ANALYSE, LONGREAD - Jesse Frederik schreef een lezenswaardig artikel over betaalbaar wonen. Het is veel te lang. Het meandert door de data en geschiedenis van de volkshuisvesting, zonder uiteindelijk de touwtjes van z’n argumenten in een heldere conclusie samen te trekken. Het slaat soms op een grappige manier de plank volledig mis. Het lijkt politiek stelling te nemen tegen GroenLinks-PvdA terwijl juist de VVD (ook hierin) z’n zaakjes niet op orde heeft. Op de momenten dat de schrijver afdaalt uit de digitale wolk van z’n spreadsheet en voet zet in de wereld van volk en huisvesting, landt hij steevast in Amsterdam. De stad die daarmee de maat der dingen wordt, terwijl ze eerder uitzondering dan regel is. [1] Tevens de stad waar 95% van de Nederlandse bevolking niet woont. Een lezenswaardig artikel, zonder meer, maar geen goed artikel.
Nu wek ik misschien de indruk geen fan te zijn, maar het omgekeerde is waar. Ik waardeer juist de selfmade economisch journalist, die meestal goede vragen stelt, omdat hij geen last lijkt te hebben van de remmende voorsprong van een economische opleiding. Hier begaat hij echter economenfouten, door te denken dat de wereld van de getallen de werkelijkheid goed weergeeft. Natuurlijk heeft de volkshuisvesting een cijfermatige kant, maar ze heeft bijvoorbeeld ook veel te maken met allerlei schaalniveau’s van ruimtelijke ordening. Aan dat vakgebied is Frederik duidelijk nog niet toegekomen. Hij begeeft zich zo in een landschap, waarvan je hoopt dat hij het met de penseel en het geraffineerde ruimtelijke begrip van Escher weergeeft, maar we moeten het doen met de primaire kleuren en lijntjes uit zijn excel-tabel. Daarnaast laat hij trouwens ook aan de economenkant steken vallen.
Zijn artikel verdient aandacht en repliek. Aandacht, omdat hij serieuze onderzoeksjournalistiek bedrijft over een onderwerp waar nauwelijks politici en journalisten met enige autoriteit over kunnen spreken of schrijven. Het gebrek aan deskundigheid is schrijnend. Repliek, vanwege een aankomende verkiezingscampagne, waarin betaalbaar wonen een serieuze rol lijkt te gaan spelen. Dat maakt zo’n uitgebreid artikel belangwekkend. In het land der blinden is éénoog tenslotte koning, maar het is dan wel goed om te laten zien wat het andere oog van Frederik niet ziet.
Opzet
De lengte van het artikel, het meanderende karakter en de verschillende economische, ruimtelijke en politieke lagen waar zijn argumentatie doorheen sijpelt, maken kritiek niet eenvoudig. Daarom heb ik gepoogd in deze recensie een heldere structuur aan te brengen. Dat vergroot hopelijk voor u de leesbaarheid en in ieder geval voor mij de schrijfbaarheid. Het bestaat uit twee delen. Het eerste deel (A) licht de lezenswaardige punten uit zijn betoog. Het tweede deel (B) analyseert de punten waar zijn artikel van de rails loopt. De genummerde hoofdstukken vat ik hieronder summier samen.
De kern van zijn artikel laat ons zien dat woningcorporaties met dat wat de politiek een betaalbare huur noemt, geen betaalbare woning kunnen bouwen. De huurinkomsten zijn veel te laag om die kosten te dekken (1). De politiek dwingt dat toch af en door de scheefgegroeide verhouding tussen politiek en corporaties gaan die laatsten daarin mee (2). Daar komt bij dat de corporaties een verduurzamingsopdracht van Den Haag hebben gekregen, die ze uit eigen zak moeten betalen, terwijl de huurder er (ook) financieel op vooruit gaat (3). Tot zover deel A met de goeie punten uit z’n betoog.
In zijn drang zowel volkshuisvesters als politici voortdurend de maat te nemen, gaat er vervolgens één en ander mis. Zo is zijn artikel doorspekt met sneren richting met name GroenLinks-PvdA. Terwijl daaruit juist blijkt dat Frederik zelf heeft nagelaten het functioneren van met name de grondmarkt goed te analyseren (4). Hij suggereert dat we ons niet druk moeten maken over bedrijven die winst op producten maken, terwijl de exorbitante winsten op grond niet voortkomt uit bedrijfsmatige activiteiten en grond geen product is (5). Hij schetst een beeld van woningcorporaties die te luxe woningen bouwen, tegenover particuliere verhuurders die juist goedkope woningen bouwen. Een punt waar hij zowel voor als achter de komma met verkeerd geïnterpreteerde data komt aanzetten (6). Hij lijkt niet te onderkennen in welke positie de woningcorporaties zitten na de woningwet van minister Blok uit 2015, waarvan hij de implicaties niet bekijkt of analyseert (7). Zijn antwoord op de vraag wat we moeten bouwen klinkt niet onlogisch – gewoon gaan bouwen – tot je concreter kijkt wat we nodig hebben (8). Tot slot moeten we concluderen, dat ondanks dat het woord volkshuisvesting regelmatig uit z’n pen komt, hij niet poogt de essentie ervan te beschrijven (9).
Voordat ik bovenstaande punten uitgebreid langs ga, eerst de zes woorden die illustreren hoe het fout loopt als je weinig van ruimtelijke ordening weet en er wel over schrijft. Frederik denkt dat corporaties hele luxe woningen bouwen en schrijft: een moderne sociale huurwoning heeft geen trap, maar een lift. Zes woorden waarna de meeste mensen waarschijnlijk denken, ‘zo, luxe, een eigen lift’, en instemmend doorlezen. Weet je echter iets van gebouwen, dan blijf je daar op hangen. Allereerst, omdat er in Nederland geen woongebouwen bestaan met meerdere verdiepingen die geen trap hebben, maar wel een lift. Dat is wettelijk niet toegestaan, omdat de trap de vluchtroute is bij brand. Elke woning of woongebouw met meerdere verdiepingen heeft een trap. Maar dat is niet het punt dat Frederik wil maken, het gaat hem om de luxe van – zo lijkt hij te denken – een eigen lift. En daar heeft hij natuurlijk wel een punt. Een eigen lift in een sociale huurwoning, dat is wel een grote luxe – als het waar zou zijn. Maar nee, dat is het niet. Frederik linkt in zijn artikel naar dit overzicht van Aedes, waar een leek die conclusie uit zou kunnen trekken en waar vier meelezers en de eindredactie blijkbaar in meegaan. Kloppen doet het niet. De woningen waar Aedes naar verwijst zijn onderdeel van woongebouwen met vaak vele tientallen appartementen, die naast een trap ook met een gedeelde lift ontsloten worden. Die liften zijn dus geen illustratie van luxe maar van dichtheid. Woningcorporaties bouwen vaak op plekken waar een hoge dichtheid aan woningen mogelijk is en waar gestapelde woningen dus een goede manier zijn om veel nieuwe woningen te bouwen. Voor zover je dus iets uit die lift kunt afleiden is dat corporaties goed bezig zijn. Een klein illustratief foutje, van de journalist die in de podcast over zijn artikel tegen Rob Wijnberg beweerde, ‘ik ga je een college wooncrisis, stedelijke economie en volkshuisvesting geven’.
A
1. De kern van het artikel
Laat ik beginnen met de verdienste van het artikel. Het belangrijkste punt gaat over het begrip betaalbare woningen. Veel politici beloven betaalbare woningen. Hugo de Jonge sprak in 2022 met de corporaties af dat ze jaarlijks 30.000 betaalbare woningen moesten opleveren, GL-PvdA wilde er vervolgens 40.000 per jaar, waarna NSC haar wens opschroefde naar 50.000 per jaar. Dat zijn dus politieke wensen die gaan over wat de bewoner voor de woning gaat betalen. Liefst niet meer dan 682 euro per maand. Ze gaan niet over wat de woning kost om te bouwen en daarin zit de crux van het artikel.
Hij illustreert dat met een berekening. Een gemiddelde corporatiewoning kost zo’n 270.000 euro. Dat geld wordt vooral door leningen opgebracht en daarvoor dient de corporatie volgens de toezichthouder 4,2% aan kapitaalkosten te rekenen, 940 euro per maand. Samen met de kosten voor onderhoud en beheer (270 euro) kom je dan uit op 1210 euro per maand. Dat zou dan voldoende huur zijn om de kosten te dekken. De conclusie die Frederik trekt over het verschil tussen de politieke wenshuur en de realiteit van de kosten: “Wel betaalbaar, niet kostendekkend” Een terecht kritiekpunt. Het betekent dat, geredeneerd vanuit de kosten en baten van één woning, er op elke nieuwe woning veel geld moet worden toegelegd. Dat lijkt op termijn geen houdbaar model te zijn. [2]
Dat is het belangrijkste punt uit het artikel.
2. Woningcorporaties als politieke speelbal
Relevant is verder zijn vertoog over de verhouding tussen politiek en woningcorporaties. Er is, aldus Frederik, sinds de hoogtijdagen van de volkshuisvesting in de jaren 70, iets fundamenteel veranderd in die verhouding. In die tijd was het zo dat als de overheid sociale huurwoningen beloofde, dat ze daar ook voor betaalde. De corporaties werkten graag mee aan het realiseren van door politici gewenste woningbouw, maar legde de rekening wel bij het ministerie. Die verhouding is nogal gekanteld. Althans, politici beloven nog steeds dat er woningen komen, maar leggen nu niet alleen die belofte, maar ook de rekening bij de woningcorporaties. Ze beloven woningen met huren die de kosten van die woningen niet dekken en verwachten toch dat corporaties ze bouwen.
Daarnaast leggen ze af en toe een huurbevriezing op. Dat vermindert de toekomstige inkomsten van corporaties en daarmee het geld dat ze in nieuwe woningen kunnen stoppen. Bovendien levert een huurbevriezing Den Haag een besparing op, omdat er dan minder geld aan huurtoeslag hoeft te worden betaald. Het is dus een politieke belofte, waar huurders blij van worden en die Den Haag geld oplevert, maar die de bouw van grote aantallen nieuwe sociale woningen ondermijnt. Die huidige verhouding is dus problematisch. [3]
3. Waarom hebben huurders dubbel voordeel bij verduurzaming?
In het artikel heeft Frederik het op verschillende manieren over het gebrek aan relatie tussen de kwaliteit en de prijs van een woning. “Betaalbaar wonen gaat alleen over wat je betaalt, niet waarvoor je betaalt”, zegt hij. Dat vindt hij een probleem en in het geval van verduurzaming heeft hij een punt.
Je betaalt evenveel voor een slecht geïsoleerd huis, als voor hetzelfde huis dat na renovatie geïsoleerd is. Dat betekent dat bewoners er bij een renovatie dubbel op vooruit gaan. Ze krijgen een vernieuwd, goed geïsoleerd huis, wat veel comfortabeler wonen is. Daarbij gaan hun maandlasten naar beneden, omdat hun energierekening veel lager wordt. Dat is natuurlijk aangenaam voor de bewoners, maar de consequenties voor de corporaties zijn eigenlijk niet uit te leggen. Volgens de met Hugo de Jonge gemaakte afspraken, moet de komende jaren 45 miljard in verduurzaming worden gestoken. Frederik citeert onderzoek van Ortec Finance waaruit blijkt dat corporaties van elke euro die ze in verduurzaming investeren, 96 eurocent verliezen. Dat betekent dat van die 45 miljard euro, 43,2 miljard gaat naar investeringen waar de zittende huurder beter van wordt, maar waar de zoekende huurder niets aan heeft.
B
4. Wat Frederik mist
Lezenswaardige punten, maar ondertussen zijn we aangekomen bij waar het mis begint te lopen.
In het artikel voert hij verschillende politici op, met name van GroenLinks-PvdA. “Woningbouw”, zo citeert hij Frans Timmermans, “moet niet meer afhankelijk zijn van de winsten van commerciële partijen.” Kamerlid Habtamu de Hoop: “Op de woningmarkt bouwen speculanten en profiteurs vooral voor mensen met geld.” Frederik lijkt dan te denken: ‘Ja maar het zijn toch echt commerciële partijen die die woningen gaan bouwen, dus waar heb je het over?’ Wat hier echter samenkomt zijn ongenuanceerde one-liners van politici en een gebrekkige marktanalyse van Frederik. Dat verdient toelichting.
De woningmarkt is niet één markt. In de woningmarkt komen drie markten samen (zoals ik hier uitgebreider laat zien): de grondmarkt, de bouwmarkt en de geldmarkt. Dat laat Frederik buiten beschouwing, waardoor met name de grondmarkt en de bouwmarkt, die heel verschillend functioneren, in zijn artikel door elkaar lopen. En waar de bouwmarkt ook echt als markt functioneert – interactie tussen prijzen en vraag en aanbod – is dat niet het geval in de grondmarkt. De grondmarkt kent geen marktwerking in de zin dat bij een groeiende vraag de krachten van de markt voor meer aanbod zorgen. Geld dat verdient wordt in de grondmarkt heeft ook niets te maken met concurrerend en innovatief ondernemerschap in een vrije markt, maar alles met monopolistische speculatiewinsten.
Als Frederik een systematisch onderscheid tussen de grondmarkt en de bouwmarkt had gemaakt, dan had hij wellicht anders naar deze uitspraken gekeken. Dan had hij kunnen concluderen dat deze politici waarschijnlijk tegen die speculatiewinsten in de grondmarkt zijn. Dat ze zich wat ongenuanceerd uitlaten is kwalijk, maar wil vermoedelijk niet zeggen dat Timmermans vindt dat aannemers geen winst mogen maken. Frederik maakt dat onderscheid echter überhaupt niet en dat is los van die politieke uitspraken opmerkelijk. Laat ik het zo zeggen. Als je een artikel schrijft over betaalbare woningen en je slaat daarin geen enkele acht op de prijsopdrijvende speculatiewinsten op de grondmarkt, dan negeer je de olifant in de kamer.
Nog even terug naar de politiek. Een citaat uit een programma van een politieke partij voor de komende verkiezingen. “Daarom gaan we vanuit het Rijk grote woonwijken met betaalbare huizen aanwijzen.” […] “We zetten Rijksmiddelen vooral in voor de bouw van betaalbare koopwoningen.” […] “We bouwen veel meer betaalbare huurwoningen en maken hier heldere afspraken over met investeerders en corporaties.” Herkent u hierin de dirigistische woorden van de SP? Dat zal die andere volkspartij dan niet leuk vinden, want deze betaalbaarheidswensen komen uit het programma van de VVD.
Zelfs de VVD wil betaalbaarheid, als je let op hun beloften. Maar zoals Frederik laat zien: betaalbaarheid kost geld. De vraag is dan vooral: welke partijen durven ook ergens te snijden om dat geld vrij te spelen? In de context van de woningmarkt heb je dan twee soorten partijen. Partijen die begrijpen dat die 11 miljard aan belastingkortingen die hypotheekrente-aftrek heet moet worden aangesproken. Denk aan GroenLinks-PvdA en het CDA. En partijen die dat niet willen zoals de VVD. Daarom hoop ik dat in een eventueel volgend artikel van Frederik over de woningmarkt de sneren vooral gaan naar politici die ze verdienen. Mogelijk moet hij zich daarvoor, op zoek naar citaten van VVD-wethouders, even buiten de ring van Amsterdam begeven.
5. Zijn woningen producten zoals andere producten?
We vinden in het artikel op tal van plekken sporen van marktachtig denken, zoals hier:
“Wonen is een recht, geen verdienmodel, hoor je dan. Tsja, tot je dienst: eten is ook een recht, maar ik haal de macaroni toch gewoon bij de Jumbo. Je ziet mij niet geshockeerd langs de schappen sjokken (‘Bertolli, wat een aanfluiting, verdienen aan de honger!’) Niemand die zich überhaupt afvraagt wat Bertolli aan die pasta overhoudt; als die zakken er maar staan.”
Met andere woorden, niemand zou zich volgens Frederik de vraag hoeven stellen wat marktpartijen aan de verkoop van woningen overhouden, als die woningen er maar staan. Een zak macaroni, een woning, voor Frederik zijn het producten, waar we om die reden blijkbaar op dezelfde manier naar moeten kijken. Mij lijkt het echter beter toch even te kijken naar de verschillen tussen macaroni en dat uitzonderlijke ‘product’ dat voor elke woning noodzakelijk is: grond.
Het verschil in verdiensten bijvoorbeeld. Over die paar cent die Bertolli op macaroni verdient hoeven we ons inderdaad niet druk te maken, maar misschien wel over de half miljard euro die BPD en consorten mogelijk verdienen aan grondspeculatie in vier polders. Follow The Money beschreef het hier. Waar je dan best geshockeerd over mag zijn is dat de economische productiecapaciteit die die grondspeculanten inzetten om dat geld te verdienen, minder is dan Bertolli nodig heeft voor één zak macaroni.
Hoe dat komt? Bedrijven kunnen geen woningbouwgrond maken. Je kunt er geen fabriek voor bouwen waar het van de lopende band af komt rollen, je kunt het niet delven, je kunt het niet zaaien en oogsten. Er bestaat geen economische productiecapaciteit die woningbouwgrond levert. Die ‘productie’ van woningbouwgrond vindt plaats door het wijzigen van de bestemming van grond. Dat is een juridische omzetting, die volgt op een democratisch besluit in de gemeenteraad en het vastleggen daarvan door de gemeentelijke bureaucratie in een bestemmingsplan. Op het moment dat in zo’n bestemmingsplan agrarische grond wordt omgezet naar grond met een woonbestemming is de grond in één klap veel meer waard. Dan is, uit het niets, ineens woningbouwgrond ‘geproduceerd’.
Bij politici of journalisten die geneigd zijn de woningnood in de taal van de markt te begrijpen, zou je de volgende gedachte kunnen tegenkomen. ‘Er is een grote vraag naar woningen, dus dan zal de markt wel voor een groter aanbod zorgen. Laat de overheid vooral niet in de weg zitten.’ Maar zonder overheid geen nieuwe grond voor woningbouw. Dat er met grondspeculatie zoveel verdient wordt op het moment dat de overheid grond herbestemt, dat is waar de journalistieke aandacht naar uit moet gaan. De monopoliserende grondhandel, die zich veelal buiten het zicht van het publiek afspeelt, zou een mooi thema zijn voor een economisch journalist met interesse in de woonmarkt. Laat u zich ondertussen niet wijs maken dat ons begrip over de grondmarkt begint met een pak macaroni van Bertolli.
6. Buiten de feiten om
Soms neemt Frederik de volkshuisvestende corporaties en politici met de feiten in de hand de maat, maar niet altijd. Zo schetst hij een situatie waarin woningcorporaties woningen bouwen die duur en luxe zijn, terwijl juist private marktpartijen de goedkoopste sociale huurwoningen zouden bouwen. De feiten die hij aandraagt geven hem hier echter geen gelijk. Dat begint met die suggestie van overbodige luxe, waarvan de door Frederik gefabuleerde privé-liften al langs zijn gekomen.
Welke te hoge eisen aan de kwaliteit noemt hij verder? “Geen CV ketel, maar een warmtepomp”. Dat kost wel meer geld, maar de warmte uit een warmtepomp is niet luxer dan die uit een CV. Het komt bovendien voort uit landelijke wetgeving die net zo goed geldt voor private verhuurders. Nog meer luxe: “geen roosterraam, maar mechanische ventilatie” [4]. Vaak worden ze gecombineerd, niet de één of de ander. Het heeft ook om andere redenen met luxe niets van doen. “Geen kookgasaansluiting maar een inductieplaat” is ook luxe volgens Frederik. Het verschil tussen een 4 pits gasfornuis en een 4 pits inductiefornuis is op het moment van schrijven 31 euro op bol.com. [5] Tot slot de politieke wens om sociale huurwoningen van minstens 60 vierkante meter te bouwen. Is dat luxe of hangt het eigenlijk af van het aantal mensen dat gemiddeld in zo’n woning woont? Die cijfers levert hij er niet bij. Een gezin van vier heeft in zo’n woning 15 m2 per persoon. Het landelijk gemiddelde woonoppervlakte per persoon is 53 m2. Al met al slaagt hij er niet in om ook maar één vorm van overmatige kwaliteit aan te dragen.
De andere kant van zijn punt. Hij beweert dat particuliere partijen meer goedkope woningen bouwen dan woningcorporaties. Een citaat:
“Woningcorporaties bouwen betrekkelijk dure woningen, die ze goedkoop verhuren. […] Het is een tikje dissonant, maar de afgelopen acht jaar waren het vrijwel alleen particuliere verhuurders die nog goedkope woningen toevoegden (denk aan het splitsen van grotere huizen naar kleinere appartementen). […] Geld verdienen met de verhuur van goedkope woningen vinden politici alleen strijdig met de goede zeden. Maar als vrije verhuurders niet meer goedkoop mogen bouwen, wie gaat er dan nog wel goedkope woningen toevoegen?”
Het probleem: woningen bouwen is iets heel anders dan woningen splitsen en dat is weer iets anders dan gebouwen transformeren tot woningen, waar ook aan wordt gerefereerd. Maar Frederik en Matthijs Korevaar, aan wiens artikel hij veel cijfers ontleent, gooien dat allemaal op één hoop. Splits je een bestaande woning in twee, dan heb je een extra woning, maar precies nul vierkante meter extra woonoppervlak. Je hebt wel een woning toegevoegd, maar geen woning gebouwd. Beide kunnen nuttig zijn, maar het is wel iets wezenlijk anders. Transformaties, van bijvoorbeeld kantoorgebouwen naar woningen, is weer een andere categorie. [6] Dat mogen woningcorporaties bovendien niet doen, omdat ze geen grond mogen kopen waar geen woonbestemming op zit (zoals grond met een kantoorgebouw).
De zeggingskracht van die data wordt nog problematischer als je je realiseert dat ook hier niet duidelijk is hoe groot die woningen zijn en hoeveel mensen er kunnen wonen. In haar boek Gekaapt door het kapitaal haalt Mirjam de Rijk voorbeelden aan van beleggers, die hele kleine woningen van 40 m2 aanbieden voor een huur van 879 euro, waarmee op dat moment nog precies huurtoeslag ontvangen kan worden. [7] Op 40 vierkante meter kan je misschien een woonkamer en één slaapkamer maken, dus dat betekent ruimte voor 2 personen. Dat is dan misschien per woning goedkoper dan een corporatiewoning van 60 m2, maar niet per persoon als daar vier mensen kunnen wonen.
Kortom, in het artikel worden de particuliere verhuurders geprezen, omdat zij goedkoop bouwen, terwijl ze vaak niet bouwen. Goedkoop betekent er per woning, terwijl het per persoon misschien wel veel duurder is. De door Frederik en Korevaar als veelzeggend aangedragen data laat dus vooral veel context weg. Deze gepresenteerde cijfers zijn te schriel om de conclusies die ze eruit trekken te rechtvaardigen. [8]
7. Sloop, nieuwbouw en de woningwet van VVD-er Blok
Ondanks de cijfers en het uitzoekwerk van Frederik is het onduidelijk of hij de positie van de woningcorporaties echt overziet. Hij maakt duidelijk dat ze ambities hebben om te bouwen, maar dat dat niet lukt. Hij laat zien dat ze veel slopen. Hij laat zien dat ze met 3247 euro per vierkante meter nogal wat kosten maken en dat de woningen die ze opleveren duur zijn. Hij lijkt echter over het hoofd te zien dat dat allemaal weleens met elkaar te maken kan hebben en met de woningwet uit 2015. Gezegd mag worden dat hij interessante stukjes geschiedenis over de volkshuisvesting opdiept. Hij gaat zelfs tot begin 20ste eeuw terug om Frans Timmermans op z’n nummer te zetten. Maar het meest relevante stukje geschiedenis, namelijk de 10 jaar die volgde op die wet van VVD-er Stef Blok, is vooral afwezig. [9]
Sinds die wet mogen corporaties alleen grond kopen als er al een woonbestemming op zit en er binnen 5 jaar gebouwd wordt. Met woningbouwprojecten die gemiddeld 7 jaar duren staat dat bijna gelijk aan een verbod op het verwerven van grond, terwijl je dat voor nieuwbouw toch echt nodig hebt. Grond die sinds 2015 wel door allerlei marktpartijen is opgekocht. Dat betekent verschillende dingen. Allereerst, afhankelijkheid van andere, grondbezittende partijen, waardoor je het halen van je ambities niet in de hand hebt. Het betekent dat sloop van eigen woningen om op diezelfde grond vervolgens in hogere dichtheid nieuwe woningen te kunnen bouwen, een manier is om toch aan de eigen bouwambities tegemoet te komen. Dat zou zowel de grote aantallen gesloopte corporatiewoningen verklaren alsook de hoge vierkante meterprijzen. Want de nieuwbouwkosten liggen natuurlijk hoger als de kosten van sloop daarin worden verdisconteerd. De kosten liggen ook hoger als je moet bouwen op bestaande locaties die vaker binnenstedelijk liggen, wat complexer en dus duurder is. Het levert bovendien hogere woningprijzen op, omdat die nieuwbouw dan relatief centraal in de stad ligt.
Kortom, het begrijpen van de woningcorporaties en de ruimtelijke context waarin ze opereren kan nogal relevant zijn om te verklaren wat we zien. Hetzelfde geldt voor de kosten opdrijvende grondmarkt, die nauwelijks aan de orde komt. En de historische ontwikkeling van de volkshuisvesting zou ons nog veel meer kunnen vertellen als de afbraak onder Stef Blok daarbij was meegenomen.
8. Wat we moeten bouwen
Frederik laat zien dat als je de beschikbaarheid van betaalbare woningen wil vergroten, dat dat niet alleen afhankelijk is van het aantal betaalbare woningen die worden gebouwd. Ook door verhuisbewegingen komen er betaalbare woningen vrij. Een goed punt waar hij desalniettemin de verkeerde conclusie aan lijkt te verbinden.
Hij haalt CBS-cijfers aan over verhuisketens. Die cijfers laten zien dat door duurdere nieuwbouw en de verhuisbewegingen die daarop volgen er ook weer goedkopere woningen vrij komen. Hij vergelijkt het dit keer niet met pasta maar met auto’s. “Iemand die net een rijbewijs heeft [koopt] ook geen BMW, maar een tweedehands Volkswagen van iemand die net een BMW heeft gekocht.” Volgens Frederik hoeven we daarom geen “oeverloze discussies” te voeren over “welk woningtype op welke plek voor welke prijs”, zijn suggestie is dat we vooral moeten gaan bouwen.
En toch zijn er verschillende redenen waarom veel nieuwe BMW’s op de woningmarkt geen goed idee is. Twee demografische redenen. Huishoudens worden gemiddeld steeds kleiner, door meer singles en kleine gezinnen. Het is daarom verstandig dat wat men de woningvoorraad noemt met die trend mee beweegt en er niet tegenin gaat. De tweede demografische reden is de grote hoeveelheid babyboomers die nog woont in het (te grote) huis waar ze hun kinderen hebben groot gebracht. Die woningen, waar veel oude BMW’s tussen zitten, zijn groot genoeg voor de kleine gezinnen van tegenwoordig en die komen over niet te lange tijd vrij. Samengevat: er zijn in de toekomst meer kleinere woningen nodig en er komen ook nog veel grotere woningen vrij.
De belangrijkste reden is echter van bouwpragmatieke aard. Stel we laten ontwikkelaars weilanden volbouwen met allemaal eengezinswoningen van 150 vierkante meter. Het type waar ze veel geld op verdienen, maar dus ook het type dat door verhuizende babyboomers binnenkort in grote getale vrijkomt. Dan heb je voor zo’n woning evenveel bakstenen nodig als voor twee woningen van 75 m2. Dat is een maat woning waar een doorverhuizende babyboomer terecht kan, of een jong gezin. Dus bouwen we met dezelfde hoeveelheid bakstenen niet 1 woning van 150 m2, maar twee woningen van 75 m2, dan zijn we misschien wel twee keer zo snel uit de wooncrisis. Nadenken over wat we bouwen loont dus om de wooncrisis op te lossen.
9 Wat is volkshuisvesting?
Het meest fundamentele probleem van het artikel wordt zichtbaar als hij aan het eind tot de volgende conclusie komt.
“En als we dan – tot overmaat van ramp – ook nog eens de huurders en kopers die wel bereid zijn te betalen voor nieuwe vierkante meters niet laten betalen voor nieuwe vierkante meters, omdat dit wonen ‘onbetaalbaar’ zou maken – ja, dan koersen we echt af op de slechtste van alle werelden.”
Bij bijna alles wat je een product noemt, staat de bereidheid ervoor te betalen gelijk aan het kunnen betalen. Om de eenvoudige reden dat als je het geld niet hebt, die bereidheid er ook niet is en je van aankoop afziet. Heb je geen geld voor een nieuwe T.V., bank, vakantie, of auto, dan schaf je die niet aan. Dat geldt niet voor een woning. Mensen zijn bereid veel te hoge huren te betalen, terwijl ze het eigenlijk niet kunnen betalen. Want wat is er van je leven over als je geen woning hebt? Wat wij volkshuisvesting noemen is het in onze wetten en instituties ingebedde besef dat je in de wereld zoals wij die kennen nauwelijks mens kunt zijn, zonder dat er ergens een voordeur bestaat waarachter je thuis kunt komen. Zonder woning geen leven.
Bovenstaande citaat miskent dat mensen huren bereid zijn te betalen, die ze eigenlijk niet kunnen dragen. Het miskent dat volkshuisvesting iets is dat buiten de marktlogica van vraag en aanbod moet kunnen vallen. Dat betekent niet dat er op de woningmarkt geen private partijen actief mogen zijn, of dat ze geen winst mogen maken. Het betekent wel dat er een grens is tot waar we vraag en aanbod als leidend accepteren en voorbij die grens moet er nog steeds zoiets als volkshuisvesting bestaan.
Frederik vind dat we dat als een soort woontoeslag moeten regelen en daar is wel iets voor te zeggen. Volkshuisvesting gaat echter ook om hoe we de totstandkoming van nieuwe woningen organiseren. Frederik lijkt te zeggen: laat dat bouwen aan de markt! Maar dan mis je het punt, want we laten het bouwen al aan de markt. Er zijn geen aannemers in handen van de staat of woningcorporaties en geen politicus pleit daarvoor. De crux van het bouwen zit hem in de grond. Het bezit van grond. Het bestemmen van grond. Het recht op grond te mogen bouwen. Het schaarse karakter van grond. Het publiek-private gevecht over grond.
Nederland doet al meer dan 150 jaar aan volkshuisvesting, maar de woningcorporaties, die daar veel aan hebben bijgedragen, zijn al 20 jaar op zoek naar een toekomst. Stef Blok heeft die toekomst willen afbreken, met een wooncrisis tot gevolg. Een interessante vraag waar een onderzoeksjournalist zich eens over zou kunnen buigen – misschien iemand van De Correspondent? – hoe ziet de toekomst van de volkshuisvesting eruit?
———-
[1] Waar Amsterdam de maat der dingen is kun je in een tekst blijkbaar prima beweren dat Rotterdam half zo groot is als Amsterdam. Een journalist van buiten de A10 zou dat eerst even fact-checken.
[2] Daar moet overigens wel bij aangetekend worden, dat je eigenlijk een beter overzicht moet hebben in de totale inkomsten en uitgaven van woningcorporaties. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat corporaties grote aantallen afgeschreven woningen hebben, die technisch in orde zijn en waarbij de onderhoudskosten ver onder de huurinkomsten liggen. Dergelijke woningen kunnen dan structureel bijdragen aan verliesgevende nieuwbouw elders.
[3] Wat ik overigens een gemis vind in zijn betoog over de woningcorporaties is dat de directeuren buiten schot blijven. In zijn boek Uitgewoond beschrijft Cody Hochstenbach de verandering in de jaren 90 binnen de corporaties naar wat New Public Management heette. De verandering van een publieke organisatie naar een organisatie die zich spiegelt aan de markt. Een verandering die op de werkvloer werd gezien als een verandering van mannen in truien, naar mannen in pakken. Nu, 30 jaar later, kunnen we misschien eens een conclusie trekken over wat dat heeft opgeleverd. En dan doel ik niet op de incidenten – mannen in pakken in Maserati’s – onwenselijk maar incidenteel. Het gaat me meer om de vraag of die mannen in pakken in staat zijn gebleken een duidelijke richting voor de woningcorporaties uit te stippelen. Het antwoord is, voor zover ik kan zien, nee. Elke visie op een levensvatbare toekomst voor de volkshuisvesting ontbreekt. Mede daardoor zijn ze op geen enkele manier in staat om een weerwoord te geven aan de politiek. Om het even wat er in Den Haag gezegd wordt, de corporaties zeggen ‘amen’. In volgzaamheid hebben deze bestuurders daarom wel iets weg van de Republikeinen in het tijdperk Trump.
[4] Van een roosterraam heb ik nog nooit gehoord, maar ik vermoed dat hij een ventilatierooster bedoeld, dat soms in het kozijn is opgenomen.
[5] Everglades 4 pits gasfornuis inbouw 128,- euro. Tomado 4 pits inductieplaat 159,- euro.
[6] Ook omdat de bouwkundige eisen aan verbouw veel minder streng zijn dan die aan nieuwbouw.
[7] Mirjam de Rijk (2024), Gekaapt door het kapitaal, Zorg, onderwijs, wonen en kinderopvang, Uitgeverij Pluim, in samenwerking met De Groene Amsterdammer. Pagina 49
[8] Dat geld overigens ook voor de grafiek op basis waarvan uitspraken gedaan worden over de kwaliteit van woningen. De grafiek geeft de WOZ-waarde weer en dat is niet hetzelfde als ‘de kwaliteit’. In een grafiek met data voor heel Nederland zegt de WOZ-waarde vooral iets over de locatie van een woning. Een nieuwe woning in het hartje Ommen, heeft waarschijnlijk een lagere WOZ waarde dan een oude slecht onderhouden woning in Amsterdam West. Dus wat zegt zo’n grafiek dan over kwaliteit?
[9] Aangezien ik daar ook niet alle details van ken, had ik daar graag meer over gelezen.