ACHTERGROND - In een nieuwe serie behandelt Sargasso enkele thema’s die in het regeerakkoord zouden moeten staan. Vandaag het tweede deel van het tweeluik van redacteur Tom van Doormaal, waarin hij een richting schetst voor volkshuisvesting. De oplossing die bijvoorbeeld ook in de zorg wordt bepleit is simpel: kleinschaliger en dichter bij de belanghebbenden. Dat vraagt verbindend leiderschap.
Aan het einde van mijn vorige stuk schreef ik over het VROM-idee de individuele huursubsidie te “bruteren”: de woningcorporaties waren rijk geworden door de huurverhogingen begin jaren negentig en de prijsontwikkeling van het vastgoed in dezelfde periode. Zij zouden met enige goede wil de drie miljard hebben kunnen betalen die de individuele huursubsidie toen vergde.
Daarmee zouden helderder verhoudingen zijn ontstaan tussen rijk en corporaties. Minder financiële verbindingen geeft meer overzicht. De decentralisatie van het beleid zou bevorderd kunnen zijn. Immers, als er lokaal wooncorporaties zijn, die de huisvesting der lage inkomens dienen te verzorgen, dan ontstaat ook een lokaal belang bij huurprijsbeleid. Zo zou een zinvolle voltooiing van de decentralisatie van Heerma in beeld zijn gekomen. Maar voor de politici waren de corporaties simpelweg te rijk. In 2006 werd bij de formatie een opbrengst van een half miljard afgesproken via de vennootschapsbelasting, die de corporaties nog niet eerder hadden betaald. Voor het beleid in de probleemwijken werd een Vogelaarbijdrage geregeld die per aanslag aan corporaties werd opgelegd, want daarvoor waren de middelen vergeten. Zie de memoires van Ella Vogelaar. Die regeling is inmiddels door de rechter gestopt. In 2007 brak de crisis uit.
Niet de prijs verhogen
Inmiddels wil Minister Spies de sociale huurwoningen laten verkopen, maar liefst 75% daarvan. Waarom zou verkoop iets zinnigs opleveren? Spies kijkt misschien vooral naar de opbrengst. We weten alleen hoe vluchtig de marktwaarde van vastgoed is, na een crisis die ons nog stevig bezig houdt. Om over prijselasticiteit maar te zwijgen. De economen en de partners van Woningmarkt 4.0 zien veel in geleidelijk toewerken naar marktconforme huren en zijn minder radicaal in het verkopen. Ter compensatie van de marktconforme huurprijzen, moet de huurtoeslag als instrument dan verder worden ontwikkeld. Zelfs Hugo Priemus gelooft in die ontwikkeling.
Maar zal het probleem van de inkomensverdeling verbeteren door de prijs van noodzakelijke woonruimte te verhogen? Dat betwijfel ik. Het neo-liberale marktgeloof samengevat: de koopwoningen zijn te duur, dus we maken de huurwoningen duurder, de koopwoningen worden niet meer verhandeld, dus we zorgen dat huurwoningen worden verhandeld. Ik heb geen idee of dat recept werkt. Wat was het probleem ook al weer? Zijn Aedes en Woonbond losgeslagen van hun wortels en in de ban geraakt van neo-liberale modes? Je kunt het ook anders vragen: is er nog iemand die iets heeft met de laagste inkomens? Hebben we nog een idee wat het betekent als elke uitgave tot studie van alternatieven, bezuinigen of helemaal niet doen leidt? Ik zie een oude dame vol ongeloof kijken als het Nibud haar zes euro per maand meer belooft en huiver.
Hoe zou het wel moeten?
Nederland moet socialer en sterker, dat vindt misschien ook de VVD wel. Hoe zou dat moeten in de sociale volkshuisvesting?
Het Rijk moet zorgen dat gemeenten vorm geven aan een sociaal woonbeleid: dat kan in een gemeente of in een regionale samenwerking. Wooncorporaties moeten doen waarvoor ze zijn, zegt de politiek, namelijk ‘de laagst betaalden huisvesten’.
Dat is waar. Maar mag ik van de politiek vragen om een helder kader? De politiek gedraagt zich jegens de wooncorporaties uitermate dubbelzinnig: afromen van de vermogens, die met goed beleid en huurdersinkomsten zijn gevormd en tegelijk investeringen in de woningvoorraad en de sociale structuur verwachten; het is een beetje veel na de crisis. De brutering van Heerma was een succesvolle privaatrechtelijke verschansing tegen die dubbelzinnigheid, dus er is nog verweer.
Het huisvesten van de laagste inkomens moet volgens het rijksbeleid op eigen kracht wordt vervuld. Dat lijkt me een goed idee. De gemeente heeft daarbij in de praktijk een beperkte rol. Beslissingen over de investeringen liggen privaatrechtelijk bij de zelfstandige wooncorporatie. Als het prijspeil van de te bouwen woning (huur of koop) te hoog is, worden betere marktperspectieven afgewacht en wordt er niet gebouwd. Alleen: huurprijs en huurbeleid is nog steeds centraal geregeld, huurtoeslag is een vorm van vraagondersteuning, die nog steeds van betekenis is. Logisch pleidooi van sommige partijen: laten we de bouw maar weer steunen, want Keynes vraagt investeringen tegen de recessie. Beter is de beslissingen in één hand te brengen, lokaal, dichtbij de belanghebbenden.
Een idee voor de toekomst
Is er een ontwikkeling te schetsen van een wooncorporatiestelsel, zonder de eigenaardigheden en problemen van nu? En zou dat helpen bij het vlot krijgen van de woningmarkt? Ik wil een poging doen een beeld te schetsen, incompleet en met vragen. Maar politiek moet richting geven.
Bouwen en betaalbaar maken zijn strijdige doelen. Vroeger ging het over ‘beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit’. Beschikbaarheid en betaalbaarheid wringen. Je hebt geld nodig, een gezonde exploitatie, om te kunnen bouwen. Een zelfbewuste huurdersorganisatie dwingt tot optimale diensten tegen minimale prijzen: zo bedreigt de zelfbewuste huurder de gezonde exploitatie.
De producent moet zijn productprijs zelf bepalen in goede harmonie met zijn vragers en de lokale overheid, die bestuurlijk verantwoordelijk is voor de huisvesting der laagst betaalden en een rechtvaardige verdeling van woonruimte. De wooncorporatie moet dan een eenduidige taak hebben, in het leveren van betaalbare woonruimte en daarover zich onderwerpen aan heldere prestatieoordelen.
Misschien is een aardig idee: het lokale woonruimtebedrijf, dat ook koopwoningen aanbiedt, zodat de productie van huurbare en koopbare woonruimte voor de gemeente bestuurbaar wordt. (Vergelijk de grondexploitatie maatschappijen waar gemeente en investeerders 50/50 in participeren.
Bouwbesluit als oplossing
Het begrip kwaliteit verbindt beschikbaarheid en betaalbaarheid. Die redenering was typerend: veel arrangementen in de volkshuisvesting zijn gebaseerd op te zonnige inschattingen over toekomstige ontwikkelingen in de economie. In de Bijlmermeer leidde dat tot huurverlagingsstrijd en leegstand. De stijgende kwaliteit in de rijksnormering van na de oorlog bleek ongeveer een procent per jaar. Na enige decennia was het product te duur geworden.
Het probleem is opgelost met het Bouwbesluit: kwaliteit moet niet centraal genormeerd worden, maar worden bepaald door marktpartijen. Het is een beetje Belgische oplossing. (Je ontkent een probleem als je geen oplossing hebt.) Maar de regeldrift leidt altijd tot nieuwe normen: wie wil nu geen zonne-energie? Dan moet je dat centraal regelen. Het is een onuitroeibare reflex. De verantwoordelijkheid voor kwaliteit zal, met ruimte voor lokale overeenstemming van marktpartijen, centraal in de wet moeten worden vastgelegd.
Hybride organisatie
Maar is een wooncorporatie overheid of markt? De marktgelovigen dringen ons hun wereldbeeld op: je bent “markt” of een “schijngestalte van de overheid”. Waarom zou dat waar zijn?
Er is een groot tussengebied en daarin kunnen allerlei organisaties werken. De hybride organisatie, waartoe de wooncorporaties zijn te rekenen, is in het defensief geraakt, door de dominantie van het neo-liberale denken. In de jaren tachtig begonnen zelfs volkshuisvesters te roepen dat corporaties gewone verhuurders op de markt waren. Dat zijn ze allerminst.
Nog een “Belgische oplossing”: volgens mij bestaat dit probleem niet. Er wordt te veel geluisterd naar het gejammer uit de ondernemerswereld over gelijk speelveld. Dat had nog enige rechtvaardiging toen er rijke subsidiestromen vloeiden, maar dat is voorbij. Met de private bouwsector ging het overigens in die jaren prima. Sociale ondernemers zijn er gelukkig nog wel, al neemt het aantal af.
Met die sociale ondernemers is wel wat mis, getuige het onderzoek van het FD over de salarissen, die directies van corporaties zich toekennen. Of de narigheid bij Vestia, afgezien van de strafrechtelijke kanten. Maar laten we op die hybride woningcorporaties toch maar zuinig zijn. Zij moeten lokaal een sterke partner worden voor een lokale overheid, die woonruimteproductie wil regelen en huurprijzen en koopprijzen zo beheerst dat er sociale en sterke woonruimtemarkten ontstaan. Voor alle inkomens, in een harmonieuze menging en van een behoorlijke kwaliteit.
Reacties (11)
Het verbaast me niks dat er op dit stuk niemand reageert. Er valt geen touw aan vast te knopen.
“Ter compensatie van de marktconforme huurprijzen, moet de huurtoeslag als instrument dan verder worden ontwikkeld. Zelfs Hugo Priemus gelooft in die ontwikkeling.”
Er is ten eerste geen sprake van een functionerende markt, ten tweede de propositie dat marktconform betekent dat huurprijzen hoger zouden moeten zijn is belachelijk.
Alles in Nederland om niet te hoeven accepteren dat de huizenprijzen te hoog zijn en de rekening niet bij de eigenaren neer hoeven te leggen.
Er zijn miljoenen mensen die GEEN huursubsidie krijgen maar wel huren. Die gaan betalen voor de rest zonder er zelf van te profiteren.
Je kunt de huur- en koopmarkt niet samenvoegen zonder eerst drastisch de koopmarkt te moderniseren, daar zit namelijk het probleem. Afwentelen op een ander zorgt voor uitstel en is op deze manier bijna diefstal.
Er wordt te academisch geluld over een simpel probleem: loss-aversion.
Het redden van de koopmarkt is als het redden van de banken: iemand die part nog deel heeft aan de markt moet bloeden, ‘want anders’.
Dat is het idee van bouwend Nederland.
“Er zijn miljoenen mensen die GEEN huursubsidie krijgen maar wel huren. Die gaan betalen voor de rest zonder er zelf van te profiteren.”
Klopt, ik ben er zo’n een, van de subklasse “scheefhuurder”, ik subsidieer dus alle andere partijen op de woningmarkt, terwijl ik via de huur mijn woning al lang heb afbetaald.
Scheefhuurders worden geacht de oorzaak van de huidige problemen van de woningmarkt te zijn, terwijl het juist andersom is: scheefhuurders zijn een symptoom van de problematische woning markt.
Politieke symptoom bestrijding is weer helemaal in.
@1: tja, het valt niet mee om een have eeuw oeverloos gelul samen te vatten en begrijpelijk te maken, ik erken het.
@2: de woningmarkt moet wel als een geheel worden gezien, maar de koopmarkt zal niet vlot komen als we huren gaan verhogen. De huurtoeslag blijft een politieke navelstreng, waar je niet 2.4. miljoen huishoudens aan kunt hangen.
@3: je kunt wel een woord plakken op een probleem, maar dat helpt niet. Dat belangen en conservatisme een grote rol spelen klopt natuurlijk, maar dat is geen openbaring.
@4: dat je als scheefhuurder alle andere partijen subsidieert moet je eens uitleggen. Dat lijkt me onzin. Als je een huurwoning van een corporatie huurt en je inkomen groeit, dan is het een juiste houding die woning vrij te maken voor iemand met een lager inkomen. Je kunt moeilijk volhouden dat er geen koopwoning te vinden is. De sociale sector zou voldoende van omvang zijn als er geen scheefhuurders waren.
@ Tom van Doormaal
“De huurtoeslag blijft een politieke navelstreng, waar je niet 2.4. miljoen huishoudens aan kunt hangen.” Wat bedoelt u hiermee? Het maximale inkomen voor de huurtoeslag bedraagt dit jaar als u alleen woont € 21.625 (voor jonger dan 65 jaar) en € 20.325 (voor degenen die ouder zijn dan 65 jaar ) en als u medebewoners heeft: € 29.350 (voor degenen die jonger zijn dan 65 jaar) en € 27.750 (en voor degenen die ouder zijn dan 65 jaar ).
De huurtoeslag betreft daarmee een beperkte groep huurders. Er is ook een groep huurders die geen huurtoeslag kunnen en mogen ontvangen. Het probleem met de nieuwe wetgeving is dat elke woning beneden de huurgrens van € 652,52 in bepaalde gebieden en steden mag worden aangeboden voor een hogere huur tot 25 punten meer en 120 euro meer (boven op de oude huur) per maand aan de nieuwe huurder. In Amsterdam alleen al betreft dat tienduizenden woningen die in de vrije sector terechtkomen. Daarmee kunnen de huren van deze woningen ongelimiteerd stijgen. Dit beleid ontstijgt als zodanig het probleem van de scheefhuurder. Want het gaat niet om de sociale huren en niet om de scheefhuurder, maar het gaat om alle huurwoningen in bepaalde gebieden en indirect ook om die in de gebieden waar de vrije marktsector zogenaamd geen vrij spel krijgt. Het beleid zal tot een ongekende woningnood leiden onder mensen met een laag inkomen of mensen die niet bereid zijn tot de koop van een woning. Men moet daarom niet de discussie verleggen naar het ‘scheefwoonprobleem’ want dit is een politieke truc die het werkelijke beleid moet verhullen. U trapt in de rechtse valkuil van de VVD en types als de CDA-onderkoning Donner, die als minister dit beleid mogelijk gemaakt heeft.
http://www.huurders.info/?id=264
http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/article/detail/3322710/2012/09/27/Tienduizenden-huurwoningen-naar-vrije-sector.dhtml
En meer nuance: http://dnu.nu/blog/6675-topinkomens-utrechtse-corporatiedirecteuren
@: Hans van Dijk: neen, dat is een misverstand. Maar ik geef toe dat ik het een beetje veroorzaak, door huurtoeslag en het hele bezit van de corporaties te koppelen.
Wat ik bedoel te zeggen is dat het belangrijk is dat er betaalbare woningen zijn en dat die betaalbaarheid niet afhankelijk wordt gemaakt van een “aalmoes” van het Rijk, die bij elke begrotingsbehandeling van omvang kan veranderen.
Het thema “scheefwonen” is iets anders: een deel van de 2.4 miljoen woningen wordt bewoond door mensen, die een te hoog inkomen hebben: waarschijnlijk is dat 20-30%. Dat is wel een probleem. Hoe je die mensen verleidt tot een wat duurdere woning is al decennia thema van discussie.
Juist daarom pleit ik in deze kolommen steeds voor een geinformeerde discussie. Mijn uitgangspunten:
– huur en koop gelijk behandelen;
– zorg voor een gelijke voorraad huur en koop;
– goedkoop wonen is van belang voor de lage inkomens en daarmee voor de kwaliteit van onze samenleving.
Met de Donnerpunten ben ik het ook niet eens; maar het probleem dat de diverse regio’s extreme verschillen tonen is er wel en daar moet iets mee.
Maar er is nog veel meer: denk aan de kosten van Vestia, denk aan de verhuurdersbelasting, die alle verhuur onder de 650 euro gaat treffen en duurdere huren niet. Daardoor gaat het aantal goedkopere woningen afnemen, dat lijkt wel zeker. Maar intussen moeten de bewoners wel een nullijn accepteren, verlagingen van pensioenen, verhoging va belastingen.
Kortom: geloof nu niet dat ik in rechtse propaganda trap.
@ Tom van Doormaal
Ik geloof niets. Edoch, weer begrijp ik u niet. U schrijft: ‘huur en koop gelijk behandelen’. Koop en huur kunnen nooit gelijk behandeld worden (in wat voor opzicht ook) omdat het ene met eigendoms- en vermogensverwerving te maken heeft en het andere niet. Als diverse regio’s extreme verschillen tonen is dat juist een gevolg van de markt en marktverschillen en niet een gevolg van het niet volgen van marktverschillen. Wat een en ander met een verhuurdersbelasting voor huren onder de 650 euro te maken heeft is mij ook niet duidelijk. U ziet het cruciale verschil niet tussen eigendomsrecht en een algemeen te volgen woningpolitiek. Of wilt u terug naar huurkazernes met drie gezinnen in een appartement en andere Dickens-achtige toestanden anno 1850?
Wederom Tom, neem eens afstand en lees eens goed wat je schrijft:
“Mijn uitgangspunten:
– huur en koop gelijk behandelen;
– zorg voor een gelijke voorraad huur en koop;
– goedkoop wonen is van belang voor de lage inkomens en daarmee voor de kwaliteit van onze samenleving.”
Je uitgangspunten gaan uit van onmogelijke proposities. Zoals Hans aangeeft wat betreft eigendom en wat betreft voorraad huur en koop: het zijn geen goederen waarvan ik even productiecapaciteit kan bijprikken.
Je doet alsof woningen roerende elastische goederen zijn. Dat is toch absurd? Het zijn geen meubels of truien.
Koop en huur gelijk behandelen, ja. Ik bedoel:
– zorg dat de woningzoekende keuzevrijheid heeft om een huurwoning of een koopwoning te kiezen; grosso modo houdt dit in dat de woningvoorraad van beide soorten voldoende omvang heeft.
– zorg dat de woonlasten eerlijk worden verdeeld: subsidieer geen villa’s, maar maak mensen ook niet afhankelijk van een voortdurend manipuleerbare huurtoeslag.
– sommige verschillen blijven: de een verwerft zich eigendom en vermogen, al zien we daarvan nu het risico, de ander kiest voor de huur en gemakkelijke opzegbaarheid.
Ik snap dat er onbegrip is, dat het nationale huurprijsbeleid en huurbescherming zich niet zo maar laten doorgronden. Ik snap ook dat niet zo gemakkelijk valt in te zien wat een overheid kan bijdragen aan het herstel van gezonde marktverhoudingen in de wereld van bouwen en wonen.
Ik snap ook dat ik communicatief fouten maak, als ik probeer die bruggen te slaan.
Maar proberen jullie dan tenminste te bedenken dat ik probeer richtingen te vinden uit een bouw- en woningmarktcrisis, die alleen maar dieper wordt. En dat ik redelijk goed weet waarover ik het heb.