Jasper du Pont, auteur op Sargasso

Het is tijd om een visie op de woningmarkt te eisen

16 april 2014 , 07:00 , door Jasper du Pont

ANALYSE - Als we niet fundamenteel anders gaan denken over de politiek die we voeren op de woningmarkt blijven de maatregelen die we nemen negatieve gevolgen hebben.

In een Kamerbrief heeft Stef Blok laten weten van plan te zijn tijdelijke huurcontracten mogelijk maken. Hiermee moet het gesubsidieerde woningbestand meer ten goede komen aan groepen voor wie het bestemd was. In eerste instantie gaat het vooral om jongeren maar in de brief wordt een heel scala aan doelgroepen genoemd. Met een tijdelijk contract zouden studenten, promovendi, starters, gescheiden mensen, ex gedetineerden, verpleegsters, brandweermannen, grote gezinnen, overlastgevers en kenniswerkers aan een huis geholpen kunnen worden.

Dit lijkt mij pas het begin, want zodra er steeds meer stukjes van het huizenbestand zijn gereserveerd staan er vast clubjes mensen op die buiten de boot vallen omdat er een steeds kleiner aantal huizen voor hen over blijft.

Na de inkomensafhankelijke huurverhoging en de mogelijkheid om zonder huurbescherming woningen te verhuren onder de leegstandswet, is dit de volgende inperking van rechten van huurders waarmee Blok tegemoet komt aan de wensen van verhuurders die hun bezit zonder huurbescherming willen kunnen verhuren en die de huur graag ophogen zodra een zittende huurder zijn woning verlaat.

Als de zeepbel knapt komen de kunstgrepen

Foto: MacUK (cc)

Vertrouwen is de grootste bedreiging van de woningmarkt

9 april 2014 , 13:00 , door Jasper du Pont

OPINIE - Als we eens ophouden met ‘vertrouwen’ in de woningmarkt te hebben, komt er misschien eindelijk eens ruimte voor échte marktwerking.

Net als je denkt dat vriend en vijand het er over eens zijn dat de woningmarkt vooral te lijden heeft onder een gebrek aan doorstromers, besluit NVM gister om toch weer vol in te zetten op ‘de starter’. Dit is immers de motor van de woningmarkt, aldus Ger Hukker. Nu horen we al jaren dat ‘vooral starters nu hun kans grijpen’ vanwege een wisselende set aan actuele NVM verkoopargumenten.

Nog even los van het feit dat er al jaren geen huizentreintjes meer op stoom komen ten gevolge van deze ‘kansenpakkende’ starters, wordt ook maar weer eens het frame van stal gehaald dat starters kopen omdat hun vertrouwen in de markt toeneemt. Ik waag dat te betwijfelen. Volgens mij is ‘vertrouwen’ voor starters een luxe-emotie en koopt men vooral uit angst om de boot te missen, uit hebzucht wanneer er grote prijsstijgingen worden verwacht, uit gebrek aan alternatieven door een falend beleid, of gewoon op de automatische piloot omdat iedereen met een opleiding en twee inkomens dat doet.

Vertrouwen is een luxe-emotie

Het is hooguit een gebrek aan vertrouwen dat aanzet tot nadenken of het wel zo verstandig is om te kopen. Daarmee is vertrouwen voor mij een zogeheten hygiene factor; een voorwaarde om te kopen – maar het gaat niemand tot kopen aanzetten. Misschien verwachten mensen inderdaad minder prijsdalingen en neemt daarmee in de optiek van de OTB/VEH vertrouwensmonitor het vertrouwen toe, er blijken tegenwoordig een stuk meer mensen een voorkeur te hebben voor een huurhuis. Men is gaan nadenken en de gevolgen daarvan draai je niet zomaar terug.

Foto: copyright ok. Gecheckt 06-11-2022

Unesco plaatst Nederlandse vastgoedzeepbel op werelderfgoedlijst

5 april 2014 , 14:00 , door Jasper du Pont

ANALYSE - De zeepbel op de Nederlandse vastgoedmarkt is toegevoegd aan de werelderfgoedlijst. Dat heeft het Werelderfgoedcomité zojuist in Tokyo bekend gemaakt. Het comité roemt Nederland om haar innovatieve werkwijze bij de totstandkoming van de zeepbel, een werkwijze die wereldwijd inmiddels navolging krijgt.

Initiatiefnemer voor de Nederlandse nominatie was DNB-directeur Klaas Knot: ‘Gelijk bij mijn aantreden in 2011 ben ik een lobby gestart om dit voor elkaar te krijgen. De hoge Loan-To-Value-Ratio (LTV) van de Nederlanders zorgden in combinatie met dalende huizenprijzen dat internationale financiële markten vertrouwen kwijt raakten in onze banken. Nu de zeepbel officiëel beschermd is zal dat vertrouwen snel terug komen.’

Gidsland Nederland en de ‘Dutch treat’

De plaatsing van Nederland ging niet zonder slag of stoot. Centrale banken van onder andere Australië en Engeland probeerden hun eigen vastgoedmarkt ook te plaatsen, maar het erfgoedcommité had slechts plek voor één vastgoedmarkt. Wat uiteindelijk de doorslag gaf, is dat Nederland al sinds medio jaren ’50 van vorige eeuw een gidsland is voor zeepbel-economieën. Een geheel unieke ‘Dutch treat‘ die de politiek heeft ontwikkeld laat al decennia een uiterst effectief patroon zien: eerst worden de ‘have nots’ gesubsidieerd om te sparen en/of om te lenen voor een woning. Zodra de prijsstijging momentum wint en iedereen een huis wil kopen wordt de subsidie voor sparen afgebouwd en de subsidie voor lenen aangevuld met een garantie op onverantwoorde leenvormen die uitgaan van prijsstijging en stijgend inkomen. Zodra een bubble is geknapt worden de subsidies weer stopgezet en komen de garanties – ook voor bestaande gevallen – te vervallen.

Kadaster registreert betere januari dan voorgaande jaren

20 februari 2014 , 11:00 , door Jasper du Pont

DATA - Het Kadaster registreerde in januari 2014 8.905 verkochte woningen. Dat is een stijging van 42,3% ten opzichte van januari 2013 (6.260). Daarbij moet aangetekend worden dat januari vorig jaar erg slecht was, omdat veel kopers hun aankoop vervroegden om onder de nieuwe belastingregels die per 1 januari 2013 gelden uit te komen. Maar een score van 8.905 is ook ten opzichte van de jaren daarvoor niet slecht, hoewel nog steeds op een niveau ver beneden dat van voor de crisis:

Ten opzichte van december was de daling (42,4%) ongeveer even groot als de stijging op jaarbasis. Maand-op-maandvergelijkingen zijn echter vrij onzinnig vanwege seizoensinvloeden. Wat opvalt, is dat het Kadaster deze maand voor het eerst geen maand-op-maandcijfer in het persbericht heeft gezet. Ik juich dat toe en hoop dat dat ook zo is wanneer dit getal een grote plus weergeeft.

Het lopende jaartotaal loopt deze maand flink op. Dit komt door de combinatie van de redelijke afgelopen maand en het uit de cijfers verdwijnen van de slechte januarimaand uit 2012:

Vrijdag publiceert het CBS de prijsontwikkeling voor afgelopen maand.

Via Woningmarktcijfers.

Foto: Antoon Kuper (cc)

Herstel koopwoningmarkt zet niet overtuigend door

13 februari 2014 , 07:00 , door Jasper du Pont

DATA - Technologiebedrijf Calcasa kwam deze week (pdf) met een hoop cijfertjes over het vierde kwartaal van 2013, voordat ze over anderhalve week een jaarrapport publiceren. Het onderschrijft vrijwel geheel wat ik dacht, namelijk dat de markt nog altijd naar een goedkoper segment aan het verschuiven is:

Voor zover er sprake is van een toename in het aantal transacties, kwam dit volledig voort uit het segment met transactieprijs onder de 150 duizend euro. Dat kan goed komen omdat het aanbod daar toenam door woningen die voorheen duurder waren onder deze grens zakten. Boven de 150 duizend zakt de markt nog altijd verder in het moeras, terwijl we nu toch echt al ruim een jaar horen dat starters ‘steeds meer’ hun slag slaan, waardoor ‘de doorstroming’ naar duurdere segmenten op gang zal komen.

De eerste indicator zou zoals bekend ‘het vertrouwen’ zijn, waarna de transacties toenemen, waarna de prijzen volgen. Best raar om dat mantra keer op keer te horen, als je bedenkt dat vertrouwen nu dus indirect tot prijsstijging zou gaan leiden. Waren het niet dezelfde mannen die bij hoog en bij laag beweren dat er geen bubble was omdat psychologische effecten geen enkele rol speelden bij onze huizenprijzen?

Calcasa merkt terecht op dat de verhouding tussen koopaanbod en transacties weliswaar voor verkopers iets gunstiger is geworden, ook tekent ze aan dat dit vooral komt door een afname van het aanbod (-3,9%) en niet zozeer een toename in transacties (+0,6%). Hierbij gaat men van de cijfers van de NVM uit, want volgens het Kadaster was vorig jaar het slechtste jaar ooit.

Trek je het niet aan, NVM

6 februari 2014 , 19:00 , door Jasper du Pont

OPINIE - Afgelopen weekend werd een lijstje met NVM-persberichten honderden keren gedeeld op Twitter. De aandacht was zó groot dat NVM zich gisteren genoodzaakt voelde te reageren. Strekking van het verhaal van de persvoorlichter van de NVM is dat je niet naar prijsstijging moet kijken, maar transactieaantallen, waarmee ik het grotendeels eens ben. Maar ik heb het lijstje uit de tweet nagelopen (links in de eerste reactie onder deze post) en tel ik slechts twee berichten waarin een kwartaal met dezelfde periode van het vorige jaar wordt vergeleken. In die kwartalen was de vergelijking met een jaar eerder gunstiger dan de vergelijking met een kwartaal eerder. In alle overige berichten wordt hoogst dubieus vergeleken met het voorgaande kwartaal. Dat is gewoon spinnen, punt.

Ergens doet het ook helemaal niet ter zake dat de NVM spint. De NVM is een partij met een belang en mag de boodschap brengen hoe zij wil. Ik geloof niet dat de cijfers niet kloppen, ik denk dat NVM aan de data rammelt tot de getallen die ze wil communiceren op een rijtje staan. Daarom is het juist interessant om te zoeken naar de cijfers die de NVM niet in haar persbericht opneemt. Dit geldt overigens niet alleen voor de kwartaalcijfers, maar ook voor de berichten over bijvoorbeeld een aantrekkende woningmarkt in de VS of een goed kwartaal van de woonbranche op de site van de NVM. De dramatische voorgaande kwartalen van de woonbranche halen de website niet.

Foto: Antoon Kuper (cc)

Elf missers uit de OTB-kwartaalrapportage over woningmarkt

1 februari 2014 , 10:00 , door Jasper du Pont

DATA - OTB Delft publiceerde afgelopen donderdag een kwartaalrapport (pdf) voor de woningmarkt. Dit rapport komt met de RTLZ-huizenmarktindex, waarmee Peter Boelhouwer van OTB steevast op een groot podium kan rekenen om zijn goednieuwsshow te brengen zonder enig journalistiek tegengas te hoeven verwachten. Ook donderdag sloeg echter de bullshit-o-meter weer ver in het rood, dus kan ik het niet laten om de grootste missers uit het rapport even op een rij te zetten.

1. Modellen OTB kunnen verleden voorspellen

Met bovenstaand plaatje laat OTB zien met welke geweldige accuratesse zij de huizenprijzen weet te voorspellen. Bovendien is er een mooie ombuiging naar boven te zien vanaf nu, waarmee wordt aangegeven dat wonen weer duurder gaat worden. Dat is best opvallend omdat in 2004 dhr Boelhouwer bij het toenmalige prijsniveau al jaren waarschuwde voor prijsdalingen. De dalende rente kon men destijds niet voorzien, maar bij gelijke rente kwam men in 2001 nog uit op huizenprijzen rond de 128.000 euro in 2010. Maar nu ligt de modelschatting met terugwerkende kracht keurig op de werkelijke prijsontwikkeling hoor.

2. Niet bestaande voorsprong NVM wordt er maar weer eens bijgehaald

Ik heb het al meermaals aangegeven, maar de NVM-cijfers lopen géén twee tot drie maanden voor. Sterker, ze lopen nagenoeg synchroon. Intussen weet de NVM het zelf ook allemaal niet meer zo zeker trouwens.

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Rijksbijdrage voor sloop huurwoningen

25 januari 2014 , 10:00 , door Jasper du Pont

NIEUWS - Sinds 1 januari geldt de nieuwe Wet Maatregelen Woningmarkt. Corporaties kunnen een aftrek van de verhuurdersheffing krijgen als zij investeren in sloop in de krimpregio’s Zuid-Limburg, Noordoost Groningen en Zeeuws-Vlaanderen. Per gesloopte woning levert dat 15.000 euro op. Limburg is naar eigen zegggen de eerste krimpregio die van deze mogelijkheid gebruik maakt.

Bron: binnenlands bestuur

Wat ik in meeste persberichten niet terug zag is de volgende passage uit de brief (pdf) van VVD gedeputeerde E.J. Koppe:

Ik heb er geen studie van gemaakt, maar de paar jaarverslagen van woningcorporaties die ik bekeek maakten geen melding van grote leegstand. De woningen lijken zelfs bovengemiddeld vaak aan de doelgroep te worden toegewezen:

Met een krimpende en vergrijzende bevolking de voorraad sociale huurwoningen verkleinen om ‘de marktspanning’ te herstellen lijkt me een interessant experiment. Immers verschuift de voorkeur van Nederlanders van kopen naar huren en is ‘de marktspanning’ misschien goed voor de huidige eigenaars van woningen in Limburg, maar het lijkt me minder gunstig voor (toekomstige)starters. Ik zou denken dat je bij vergrijzing en krimp juist de starter gunstig gezind zou moeten zijn, maar wie ben ik.

In ieder geval krijgen nu goedverdienende huurders in Limburg extra huurverhogingen ‘om scheefwonen tegen te gaan’ en hoeven corporaties deze extra inkomsten niet af te dragen aan het rijk onder voorwaarde dat ze sociale huurwoningen slopen zodat koopwoningen minder in prijs dalen. De maakbare samenleving, VVD-stijl.

Foto: Sargasso achtergrond wereldbol

Kadaster registreert slechtste jaar voor woningmarkt sinds 1995

17 januari 2014 , 11:00 , door Jasper du Pont

DATA - Ondanks gejubel van makelaarsvereniging NVM was 2013 geen goed jaar voor de koopwoningmarkt, blijkt uit data van het Kadaster. En een opwaartse lijn is nog altijd niet te zien.

In december 2013 registreerde het Kadaster 15.463 verkochte woningen. Dit is een daling van 10,9% ten opzichte van december 2012 (17.364). Vergeleken met de voorgaande maand, november 2013, is er sprake van een stijging van 46,2%.

Vergelijken met een voorgaande maand vind ik nooit een goed idee, zeker bij de maand december. Sinds de registratie in 1995 begon is december altijd beter geweest dan november. Ik adviseer om media die vandaag uitpakken met ‘een grote stijging’ voortaan links te laten liggen als het gaat om woningmarktverslaggeving.

Vergeleken met een jaar eerder is december niet zo heel goed, maar toen was er een flinke piek in het aantal transacties. Toen konden mensen nog net een hypotheek afsluiten waarbij niet de volledige hypotheeksom hoeft te worden afgelost om hypotheekrenteaftrek te behouden. Hiervoor haalden een hoop mensen hun aankoop naar voren. De bijna 11 procent daling moet ik dan ook wat nuanceren, ook al is de verleiding na alle ongenuanceerde jubel van afgelopen maanden groot dit niet te doen.