheel niet op zoek ben naar een woning of grond in Amsterdam, ga je voorbij aan het argument dat grond geen vervaardigbaar product is. Dus je kunt de grondmarkt niet als elke andere markt behandelen.
Grond is schaars. Van grond – in de zin van oppervlakte – is er niet meer dan er is. Schaarste is dus ook een factor en daarmee toch handelswaar in de handen van gemeentes.
Hier ook nog even een scheefwoner,
1. Woning gekregen als stadsvernieuwingsurgent en op onder-modaal salaris
2. Daarna (bedrijfssluiting) enige tijd werkloos geweest
3. In het algemeen niet conform huisje-boompje-beestje geleefd (mijn leeftijdsgenoten die wel conform die normen leefden hebben lekker goedkoop in de jaren zeventig een woning gekocht met premie-A etc. en hebben hun woning nu (gesubsidieerd) afbetaald).
4. Nu eindelijk net boven modaal (eerste baan na werkloosheid onder modaal en na in eigen tijd WO-opleiding te hebben gedaan, sinds enige tijd boven-modaal)
5. Maar nu op een leeftijd dat ik echt geen huis kan kopen (zelfs niet mijn eigen woning niet, denk ik zomaar).
6. Over een paar jaar (door pensioenbreuken) niet met een overdadig pensioen gepensioneerd.
Etc. Etc.
Als er dan al wat recht te trekken valt, dan maar belasting, maar 25% van netto-inkomen lijkt me overdreven, maar bij te verwachten inkomensachteruitgang zit ik over 6 jaar “rechtmatig” in sociale huurwoning voor een te behappen huur.
Dan komt – ook na vrijkomen woning – die toch weer terecht bij “degene voor wie die bedoeld is”.