Hoe het recht op huisvesting moet worden vertaald naar woonbeleid

Huisvesting is een grondrecht en het woonbeleid moet gericht zijn op het verwezenlijken van dat recht. Dit is de centrale boodschap van de grote landelijke demonstraties tegen de wooncrisis, eerst op 12 september in Amsterdam en opnieuw deze zondag tijdens de Woonopstand in het Afrikaanderpark in Rotterdam. Wat betekent dat concreet voor het woonbeleid? Het recht op huisvesting is vastgelegd in artikel 22 van onze Grondwet en in verschillende internationale verdragen waaraan de Nederlandse Staat zich heeft verbonden. Het woonrecht gaat om “het recht om in vrede, veiligheid en waardigheid in een huis te wonen” en het omvat veel verschillende aspecten, waaronder beschikbaarheid, betaalbaarheid, woonzekerheid, gelijke toegang en zeggenschap. Onder meer de Speciale Rapporteur voor adequate huisvesting heeft richtlijnen opgesteld voor overheden. De wooncrisis is een schending van mensenrechten, schreven mensenrechtenjuristen Rosa Beets en Jan de Vries gisteren in het NRC. De staat moet zich dan ook inspannen voor behoorlijke huisvesting. Dat zou zich moeten vertalen in concrete beleidsmaatregelen. Dakloosheid bestrijden is prioriteit Geen dak boven het hoofd hebben tast de menselijke waardigheid aan: zonder huisvesting is het onmogelijk om andere levensbehoeften te vervullen. Toch zijn er in Nederland 36.000 geregistreerde dakloze mensen en het werkelijke aantal ligt veel hoger. Het bestrijden van dakloosheid zou dan ook topprioriteit moeten zijn in een op mensenrechten gebaseerd woonbeleid. Om dakloosheid te bestrijden is het allereerst belangrijk om dakloosheid te zien als een huisvestingsprobleem, in plaats van een zorg- of sociaal probleem zoals nu meestal het geval is. Een belangrijke oorzaak van dakloosheid is huisuitzetting en dit moet dan ook zoveel mogelijk worden voorkomen, zeker als het gaat om kwetsbare gezinnen met kinderen. Dakloosheid onder arbeidsmigranten kan worden tegengaan door huisvesting los te koppelen van het arbeidscontract. De kostendelersnorm voor uitkeringsontvangers zou moeten worden afgeschaft, omdat deze norm ervoor zorgt dat veel jongeren op hun 21e verjaardag door hun ouders uit huis worden gezet en omdat het mensen ervan weerhoudt om iemand in huis te nemen. Betaalbare huisvesting Het recht op huisvesting betekent niet dat de overheid zelf woningen moet gaan bouwen, maar volgens de VN-richtlijnen moet de overheid wel voldoende financiële middelen beschikbaar stellen voor betaalbare woningen en daarbij prioriteit geven aan de woonbehoeften van achtergestelde groepen. In Nederland hebben woningcorporaties de taak om betaalbare woningen te creëren voor mensen met een laag inkomen en mensen die extra zorg nodig hebben, zoals mensen die dakloos zijn of uit een zorginstelling komen. De overheid bezuinigt echter sinds eind jaren ‘80 op de sociale huursector vanuit het idee dat huisvesting zoveel mogelijk aan de markt moet worden overgelaten. In lijn hiermee voerde de overheid in 2013 een verhuurderheffing – een belasting op sociale huurwoningen – in, wat leidde tot hogere huurlasten, minder sociale huurwoningen en minder onderhoud. Steeds meer mensen kunnen vanwege stijgende prijzen niet kopen maar komen ook niet (meer) in aanmerking voor een sociale huurwoning; zij zijn aangewezen op de vrije huursector waar mensen worden geconfronteerd met hoge huren die vrijwel onbeperkt kunnen stijgen. Uit onderzoek van het NIBUD bleek dat zo’n 800.000 huurders na het betalen van de huur te weinig geld overhouden voor noodzakelijke kosten en levensonderhoud. Het afschaffen van de verhuurderheffing en het reguleren van de vrijehuursector zijn maatregelen die de beschikbaarheid van betaalbare woningen vergroten. Ook gentrificatiebeleid kan de beschikbaarheid van betaalbare woningen in gevaar brengen en daarmee in strijd zijn met het woonrecht. Dit bleek uit een officiële mededeling in juni dit jaar van de VN-Speciale Rapporteur voor adequate huisvesting aan het Rotterdamse stadsbestuur, vanwege het beleidsdoel om de betaalbare woningvoorraad tussen 2016 en 2030 met zo’n 13.500 woningen te verminderen. De Speciale Rapporteur vreest voor een schending van het recht op huisvesting omdat in Rotterdam al relatief veel huishoudens in armoede leven en omdat er, net als in de rest van het land, sprake is van woningnood en hoge dakloosheid. Zeggenschap en gelijke toegang In de waarschuwing aan het Rotterdamse stadsbestuur werd ook een ander aspect van het recht op huisvesting besproken, namelijk het recht op participatie in woning-gerelateerde besluitvorming. Aangezien mensenrechten gaan over menselijke waardigheid, is het cruciaal dat mensen zelf kunnen meebeslissen over hun leven. Participatie moet wettelijk worden vastgelegd en gewaarborgd en barrières moeten worden weggenomen. In het geval van de sloop van de Rotterdamse Tweebosbuurt was er sprake van onvoldoende inspraak waardoor de bewoners in feite werden gedwongen te verhuizen. Woonrecht houdt ook in dat de overheid ongelijkheid in de toegang tot huisvesting en discriminatie bestrijdt. Dit gebeurt nu onvoldoende. Zo zijn er te weinig betaalbare woningen die geschikt zijn voor mensen met een beperking en voor ouderen. Dat woningzoekenden gediscrimineerd worden op (vermeende) afkomst bleek in de afgelopen jaren uit verschillende onderzoeken naar verhuurders en makelaars. Discriminatie is strafbaar, maar het gedrag van verhuurders en makelaars wordt nauwelijks gecontroleerd of beboet, waardoor discriminatie ongestraft kan plaatsvinden. En ook het overheidsbeleid zelf kent discriminerende aspecten, bijvoorbeeld als gentrificatiebeleid leidt tot uitsluiting op grond van inkomen en afkomst. Om deze reden moet ook de zogenoemde Rotterdamwet, die inmiddels in tien gemeente wordt ingezet, worden afgeschaft. Speculanten en beleggers aan banden Tot slot moeten overheden, vanuit het recht op huisvesting bezien, de woningmarkt reguleren om te voorkomen dat private financiële investeringen een negatieve impact hebben op het recht op adequate en betaalbare huisvesting en woonzekerheid. Met leuzen als ‘Mens boven markt’ en ‘Huizen voor mensen, niet voor winst’ maken de actiegroepen en demonstranten duidelijk dat de overheid zich meer moet richten op het waarborgen van het recht op wonen, en minder (of niet) op het stimuleren van een ‘woningmarkt’ waarop financiële actoren zoals beleggingsfondsen en speculanten steeds meer de dienst uitmaken. Deze ontwikkeling wordt de ‘financialisering’ van huisvesting genoemd: huisvesting wordt steeds meer aan de markt gelaten, zonder al te veel regulering. Omdat beleggers in de eerste plaats voor financiële rendementen gaan, zien we wereldwijd dat het opkopen van huurwoningen door beleggers een bedreiging vormt voor de betaalbaarheid en woonzekerheid van huurders. Beleggers zoals het internationaal beruchte bedrijf Blackstone hebben – mede door een overheidscampagne – de Nederlandse huurwoningmarkt ontdekt. Zij profiteren van de verminderde overheidsinvestering in de sociale huursector en van verminderde huurbescherming door de invoering van tijdelijke huurcontracten in 2016, waardoor verhuurders elke twee jaar de huurder op straat kan zetten en de huurprijs maximaal kan verhogen. Per 1 januari mogen gemeente een opkoopbescherming invoeren, wat inhoudt dat kopers in hun woning moeten gaan wonen en het niet mogen gaan verhuren. Dat is een eerste stap, maar het beleid moet verder gaan in het beperken van de schade die financialisering aanricht, bijvoorbeeld door de huur(prijs)bescherming te repareren en versterken en vaste huurcontracten weer de norm te maken. Bovendien zouden we de financialisering een halt kunnen toeroepen, zoals Berlijnse actievoerders deden die een lokaal referendum afdwongen over onteigening van grote private verhuurders (op 26 september stemde een meerderheid van de Berlijners voor). Het recht op huisvesting centraal stellen in woonbeleid vereist dus een veelvoud aan beleidsmaatregelen. Helaas lijkt de politiek “nog niet voldoende te beseffen dat de wooncrisis een schending van fundamentele rechten betreft”, signaleren ook Rosa Beets en Jan de Vries. De huidige dominante beleidsvisie die huisvesting zoveel mogelijk aan de markt overlaat gaat op verschillende manieren ten koste van het recht op huisvesting voor iedereen, waarbij kwetsbare groepen het hardst geraakt worden. Het oplossen van de wooncrisis vereist volgens hen dan ook dat er een fundamentele verschuiving plaatsvindt in ons denken over wonen, en dat is waar de Woonopstand in Rotterdam deze zondag tot oproept: dat overheidsbeleid er in de eerste op gericht is om voldoende geschikte en betaalbare huisvesting, woonzekerheid en zeggenschap te garanderen. -- Zondag 17 oktober is in het Afrikaanderpark in Rotterdam het tweede landelijke protest, de Woonopstand. De auteur is betrokken bij de organisatie van deze demonstratie. Ook in Den Haag (Woonverzet, 13 november), Groningen (Woonstrijd, 28 november) en andere gemeenten zullen mensen de straat opgaan om hun woonrecht te claimen.

Foto: Reichenberger 55 e.V. (cc)

Wat voor investering in huisvesting willen we?

Uiteindelijk gaat de strijd voor betaalbaar wonen niet over de miljarden die wel of niet naar woningcorporaties gaan, maar over de vraag hoe wij huisvesting zien: een basisbehoefte en daarom een grondrecht, of een investeringsproduct? Want het is duidelijk: het kan niet allebei.

In Berlijn stemde gisteren in een adviserend referendum een meerderheid (56,4%) voor onteigening van grote particuliere woningbedrijven. Berlijnse huisvestingsactivisten haalden met hun grassroots-campagne ‘Deutsche Wohnen & Co Enteignen’ in augustus voldoende handtekeningen op voor hun voorstel om woningbedrijven die minstens 3000 woningen bezitten weer in publieke handen te brengen. Alleen al Deutsche Wohnen & Co bezit meer dan 113.000 woningen. In totaal zouden door onteigening meer dan 240.000 woningen weer in de sociale huurcategorie komen.

In Nederland maakten we ons dit weekend druk over het Amerikaanse investeringsbedrijf Blackstone, dat niet alleen parasiteert op onze woningmarkt, maar ook via belastingontwijking aasgierengedrag vertoont. Blackstone koopt sinds 2019 woningen op in Nederland, vooral in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht, en heeft er momenteel zo’n 1.700 woningen in bezit. In andere landen is Blackstone al bekend vanwege agressieve huurverhogingen en huisuitzettingen.

‘Stevige’ huurbescherming?

Voormalig VN-Speciale Rapporteur Leilani Farha – die het bedrijf een aasgier noemde – trok hierover in 2019 aan de bel, wat leidde tot Kamervragen. Maar volgens minister Ollongren was er geen reden tot zorgen, zo schreef zij (met een veelzeggende verspreking):

Lezen: Venus in het gras, door Christian Jongeneel

Op een vroege zomerochtend loopt de negentienjarige Simone naakt weg van haar vaders boerderij. Ze overtuigt een passerende automobiliste ervan om haar mee te nemen naar een afgelegen vakantiehuis in het zuiden van Frankrijk. Daar ontwikkelt zich een fragiele verstandhouding tussen de twee vrouwen.

Wat een fijne roman is Venus in het gras! Nog nooit kon ik zoveel scènes tijdens het lezen bijna ruiken: de Franse tuin vol kruiden, de schapen in de stal, het versgemaaide gras. – Ionica Smeets, voorzitter Libris Literatuurprijs 2020.

Foto: Steve Jurvetson (cc)

Het imagoprobleem van de vastgoedbelegger

OPINIE - Nina de Haan ziet problemen met vastgoedbeleggen. ‘De gevolgen zijn niet te overschatten.’

De vastgoedbelegger kampt sinds kort met een imagoprobleem. Nu de woonopstand goed op stoom komt, wordt beleggen in vastgoed aan alle kanten aangevallen én verdedigd.

Tot kort geleden was het beeld eenzijdiger. Toen werd ik online overspoeld door berichten van jonge mensen die me er zonder enige gêne van wilden overtuigen zo snel mogelijk te gaan beleggen in vastgoed. Want echt, het is niet moeilijk en met de juiste hulp (lees: die van hen) kan iedereen het! Wie slim is, belegt in vastgoed, zo luidt het credo.

Vastgoedbeleggen geeft je een stabiel ‘passief’ inkomen. Ik noem het zelf liever een onverdiend inkomen, omdat er wel degelijk iemand voor werkt. Namelijk de huurder die maandelijks klem zit door te hoge woonlasten of de koper die nog 30 jaar moet kromliggen voor een hypotheek.

Maar door dat buiten beschouwing te laten, wordt het beeld gecreëerd dat de rentenier slim is en de arbeider blijkbaar niet slim genoeg om zelf te gaan rentenieren. Het heeft echter weinig met slim zijn te maken, slechts met oud geld en beleid. Zij met vermogen kunnen beleggen in vastgoed, zij zonder vermogen zijn genoodzaakt te werken voor andermans rendement omdat ze nu eenmaal een huis nodig hebben. Op die manier vergroot beleggen de vermogensongelijkheid die er al was. Beleggen is geen hack om vermogen op te bouwen, want het fiscale systeem is bewust zo ingericht en het dient hen die al vermogen hebben.