COLUMN - Deze week rekent Klokwerk met u de huur en het scheefwonen nog eens door.
Het verschil tussen een sociale en een commerciële huur is soms enorm. In de hoofdstad van ons land is het heel normaal dat de ene huurder voor een kleine etage nog geen vierhonderd euro per maand betaalt, terwijl de ander voor dezelfde etage duizend euro kwijt is.
Het hebben van een sociale huurwoning hangt meer af van de mazzel die je ooit had dan van wat er in je portemonnee zit. Wie als arme student ooit een sociale huurwoning kreeg toegewezen is als grootverdiener spekkoper. Wie arm is en niet al jaren op een wachtlijst staat kan het vaak vergeten.
Zo zit onze woningmarkt in elkaar. Daar is niets sociaals aan. De situatie zorgt er bovendien voor dat de huurmarkt potdicht zit. Want wie ooit mazzel had verhuist niet zo snel. Ook al zou hij best ergens anders willen wonen.
In politiek Den Haag doet men tegenwoordig alsof dit is op te lossen door het scheefwonen aan te pakken. Een scheefwoner is volgens het kabinet iemand met een sociale huurwoning en een bruto-inkomen van meer dan 43.000 euro per jaar. Met D66 en klein-christelijk is overeengekomen dat deze groep per jaar een huurverhoging krijgt van 4% boven de inflatie. Mensen met een hoger middeninkomen krijgen een huurverhoging van 2% extra per jaar, en mensen met een inkomen onder modaal van 1,5%.
Dit akkoord treft niet alleen scheefwoners, maar alle huurders. Het Amsterdamse gemeenteraadslid Laurens Ivens (SP) rekent ons voor dat de huurverhoging die de eerste vier jaar in Amsterdam wordt betaald voor 80% wordt opgebracht door mensen die niet scheefwonen. En daarbij gaat hij ervan uit dat iedereen blijft zitten waar hij zit. Uiteindelijk worden de prijzen sowieso veel hoger wanneer iemand verhuist.
Het woonakkoord is dus vooral nadelig voor lage inkomens, en blokkeert de doorstroming in plaats van het te bevorderen. Daarbij is een dergelijk systeem van inkomensafhankelijke huur zoals deze week weer bleek hopeloos bureaucratisch en problematisch in de uitvoering.
Maar zelfs al werden scheefwoners wel effectief aangepakt, dan nog was daarmee het probleem helemaal niet opgelost. In Nederland zijn niet veel meer dan twee miljoen sociale huurwoningen, terwijl er ongeveer vier miljoen huishoudens zijn met een inkomen onder de 43.000 euro bruto, en drie miljoen huishoudens met een inkomen onder modaal.
Met deze indeling zijn er dus lang niet genoeg sociale huurwoningen voor de doelgroep.
Om de scheefgroei in de huursector aan te pakken en de huurmarkt weer vlot te trekken is een heel ander soort maatregel nodig. Namelijk het in één keer volledig vrijgegeven van alle huren (schrikmomentje voor SP’ers)… en zittende huurders het verschil meteen bijleggen in de vorm van huurtoeslag (uitadempauze).
Zo zouden de buitengewoon oneerlijke verschillen tussen commerciële en sociale huur in één klap zijn verdwenen. De flexibiliteit op de huurmarkt zou zijn gewonnen zonder dat huurders hiervan de dupe zijn. En de woningbouwverenigingen hoeven geen loonadministratie op te zetten om de huur te bepalen.
Vervolgens kan de overheid via hervormingen van de huurtoeslag toewerken naar een echt sociaal huurstelsel, waarin een lage huur niet van wachtlijsten afhangt, maar van de portemonnee.
Hoe dan ook, deze discussie is nog lang niet voorbij. We zien reikhalzend uit naar de volgende ronde.
Reacties (46)
Ik ken geen (al dan niet arme) studenten die een sociale huurwoning toegewezen hebben gekregen. Jij wel? Maar goed, verder raakt dat je verhaal niet echt.
Ik zelf heb als arme student ooit een sociale huurwoning aanvaard en ik woon er nog steeds in. Nu dat grootverdienen nog even regelen…
Het is al wel vrij lang geleden, dat ik daar nog mee te maken had, maar sinds wanneer zijn modale tot anderhalf keer modale inkomens doelgroep voor sociale huurwoningen? In ‘mijn tijd’ was anderhalf keer het minimumloon (ver onder modaal dus) al te veel om een sociale huurwoning te kunnen krijgen.
De grens ligt bij modaal. Alleen dat geldt bij aanvaarding van de woning, en wanneer je in zo een woning woont dan krijgen ze je er niet uit.
Hoe dan ook, zelfs al haalden we iedereen die boven modaal zit met geweld uit zijn woning, dan nog hadden we lange wachtlijsten, want er zijn veel meer huishoudens met een inkomen onder modaal dan sociale huurwoningen.
Als doelgroep voor een sociale huurwoning zie ik mensen met een uitkering, minimumloon tot modaal. Maar voor mensen met modaal en hoger is m.i. de sociale sector niet bedoeld.
Ik vind dat voor huizenprijzen – huur én koop – en moet worden gekeken naar de bouwprijs – slijtage + renovatie. Je houdt dan realistische waarde over die onafhankelijk is van die zogenaamde marktwaarde die niets anders is dan wat een gek er voor geeft in een veel te krappe markt. Huizenprijzen worden daardoor kunstmatig hoog gehouden i.p.v. kunstmatig laag zoals de vrijemarktjongens roepen.
@1 Ik en ik weiger mijzelf te laten criminaliseren. Iedereen die deze idiote bedragen betaalt voor een woning, is onderdeel van het probleem. De prijzen moeten omlaag, laat de bubbel leeglopen.
Overigens heb ik in een vorig draadje over dit onderwerp dit al eens voorgesteld:
@Kalief: Een sympathieke gedachte. Maar dan zitten we wel met het probleem dat de bouwprijs (materiaal en arbeidskosten) ook weer afhankelijk is van marktwerking.
Ik zou kort gezegd dat hele predicaat sociale huurwoningen afschaffen en huurondersteuning puur regelen via de woontoeslag. Dan ben je volgens mij van een hoop gelazer af.
@Kevin: Zoals je ziet ben ik het roerend met je eens.
@3:
Kleine kanttekening: zo ver onder modaal is anderhalf keer minimumloon tegenwoordig niet meer.. (bruto minimum maandloon is €1.469, modaal €2.546)
@4: waarom heb je het over met geweld uit de woning halen? Gewoon marktconforme huren laten betalen. Dat stel je zelf eigenlijk ook voor. Aan de andere kant is je voorstel om daarna de lagere inkomens financieel te compenseren feitelijk al eerder toegepast. Dat noemden we toen huursubsidie. Daar werd ook enorm over geklaagd. Dan moeten de minimumlonen weer omhoog, of de uitkeringen omlaag, omdat de verschillen te klein worden, maar vooral omdat je dan een vrij gemakkelijk te identificeren groep creëert, die direct van die subsidie profiteert, en die direct aan kan worden gevallen door de mensen, die dat maar niks vinden. Van die kant uit bezien valt er ook wel wat te zeggen voor sociale woningbouw en regulering van de huren (binnen die sector), want dan wordt het wat moeilijker om de subsidie van die groep (“van mijn belastingcenten”…) af te pakken.
Overigens is scheefwonen naar mijn mening maar een zeer beperkt probleem, want de meeste sociale huurwoningen liggen nu niet direct in de meest sociale buurten, en wie geld genoeg heeft om daar weg te trekken, zal dat in de meeste gevallen dan ook wel doen. Hoewel je natuurlijk altijd profiteurs en gierigaards zult blijven houden, die liever voor 100 euro minder per maand in hun achterbuurt blijven wonen. En eerlijk gezegd horen zij dan ook in een achterbuurt te wonen. Wie een achterbuurt mentaliteit heeft, voelt zich daar op zijn plaats.
Ik kon het niet minder met je eens zijn.
Om te beginnen het idee om maar een zo ingewikkeld en moeilijk mogelijk te sturen regeling in te stellen, alleen maar omdat “rechts” het dan zo moeilijk kan afschaffen. Je ziet wat ervan komt: je krijgt een systeem met lange wachtlijsten en het geld komt niet terecht bij de mensen die het nodig hebben. En daarmee is het ook nog zo dat het systeem extra kwetsbaar wordt voor kritiek en daarmee nog groter gevaar loopt afgebroken te worden. Nee, onzalig idee lijkt mij.
Over huurtoeslag wordt soms geklaagd maar het principe staat redelijk hard overeind. Veel steviger dan het hele systeem van sociale woningbouw dat al jaren niet meer werkt en op het moment hard aan het eroderen is.
Dan de rest van je reactie waarin je zowel de scheefwoners als de zogenaamde achterbuurten door het slijk haalt. Uiteindelijk zijn de meeste mensen het er nu over eens dat het ideaal is als armoede zich niet concentreert in buurten. Dat lijkt me dan ook prima. In dat kader zijn die scheefwoners juist wenselijk. En zoals je verder boven kunt zien is het verschil tussen en sociale huurwoning en een commerciële huurwoning wel wat groter dan 100 euro. Bovendien: wat is er mis met bescheidenheid, genoegen nemen met een kleine woning?
@9: modaal is ongeveer 33.000 per jaar. Minimumloon ongeveer 18.000. Anderhalf keer het minimumloon 27.000. 6.000 verschil dus, oftewel een slordige 20%. Dat vind ik geen klein verschil.
@6
Is ook niet aan de orde.
@klokwerk: Het klinkt een beetje alsof je er een toegewezen hebt gekregen omdat je armlastige student was. Alsof je voorrang hebt gekregen. Ik ken inderdaad een paar mensen die in de sociale sector wonen en die die woning kregen toen ze student waren, maar zij hebben zonder uitzondering net zo lang als een ander op de (enorme) wachtlijsten gestaan.
Of je gelijk hebt met dat anderhalf keer minimum en hoe de verhoudingen in die tijd lagen weet ik niet, maar wat ik wel weet is dat je dertig jaar terug met anderhalf keer het minimumloon nog wel een hypotheek loskrijgen en een huis kopen. Nu gaat je dat echt niet meer lukken. Vandaar dat zelfs de huidige inkomensgrens voor sociale huurwoningen nog regelmatig onder vuur ligt.
Als je het regelt via de huurtoeslag ben je ook van dat soort arbitraire alles-of-niets grenzen af.
@Joost: Nee, ik heb ook gewoon gewacht. Maar het gaat er in het voorbeeld om dat iemand die woning krijgt toegewezen omdat hij binnen de inkomensnorm valt, en later nog steeds voor een “sociale” huur woont terwijl hij al lang zoveel verdient dat hij die woning met het huidige salaris nooit toegewezen zou hebben gekregen. Dat geldt volgens het CBS voor 25% van de bewoners van sociale huurwoningen. Zo fictief is dat voorbeeld dat ik geef dus niet.
@11:
Wie heeft dat gezegd? Ik heb alleen maar gewezen op een voordeel van een ander soort regeling ten opzichte van alles vrij laten en de financiële sores, die dat veroorzaakt door inkomenspolitiek op te lossen. Als we het ene systeem tegen het andere af willen wegen, zullen we de voor en nadelen van beiden tegenover elkaar moeten zetten. En dan vind ik het niet erg sterk van je om te proberen daar met een emotionele lading aan te geven.
Dat is exact dezelfde kritiek, die ook op het systeem van huursubsidies bestond. Mijn conclusie is, dat die kritiek door geen van beide systemen op wordt gelost, maar inherent is aan de NL klaagcultuur. “De anderen hebben het altijd beter en krijgen allemaal cadeautjes van mijn belastingcenten”.
Ik voorspel dat het systeem van huurtoeslag hetzelfde lot beschoren zal zijn. We klagen nu eenmaal veel te graag en zijn te weinig sociaal. Die kritiek wordt niet gevoed door een slecht functionerend systeem en de wens om daar een beter en rechtvaardiger systeem tegenover te zetten, maar komt vooral voort uit de inhoud van de eigen portemonnee. Ideaal gezien proberen we er een rechtvaardiger en socialer systeem van te maken, maar als dat de wens van de criticasters was, zouden sociale woningbouw en huursubsidies net zo goed functioneren.
Ideaal gezien ben ik dat volkomen met je eens, maar als dit soort zaken aan idealisten zoals jij en ik lag, zou dat probleem helemaal niet bestaan. Wij idealisten zullen er rekening mee moeten houden, dat de huisjesmelkers en projectontwikkelaars die idealen niet delen, en dat zij bepalen wat er op die markt gebeurt.
n = 1. Ik heb expres een laag bedrag genoemd, omdat het verschil van 600 euro, dat jij noemde, evenmin exemplarisch is. En wanneer de verschillen erg groot zijn (die komen idd ook voor), dan wordt dat veroorzaakt door de op hol geslagen vrije markt theorieën van de laatste 30 jaar, waarbij de waarde van de te verkopen producten in geen enkele verhouding meer staat tot de verkoopprijs van het product. Er wordt vooral gebakken lucht verkocht. Ouderwets gezegd hebben we het dan over oplichterspraktijken.
Daar is helemaal niks mis mee, maar daar hebben we het nu niet over.
@15:
Dat is de kern van het probleem natuurlijk. Een volledig op hol geslagen vrije markt, waarbij mensen elkaar de meest waanzinnige prijzen berekenen en daarmee feitelijk grote bedragen aan de economie onttrekken. Dan kunnen we de oplossing gaan zoeken in steeds meer geld naar de sociale sector te sturen om die aan de gekte van de vrije markt mee te laten doen (zoals je dat zelf zegt: de inkomensgrens ligt nog regelmatig onder vuur), of we kunnen de markt volkomen vrij geven en daarna gaan redden wat er te redden valt middels subsidies en toeslagen, die heel voorspelbaar na enkele jaren net zo hard onder vuur komen te liggen als de huidige regelingen, want het financiële probleem, dat we elkaar al jaren lang voor gebakken lucht laten betalen, lost zich met geen van beide methodes op. En welke aanpak we dan ook bedenken: ze zal altijd onder vuur komen te liggen van de mensen, die vinden dat zij te veel mee betalen aan de anderen. En dat zijn met name ook de mensen die al enorm geprofiteerd hebben van de enorm stijgende huizenprijzen.
beneden modaal,geen huursubsidie en krijg geen hypotheek,mag als dabk
5% meer gaan betalen voor hetzelfde krot.
De massa moet gewoon bloeden en slikken.
@klokwerk: Nee, zo gezien niet, maar de suggestie dat je “mazzel” moet hebben om in een sociale huurwoning te wonen vind ik onjuist. Je moet gewoon veel geduld hebben.
Sowieso kwam in mijn tijd de gemiddelde student sowieso niet in aanmerking, gezien dat de wachttijd 7 jaar (Amsterdam) was. De mensen die ik ken konden zo’n woning alleen bemachtigen omdat ze na hun studie gingen promoveren.
Zijn er eigenlijk statistieken bekend van welke groepen vooral scheefwonen?
En waar gaat die voorgesteld huursubsidie precies heen? Dat is het sponsoren van de private sector, iets waar we met de HRA precies van af willen. Dat is dus geen oplossing. Het hele probleem is dat er geen (sociale) partijen zijn die zonder winstoogmerk woningen willen beheren voor een fatsoenlijke prijs. Vandaar ook alle noodgrepen die hier bedacht worden.
Uiteindelijk komt het er op neer dat met het grootschalig bouwen van dure VINEX-wijken met weinig sociale woningen er volledig gebouwd is voor de bubbel en niet voor het woningaanbod dat Nederland nodig heeft voor de toekomst. Vandaar de hoge prijzen en wat al.
Wat nu voorgesteld wordt is om mensen uit hun woning te gaan pesten en het voor lage inkomens extra duur te maken door kunstmatig de woonquote te pushen richting de 50% (ipv de 27% die gemiddeld bij koopwoningen zitten ).
Wat Klokwerk aandraagt zal dat probleem in elk geval ook niet oplossen.
Ooit was het idee huren door de markt te laten vaststellen, en mensen met lage inkomens huursubsidie te geven.
Wat van dit loffelijke voornemen terecht is gekomen vraag ik me af.
@Pedro: Mijn argumenten zijn helemaal niet emotioneel bedoeld. Ik zeg dat de regeling van sociale huurwoningen niet alle mensen die beoogt worden ten goede komt, en ook mensen ten goede die niet beoogd worden, en dat daarmee ook het politieke draagvlak uiteindelijk instabieler is dan een meer doeltreffende regeling.
De kritiek op de huursubsidie is een hele andere. Huursubsidie kent geen wachtlijsten en het geld komt wel terecht bij mensen die het nodig hebben. De kritiek op huursubsidie betreft de armoedeval. Die regelingen en discussies daarover kan je echt niet zomaar over één kam scheren.
Persoonlijk zie ik zelf dat het systeem van sociale woningbouw compleet is vastgelopen. Dat kan je van huurtoeslag ondanks de kritiek van rechtsaf die daar soms op komt niet zeggen.
Ik ga verder nooit uit van de tegenstelling van idealisten en schurken. Uiteindelijk zijn mensen goed noch slecht. Ik ben behoorlijk idealistisch maar uiteindelijk kies ik ook vaak voor mijn eigen portemonnee. Tenslotte moeten we allemaal boterhammen eten. Volgens mij gaat het erom een systeem te verzinnen waarin het wenselijk aan het meest lonend is.
Het prijsverschil dat ik noemde is vrij normaal in Amsterdam. Expats die ik ken (zeker niet allemaal rijk) huren niet onder de 1000 euro, en de mensen die ik ken in een WBV-huis zoals ik betalen zelden meer dan 400. Natuurlijk is Amsterdam geen Nederland, maar het komt echt vaak voor dat de verschillen zo groot zijn.
Dat de huizenprijzen onrealistisch hoog zijn, daar is onderhand iedereen het over eens. Maar goed, zolang dat zo is moeten we er denk ik goed mee omgaan. Langzaam afbouwen van subsidieregelingen lijkt mij prima, maar dan geleidelijk terwijl de lage inkomens, waarvoor die regelingen ooit bedoeld waren, worden ontzien.
@Joost: Heel veel geduld, jaren in dezelfde stad wonen en bovendien ook mazzel, want de toewijzingssystemen kennen verschillende uitzonderingsregels en veranderen nogal eens.
Ik heb een CBS onderzoekje gevonden waarbij aangetoond was dat 25% van de mensen in sociale huurwoningen bovenmodaal verdienen, maar ben er verder niet heel diep ingedoken.
http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2012/2012-3652-wm.htm
@Basszje: Het is maar net welk probleem je op wilt lossen. Ik pretendeer niet dat mijn oplossing die woningnood oplost, maar wel de scheefgroei op de huurmarkt. Ik heb overigens op zich geen probleem met commercieel verhuren. Er zijn er ook die marktconforme prijzen hanteren en zich aan de regels houden. Het zou mooi zijn als mensen met een laag inkomen ook in die huizen goedkoop kunnen huren – door middel van een verhoogde toeslag, in ruil voor het verdwijnen van het oormerken van huizen.
Dit probleem gaat wel wat verder dan prijsplafonds en dergelijke. Er is gewoon een zeer ernstige mismatch tussen aanbod aan woningen en de vraag erna. Dit komt omdat huidige wetten rondom bestemmingsplannen zoals ze nu zijn gewoon te inflexibel zijn om nieuwe woningen te kunnen bouwen, en gemeenten te langzaam reageren om die te wijzigen. Je kunt dan wel de prijzen volledig liberaliseren – iets wat ik op termijn van harte zou steunen – en vervolgens met huurtoeslag de lagere inkomens tegemoetkomen, maar het zal niets veranderen aan de fundamentele problemen die de huizenmarkt plagen. Daar komt bij dat een verhoogde huurtoeslag net als met de hypotheekrenteaftrek waarschijnlijk zal leiden tot prijsopdrijving.
Wat er dus moet gebeuren – voordat je huren kunt gaan liberaliseren – is hard optreden tegen de oorzaken van de structurele woningschaarste waar Nederland nu mee kampt. En de sleutel om dat op te lossen ligt in het drastisch versoepelen van de bestemmingsplannen. De woningnood is domweg te nijpend om het te laten verergeren door langzame besluitvorming van gemeenteraden en NIMBY mentaliteit.
Zou het ook niet handig zijn, om eens kritisch te kijken naar de grondprijzen, die door speculanten, projectontwikkelaars (al dan niet met innige samenwerking van de gemeentes (inclusief steekpenningen) tot recordprijzen zijn opgejaagd.
Het zelfde geld voor de “bouwkosten”:
Daar zitten een hoop kosten in die eigenlijk geen bal met de bouw te maken.
De huizen lijken wel wat op iPhones:
Kostprijs (van nr 5) €160,== verkoop minimaal het 3-voudige.
;-)
Hoewel ik het wel eens ben met de strekking van je stuk, ben ik het oneens met de vele cijfers en voorbeelden die je noemt.
(a) Amsterdam is een uitzondering op de woningmarkt. Gemiddeld (let wel, gemiddeld) betaalt de Amsterdammer heel weinig WOZ belasting (die is op drie na laagste van Nederland) en tevens gemiddeld heeft A’dam het grootte % sociale huurwoningen van NL. Dat je in de vrije sector een woning zo maar kunt verhuren voor 1000 euro waarvoor de corporaties maar 400 vragen is een sprookje. Ook die vrije markt is gereguleerd met hetzelfde puntensysteem. Dat het toch gebeurt komt ook door de huurders, die moeten naar de rechter stappen.
(b) De bovengrens voor sociale huur is 665 per maand (die grens groeit jaarlijks met de inflatie), en de inkomengebonden huur mag niet boven dat maximum komen. Anders verdwijnt die woning uit de sociale voorraad, en dat kan niet zo maar. Dus betalen scheefwoners de komende jaren nooit meer dan die bovengrens. Daarmee klopt jouw sommetje niet, en ook niet die op de site van de SP.
(c) de laagste inkomens dragen daarmee nog meer de lasten dan je denkt. In 2017 moeten de verhuurders tussen de 1,6 en 1,7 miljard verhuurbelasting per jaar betalen aan het rijk, en dat komt uit de portemonnee van de huurders (uiteraard). Jaarlijks komt 7% vrij voor nieuwe verhuur, en dat moet naar inkomens onder modaal (33.000) gaan (EU regels die overigens door NL zelf zijn voorgesteld). Het ministerie rekent er echter op dat de verhuurders meer huur gaan vragen van de nieuwe huurders, ook al is de woning niet verbeterd (brief minister Klop aan 1e Kamer van 28 febr, jl.)
(d) volgens mij hebben de corporaties nog 2.130.000 sociale huurwoningen (opgave van de minister in dezelfde brief) en de commerciële verhuurders nog minder dan 400.000. Die 3,2 miljoen van de NOS klopt dus niet. Het totale contingent aan huurwoningen (met name boven de grens van 665/maand) is te klein en dat is de belangrijkste oorzaak van het scheefwonen. Huurders kunnen heel moeilijk ergens anders naar toe. Althans niet in de randstad – in de provincies is het % scheefwoners dan ook substantieel lager.
(e) FYI: Van de bewoners van sociale huurwoningen heeft 72% een inkomen onder de 33.000, en 18% meer dan 43.000. Anderhalf keer modaal is 50.000, die grens wordt door het kabinet niet gebruikt.
(f) wat je in je berekening over schaarste vergeet is dat ook lagere inkomens een eigen woning kunnen hebben, en dat komt vooral bij 65+ ers met een (huidig) laag inkomen voor.
(g) bewoners van de sociale woningbouw zijn voor een substantieel deel ouderen en 65 plussers. Die hebben een inkomen dat niet meer groeit, ook niet met de inflatie de laatste jaren, en daar hebben de beleidsmakers in hun berekeningen geen rekening mee gehouden. Als ze als “scheef wonen”, dan daalt hun inkomen binnen enkele jaren weer onder de grens.
@MMG: Eens. Maar naast het bouwen kan je nog steeds in één keer iets doen aan de ongelijkheid in de huursector. Daarmee los je de woningschaarste niet op, en de hoge huurprijzen, je zorgt er wel voor dat een systeem van willekeur wordt vervangen door een systeem waar huurverlaging puur afhangt van de portemonnee.
@Jan: “Dat je in de vrije sector een woning zo maar kunt verhuren voor 1000 euro waarvoor de corporaties maar 400 vragen is een sprookje.”
Nou, ik kan je de voorbeelden aanwijzen. Het is maar wat een gek ervoor geeft en de woningnood is hier nu eenmaal verschrikkelijk hoog. Bovendien huren huurders die hier al een tijdje zitten voor de huren van de jaren 90. Zo is dat te verklaren.
En Amsterdam mag dan wel een uitzondering zijn, het is dan wel een grote uitzondering waar al een miljoen Nederlanders wonen.
Dank verder voor de correcties en nuanceringen. [Edit: om geen verkeerde data de wereld in te slingeren heb ik eea erop aangepast.] Het totaalbeeld wordt er al met al niet rooskleuriger op.
Vrijgeven van prijzen betekent natuurlijk dat die de pan uit gaan rijzen, zo werkt dat namelijk altijd met de zogenaamde “marktwerking”.
Afgezien daarvan is alles via de huurtoeslag afhandelen veel logischer, ik heb me al lang afgevraagd waarom niemand op dat idee kwam. Ik denk dat ik het weet: nu legt de overheid de bal bij de woningcorporaties, laat die het maar lekker oplossen. Een hoop administratie en flauwekul erbij en de overheid trekt lekker haar handjes ervan af. Oh, en nog wel even cashen over de rug van huurders, natuurlijk.
@1: Ik zelf en de wijk waar ik woon zit er vol mee. Sterker nog.. iedereen hier krijgt zelfs nog kortingen.. wanneer er gesloopt wordt en we gedwongen worden te verhuizen verandert de huurprijs pas. En mijn huisje staat de komende 15 jaar nog niet op de plannen om gesloopt te worden.
Het is een oneerlijke bedoeling. En alleen als je écht niet anders kan ga je in de private huursector.
Mijn vriendin woonde in een woning met dezelfde oppervlakte als mijn huisje, zelfde staat, en betaalde minstens 5x zoveel :/
@27: Zeker weten. Maar ik betwijfel of het zo’n goed idee om dat te doen voordat de oorzaken van de hoge huren zijn verholpen. Los dat half Nederland waarschijnlijk zich dood zal schrikken van de verhoogde huren, zou het best wel eens kunnen dat midden inkomens die geen recht hebben op huurtoeslag zich in een heet gebied zullen bevinden. Die mensen zouden wel eens gedwongen kunnen worden om te verhuizen, waardoor bijvoorbeeld hun baan op de tocht zou kunnen staan. Want werkgelegenheid is vaak een kwestie van woonlocatie.
Bovendien:
@28: Probleem is dat een verhoogde huurtoeslag waarschijnlijk het probleem zal verplaatsen. Als verhuurders doorhebben dat mensen meer te besteden hebben aan huur, zullen ze de huren simpelweg verhogen. Gevolg is dat de lage inkomens dan massaal zonder huis komen te zitten. Dit is niet heel veel anders dan de problematiek rondom de HRA.
Toegegeven, het zou een slecht idee zijn als het uitgangspunt niet zou zijn de verhoogde huur volledig te compenseren met de huurtoeslag. Daarmee bedoel ik dat iemand in een voormalige-sociale-huurwoning op basis van verworven recht in eerste instantie een bijzonder hoge huurtoeslag krijgt die volledig compenserend is voor de prijsstijging, los van het inkomen. Het recht trekken dient daarna te gebeuren en in fases, kijkend naar het inkomen.
Gevolg zal inderdaad zijn dat de prijzen van voormalige sociale huurwoningen door het plafond gaan, totdat de prijzen vergelijkbaar zijn met commercieel verhuurde woningen. Uiteraard dienen de woningbouwverenigingen die extra winst dan weer in te leveren via de verhuurdersheffing. De verhoogde huurtoeslag moet immers ergens van betaald worden en het is niet de bedoeling de woningbouwverenigingen te spekken (of indien wel, dan is dat een andere discussie).
Inderdaad wordt met een dergelijke maatregel de woningnood niet opgelost en blijft het prijspeil exorbitant hoog. Maar dat pretendeer ik ook niet op te lossen. Dit is alleen om de scheefgroei en het gebrek aan mobiliteit aan te pakken.
Het gevolg van een maatregel die weliswaar hoge maar ook gelijke en stabiele huren meebrengt zal namelijk zijn dat zittende huurders makkelijker zullen verhuizen. Nu zit de markt potdicht, want verhuis je uit je sociale-huurwoning, dan krijg je sowieso een enorme huurverhoging voor je kiezen. Ook als je van sociale-huur naar sociale-huur verhuist. Want de prijsstijgingen voor zittende huurders gaan veel minder hard. Als we zoals het kabinet wil in 20 jaar de huren steeds langzaam aan blijven verhogen, dan blijft dat dus nog twintig jaar zo.
Twintig jaar een compleet vastgeroeste huursector met voor niemand uitlegbare prijsverschillen en enorme wachtlijsten: dat moet niemand willen.
Ik ben het verder met je eens dat bouwen veel makkelijker moet worden. Maar dat is een andere discussie, overigens ook met veel haken en ogen en belangen. Want los van dat er achter de bestemmingsplannen natuurlijk ook een filosofie zit, zijn de huidige woningbezitters (privaat en particulier) helemaal niet gebaat bij een sterke ontwaarding van hun huizen, wat het gevolg zal zijn van een dergelijke bouwwoede.
Ik zou die verschillende discussies (woningnood en scheefgroei) juist los willen knippen. Indien voor de verschillende deelproblemen geen aparte maatregelen bedacht en ingevoerd worden, die los van elkaar te implementeren zijn, vrees ik dat we nooit uit deze ellende komen.
Hetgeen sowieso al de vraag is.
@22:
Mijn simpele vraag riep geen enkel antwoord op.
Hebben we nou niks geleerd van de privatiseringgolf? Je kunt alleen dingen aan de vrije markt overlaten als mensen ervoor kunnen kiezen ze niet te gebruiken.
Vandaar ook de huursubsidie. Bovendien zou ik de bouw ook niet aan de vrije markt willen overlaten. Zelfs van de woningbouwverenigingen lijkt mij overigens wel bewezen dat ze als ze geld hebben van alles gaan doen behalve bouwen.
@34: Volgens mij sla je de spijker op z’n kop. Een van de redenen waarom woningbouwverenigingen niets doen is omdat de bestemmingsplannen te beperkt zijn, zoals inmiddels al meerdere keren is aangegeven. De andere is dat woningbouwverenigingen gewoonweg geen prikkels hebben te bouwen. Om die laatste reden zal enige marktwerking in de woonsector toch wel een must zijn. Inclusief de bouw.
Overigens, de gevolgen van een spillover effect van slecht beleid in koop sector voor de huurt sector moeten ook niet worden onderschat. De hoge huren in de commerciële sector zouden best wel eens het gevolg kunnen zijn van een exodus van mensen die anders in de koop sector hadden gezeten.
Zeker, dat heeft met elkaar te maken. Wie een enorme prijs betaalt voor een huis gaat natuurlijk niet spotgoedkoop verhuren. Hij heeft tenslotte ook kosten.
En marktwerking, ik vind de discussie van “meer of minder marktwerking” altijd een beetje loos. De SP had vijftien jaar geleden een enorm plus omdat ze de enige partij was die toen de gevaren van de vrije marktdromerij inzag, maar de standpunten zijn helaas niet echt geëvolueerd. Het feit blijft natuurlijk dat vraag-aanbodmechanismen altijd en overal aanwezig, ook als de overheid er tussen zit of er regels bij oplegt. Het is nu wel bewezen dat als de overheid zich ervan aftrekt er geen libertijns Walhalla ontstaat zoals Friedman, Hayek en Rand ons wilden doen geloven, maar dat betekent niet dat je met die mechanismen geen rekening hoeft te houden en er waar ze optreden zo slim mogelijk gebruik van mag maken.
Enfin, als je het als overheid toestaat dat op de markt de ene helft van de huizen twee tot vijf keer de huurprijs heeft van de andere helft, en dat als je een goedkoop huis verlaat sowieso de huur omhoog vliegt, tsja, dan krijg je natuurlijk een markt van huurders die het verdommen te verhuizen, ook al zouden ze dat nog zo graag doen. Dat kan iedereen toch hopelijk wel verzinnen dat dit zo werkt – daar hoef je volgens mij echt geen neoliberaal voor te zijn.
Maar je hebt gelijk: als we zoals altijd gaan wachten tot de woningbouwverenigingen uit zichzelf hun woningvoorraad sterk gaan uitbreiden zonder dat dit beloond of simpelweg afgedwongen wordt, dan kunnen we lang wachten. En dat doen we dan ook al een tijdje…
De vraag is: in hoeverre is dit bewust beleid? Een sterk groeiende woningvoorraad zou immers leiden tot een daling van de huizenprijzen, en daar worden erg veel belangen mee geschaad. (Ook weer die marktwerking dus…)
@objectief: Sorry, ik en wellicht ook de anderen dachten dat de vraag retorisch was. Het antwoord is natuurlijk: niet veel. Voor de details, zie oa deze discussie.
@36:
Dat is exact hetzelfde als bij koophuizen. Wie nu een huis koopt betaalt ook twee tot vijf keer zo veel als de buurman, die dezelfde soort woning 20 jaar geleden kocht. Het probleem wordt niet veroorzaakt door de huursector, maar door de koopsector, en indirect door de vrijgave van de financiële markten.
Het is hetzelfde effect, maar een heel andere oorzaak. Bij de huurwoningen zijn het de overheidsregels die het verschil maken. De huren konden voor de helft van de huurwoningen niet meestijgen met de huizenprijs. Nogmaals, ik vind ook dat huizen over het algemeen door een domme schaarste onrealistisch duur zijn en dat daar wat aan gedaan zou mogen worden, maar dat is nog geen excuus om een tweedeling in de huurprijzen die bijna niets met inkomen te maken heeft in stand te houden.
@39:
Volkomen terecht. Als ik een huis koop voor 2 ton, en 10 jaar later wordt het huis van mijn buurman voor 3 ton verkocht, hoef ik ook niet meer te gaan betalen voor mijn huis. Die tweedeling is er op de koopmarkt dus ook. Waarom zou een huurder dus wel steeds meer moeten gaan betalen voor een huis waar de eigenaar geen extra kosten aan heeft?
En waarom zouden nieuwe huurders wél meer moeten gaan betalen voor een huis dat wellicht ook al veel langer in de voorraad is?
Wat ik niet snap, Pedro, is dat je het onrecht van de vrije markt gebruikt als rechtvaardiging van het onrecht dat door een verkeerd uitpakkende overheidsmaatregel wordt veroorzaakt. Komop man, het is niet te verdedigen dat voor gelijkwaardige huizen een verschillende huur wordt gerekend. Ook niet door naar misstanden in andere sectoren te wijzen.
@41:
Dat vind ik dus ook totaal niet terecht. Ik vind dat de huurprijs van een huis gerelateerd moet zijn aan de kostprijs van het huis, niet aan de marktprijs bij verkoop. Wanneer een corporatie een reeks woningen laat bouwen, kost hen dat veel minder dan wat die huizen bij verkoop op zouden brengen. Er is dus geen enkele reden om de huurprijs te baseren op de mogelijke opbrengst bij verkoop. Het onrecht van de vrije markt voor koophuizen veroorzaakt ook grote verschillen in huurprijzen, en we staan dat te vaak (nmm) toe. Ik vind het geen goede oplossing om dan het onrecht van de markt van de koopwoningen ook maar, en nog meer dan tot nu toe al het geval is, op de markt van de huurwoningen te introduceren.
Het feit dat de markt onrechtvaardig is, is nog geen reden om een situatie te creëren of in stand te houden die nog vele malen onrechtvaardiger is, en bovendien het effect met zich meebrengt dat de huurmarkt potdicht zit en er niemand meer verhuist.
De huizenprijzen zijn zo hoog door schaarste, niet door de kosten van de bouw. Dat vinden we allebei niet OK, maar dat is op dit moment de realiteit. Jij zit hier te verdedigen dat de helft van die huizenprijzen laag gehouden wordt. Maar daarmee heb je geen antwoord op het feit dat hierdoor de verdeling hoogst oneerlijk is en de doorstroming vrijwel niet bestaat.
Het is puur en zuiver met het oog daarop dat ik voorstel om de huurprijs met de huizenprijzen mee te laten stijgen.
Ook al omdat als we dat niet doen, we de woningbouwverenigingen een enorme prikkel geven hun huurwoningen te verkopen. Iets dat al jaren aan de gang is, waardoor de voorraad sociale huurwoningen slinkt en slinkt.
De extra winst die verhuurders hiermee hebben mogen ze niet in hun zak steken. Die mogen ze weer afdragen aan de staat, die het middels de huurtoeslag weer herverdeelt onder de huurders.
En dan zou ik niet zoals jij eigenlijk voorstaat de mensen willen belonen die in een huis wonen die bij bouw toevallig minder gekost heeft, maar juist de mensen die het nodig hebben omdat ze anders niet rondkomen.
Dit naast maar los van wat de meeste mensen hier vinden, dat de we de huizenprijs weer dienen te laten dalen doordat er simpelweg veel meer bijgebouwd wordt. Iets dat overigens minder makkelijk te bewerkstelligen is dan de overeenstemming hier doet vermoeden.
Dat is niet de enige reden. Het bevorderen van het eigen woningbezit, het vrijgeven van de financiële markten met alle nieuwe financieringsmethodes, en last but not least de stijging van de huurprijzen zelf hebben bijvoorbeeld ook allemaal bijgedragen aan de stijging van de huizenprijzen.
Ik heb daar inderdaad geen pasklaar antwoord op binnen de huidige grenzen, maar ik vind niet dat we de ene onrechtvaardigheid moeten vervangen door een andere onrechtvaardigheid. Ik verdedig trouwens eerder het laag houden van alle huurprijzen (itt alleen maar de helft), en de uiteindelijke oplossing dient te zijn wat je zelf ook aanstipt in je laatste alinea, “dat de we de huizenprijs weer dienen te laten dalen doordat er simpelweg veel meer bijgebouwd wordt” (en nog wat andere maatregelen, nmm).
Verder vind ik je streven om wat aan de onrechtvaardigheid te doen zeer loffelijk, en misschien ben ik wel wat te pessimistisch over het effect van je voorstellen. Ik ben zo pessimistisch omdat ik uit eigen ervaring meen te moeten constateren, dat de woningmarkt volledig ontwricht is geworden door het vrij laten die markt en de financiering. De hoge koopprijzen hebben tot grote stijgingen van de huurprijzen geleid en die stijgende huurprijzen leidden weer tot meer mensen, die willen kopen, wat de koopprijzen weer omhoog stuwt, waarna de huurprijzen weer omhoog moeten, enz. Hoge koopprijzen zorgen er ook voor, zoals je zelf ook constateert, dat woningcorporaties hun woningen graag met winst verkopen, waardoor weer minder huurwoningen beschikbaar zijn. De markt is zodoende volledig gericht op de koopwoningen en het ideaal om de huren voor lage inkomens te beschermen is bijna volledig uit het zicht verdwenen.
Het is dan inderdaad mogelijk via inkomenspolitiek een deel te compenseren, maar ik verwacht niet dat dat lang stand houdt (als er weer ergens bezuinigd moet worden…), waarna het enige resultaat weer hogere huren en hogere koopprijzen gaan zijn. Maar misschien ben ik dus wel te pessimistisch.
Kun je de corporaties de schuld geven, maar *het kabinet* wil dat woningcorporaties minstens 75% van hun woningen te koop aanbieden aan hun huurders. Minister Blok heeft laatst nog expliciet gesuggereerd dat corporaties dat doen, opdat ze de verhuurderheffing kunnen betalen.
@45 Het Kabinet kan wel zoveel willen, de huurders willen hun huurwoning niet kopen en omdat er geen doorstroming is komt hun huurwoning ook niet vrij voor de verkoop. Omdat huurders doorgaans lagere inkomens hebben dan kopers zal het ze trouwens ook niet meevallen een hypotheek te krijgen. Daarnaast willen verhuurders de meerderheid houden in de Vereniging van Eigenaren die voor een pand met deels koop- deels huurwoningen verplicht is. Hierdoor valt de verkoop van huurwoningen vies tegen, afgelopen jaren werden zelfs verkochte huurwoningen weer teruggekocht en weer in de verhuur gedaan.