De bezem door alle woonsubsidies: Meer woningbouw en eerlijke woonlasten voor iedereen

ANALYSE - Het plan van de PvdA voor de sociale woningbouw is een typisch staaltje ‘too little too late’. Dit plan kan zoveel beter. Een analyse van de problemen op de Nederlandse huizenmarkt, en wat hieraan te doen.  

Woonakkoord

De verkiezingen komen er weer aan, en afgelopen week kwam de PvdA met een plan om de kiezer te paaien als de partij die out of the blue het hele huurwoningenstelsel wil veranderen.

Ik waardeer de poging, maar enig cynisme is hier wel op zijn plaats. Door het drie jaar terug gesloten woonakkoord tussen PvdA, VVD, D66, ChristenUnie en SGP werd immers de situatie op de markt voor sociale huurwoningen ernstig verslechterd. Woningcorperaties werden gedwongen hun woningen te verkopen, te bezuinigen op het bouwen van woningen, of de huur te verhogen – en dat laatste mocht dan alleen op zo’n manier dat de toch al zo geringe doorstroming op de markt van sociale huurwoningen verder geblokkeerd werd.

Het plan van de PvdA

Maar we laten we dit cynisme voor de goede orde eens varen, om het plan op zich te kunnen bekijken. Op het eerste gezicht lijkt het sympathiek: de PvdA wil de huursubsidie afschaffen, en in plaats daarvan alle huren inkomensafhankelijk maken: een huur mag maximaal een bepaald percentage van het inkomen van mensen bedragen. Verder willen ze subsidie voor de armere woningbouwverenigingen om te bouwen, en de verplichting voor gemeenten om dit bouwen af te dwingen.

Dat klinkt redelijk en sociaal, nietwaar? Toch zitten er twee enorme gevaren aan. Ten eerste het gevaar dat de subsidie niet op de goede plaats terecht zal komen, en slecht beleid gaat compenseren. Helaas komt geld voor woningcorporaties niet altijd even goed terecht. Ten tweede het gevaar dat woningbouwverenigingen zullen proberen om alleen kapitaalkrachtige huurders aan zich te binden. Die brengen immers meer op. En dit kunnen zij in dit plan bovendien makkelijk monitoren, omdat zij een databank van het inkomen van al hun huurders bij zullen moeten gaan houden. Vanuit privacy-overwegingen is dat natuurlijk ook al hoogst ongewenst.

En daarbij zullen we later in dit artikel nog zien dat dit PvdA-plan de fundamentele problemen van het systeem niet oplost. Dit moet kortom beter kunnen. Maar hoe? Om een oplossing te bedenken is het natuurlijk nuttig eerst eens te verzinnen wat er nu eigenlijk mis gaat. Er zijn op de huurwoningenmarkt drie grote problemen:

Te weinig woningen

Het eerste probleem is dat er te weinig betaalbare huurwoningen worden gebouwd. Dit komt vooral omdat het voor een investeerder bijzonder onaantrekkelijk is een goedkope huurwoning te bouwen, omdat de terugverdientijd daarvoor gewoon te lang is. En dit hangt er weer mee samen, dat van goedkope huurwoningen de prijs, overigens met de beste bedoelingen, kunstmatig laag wordt gehouden.

Op een zogenaamde vrije sectorwoning daarentegen is de terugverdientijd superkort, omdat de prijs die voor zo’n woning gevraagd kan worden erg hoog is. Maar naar die woningen is de vraag weer minder groot, want mensen die zo’n huur kunnen betalen zijn veel voordeliger uit als ze kunnen kopen. Ze zijn er enkel voor mensen die wel geld hebben, maar geen hypotheek kunnen krijgen. Denk aan expats en jonge ondernemers.

Hierdoor worden over-all te weinig woningen voor de huur gebouwd. De PvdA wil dit compenseren door gemeenten te verplichten te bouwen, maar het onderliggende probleem wordt zoals we zien met dit plan helaas niet opgelost.

Geen middensegment

Het tweede probleem is het verschijnsel dat er geen huurwoningen zijn in het middensegment. Dit komt doordat als een woning goedkoop is, de huur beschermd is, en deze niet fors kan stijgen. De woning heeft immers een maximale huur, die bepaald wordt door het zogeheten puntensysteem. Duurdere huurwoningen vallen niet onder die huurbescherming, zodat wanneer een woning duurder wordt, de huur plotseling zeer fors kan stijgen.

Let wel: het kan zijn dat twee volledig gelijkwaardige woningen in het dure en goedkope segment kunnen vallen. De bescherming heeft namelijk ook te maken met de prijshistorie. Viel de huurprijs van de ene woning aanvankelijk net boven de huurgrens, en van de andere daaronder (al is het enkele euro’s), dan kan het prijsverschil tussen de twee woningen inmiddels zo vijfhonderd euro per maand zijn, of meer. Een dubbele huur of driedubbele huur voor gelijkwaardige panden is niet heel ongewoon.

Er zijn dus in praktijk vrijwel alleen heel goedkope en heel dure huurwoningen op de markt. Middenhuren zijn er bijna niet. In het plan van de PvdA wordt dit probleem tot op zekere hoogte bestreden: wanneer er een maximaal percentage van het inkomen mag worden besteed aan huur, zullen er ook woningen ontstaan met een effectieve ‘middenhuur’. Deze middenhuren hangen echter nog minder samen met de kwaliteit van de woning als in het huidige systeem. Ze zijn puur afhankelijk van het inkomen van de huurder. Iemand met een klein inkomen kan in principe in een paleis wonen voor een habbekrats, terwijl een middeninkomen de topprijs kan betalen voor een arbeiderswoninkje.

Geen doorstroming

Een derde probleem komt door het beleid van de afgelopen kabinetten, en dan met name het huidige kabinet. De politiek heeft namelijk het idee gehad dat sociale huurprijzen moeten stijgen, als antwoord op probleem 1.

Maar een oplossing bieden doet dit nog niet, omdat de prijzen erg langzaam stijgen. Probleem 1 bleef bestaan, en daarbij kwam er juist een probleem bij. De prijzen stijgen voor zittende bewoners veel langzamer dan de prijzen van vrijgekomen huizen. Nog meer verschillende prijzen voor gelijkwaardige woningen dus. En dit leidt ertoe dat zittende huurders als ze willen verhuizen plotseling veel meer gaan betalen voor een gelijkwaardige woning.

Daardoor stokt de doorstroming: mensen die in een sociale huurwoning zitten, blijven om begrijpelijke reden lekker zitten, ook als ze eigenlijk wel degelijk een ander huis zouden willen. Ook scheefwonen wordt hiermee gestimuleerd.

Omdat ook de aanpassingen die de PvdA voorstelt zeer geleidelijk zullen moeten worden ingevoerd, om geen enorme inkomensschommelingen te krijgen, wordt dit probleem in het plan op korte en middellange termijn helaas alleen maar groter.

Het centrale probleem

Wat is nu het leidmotief achter al deze problemen? Dat is niet moeilijk aan te wijzen. Wat verstorend werkt, is dat huurwoningen bijzonder veel kunnen verschillen in prijzen, terwijl die prijzen niet samenhangen met de werkelijke waarde van de woning, en in praktijk ook niet perfect samenhangen met de beurs van de bewoners. Gelijkwaardige woningen kunnen voor mensen met dezelfde beurs enorm in woonkosten verschillen. Dit valt niet uit te leggen, en de prijsverschillen blokkeren ook de doorstroming.

Verder wordt er tussen sociale huurwoningen en vrije sectorwoningen een onnatuurlijk gat geschapen. En tenslotte zijn de woningen met een lage huur voor de bouwers uiteindelijk niet rendabel. Dat laatste kan gecompenseerd worden met subsidie en dwang, maar de onwil blijft: die instrumenten blijken telkenmaal niet voldoende om corporaties tot bouwen te dwingen, laat staan particuliere investeerders.

Een betere oplossing voor de markt

Dit probleem zou veel beter opgelost kunnen worden door precies de omgekeerde strategie te volgen als welke de PvdA voorstelt. Hoe? Stel een standaard maximale huurprijs in voor alle woningen in Nederland in.  Een prijs die niet samenhangt met de huurder of de historie, maar puur met de kwaliteit van de woning, naar aanleiding van een puntensysteem.

Dit moet dan gelden voor alle woningen. Dus ook voor de vrijesectorwoningen die nu boven de huurgrens liggen. Dit zorgt voor een gelijk speelveld in huren, en dat bevordert doorstroming. Het gaat ook de idiote huurprijs van particuliere woningen tegen.

De maximale huurprijs moet bovendien zo hoog zijn, dat binnen een redelijke tijd de bouw van een nieuwe woning terugverdiend wordt. Hierdoor wordt bouwen weer aantrekkelijk. De maximering zorgt ervoor dat de prijs niet vijftig keer over de kop gaat vanwege de schaarste, waardoor de schaarste zelf weer rendabel wordt. Om ervoor te zorgen dat de winst van deze maatregel meteen komt, zullen die nieuwe huren niet stapsgewijs, maar in één keer voor de gehele woningmarkt moeten worden ingevoerd.

Een socialere oplossing

Voor de linkse vrinden die dit alles nu met stijgende verontwaardiging hebben gelezen: dit was het marktgerichte (noem het zo je wilt gerust het neoliberale) gedeelte van het plan. Het moge duidelijk zijn dat met deze maatregelen de huren van vooral goedkope woningen bijzonder zullen stijgen. De vrije sectorwoningen worden qua huur dan wel meer aan banden gelegd. en er ontstaat een gelijk speelveld, maar degenen die nu nog een lage huur betalen, betalen de prijs. Daarom kan bovenstaand niet doorgevoerd worden, zonder dat er een sociaal component aan het plan wordt toegevoegd.

Dit sociale component van deze regeling zou moeten bestaan uit het (fors) verhogen van de huursubsidie, die voor zittende huurders in eerste instantie de financiële klap volledig op moet vangen, zodat de verandering voor hen budgetneutraal uitpakt.

Door aanpassingen kan de huursubsidie vervolgens eerlijker en socialer gemaakt worden: scheefwoners gaan meer inleveren, mensen die nu geen sociale huurwoning kunnen krijgen en te duur wonen, kunnen meer krijgen. Dit kan dan geleidelijk ingevoerd worden om al te grote inkomensschommelingen te vermijden, zonder dat dit de doorstroming in de weg zit, zoals nu met de aanpassingen wel het geval is.

Bovendien wordt met dit alternatief de privacy veel beter gewaarborgd dan nu het geval is. De administratie van de huursubsidie is er nu al, bij de belastingdienst, en er hoeft daarvoor dus niet iets nieuws te worden ingericht. Het drie jaar geleden ingevoerde systeem dat de woningbouwverenigingen een administratie bijhouden van de hoogte van de inkomens van haar huurders, kan worden afgeschaft.

Koopwoningen

Het verhogen van de huursubsidie kost natuurlijk geld. Nu hebben we net de huren verhoogd, dus het ligt voor de hand dat de verhuurders dan ook voor de kosten opdraaien. Op die manier is de verandering voor iedereen budgetneutraal, en is het resultaat een veel eerlijkere verdeling van woonkosten, en een veel betere doorstroming. Zo’n extra verhuurdersheffing dempt echter het enthousiasme om woningen te bouwen weer. En dat is zonde. Want we hebben nu wel probleem 2 en 3 opgelost, probleem 1 blijft bestaan.

Gelukkig ligt er een kans om elders veel geld voor financiering los te krijgen. Wanneer de huursubsidie een algemene woonkostensubsidie wordt, kan deze ook toegepast worden op eigenaren van koopwoningen, en op den duur vervangend zijn voor de hypotheekrenteaftrek. In plaats van een omgekeerd inkomensafhankelijke woonsubsidie, wat de HRA nu is, wordt deze op den duur volledig inkomensafhankelijk. Daarvoor zullen er nog heel wat jaren harmonisatie nodig zijn, maar deze harmonisatie levert wel geld op naarmate hogere inkomens in toenemende mate weer naar draagkracht gaan betalen voor hun woning. Dit geld kan dan gaan naar verlaging van de verhuurdersheffing, waardoor bouwen weer een lucratieve business wordt.

Het mooie is dat deze maatregel geen extra geld behoeft. Het geld was er altijd al, maar wordt nu eerlijker verdeeld, met als bijkomend gevolg dat bouwen weer aantrekkelijk wordt, huurkosten betaalbaar blijven en veel eerlijker worden verdeeld, en de doorstroming sterk wordt bevorderd. Ander bijkomend voordeel is dat het kunnen betalen van een koopwoning op deze manier in de toekomst veel minder afhankelijk wordt van het hebben van een vast contract. Kopen wordt dus minder risicovol, en daarmee mogelijk voor meer mensen.

Draagvlak

Het is de PvdA te prijzen dat ze tenminste wil proberen na te denken over een radicale hervorming van het huidige systeem. Wat ze voorstellen is echter een beweging precies de verkeerde kant op: in hun voorstel wordt de woningmarkt eerder meer dan minder verstoord, en verdwijnen de schadelijke grenzen in de subsidiëring niet. Als je de woningmarkt graag op zijn kop wil zetten, doe het dan ook goed. Dit is symptoombestrijding, en niet eens zo effectief ook.

Helaas kennen andere partijen voorstellen die niet meer vruchtbaar zijn. Wat VVD en D66 willen – feitelijk streven zij naar liberalisatie van alle huren – lost één probleem op de lange termijn misschien op (de onwil om te bouwen), maar andere problemen (de doorstroming en beschikbaarheid van woningen voor dat deel van de markt waar de nood nu juist het hoogst is), worden er juist groter door, en op korte en middellange termijn is er dus geen winst, maar enkel verlies.

De SP wil vooral meer geld voor woningbouwverenigingen om te bouwen en lagere huren, maar de centrale problemen worden ook in hun voorstellen niet aangepakt. En waar het geld hiervoor vandaan moet komen, blijft vooralsnog helaas onduidelijk. Natuurlijk is deze partij weliswaar voor het aftoppen van de hypotheekrentaftrek, maar ook hier stellen ze geen fundamentele veranderingen voor, terwijl die veranderingen wel nodig zijn om het systeem eerlijk en sociaal te maken, en het bovendien goed te laten functioneren qua bouwen en doorstroming.

Enfin, de PvdA heeft gesproken, maar andere Partijen hebben nog tot de verkiezingen om iets beters te verzinnen. En uiteindelijk wordt het beleid natuurlijk daarna pas bepaald. Maar één ding kunnen we uit dit verhaal leren: zolang woonsubsidies gekoppeld blijven aan de huizen in plaats van puur aan de portemonnee van mensen, blijft het aanmodderen.