Vertrouwen is de grootste bedreiging van de woningmarkt

OPINIE - Als we eens ophouden met ‘vertrouwen’ in de woningmarkt te hebben, komt er misschien eindelijk eens ruimte voor échte marktwerking.

Net als je denkt dat vriend en vijand het er over eens zijn dat de woningmarkt vooral te lijden heeft onder een gebrek aan doorstromers, besluit NVM gister om toch weer vol in te zetten op ‘de starter’. Dit is immers de motor van de woningmarkt, aldus Ger Hukker. Nu horen we al jaren dat ‘vooral starters nu hun kans grijpen’ vanwege een wisselende set aan actuele NVM verkoopargumenten.

Nog even los van het feit dat er al jaren geen huizentreintjes meer op stoom komen ten gevolge van deze ‘kansenpakkende’ starters, wordt ook maar weer eens het frame van stal gehaald dat starters kopen omdat hun vertrouwen in de markt toeneemt. Ik waag dat te betwijfelen. Volgens mij is ‘vertrouwen’ voor starters een luxe-emotie en koopt men vooral uit angst om de boot te missen, uit hebzucht wanneer er grote prijsstijgingen worden verwacht, uit gebrek aan alternatieven door een falend beleid, of gewoon op de automatische piloot omdat iedereen met een opleiding en twee inkomens dat doet.

Vertrouwen is een luxe-emotie

Het is hooguit een gebrek aan vertrouwen dat aanzet tot nadenken of het wel zo verstandig is om te kopen. Daarmee is vertrouwen voor mij een zogeheten hygiene factor; een voorwaarde om te kopen – maar het gaat niemand tot kopen aanzetten. Misschien verwachten mensen inderdaad minder prijsdalingen en neemt daarmee in de optiek van de OTB/VEH vertrouwensmonitor het vertrouwen toe, er blijken tegenwoordig een stuk meer mensen een voorkeur te hebben voor een huurhuis. Men is gaan nadenken en de gevolgen daarvan draai je niet zomaar terug.

Toch is dit kennelijk nog steeds wat de volledige vastgoedindustrie het liefst wil; ons laten ophouden met nadenken piekeren of het eigenlijk wel verstandig is om te kopen. Nu zeg ik niet dat het per definitie onverstandig is, maar ik denk dat nu we er over nadenken er voor het eerst in decennia een debat mogelijk is over het functioneren van de woningmarkt. De discussie komt pas net los of het verstandig is om twee inkomens volledig gegarandeerd in te zetten voor de aanschaf van een huis. Of het wel verstandig is om een ‘starterswoning’ te kopen om je ‘wooncarriére’ te starten, of dat misschien flexibiliteit de eerste jaren belangrijker is. We zijn er eindelijk uit dat de vrije sector huur groter moet worden, maar dat daarvoor de hypotheekrenteaftrek er aan moet geloven is nog een olifant in de kamer waar nog niemand over durft te praten.

Vecht tegen die snoozebutton

Onze woningmarkt herstelt niet als de omzet van makelaars toeneemt. Onze woningmarkt herstelt als we in dit land een woning naar keuze kunnen betrekken, daar indien gewenst kunnen blijven of ook weer weg kunnen. Voor zulke stabiliteit moet nog een hoop fundamenteel veranderen en vertrouwen is de intellectuele snoozebutton die voorkomt dat jij en ik er over nadenken. De starter kan als enige nog onbevangen een keuze maken. Ik ben van mening dat als genoeg starters nadenken over wat er in hún situatie de beste keuze is – en daar achter blijven staan – de markt zich naar hun wensen zal moeten vormen. Dán herstelt de woningmarkt. Dus vecht tegen die snoozebutton!

Dit artikel verscheen eerder op Woningmarktcijfers.

  1. 3

    Het woningbeleid loopt gigantisch vast in combinatie met andere beleidsvoornemens. Je kunt straks na drie maanden WW in de bijstand belanden. Dat betekent dat je het ene moment scheefwoner kunt zijn en 6% extra huurverhoging kunt krijgen, om drie maanden later een te hoge huur te hebben voor huurtoeslag. Sterker nog: je kunt enkel en alleen door de “scheefwonerstoeslag” boven die huurgrens komen. Dergelijke conflicterende regels zijn er legio, vooral bij inkomens rond modaal. Maar ja, de dames en heren politici rollen wel van het ene in het andere goedbetaalde baantje, dus die kunnen zich er weinig bij voorstellen.

    Straks komen er weer inkomensplaatjes waaruit blijkt dat iedereen er op vooruitgaat. Jammer genoeg gelden die alleen bij gelijkblijvende inkomens…

  2. 5

    @4

    “de HRA onmiddellijk afschaffen dus.”

    Zou een mooi begin zijn. Een huis om in te wonen, ipv. een speculatief object (dat ten koste gaat van iedereen die net een paar jaar later koopt) dat een keer in de zoveel tijd een gigantische zeepbel veroorzaakt gevolgd door jarenlang een vastgelopen woningmarkt.

  3. 7

    @6: de inkomensverdeling is een andere kwestie. Ik ben het niet zonder meer met je eens, omdat dat alleen een herverdeling van reëel besteedbaar geld van arm naar rijk oplevert. En dat kan ook nooit alleen bij die groep van huizenkopers komen, want de IB is voor iedereen gelijk.

  4. 8

    @6 & @7

    Je krijgt sowieso randeffecten omdat de IB inderdaad geen onderscheid maakt tussen mensen die huren en mensen die kopen. Maar dan nog zou een verlaging van de IB in ruil voor afschaffing van de HRA al vooruitgang zijn. Je krijgt dan de keuze waaraan je dat geld wilt besteden en de woningmarkt (incl. de huursector) wordt gezonder, maar zelfs als niet de hele winst naar een verlaging van de IB ging zouden de huizenprijzen nog steeds zakken en zou je als koper dus niet slechter af hoeven te zijn dan nu.

  5. 10

    Achterlijk kutland Nederland: huizenprijzen minimaal tweemaal te hoog, huren minimaal halveren, brandstofprijzen minimaal eenderde eraf, belastingen mogen 25 procent minder, salarissen eindelijk eens minimaal 10-15 procent omhoog.

  6. 11

    Hmm hier in Rijswijk hebben ze de uitvinding van de eeuw. Kijk Den haag is bezig geweest om Rijswijk te annexeren. Niet gelukt op Ypenburg na. nu komt het Den haag was van plan een industrie wijk te transporteren rijswijk zuid daar moesten de bedrijven op de Binkhorst naar toe. Wat heeft rijswijk gedaan rijswijkbuiten heleboel grond op gekocht.College schuift financiële tekorten voor zich uit.
    College van B&W de jaarrekening 2012, waarin onze gemeente een tekort van € 6.5 miljoen zou hebben. Het gaat hier om een geflatteerd bedrag, want – zo heeft Gemeentebelangen Rijswijk berekend – bedraagt het feitelijk tekort minimaal € 15 miljoen. Tot nu toe werd u als burger door dit College zoet gehouden met lage gemeentelijke belastingen, waarmee Rijswijk op papier tot één van de goedkoopste gemeenten van de regio behoort. Het doorzetten van het huidige Collegebeleid zal echter onvermijdelijk leiden tot gemeentelijke lastenverhogingen in de nabije toekomst.
    inmiddels 20 miljoen april 2014

    Lees meer Reactie (0)

  7. 12

    @6:zullen wie er eerst voor gaan zorgen dat de woningmarkt niet verstoord wordt door overheidsingrijpen. Zodra huur en koop op gelijke basis behandeld worden door de overheid zal de woningmarkt niet herstellen. Voorlopig is de subsidie op een koopwoning nog tussen de 25% en 35% van de koopprijs. Daar kan geen verhuurder met verhuurdersbelasting tegenop.

    Wat is er overigens liberaal aan het aan het HRA-infuus hangen? Als u bij aanschaffing de belasting wil verlagen zullen toch eerst de huurders en de mensen zonder hypotheek bij voorang dienen te worden bediend, die hebben jarenlang echt te veel belasting betaalt terwijl de HRA in de periode 1996 -2010 met 300% steeg door de aflossingen maar even flink uit te stellen of zelfs af te schaffen. De huurder mocht mooi vermogensrendementsheffing betalen over zijn spaargeld tegen een reeel tarief dat dik boven de 52% ligt.

  8. 13

    HRA tot € 300.000. Wil je in een duurder huis wonen dan mag je dat zelf betalen, niet op kosten van de belastingbetaler.
    Dat brengt rust op de woningmarkt en de groep zelfverrijkers komen eindelijk weer eens met hun beide benen op de grond te staan; een win win situatie.

  9. 14

    Hypotheek-rente-aftrek afschaffen lijkt mij onrechtvaardig voor mensen die al een hypotheek afgesloten hebben.

    De HRA afschaffen voor nieuwe hypotheken leidt tot een daling van huizenprijzen, en dat treft met name mensen die recent een woning gekocht hebben en die verkopen moeten.

    Het best zou zijn, de duur van de HRA steeds korter te maken, zodat hij over 30 jaar helemaal afgeschaft is.
    Als de overheid snel hieraan begint, kan de HRA misschien nog rustig afgebouwd worden.

  10. 15

    @14:
    De huren extra en bovenmatig verhogen lijkt mij onrechtvaardig voor de mensen die net een huis gehuurd hebben om over de mensen die al jaren een huis huren maar te zwijgen. De verhuurders, ook de particuliere, lastig vallen met een verhuurdersbelasting die op de (toekomstige) huurders wordt afgewenteld ook.

    Verworven rechten moet je natuurlijk altijd honoreren vooral als die met name de upper middle class ten goede komen. Vandaar dat er ook altijd zo weinig verandert, want geheel toevallig, behoort de politieke elite ook tot die klasse en waarom zouden die tegen hun eigen belang ingaan?

  11. 17

    @16: OK. Mooi. Er zijn wel onderwerpen waar we het met elkaar eens zijn. Zelfs over de huursubsidies kan ik het onder voorwaarden met je eens zijn, al denk ik dat huursubsidies na afschaffing van de HRA ook al snel niet meer aan de orde zullen zijn. Dalende huizenprijzen zullen de huren ook omlaag dwingen, en dan is er gewoon minder huursubsidie nodig. Daar valt dus ook wel over te praten, zo lang de HRA eerst maar aan wordt gepakt. Dat levert ook verreweg het meeste op. De HRA kost ons veel meer geld dan de huursubsidie.

  12. 20

    De huren extra en bovenmatig verhogen lijkt mij onrechtvaardig voor de mensen die net een huis gehuurd hebben

    Het is rechtvaardiger om de mensen die toevallig buiten het sociale huurstelsel zich bevinden met een huur van 1000 a 1300 per maand te confontreren? De persoon die voor 300 euro in hartje Amsterdam (ze bestaan) huurt was er vroeg bij maar is dat een reden om hem/haar te sparen?

  13. 21

    @ 19 en wel vier keer een dubbelinkomen, niet iedereen wil in een rijtjeshuis wonen, maar ben het met je eens kan wel € 50.000 vanaf. Goed, overeenkomst Hra tot € 250.000. Den Haag we hebben een compromis!

  14. 22

    @13 & @19

    300k is veel voor een salaris maar niet vreselijk veel voor een huis in het dure Nederland (en daar heeft de HRA aan bijgedragen). Een huis van 350k is echt geen kasteel maar zeer waarschijnlijk een rijtjeshuis in een vinex wijk. Schaf die HRA dus maar gewoon helemaal af.

  15. 23

    @21: Een dubbel inkomen van twee voltijd banen. Zoveel DINKY’s hebben we in Nederland niet.

    300k is veel voor een salaris maar niet vreselijk veel voor een huis in het dure Nederland

    En dat is nou precies het probleem van de woningmarkt: in de context van een kredietbel vind je 8 a 10 keer een jaarsalaris voor een huis niet “vreselijk veel”. Maar als je het zelf (deels) moet financieren is het opeens wel veel.

  16. 24

    @23

    Dat is zeker het probleem, maar dat los je niet op door de HRA op zo’n grens te beperken. Dan is er nog steeds geen incentive om de huizenprijzen onder die grens te krijgen. Je krijgt dan gewoon dat opvallend veel huizen ineens precies 299999,99 euro kosten.