De prijs van ‘Nul op de Meter’-renovaties gaat niet over Energiebesparing!

COLUMN - Deze blogpost is geschreven door Jan Willem van de Groep n.a.v. een artikel in het Financieel Dagblad. In dat artikel wordt een zwaar accent gelegd op de kosten van een Nul op de Meter-renovatie. De framing ‘te duur’ en dus ‘onhaalbaar’ stoelt op een verkeerde interpretatie van de cijfers.

Heeft u zich ooit afgevraagd wat een ‘normale’ woningrenovatie kost waarvan woningcorporaties er jaarlijks duizenden uitvoeren? Zal een journalist het zich ooit afgevraagd hebben? Ik vermoed dat er op beide vragen een ‘nee’ zal volgen.

Bij renovaties waarbij corporaties de keuze maken om te renoveren naar het niveau energieneutraal liggen de prijzen echter onder een fileermes. De bedragen die worden genoemd worden dan afgezet tegen maatregelen die leiden naar enkele labelstappen. Een Nul op de Meter (NOM) renovatie is dan al snel te duur.

Foute framing! Een NOM-renovatie gaat wat betreft kosten maar voor een beperkt deel over energie.

Hoog-niveau-renovatie

Bekijk een NOM-renovatie eens op deze manier:

Een NOM-renovatie draait primair om renovatie en niet om energiebesparing.

De woningen zijn domweg aan de beurt voor een hoog-niveau-renovatie. Die renovatie is onderdeel van het portfoliobeleid en het daaraan gekoppelde strategisch voorraadbeleid die een corporatie voert.

Deze hoog-niveau-renovaties moeten niet verward worden met duurzaamheidsingrepen.
Duurzaamheidsingrepen zijn ingrepen die corporaties uitvoeren bij bezit waarvoor op de korte termijn geen hoog-niveau-renovaties gepland zijn. Dat gaat over het algemeen om spouwmuren vullen, dubbelglas plaatsen en het plaatsen van een HR-ketel.

De prijs voor hoog-niveau-renovaties verschillen erg per woningtype en corporatie. Veel is afhankelijk van de bouwtypologie, staat van onderhoud, aanwezigheid van asbest en vervuilingen, aanwezigheid van zelf aangebrachte aanbouwen, de mate waarin het interieur wordt meegenomen etc etc.

Total Costs of Ownership

Daarnaast denken corporaties ook steeds meer in termen van Total Costs of Ownership. Dat betekent dat men keuzes aan de investeringskant kan maken die leiden tot hogere investeringen maar lagere onderhoudslasten tijden de exploitatieperiode.

Corporaties geven voor een hoog-niveau-renovatie bedrage uit die liggen tussen de 35.000 en 70.000 euro. De prijzen voor NOM-renovaties variëren op dit moment en liggen tussen 70.000 euro en 100.000 euro. Dat betekent dat de meerprijs voor een NOM-renovatie rond de 30.000 euro ligt. De rendementen op deze investering liggen tussen de 4% en 5%. Dat zijn rendementen die corporaties op geen enkele (nieuwbouw)investering maken.

Die investering van 30.000 euro wordt afgedekt door de extra geldstroom die energieprestatievergoeding (EPV) is gaan heten. Met de EPV is die meerprijs zelfs rendabel voor een 25-jarige businesscase. Discussies over de prijs zouden dus niet moeten gaan over de prijs van een NOM-renovatie. Hij zou moeten gaan over het verschil tussen de normale hoog-niveau-renovatie en de NOM-renovatie. Als het lukt om de meer investering af te dekken met de EPV is er per definitie sprake van een sluitende business case.

Kostenreductie

De afgelopen jaren is het al gelukt om de kosten voor de basis hoog-niveau-renovatie fors te verlagen door een slimmer en integraler te werken. De meerkosten voor NOM kunnen nog fors dalen door innovaties waaraan nu driftig wordt gewerkt door bouwers en toeleveranciers. Het vermoeden bestaat dat die meerprijs kan dalen naar zo’n 10.000 euro. Dat betekent nog altijd dat het de meerprijs is ten opzichte van een normale hoog-niveau-renovatie. Ook de prijs van die ‘normale’ hoog-niveau-renovatie zal nog dalen door innovatie en industrialisatie. De prijs van een NOM-renovatie zal dan maar zo kunnen variëren van 40.000 euro tot 70.000 euro. Het gaat nog zeker een jaar of 5 duren voordat we die prijsniveaus gaan halen. NOM kan dan concurreren met de huidige prijzen van hoog-niveau-renovaties.

Het is dus onmogelijk om zomaar losse prijzen te noemen van NOM-renovaties zonder daarbij de context en het perspectief te kennen.

Hoog-niveau-renovaties zijn nodig voor het verbeteren van wooncomfort, de kwaliteit van het binnenmilieu (gezondheid), het up-to-date houden van de voorraad (waardeontwikkeling) en het verbeteren van leefbaarheid in wijken en buurten. NOM-renovaties liften dus mee op ingrepen die hoe dan ook uitgevoerd moeten worden woningcorporaties.

Renovaties naar energieneutraal zijn nodig om onze klimaatdoelen te halen. Het is de uitdaging om de meerprijzen ten opzichte van ‘normale’ hoog-niveau-renovaties’ steeds verder te verlagen. Dat is de uitdaging waaraan de bedrijven die zijn verenigd in de Stroomversnelling keihard werken.


Jan Willem van de Groep schrijft over innovatie, bouwindustrie, future technology, duurzaamheid en aanverwante maatschappelijke thema’s.

Hij is betrokken bij: Challenge the Future, Energiesprong, Stroomversnelling, FactoryZero en ARXlabs.

Dit bericht is met toestemming van de auteur overgenomen van zijn blog.

  1. 1

    Nul Op De Meter-renovatie gaat niet zo zeer over “te duur” of “niet haalbaar” maar vooral over “we weten het niet”. NOM investeringen worden vergoed vanuit uitgespaarde of verminderd energieverbruik met een bepaalde prijs. Hoe energieprijzen zich komende dertig jaar gaan ontwikkelen weet niemand. Dus nul op de meter is vooral niet 0 in de portemonnaie.