Wat is er loos bij Vereniging Eigen Huis?

ACHTERGROND - De Vereniging Eigen Huis heeft twee petten op: die van onafhankelijk consumentenorganisatie en die van commerciële marktpartij. Dit gaat bijzonder slecht samen.

Afgelopen week kwam Vereniging Eigen Huis (VEH) tweemaal negatief in het nieuws omdat de boodschap met opgeheven vingertje waarvan je ze van TV kent niet aansluit bij hun eigen praktijken. Eerst hing Wegwijs de conclusie van de consumentenbond aan de grote klok dat mensen met een VEH-hypotheek hun restschuld niet kunnen meefinancieren (in tegenstelling tot bijvoorbeeld bij SNS), terwijl dit zogenaamd een strijdpunt zou zijn van VEH. Later deed De Telegraaf daar een schepje bovenop door bekend te maken dat VEH onjuiste communicatie voert over de kosten voor een hypotheekadvies. Maar nu het onderwerp op tafel ligt wil ik er toch ook wel een en ander aan toevoegen.

Hoezo, onafhankelijk hypotheekadvies?

Even een stapje terug. Vereniging Eigen Huis heeft dus een alliantie met FBTO (Achmea) met betrekking tot de verkoop van hypotheken. Nog even los van het feit dat dat die hypotheek, in tegenstelling tot bijvoorbeeld SNS, de meefinanciering van restschulden niet in de voorwaarden heeft staan, hoe kan VEH zichzelf als ‘onafhankelijk hypotheekadviseur’ profileren op haar website? En hoe durf je dan een ‘onafhankelijk’ koopadvies met betrekking tot Achmea in je persbericht te zetten? En hoe durft oprichter en oud directeur van VEH in een interview met de Volkskrant dan de zwarte Piet voor te hoge schulden te leggen bij ‘zogenaamd onafhankelijk hypotheekadviseurs’:

Dat consumenten zulke hoge hypotheekschulden zijn aangegaan, mag je ze niet verwijten. Het ergert me als ik Hans Wiegel hoor zeggen dat mensen zelf verantwoordelijkheid dragen voor hun te hoge schuld. Consumenten hebben vertrouwd op het deskundige advies van hun bank en hun zogenaamd onafhankelijke hypotheekadviseur.

Want in dat interview legt Van Herwijnen wél de vinger op de zere plek. In de zeepbelmarkt van 1995-2007 kon je mooie sier maken met het beloven van geweldige rendementen:

Als je wilt gokken, moet je een gulden inzetten in de voetbaltoto, niet een kwart van je inkomen in een hypotheek. Maar de VEH moest opboksen tegen de glimmende reclamefolders van banken en verzekeringsadviseurs, die huizenkopers rendementen beloofden van 8 procent per jaar.

‘Mijn wooncarrière’

Dat opboksen deed VEH met verve. In 2007 lanceerde VEH de website www.mijnwooncarriere.nl als uithangbord voor haar hypotheekservice. De belangrijkste boodschap van het advies was dat je je ‘wooncarrière’ zo vroeg mogelijk moet beginnen, omdat een huis en een hypotheek de beste middelen zijn voor vermogensopbouw. Als de crash al lang en breed gaande is prijkt op de website de slogan: ‘Start je WoonCarrière en lees hoe je met je huis en je hypotheek slim vermogen opbouwt.’

Het is in precies die periode dat VEH de Eigen Huis-hypotheek aanbiedt met FBTO. Hans André de la Porte lichtte deze week toe dat het meefinancieren van restschuld niet in de voorwaarden van de FBTO/Eigen Huis-hypotheek staat omdat toen deze hypotheek werd verkocht (2007/2008) er geen sprake was van restschulden. Nu heeft VEH nogal een geschiedenis als contra-indicator qua huizenprijzen, dus ik wil ze het voordeel van de twijfel wel geven dat zij daadwerkelijk dachten dat prijzen eeuwig omhoog zouden gaan. Voorwaarden en verzekeringen zijn echter per definitie nooit bedoeld voor gebeurtenissen die al geweest zijn, maar die nog (kunnen) gaan komen.

Boemerang

Vereniging Eigen Huis krijgt de schijn-onafhankelijkheid nu als een boemerang terug in haar gezicht door het onderzoek van de consumentenbond. De consumentenbond neemt daarmee de taak op zich die VEH ooit vervulde. In het Volkskrantartikel legt Van Herwijnen namelijk uit:

Banken zijn keihard. Soms moesten we dus trucs gebruiken. Dan zeiden we: ‘O, u wilt niet meewerken? Uw grote concurrent is daar anders wel toe bereid. Tja, misschien moeten we dan toch in een persbericht naar buiten brengen dat bank X mensen in nood weigert te helpen, terwijl banken Y en Z hun klanten wel tegemoet willen komen.’ Dreigen met publicatie, dat hielp meestal wel.

Afijn, Achmea/FBTO financiert dus geen restschulden in tegenstelling tot SNS.

En die ‘overwinsten’ van banken dan?

Het meefinancieren van restschulden is natuurlijk niet het enige waar VEH de afgelopen jaren voor heeft ‘gestreden’. Een ander belangrijk punt is de ‘overwinsten’ die hypotheekverstrekkers volgens VEH maken. Als we VEH moesten geloven was er slecht één prijsvechter nodig om de schokkende zelfverrijking van banken en verzekeraars over de rug van huizenbezitters te stoppen. Toegegeven, AEGON kreeg staatssteun en mocht geen prijsleider zijn. Maar toen VEH in een persbericht SNS bank aanmoedigde te gaan stunten met de rente mocht AEGON ook alweer ‘stunten’. En op dat moment liepen er gewoon FBTO/Eigen Huis hypotheken.

Ik heb VEH deze week gevraagd om historische rentestanden van haar hypotheekproducten. De bezetting op de hypotheekafdeling leek erg laag, waardoor ik deze niet heb gekregen. Maar eigenlijk maakt dat ook niet uit. In al haar communicatie heeft VEH steeds gesproken over een soort van kartelvorming onder hypotheekverstrekkers waarbij geen enkele partij de zelfverrijking door ‘overwinsten’ tegen ging. Dan zat daar dus ook FBTO/Eigen Huis bij. Op dit moment kun je op Independer zien dat de Eigen Huis-hypotheek wanneer je op laagste rente sorteert pas op pagina drie tevoorschijn komt. Dat betekent dan toch dat ze zeker niet de minste ‘overwinst’ binnen harken lijkt me.

Griezelige hypotheekproducten

Helaas blijft het hier niet bij. Het kan je niet zijn ontgaan dat VEH een meldpunt heeft geopend tegen marktbederf door corporaties die ‘korting’ bieden. Voor mij is de prijs waarvoor een woning verkocht wordt de marktwaarde en ik kan geen reden verzinnen waarom iemand onder die prijs een korting zou willen geven, afgezien als het gaat om een verkapte schenking binnen een familie. Volgens mij speelt dat niet bij corporaties, zij verkopen woningen uit bedrijfskundige overwegingen.

Met de verkoop van corporatiewoningen valt voor slimme hypotheekadviseurs natuurlijk ook weer een hoop geld te verdienen. Zo zijn er meerdere clubs die sigaar-uit-eigen-doos constructies bedenken die corporaties kunnen gebruiken om starters een flinke duw in de rug richting de vraagprijs te geven.

Er zijn constructies die je hetzelfde laten betalen voor minder (erfpacht, koopgarant) en constructies die je meer laten betalen voor hetzelfde (starterslening). Beiden hebben tot doel om de verstoorde marktprijzen in stand te houden op een niveau dat eigenlijk onbetaalbaar is. Corporaties hebben er geld voor over, adviseurs pikken een graantje mee en starters betalen de rekening. Het houdt de boekwaarde van woningen hoog, maar gewone burgers die hetzelfde bedrag voor hun huis proberen te krijgen en niet de mogelijkheid hebben zo’n regeling aan te bieden zitten met een ‘onverkoopbaar’ huis.

Ook hier spreekt VEH zichzelf tegen

Toch blijkt ook hier VEH zich in de markt te mengen. Samen met FBTO, Social finance, Obvion en Hypotheekshop (met wiens ‘onafhankelijk adviseurs’ men sowieso al een samenwerkingsverband had) bedacht VEH de ‘startersrenteregeling’. Gebruikmakend van dezelfde puist op de regelgeving die de starterslening toelaat, biedt deze regeling de mogelijkheid een deel van de rente in de eerste jaren niet te betalen maar bij te lenen.

De startersrenteregeling maakt een flinke opmars ten koste van andere producten die een uitgestelde betaling als korting verkopen. Als dan VEH een groot offensief start tegen het geven van kortingen, vraag ik me toch af of de consumentenorganisatie haar positie als belangenbehartiger niet misbruikt om de markt voor sigaar-uit-eigen-doos producten te verstoren. Zeker als je bedenkt dat men nog geen zeven jaar geleden een prijs uitreikte voor het idee om huurwoningen met korting te verkopen.

Groeihypotheek

De startersrenteregeling laat zich nog het meest vergelijken met de groeihypotheek uit de jaren zeventig. Met deze hypotheek kon je de eerste jaren je lasten laag houden, waarna je later meer zou betalen. Dat ging goed zolang de salarissen stegen, maar liep voor velen slecht af toen de economische groei stokte. Het is dan ook niet voor niets dat VEH destijds waarschuwde tegen deze ‘griezelige hypotheekvorm’. Een paar jaar geleden, toen de markt in de beleving van VEH nog in orde was, sprak men zich ook uit tegen startersregelingen omdat deze prijsopdrijvend werken.

Commercie en consumentenbelang gaan niet samen

Ik wil best geloven dat een consumentenorganisatie geld nodig heeft om haar activiteiten te kunnen ontplooien. De geldbronnen die VEH aanboort, liggen echter daar waar zij als onafhankelijke consumentenorganisatie belangen zegt te behartigen. Nu heb ik VEH sowieso nooit als belangenbehartiger van de starter gezien, maar als VEH niet wat meer zijn best gaat doen om de schijn van onafhankelijkheid op te houden denk ik dat meer mensen gaan twijfelen.

Het label VEH is geld waard vanwege de gedurende veertig jaar opgebouwde credits bij een specifieke generatie. In de non-profit sector hebben we de laatste jaren echter tal van voorbeelden gezien waarbij mensen de goede naam van een stichting te gelde wilden maken. In zulke gevallen komt vertrouwen te voet maar gaat het te paard. Mijn advies zou zijn om te kiezen óf voor consumentenbelangen óf voor commercie. Maar als je beide combineert, zul je op beide vlakken verliezen.

Dit artikel verscheen eerder op Woningmarktcijfers.