ACHTERGROND - De vruchten van jaren VVD-beleid worden door buitenlandse investeerders geplukt. Maar voor studenten, starters, sociale huurders, mensen zonder dak boven hun hoofd en nu ook de middeninkomens zijn ze zuur. Daarom vinden er verschillende landelijke demonstraties plaats, te beginnen morgen, zondag 12 september, in Amsterdam: het Woonprotest. Gevolgd door de Woonopstand op 17 oktober in Rotterdam. De Haagse Stadspartij heeft ook al een protest aangekondigd in Den Haag op 13 november en in enkele andere steden wordt nagedacht over een vervolg.
Wat je moet weten over wat er allemaal niet deugt aan het woonbeleid? Ten eerste dat het veelzeggend is dat beleidsmakers tegenwoordig vooral spreken over de ‘woningmarkt’ in plaats van over volkshuisvesting. Het is dan ook niet slechts symbolisch dat kabinet Rutte-I een einde maakte aan het ministerie van VROM en een minister van Wonen onder BZK werd onderbracht. Kabinet Rutte-III deed ook deze minister de das om, sinds 2017 doet de minister van BZK wonen er gewoon even ‘bij’.
Maar volkshuisvesting is terug, en hoe. Morgen worden tienduizend verwacht mensen bij het eerste landelijke protest in Amsterdam. De media raken er de afgelopen weken niet over uitgepraat. Overal verschijnen reportages over de ‘slachtoffers’ van de woningmarkt (in deze context wél het juist woord).
Waar richt de onvrede zich precies op? Wat zijn de problemen en waar liggen de oplossingen? Het lezen van artikelen waarnaar hieronder gelinkt is, het luisteren van podcasts of het bekijken van filmpjes en documentaires is een goed begin om daarvan een beeld te krijgen. En het is een onvolledige verzameling, daarom kun je die in de commentaarsectie naar hartelust aanvullen.
Wonen is een grondrecht
We kunnen de Grondwet er gewoon op naslaan. Artikel 22 tweede lid: Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid. De toelichting zegt het nog iets stelliger: Woonruimte is een primaire levensbehoefte van de mens. Daarom moet de overheid er voor zorgen dat er voldoende woonruimte is. Kortom, huisvesting is een grondrecht.
De wooncrisis is dan ook in de eerste plaats een mensenrechtencrisis, zegt de wereldwijde woonbeweging The Shift. Gwen van Eijk schreef er eerder al over op Sargasso. Een ander artikel in dezelfde categorie is van de hand van Jeske Jongerius die de verandering van woonrecht naar woonmarkt in kaart probeert te brengen.
De verhuurdersheffing
Sociale woningbouw in Nederland betekent dat bewoners van sociale huurwoningen, via de woningbouwcorporaties samen 2,4 miljard per jaar aan de schatkist bijdragen. De in 2013 ingestelde verhuurdersheffing van 1,7 miljard vormt daarvan het grootste deel. Den Haag legt dus niet toe op de sociale huur, maar haalt er geld weg. Geld dat ook gebruikt had kunnen worden voor nieuwe sociale huurwoningen of het betaalbaar houden van de huur.
Lees er meer over in deze column van Cody Hochstenbach. Zijn andere columns zijn trouwens ook de moeite waard.
Woononzekerheid
Hoe kun je een toekomst opbouwen, als je binnenkort weer je huis uit moet, op weg naar een volgende woning met een tijdelijke huurovereenkomst? De invoering van tijdelijke huurcontracten voor reguliere huurders vijf jaar geleden heeft rampzalige gevolgen, lees hier waarom dat beleid weer moet worden teruggedraaid. En kijk de documentaire Alles flex? van filmmakers Abel Heijkamp (Bond Precaire Woonvormen) en Julij Borštnik over de flexibilisering van wonen en werken.
Bouwen, bouwen, bouwen?
Deze slogan van de VVD en de bouwsector gaat vaak vergezeld van het aantal 1 miljoen woningen in tien jaar tijd. Maar klopt dat getal wel? Tv-programma Propaganda onderzocht het. En lees bij FD vooral ook waarom bouwen niet genoeg is.
De wooncrisis gaat veel meer over het gebrek aan betaalbare woningen. Luister voor meer achtergrond de podcast van Het Redelijke Midden Woningnody met Marijn en Cody (met econoom Marijn Bolhuis en stadsgeograaf Cody Hochstenbach). En lees hier waarom de geldkraantjes dicht moeten.
Financialisering
Kijk de documentaire Push, waarin voormalig VN-Rapporteur voor huisvesting Leilani Farha, die later The Shift oprichtte, op onderzoek uitgaat naar de rol van beleggers op de woningmarkt. Ze onderzoekt onder andere beleggingsmaatschappij Blackstone, die zich ook al enkele jaren op de Nederlandse vastgoedmarkt roert en waarover recent de zorgen toenemen.
En lees het twitterdraadje van politiek-geograaf Rodrigo Fernandez waarin de financialisering van de woningmarkt centraal staat. De internationale context, de situatie in Nederland en wat we eraan kunnen doen.
Woningmarktanalyse
Dat de woningmarkt verstoord is weten we, maar hoe zet een Delftse hoogleraar woningmarkt dat in perspectief? Dat kunnen we zien in dit woningmarktcollege van Peter Boelhouwer, waarin hij 5 problemen behandelt. Het college was dit voorjaar onderdeel van de woning(crisis)weken, georganiseerd door het Rotterdamse AIR, maar behandelt problemen die landelijk spelen.
De wooncrisis is overigens niet nieuw. Mirjam de Rijk schreef in 2017 een serie artikelen over de hoe de politiek bijdroeg (voorop ging?) aan de afbraak van het betaalbare wonen.
Huren of kopen, zijn er nog andere smaken?
Jazeker. Lees hier een pleidooi voor wooncoöperaties als ‘derde bouwstroom’ naast de bestaande vormen van huur of koop. Een coöperatief woonproject in het Utrechts Overvecht haalde vorig week de New York Times.
Of misschien moeten we toch weer massaal gaan kraken. OneWorld heeft daar dit artikel over. De Groene Amsterdammer schreef over de rol van kraken in de protesten van de jaren 80.
En lees dan ook gelijk wat over de enorme ongelijkheid tussen huren en kopen.
Nee, het ligt niet aan migranten
Cody Hochstenbach legt in OneWorld uit waarom het woningtekort niet door vluchtelingen of andere migranten is veroorzaakt maar door de politiek, en zie hier een ouder stuk van Grutjes voor de cijfers.
Wenen, een goed voorbeeld
Hoewel veel van de ontwikkelingen in Nederland ook internationaal spelen, zijn er steden die wel betaalbaar blijven. Een goed voorbeeld daarvan is Wenen, zoals dit stuk uit het FD laat zien.
Oplossingen
En Nederlandse oplossingen zijn er natuurlijk ook. Die vind je ten eerste in de eisen aan de politiek van het Woonprotest en de Woonopstand. En bij de Woonbond die vorig jaar het Plan voor de Volkshuisvesting presenteerde.
Voor een praktische uitwerking van wat het recht op huisvesting betekent voor woonbeleid, zie het het betere plan voor wonen van actiegroep Recht op de stad. Bedacht voor Rotterdam, maar ook relevant voor de rest van het land.
Een collectief van experts schreef het pleidooi ‘Sleutels voor een weg uit de wooncrisis‘ met aanbevelingen op lokaal (Amsterdam), nationaal en Europees niveau.
Aanvullingen welkom
Er ontbreken hierboven ongetwijfeld nog interessante inzichten die u ergens gelezen, gezien of gehoord heeft. Aarzel niet ze hieronder te delen! We zijn benieuwd.
Reacties (13)
Ik word altijd nogal niet goed van die oproep voor “bouwen bouwen bouwen”. In de eerste plaats omdat dat simpelweg niet kan in een land dat al ongeveer uit z’n voegen barst, en een van de dichts bevolkte (en bebouwde) landen van de wereld is. Bovendien bouw je niet zomaar even heel veel bij als het al zou kunnen: daar gaan jaren overheen, en de crisis is nu acuut.
Belangrijker is dat het de aandacht afleidt van het werkelijke probleem: de woningverdunning. In NL hebben we per bewoner het grootste oppervlakte aan huis in de hele EU. In de vier grote steden is het gemiddeld aantal bewoners per huis afgezakt tot onder de anderhalf. We maken ontzettend inefficient gebruik van het huizenaanbod wat er nu is.
Dat heeft verschillende oorzaken. Allereerst de vergrijzing, in combinatie met het afschaffen van de bejaardencentra. Pakweg 20 jaar geleden werd het beleid om zo veel mogelijk bejaardencentra af te schaffen en ouderen zo lang mogelijk thuis te laten wonen, want dat was efficient. Maar dat heeft natuurlijk een enorme impact op de woningmarkt: die ouderen die wonen in hun eentje in een huis waar ook een heel gezin in past. Je maakt mij niet wijs dat het niet mogelijk is om op een prettige en efficiente manier woon/zorgcentra voor ouderen op te zetten. Dat zou een flinke druk van de woningmarkt afhalen.
Dan natuurlijk de vermaledijde hypotheekrenteaftrek. De villasubsidie. Dat onding heeft een stevig prijsopdrijvend effect, waar uiteindelijk niemand van profiteert, want daardoor betaalt elke huizenbezitter de hoofdprijs. De enigen die daarvan profiteren zijn de hypotheekverstrekkers en de bouwers. Je ziet het ook in de grensstreek: vergelijkbare huizen in NL zijn een flinke hoeveelheid duurder dan equivalente woningen over de grens.
Vervolgens alle regelgeving die het financieel onaantrekkelijk maken om samen te wonen. Als we die allemaal afschaffen, komt er een enorme ruimte op de woningmarkt. De situatie is nu dat heel veel mensen best zouden willen samenwonen, maar dat niet doen omdat dat afgestraft wordt door instanties als belastingdienst en uitkeringsverstrekkers. Bij voorbeeld ouderen die een nieuwe partner vinden, maar daar maar niet mee gaan samenwonen omdat hun AOW dan ineens omlaag schiet. Gewoon afschaffen die regel. Ja dat kost een bak geld, maar dat krijg je als overheid dubbel en dwars terug via meer besteding en minder zorgkosten.
Hetzelfde geldt voor de meeste uitkeringen. De kortingen op samenwonen afschaffen.
Ook voor recreatiewoningen geldt zoiets. Er zijn in NL tienduizenden mensen die een eigen woning aanhouden, terwijl ze vrijwel continu in hun recreatiewoning verblijven, omdat de regelgeving zo is dat recreatiewoningen niet permanent bewoond mogen zijn. In praktijk worden ze dus wel permanent bewoond, en houden mensen een leeg extra huis aan omdat dat moet van de regels. Als we deze regel afschaffen levert dat ook al snel tienduizenden extra woningen op.
Tot slot is daar nog de leegstand boven winkels en in bedrijven. Met een flinke subsidie daarop zou je als overheid bedrijven en winkels kunnen stimuleren om die potentiele woonruimte weer beschikbaar te laten komen. Ook dit levert flink wat woonruimte op.
Mensen die permanent in een vakantiehuisje wonen, hebben zelden een leegstaand huis.
Vaak wonen ze officieel ergens anders, en gaan ze 1 maand per jaar logeren of op vakantie.
Verder ben ik met u eens dat er financiële prikkels zijn om een huis bezet te houden. Maar een grotere rol zal spelen dat als iemand samenwonen gaat en het mis gaat, hij/zij heel moeilijk aan een andere woning komt.
[Mensen die permanent in een vakantiehuisje wonen, hebben zelden een leegstaand huis.]
Die zijn er zat. De schatting is dat het om enkele tienduizenden gaat in NL. Goed je lost er het hele probleem niet mee op, maar het is ook maar een van een aantal mogelijke maatregelen die ik noemde.
“In 2012 is in Nederland de wetgeving op het gebied van permanente bewoning van vakantiehuisjes veranderd. Waar eerst vooral beperkingen en verboden golden vanuit het Rijk, ligt de beslissing of permanente bewoning van chalets toegestaan is sindsdien bij de gemeente.”
In de praktijk volgt er nauwelijks toestemming. Wie kan er nog een vakantiehuisje huren als het grote geld ze opkoopt en er gaat wonen?
Bovendien heffen de gemeenten veelal meer forenzenbelasting van de huisjesbezitters dan ze voor een inwonende krijgen van het rijk.
Het is al vele jaren een mensonterende situatie, hoe gruwelijk slecht de woningmarkt is. In een ander artikel hier wordt dit het imagoprobleem van de vastgoedbeleggers genoemd, is het minst belangrijke: imago. Hoorde van een kennis over een afbraakbuurt in Rotterdam, anti-kraak-benedenhuis waar de kakkerlakken over haar handen liepen, bij de eerste bezichtiging en ik al had gewaarschuwd voor ratten en muizen, waar deze buurt al zolang berucht om is, voor tweehonderd euro per maand, maar ieder moment opzegbaar, dus geen enkele huurbescherming.
Zolang politiek Den-Haag het veel te druk heeft met het constant oppoetsen van het eigen imago, omdat er vaak iets mis gaat, gaan de vastgoedlui hun eigen gang en verkommeren velen daardoor. Het is huilen als ik in de Volkskrant dit weekend lees over al die mensen, die hun leven op “stop” hebben moeten zetten, omdat hun woonsituatie tijdelijk én slecht is. Ik weet dat Peter Boelhouwer al tientallen jaren voor een beter woonbeleid vecht en al die tijd goede adviezen aandraagt, maar als luie varkens in de modder, draait Den-Haag zich nog een keer om, terwijl varkens in aanleg hele intelligente dieren zijn….
En na het Woonprotest vanmiddag even de muziek hard aan, potje bier en dansen maar, dus vanmiddag twee vliegen in een klap, want de festivalstop is het volgende hiaat van de luie varkens en heeft lang genoeg geduurd.
Maar a.s. dinsdag worden we weer als domme kleuters toegesproken door diezelfde modderfiguren. Ik kijk niet.
Goede column in de volkskrant van vandaag van Jona van Loenen: https://www.volkskrant.nl/columns-opinie/betaalbaar-wonen-we-willen-het-niet-en-het-kan-ook-helemaal-niet~b9f9bb30/
Strekking:
we roepen allemaal dat wonen betaalbaarder moet, maar probleem is: we willen dat niet. Het probleem is namelijk dat als wonen goedkoper wordt, de huizenprijzen dus dalen, en alle stemgerechtigde nederlanders met een eigen huis willen dat helemaal niet, want dat wordt hun vermogen minder.
De Nederlanders die hiervan de verliezers zijn, zijn in de minderheid en hebben vaak nog niet eens stemrecht. Dus zul je als politieke partij wel gek zijn om maatregelen te nemen die de huizenprijzen doen dalen.
Dus zijn we met heel Nederland alleen maar bezig met maatregelen die er voor zorgen dat mensen betere financieringsmogelijkheden krijgen om die hoge huizenprijzen te kunnen betalen (afschaffing/vermindering overdrachtsbelasting, hypotheekrenteaftrek, etc etc).
Wat tot gevolg heeft dat de prijzen nog verder opgedreven worden, want hoe meer mensen voor een woning kunnen betalen, hoe duurder ze worden. De starter heeft wederom het nakijken.
Kortom: het huidige beleid is volstrekt contraproductief, huizenprijzen zullen alleen nog maar hoger worden, en de starter wordt nog steeds meer de pineut. En dit allemaal omdat de bestaande huizenbezitters niet willen accepteren dat de prijs van hun huis ook zal dalen bij echt effectief beleid.
Als de prijzen zullen dalen zal dat ook nog eens tot effect hebben dat heel veel huizen “onder water komen te staan”, waarmee een algemene bankencrisis dreigt.
Kortom: het woningbeleid zit compleet klem.
Bewoners hebben er niet veel aan als de waarde van hun woning stijgt: dan wordt hun ontroerende zaakbelasting hoger, terwijl hun huis niet groter wordt.
Zoiets is alleen leuk voor de erfgenamen. (Maar zij hebben de erfenis natuurlijk nodig om zelf een huis te kopen)
Dat is een wijdverbreid misverstand. De OZB wordt niet hoger door een stijging van de huizenprijs. Alleen als de prijs van jouw huis harder stijgt dan dat van de huizen in een wijk verderop heeft dat echt effect op de OZB. De WOZ-waarde wordt alleen gebruikt als een verdeelsleutel. De totale hoeveelheid ge-inde OZB wordt bepaald door budegetaire overwegingen van de gemeente, niet door de huizenprijzen.
[Bewoners hebben er niet veel aan als de waarde van hun woning stijgt: dan wordt hun ontroerende zaakbelasting hoger, terwijl hun huis niet groter wordt.]
Bewoners komen in grote problemen als de waarde van hun woning niet stijgt: omdat men doorgaans een tophypotheek heeft, komt de woning daarmee al snel “onder water” te staan.
Als dit en masse gebeurt stort zelfs het financiele systeem in elkaar.
En toch blijft het zo dat er niks aan de hand is zolang mensen die hypotheek maar kunnen blijven betalen. En het echte, onderliggende probleem is natuurlijk dat veel mensen voor teveel geld een huis hebben gekocht en daarvoor een te hoge hypotheek nodig hadden. Dat probleem los je zeker niet op door het simpelweg voort te laten bestaan.
We zitten nu eenmaal met de gevolgen van jarenlang kortzichtig beleid. Dat los je niet pijnloos op. Ik denk dat pogingen om dat te doen de pijn alleen maar uitstellen.
Goede column inderdaad.
Overigens is de conclusie ‘compleet klem’ wat zwaar aangezet; het is vooral dat verandering een lange adem vergt en met kleine stapjes moet gaan, om te zorgen dat de noodzakelijke waardedaling van huizen zich uit in beperkte groei (lager dan inflatie/economische groei) en niet in een plotselinge ineenstorting.
Het is een belangrijke constatering dat de meerderheid profiteert van de hoge huizenprijzen, en dat de mensen die klem zitten een minderheid is. En de meerderheid in grote financiële problemen brengen door een snelle daling van huizenprijzen lijkt me niet een oplossing. Maar dat moet ons er niet van weerhouden de woningmarkt aan te passen.
Dat is toch alleen beperkte groei op papier? Zoals al eerder gezegd: als je blijft wonen waar je woont maakt zo’n papieren daling van de waarde van je huis niks uit. Als je je huis verkoopt en iets anders wilt kopen ook niet: het nieuwe huis is ook goedkoper. Voor de meerderheid maakt het dus helemaal niks uit, behalve op papier.
Er is wel een kleine groep die er flink nadeel van kan hebben: degenen die recent een huis hebben gekocht, dat weer moeten verkopen, weer in een huurhuis belanden en met een restschuld blijven zitten. Stellen die uit elkaar gaan, bijvoorbeeld.
En er is nog een andere groep die er problemen mee zal hebben: de vastgoedbeleggers. Die zien hun vermogen ineens slinken. Dat is natuurlijk het risico van beleggen, zeker in een bubbel. Maar of een toekomstige regering daar zo tegenaan kijkt is maar de vraag.
Hoe dan ook, “de economie” als cijfertje uit een CPB-model zegt niet zoveel. Ik zou vooral hopen dat de politiek zich niet laat leiden door zo’n cijfertje bij de aanpak van een groot maatschappelijk probleem. Kijk naar de reële problemen die je zou kunnen verwachten en doe daar zo nodig wat aan. Een vangnet voor mensen die met een grote restschuld komen te zitten als gevolg van overheidsbeleid zou dan te overwegen kunnen zijn. Een vangnet voor beleggers lijkt me niet nodig: beleggersrisico hoort bij kapitalisme. Maar ik vrees dat veel grote politieke partijen daar anders tegenaan kijken.
Een van de beste oplossingen is natuurlijk de bevolking te laten krimpen en zo de bestaande woningvoorraad over minder mensen verdelen. We halen de 2,1 kinderen per vrouw toch voorlopig niet meer.
En dat begint met het werk te verplaatsen naar de armere landen. Dus niet 10.000 IT-Indiërs naar Amstelveen halen, maar de IT naar India brengen. De asperges moeten naar Roemenië in plaats van de Roemenen hier naar toe.