Hier weer een gastbijdrage van Ad van der Stok.
Afgelopen woensdag tijdens het lijsttrekkersdebat bij RTL liet Rutte iets interessants los over de VVD plannen voor de woningmarkt: “Wij willen ook het hele corporatiestelsel hervormen, […] wij willen stimuleren dat meer mensen een eigen huis bezitten en dat corporaties dus gedwongen worden dat woningbestand te verkopen, bijvoorbeeld aan de bewoners.”
Interessant omdat het in de campagne alleen gaat over het wel of niet afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, maar niet over mogelijke kostenstijgingen ervan die in de miljarden kunnen lopen. In dat plan van Rutte zit zo’n kostenstijging verborgen waarvan in de CPB-bijlagen over de VVD niet te achterhalen valt hoe die betaald wordt. Bovendien is er een andere mogelijke kostenstijging, bij alle partijen die geen hervorming van die aftrek willen, die uit voortkomt uit een stijgende rentevoet.
Over welke miljarden dat gaat?
Allereerst het tijdens het RTL-debat door Rutte verwoorde plan het corporatiestelsel te hervormen. Zo’n hervorming, waarmee op grote schaal huur- in koopwoningen worden omgezet, betekent dat de hypotheekrente-aftrek verder zal oplopen. Want voor elke huurwoning die koopwoning wordt zal weer een hypotheek afgesloten worden en de totale aftrek vergroten. Door die aftrek loopt de schatkist op het moment – met 3,97 miljoen koopwoningen – zo’n 11 miljard euro mis. Maar hoeveel wordt dat als (een deel van) de 2,4 miljoen corporatiewoningen straks verkocht worden? Een indicatieve berekening, waarbij de kosten voor de staat van huren tegenover die van kopen gezet worden, laat zien wat dat kan betekenen. Bij de verkoop van ca. 40% van het corporatiebezit (1 miljoen woningen) kost het de schatkist jaarlijks 1,14 miljard extra. Mocht het VVD plan betekenen dat alle corporatiewoningen verkocht worden dan gaat het om zo’n 2,73 miljard euro.
Dan de kosten die voortkomen uit de stijgende rentevoet. De aftrek is, het woord zegt het al, gekoppeld aan de hypotheekrente en de kosten voor de staat zijn dus ook aan de rente gekoppeld. Als die rente stijgt en hypotheekhouders meer rente moeten gaan betalen gaat die aftrek omhoog en houdt de staat minder over. Met de historische ontwikkeling van de rentevoet in het achterhoofd is een stijging niet ondenkbaar – we zitten ver onder het gemiddelde van de afgelopen dertig jaar. Hier [ http://www.nd.nl/artikelen/2008/juli/25/hoge-rente-kost-staat-miljarden ] leest u dat een stijging van een procentpunt de staat ongeveer 2,2 miljard euro kost. Aan een rentestijging kan de staat niet veel doen, maar zonder hervorming van de hypotheekrente-aftrek, zal ze er wel voor moeten betalen.
Kortom, het lijkt erop dat de hervorming van het corporatiestelsel die Rutte beoogt, zeker wanneer ook nog de rente stijgt, een gat van een paar miljard euro oplevert. Uit niets in de VVD-cijfers van het CPB blijkt dat daar rekening mee gehouden is en misschien is het wel interessant te weten waar dat geld wel vandaan moet gaan komen. Want de hypotheekrente-aftrek hervormen, dat mag niet van de VVD.
– CPB-uitgave: Hervorming van het Nederlandse woonbeleid.
– Indicatieve berekening kosten plan Rutte.
– CPB over de VVD plannen: Hoofdstuk 6: VVD, bijlage VVD.
– Achtergrond over onze collectieve hypotheekschuld:
Reacties (21)
Maar wat levert het opdoeken van de corporaties op? En het niet meer betalen van bv huursubsidies (want niet meer huren, maar eigendom)?
Misschien begrijp ik het verkeerd maar volgens de berekening ga je er vanuit dat het enige verschil tussen huurders en bezitters hun eigendom is. Als in: als je vandaag x procent van corporatiewoningen aan huurders verkoopt zullen zij gemiddeld evenveel kunnen aftrekken als de huidige huiseigenaren. Dat lijkt me zeer sterk. Daarnaast levert de verkoop van huizen de corporaties ook geld op.
Anyway, er zitten teveel haken en ogen aan het plan om met zo’n kort postje onderuit te halen.
Het betreft het naadloos nakouwen van Thatchers ‘Right to Buy’ initiatief, die daarmee ook de publieke huisvestingssector geheel wist te vernaggelen. Dat wordt echt heel naar in dit land, als die VVD-ers (samen met de PVV?) gaan regeren.
Eh… de cooperaties die in NL het meerste verkopen zijn toevallig ook de cooperaties die met dat verkregen geld het meeste nieuwe huurwoningen realiseren, dus waar hebben we het nou over?
@1: de corporaties zijn niet het eigendom van de staat, dus het levert de staat niets op.
Het niet betalen van de huursubsidies zit in de bijgevoegde berekening opgenomen. Het kost de staat per woning ca. 1135 euro meer wanneer het een koopwoning in plaats van een huurwoning betreft.
@2: dat is niet waar, ik ga ervan uit in deze berekening dat de woningen 80% van de gemiddelde koopwoningprijs opleveren. Ook daarvan zou je kunnen zeggen dat het veel is, maar als je bedenkt dat in bijvoorbeeld de binnenstad van Amsterdam, waar ontzettend veel huurwoningen staan, die woningen verkocht kunnen worden boven de landelijke gemiddelde prijs, dan is die 80% niet zo’n gekke aanname lijkt me.
Verder levert de verkoop de corporaties geld op, klopt, maar die zijn niet van de staat, het zijn zelfstandige verenigingen / stichtingen.
@5: De woningcorporaties kunnen wel extra belast worden, zie wat Vogelaar heeft gedaan. Dus dat de opbrengst van de corporatieverkoop uit de deur gaat is niet waar.
Daarnaast:
dat is niet waar, ik ga ervan uit in deze berekening dat de woningen 80% van de gemiddelde koopwoningprijs opleveren. Ook daarvan zou je kunnen zeggen dat het veel is, maar als je bedenkt dat in bijvoorbeeld de binnenstad van Amsterdam, waar ontzettend veel huurwoningen staan, die woningen verkocht kunnen worden boven de landelijke gemiddelde prijs, dan is die 80% niet zo’n gekke aanname lijkt me.
Er staan ook heel veel van die woningen in Rotterdam Zuid, misschien wel de goedkoopste plek van Nederland.
Zie ook:
Ingedeeld naar waardecategorieën bestaat het woningbezit van woningcorporaties voor ongeveer 36 procent uit goedkope woningen, voor 58 procent uit betaalbare woningen en voor 6 procent uit dure woningen.
bron:http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2003/2003-1126-wm.htm
Trouwens heeft de hypotheekrente-aftrek niet alleen met de hypotheekrente maar ook met de betaalde belasting te maken. De potentiële kopers van corporatiewoningen zullen over het algemeen niet zo’n hoog inkomen hebben, denk ik.
Ik ben niet zo thuis in Eigen Huis & hypotheek, maar ik dacht altijd dat Neoliberalen een broertje dood hadden aan regulering. Of valt hypotheekaftrek daar niet onder?
@ Keest
Het wordt echt heel naar in dit land, als die VVD-ers (samen met de PVV?) gaan regeren.
Het beleid om een/ de strafstaat/ vechteconomie te realiseren ligt al klaar. En wordt as-we-speak al zachtjes her-en-der ingevoerd en getoetst…
Woningeigenaren betalen ook veel belastingen over de waarde van hun huis. (overdracht, woz, ozb, etc. ) Alle belastingen op de huizen zijn in totaal ong. gelijk aan de aftrek.
Corporaties zijn vooral wingewesten voor de bestuurders. http://www.volkskrant.nl/economie/article1372058.ece/Corporaties_opnieuw_in_opspraak
@7 De zorgkosten voor de overheid gaan over ruim 10 jaar richting de 45% (net op bnr) van de huidige begroting. Tel daarbij de lasten voor de aow op en je weet dat er vanwege de vergrijzing van de babyboom harde i ngrepen nodig zijn. Babyboomers kunnen vaak iets meebetalen. Ze zijn gemiddeld gezien rijk. http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomen-bestedingen/publicaties/artikelen/archief/2010/2010-3119-wm.htm (zie ook statlinelinks onderaan)
De zorgkosten zullen de pan uit gaan rijzen
Nou en.
We weten toch van gekkigheid niet meer wat we met onze Stompzinnige Rijkdom moeten doen.
En anders stoppen we oma maar gewoon in de berging of zolder van het eigen huis.
Nou en? Als je jong bent, een eigen plekje en 2.1 kinderen wil is vijftig procent belasting moeilijk te dragen.
…schreeuwen om vrije markt/ marktwerking en als het dan onbeheersbaar duur dreigt om wat voor reden dan ook gaan jammeren. Op Nuts: zorg, energie, water (eigenlijk ook basisvoedsel), post, trein enz. moet je eigenlijk geen winst WILLEN maken. Voor zover van enige concurrentie al sprake kan zijn, hooguit oligopolisch met onderlinge prijsafspraken…
Terug aan de Staat? Tja, heb zelf nog bij de R.E.T. gewerkt…lagen de zakken wisselgeld gewoon opgestapeld in de gang. Oke en kijk uit voor je rug…maar met 1 schroevedraaiertje had ik nu mooi op de Bahama’s kunnen liggen…
Het ligt niet aan het systeem, het ligt aan Ons.
In principe kan ik de berekening en redenering van de heer Van der Stolk volgen.
Volgen mij:
(1) blijft het werken met gemiddelden gevaarlijk in dit soort exercities;
(2) is het bedrag aan villasubsidie volgens mij zonder afschaffing overdrachtsbelasting 15,2 miljard (pg 35) anders 17,6 miljard.
(2) onderschat u de Impliciete huursubsidie die volgens mij 7,66 miljard bedraagt, naast de 1,865 miljard huurtoeslag [pg 29];
(3) de door u opgevoerde derving vermogensrendementsheffing zal voor de nieuwe categorie woonbezitters pas zeer geleidelijk tot een derving van box III-inkomen leiden. In het begin zal de schuld immers gelijk zijn aan de WOZ.
(4) In totaal zijn er 2,7 miljoen huurwoningen in de gereguleerde sector. Als 30% sociale woningbouw blijft spreek je wel over 1,9 verkochte woningen.
[bron cijfers en pg: 4. wonen brede heroverwegingen]
Deze discussie moet dus verder geleid naar de politiek.
Sssja ik weet het niet, tis-en-blijft blijft een ordinaire centenkwestie inderdaad JSK. En Links Lullen Rechts Vullen of wees geen dief van je eigen portemonnee of zo. En dit ook he: je werkt om te leven, pfff. Of: begin eerst bij jezelf qua Leefbaar en bang voor de buren bang voor je wijf en als het maar betaalbaar blijf…
*hé, ging ik weer aan ‘t rijmen*
Schattenderwijs rekenen van Ad van der Stolk is overtuigend. Elders is gesignaleerd dat VVD de renteaftrek tot 4% zou willen maximeren, maar nog onduidelijk is of die maximering (in VVD programma voor CPB bij vermogensmaatregelen genoemd) wel betrekking heeft op hyporente.
Hoe dat ook zij: AvdS laat begrijpelijk paar maatregelen buiten beschouwing, maar als je meeneemt dat huurtoeslag in toekomst uit vermogenswinst corporaties moet komen (splitsing corporaties in vermogensbeheerders en sociale verhuurders) en overdrachtsbelasting vervalt, en bij verschil verkoop corporatiewoning 70% hanteert ipv 80%, dan nog komt begrotingsgat bij verkoop 1 miljoen corporatiewoningen uit op 1,95 miljard. Geen kattenpis dus. Waarom geen scoop van een onderzoeksjournalist? En dan nog niet eens meegenomen dat forfait maximering 1 miljoen wordt teruggedraaid.
NB met overheveling huurtoeslag naar vermogensbeheerders heb je je vermogensbelasting als staat dus al binnen, geen reden voor nog een rondje Vogelaar-belasting. Ja, hierdoor verbeteren overheidsuitgaven, maar dat loopt dus fors weg tot tekort van ca. 2 miljard agv ongemoeid laten hyporenteaftrek tot max 52% bij 1 miljoen extra koop- ipv huurwoningen.
PS Ik ben babyboomer die graag meebetaalt (aan bijvoorbeeld oplopende zorgkosten), maar ook fiscalisering AOW (Bos-belasting) wordt door VVD teruggedraaid…
Rutte zij het zelf: hij neemt een voorbeeld aan Thatcher: zijn kompas bij doorvoering van hervormingen die Nederland volgens VVD nodig heeft.
Idereen opgepast, zou ik zeggen, nu deze snelle debater onze volgende premier wordt.
Er is een hele duidelijke regel in dit land: er wordt altijd afgerekend.
En daarom gaat mijn stem niet naar gevestigde plucheklevers maar naar een 1-issue partij. Gewoon om die regentenhufters vol in hun kloten te trappen, om het effe op zijn vaticaans te zeggen. Dat ze het maar lekker uitzoeken in denhaag.
En dat tweede punt, wat ook hier al snel vergeten wordt: als je zo stellig zegt niet aan de hypotheekrenteaftrek te willen komen en de rente gaat echt stijgen, dan heb je een (miljarden)probleem, omdat je jezelf retorisch in de houdgreep hebt gelegd.
Het onderwerp is kennelijk pas na de verkiezingen actueel. Toch heb ik nog maar even een alternatieve berekening opgezet en kom op een gat van 3,4 miljard per jaar.
(1) Het VVD programma voorziet in ‘een nauwer gedefinieerde doelgroep huurders met een laag inkomen’ voor de huursubsidie. Dit kan niet anders betekenen dan dat, met een VVD-huurverhoging van 3% boven de inflatie, het aantal scheefwoners drastisch zal afnemen. In de plannen wordt de huursubsidie afgebouwd voor de hogere inkomens.
(2) Het aantal huishoudens met een belastbaar inkomen hoger dan 33.000 (vanaf het 5e deciel CBS-indeling) en tevens meer dan 5% impliciete subsidie bedraagt 688.000. Deze groep wordt als scheefwoners aangemerkt.
(3) Het gemiddelde inkomen in het 6e dociel bedraagt ca 50.000. Vanaf deze groep tot de topinkomens bedraagt het aantal gereguleerde huurders 583.000, waarvan er 526.000 scheefwonen.
(4) Het aantal huurders op de geliberaliseerde markt bedraagt daarnaast nog 200.000. Laten we aannemen (en hopen) dat deze groep blijft huren.
Als groep (3) gaat kopen dan ontstaat het volgende gat in de belastingopbrengst:
Aannames: Koopprijs woning gemiddeld 225.000; interest 5,5%,; hypotheek 30 jaar aflossingsvrij; marginaal belasting tarief 52%; eigen woning forfait 0,55%.
Van de 583.000 huurders zullen een aantal toch voor huur blijven opteren, maar dit laten we weggevallen tegen die huurders die beneden het 6e deciel toch kopen.
De belastingderving per jaar is dan 583.000 *225.000*(0,055 – 0,0055)*0,52 of 3,4 miljard euro. Op grond van (1) hoeft geen correctie voor de verlaging van de huursubsidie toegepast te worden, dit maakt immers al onderdeel uit van het programma.
Ik hoop niet dat ze ooit de huurtoeslag afschaffen, omdat ik net een woning heb gevonden en per 1 december intrek!
(ben zo blij, heb een te gek appartement gevonden via http://www.myyo.nl)
Ze zullen de huursubsidie nooit afschaffen, omdat er teveel mensen op “leven” zeg maar. Die mensen breng je in grote problemen op dat moment. Hooguit dat ze de inkomensgrens verlagen.
Ik ken de site(www.myyo.nl) toevallig ook, omdat ik dringend zoekend ben. Ik heb volgende week 2 bezichtigingen in Amsterdam. Op http://www.myyo.nl staat het aanbod ook van particuliere verhuurders, dit is het grote voordeel!