Politiek Kwartier | Eén regeling voor alle woningen

COLUMN - De huizenmarkt kan alleen gezond worden met één regeling voor alle woningen. 

In Nederland doen we alles altijd ingewikkeld. Zo kennen wij vier verschillende soorten subsidies voor woonkosten:

• Ten eerste de huurtoeslag. Deze geldt alleen voor mensen met een huurhuis, en is inkomensafhankelijk.
• Ten tweede de hypotheekrenteaftrek: alleen voor mensen met een koophuis, omgekeerd inkomensafhankelijk.
• Ten derde de corporatiewoningen: huizen met kunstmatig laag gehouden huren.
• Ten vierde de uitkeringen die rekening houden met woonkosten en woonsituatie: de bijstand, de AOW, Wajong etc.

Dit levert een hoop problemen op.

• Woonkosten lopen enorm uiteen en de verschillen hebben nauwelijks relatie met de woonsituatie en het inkomen
• Woonkostenafhankelijke uitkeringen zorgen voor rare effecten bij de inkomensverdeling.
• Van zowel beschermde huren als de hypotheekrenteaftrek profiteren ook mensen waar deze regelingen nooit voor bedoeld waren.
• Verschillende huurprijzen voor gelijkwaardige huurwoningen remmen de doorstroming op de huurmarkt bijna volledig af.
• Aan de koopkant dragen zowel banken als mensen risico’s waar organisaties als het IMF zich een hoedje van schrikken.
• Huizenbezitters ervaren daarbij een grote onvrijheid. Zeker als het huis onder water staat is het verliezen van baan of partner naast een emotionele strop ook nog een financiële ramp.

Deze situatie is de Achilleshiel van de Nederlandse economie en samenleving. En het in 2013 gesloten woonakkoord waarop dit kabinet haar beleid baseert doet feitelijk niets aan al deze problemen. Sterker nog, sommige problemen worden er zelfs door verergerd, zoals de verschillende prijzen voor gelijkwaardige huurwoningen. Het zal dus anders moeten. Maar hoe? Enige ideeën.

Ten eerste: we moeten misschien eens af van het systeem van sociale huurwoningen.

Het is in een overspannen huizenmarkt prima om door middel van een puntensysteem maximale huren in te stellen, maar het is vragen om moeilijkheden om dit slechts voor een deel van de huurwoningen doen. Geef daarom alle huurwoningen, privaat of via corperaties, een vaste maximale huur rond de huidige marktwaarde. Afhankelijk van een puntenstelsel, en volledig onafhankelijk van de portemonnee van de inwoners.

Dat kan razendsnel, als mensen die nu tegen beschermde huren wonen in eerste instantie voor de huurstijgingen volledig gecompenseerd zouden worden door een verhoging van de huurtoeslag, die niet mag veranderen bij verhuizing naar een gelijkwaardige woning. Een broekzak-vestzakoperatie, maar wel één waarbij het doorstromingsprobleem op de huurwoningenmarkt in één klap opgelost zou zijn. Naar verloop van tijd kan deze huurtoeslag dan geleidelijk aan meer inkomensafhankelijk worden gemaakt, zonder dat dit de huizenmarkt verstoort.

Ten tweede: We moeten echt een keer af van de hypotheekcultuur. Eigen huizenbezit is helemaal prima, maar wat is dat bezit nog waard als daar een even grote schuld tegenover staat? Huur heet weggegooid geld te zijn, en hypotheek betalen wordt sparen genoemd: maar we weten ook dat veel van dat spaargeld weggegooid wordt aan rente. En uit de crisis mogen we toch hopelijk een keer geleerd hebben dat een kredietcultuur niet het allerveiligste is voor de economie en samenleving.

Momenteel wordt onderzocht of het mogelijk is dat hypotheken kunnen worden afgelost met de pensioengelden. Prima, maar kan dat niet sneller? Zou het niet wettelijk geregeld kunnen worden dat mensen met een hypotheekschuld te allen tijde afstand kunnen doen van het bezit van hun huis aan de schuldeiser, in ruil voor kwijtschelding van de hypotheekschuld, waarna de bank dan als eigenaar de restwaarde van het huis dient te verhuren aan de bewoners?

Een wild plan, en banken zullen natuurlijk protesteren en zeggen dat ze toch geen woningcorporaties zijn. In dat geval kunnen ze het huis dan wellicht overdoen aan… een woningcorporatie, waarbij de reeds gespaarde tegoeden van de bewoners omgezet kunnen worden in een spaarregeling die permanent recht geeft op huurverlaging van een woning.

Aan de andere kant zouden mensen met een corporatiewoning dan de mogelijkheid moeten krijgen middels een huurverhoging hun huis langzaam aan van de corporatie te kopen. Als dan ook het recht zelf dingen aan een huurwoning te verbeteren wettelijk geregeld zou worden, is het verschil tussen huur en koop feitelijk opgeheven.

Het zijn wat grove ideeën. Maar dit lijkt mij een mogelijke route naar een huizenmarkt zonder zorgwekkende schuldenbergen, prijsverschillen die nergens meer op slaan, en mensen die geen kant meer op kunnen.

Als kroon op het werk zouden dan tenslotte alle woonsituatie-afhankelijke componenten van uitkeringen, van de bijstand, de AOW, de Wajong etc, overgeheveld moeten worden naar de huursubsidie, die omgevormd wordt tot één algemene inkomensafhankelijke woontoeslag.

Hoe progressief die zal zijn, dat moet de politiek dan maar uitvechten. In ieder geval kunnen de huizenmarkt én het sociale stelsel mijns inziens pas gezond en eerlijk zijn als er één subsidieregeling is voor alle woningen.