Vrije jongens.

bouw2.jpgBouwbedrijven beschouwen overheid en publieke zaak van oudsher geloof ik als iets dat je vooral een poot moet uitdraaien. De Volkskrant  bevestigde dat beeld afgelopen zaterdag nog eens met een onderzoek over woekerwinsten van onze bouwers. Bouwbedrijven kopen landbouwgrond op (à bijvoorbeeld 6 euro per vierkante meter) en wachten totdat er een bouwbestemming op komt: hoppa, 300 euro de vierkante meter.

Nikste aanbesteding. Op dat moment zijn de bouwbedrijven alleen bereid de grond nog aan de gemeente te verkopen als ze zelf de huizen mogen bouwen. En wat voor huizen worden dat? Lucratieve dure woningen natuurlijk, geen sociale woningbouw. En zeker geen publieke voorzieningen als scholen, speeltuinen etcetera. Dat moet de gemeente maar betalen. De gemeente op haar beurt staat niet sterk. In Nederland mag de eigenaar van de grond bepalen wat erop komt: die hoeft niet te concurreren. Van openbare aanbestedingsprocedures is dus geen sprake. Da’s winst!

Buitenproportionele winsten. De bouwbedrijven behalen met deze activiteiten woekerwinsten. De bouwkosten zijn de afgelopen tien jaar met 20 procent gestegen, terwijl de verkoopprijzen zijn verdubbeld, rekent de Volkskrant ons voor. De prijsverdubbeling van een nieuwe woning naar 300 duizend euro is slechts voor 30 duizend euro te verklaren door duurdere materialen of de loonstijging van bouwvakkers. De andere 120 duizend euro steken de bouwers annex grondbezitters in eigen zak.

Woningschaarste. Wat daar nog bij komt, is dat de eigenaar van de grond niet alleen bepaalt wat erop komt maar ook in welk tempo wordt gebouwd. Een beetje schaarste is goed voor de prijs, dat hebben de bouwers ook wel begrepen. De positie van de bouwbedrijven is daarom ook één van de belangrijkste redenen voor de verstopte woningmarkt.

Minder regels meer winst. Woekerwinsten, woningschaarste en schame publieke voorzieningen. Je zou dus denken, met Vereniging Eigen Huis, dat die sterke positie van grondbezitters in geval van grond met een bouwbestemming moet worden verzwakt en die van de gemeenten versterkt. Die kunnen zich dan hard maken voor diversificatie van de te bouwen woningen en voor meer publieke voorzieningen. Dat vindt de NVB helemaal niet. Die vindt gewoon dat er ‘meer bouwgrond’ moet komen. Dan ‘komt er meer concurrentie’, vindt de NVB. De belangenvereniging voor projectontwikkelaars Neprom, daarentegen, vindt dat ‘knellende regelgeving’ moet worden afgeschaft. Eisen voor luchtkwaliteit en energiezuinigheid van woningen vertragen de bouw, vindt Neprom. Pardon?

Ah, het vrije-ondernemers-stokpaardje. Minder regels! Afschaffen! Behalve dan de regels die je woekerwinsten bezorgen.

  1. 1

    What’s new?

    Toen ik in de oertijd, tientallen jaren geleden, gemeenten van ramp naar ramp adviseerde, was de situatie al niet veel anders. Er werd in die bestuurlijke (en ambtelijke) kringen veel geklaagd over het ontbreken van instrumenten om een fatsoenlijke grondpolitiek te kunnen voeren.

    Merkwaardigerwijs verstomden de klachten daarover nog voor wezenlijke verbeteringen waren ontwikkeld. Dat gebeurde parallel aan de heiligverklaring van de vrije markt.

    Als ik optimistisch was zou ik denken dat het Volkskrantbericht de aankondiging van een kentering is.

  2. 2

    Beetje kort door de bocht Brechtje,

    Overheden lopen wel vaker te klagen, vaak niet terecht. Feit is dat als de overheid bepaald dat grond bebouwd mag gaan worden, de grond plotsklaps 50x meer waard wordt. Waarom? Omdat er een grote schaarste aan dit soort grond bestaat. Waarom? Omdat de overheid een monopolie heeft op het uitgeven van bestemmingsplannen waar dit op staat. Overheid is dus de monopolist in deze en drijft de prijzen op. (plotsklaps verlaging van de prijzen zou trouwens desastreus zijn omdat dan het halve land failliet is).

    Stel je bent boer en je hebt een bedrijf bij Amersfoort in de buurt. De kans bestaat dat er binnenkort op je lang gebouwd gaat worden. Als de eerste vage plannen bekend worden gemaakt zal de gemeente via de: “Wet voorkeursrecht gemeenten” stukken grond claimen die van jou zijn. Bij een eventuele onteigeningsprocedure zal de rechter vooral kijken naar de waarde van het land voor jouw bedrijf. Je bent boer dus jouw land is voor jouw bedrijf 6 euro per m2 waard. Dat het voor de koper (gemeente) 300 waard is, doet niet ter zaken. Daarom zal je als boer zo snel mogelijk je land van de hand doen aan een bouwbedrijf / project ontwikkelaar als de eerste gemeente ambtenaar met een meetstokje bij jouw land in de buurt is geweest. Voor een projectontwikkelaar is namelijk bij een onteigeningsprocedure de grond wel 300 euro per vierkante meter waard (deze kan namelijk bouwen en huizen verkopen) en zal de gemeente het niet kunnen/willen kopen. Een dergelijke deal met een projectontwikkelaar levert je als boer gewoon meer geld op. Aangezien onteigenen van de grond voor de gemeente te duur wordt, zal ze dan moeten kiezen voor een samenwerkingsverband met het bouwbedrijf om de wijk op te zetten. Het bouwbedrijf verdient daar natuurlijk aan.

    Het vreselijk rigide en vastgeroeste beleid ten aanzien van wonen in Nederland is ook aan deze problemen schuld. Dat er bedrijven zijn die daar geld aan verdienen kan je hen niet kwalijk nemen.

  3. 3

    @ Colson: Niet als die ‘minder-regels-mantra’ doorgang vindt. Pas als het algemeen belang weer belangrijk wordt.

    Toen Rita Verdonk bezig was campagne te voeren voor haar lijsttrekkersschap, zag je dat ‘vrije ondernemers’ er als de kippen bij waren om haar op het schild te hijsen en bijeenkomst na bijeenkomst te organiseren, met helicopters en al. Er stond maar één ding tegenover: dat ze ‘minder regels’ zou opnemen als speerpunt. Ze weten hun belangen wel te verdedigen hoor, die bouwers.

    Dat waren dezelfde ondernemers de ook Pim steunden. Ik denk wel eens dat een deel van de ‘Pim revolte’ niet een spontane burgeropstand was van mensen die genoeg hadden van de politiek, maar op zijn minst een geregiseerde actie.

  4. 4

    @ Chinaman: ‘dat ze er geld aan verdienen kun je ze niet kwalijk nemen’. Het feit dat je als bedrijf winst wilt maken betekent niet dat je alle fatsoensregels aan je laars kunt lappen. Ze willen nu eenmaal winst maken. Dus ze kunnen geen maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen? Is het verschil tussen een normale winstmarge en speculatie hen niet bekend? Dan moet je ze dus strak in de hand houden.
    De pavlovreactie is om dan te pleiten voor ‘meer marktwerking’. Maar dat garandeert nog niet dat er recht wordt gedaan aan het algemeen belang. Het strak in de hand houden van marktpartijen zou wel eens meer kunnen helpen. Grond aankopen mag, maar je mag er geen exorbitante winsten mee maken ten koste van consumenten; en de gemeente moet ook voor redelijke prijs publieke voorzieningen kunnen aanleggen. Daarvoor versterken we de positie van de gemeenten die, tenslotte staan voor het algemeen belang. Binnen strakke grenzen mogen bedrijven dan als kleine onverantwoordelijke kindertjes zo veel winst maken als ze willen. Als dat hun mantra is.

  5. 5

    @Brechtje

    Eerst maakten de gemeentes die exorbitante winsten. Waar denk je dat Almere het geld vandaan haalt om te pushen voor een topsport club, vage websites en andere geldverslindende zaken. Alles uit de woekerwinsten die de gemeente behaalde met het bouwen en verkopen van huizen.
    Meer marktwerking zou voor iedereen prettig zijn, behalve voor de huizenbezitters in Nederland. Daarom zit het hele huizengebeuren op slot in Nederland en is het afwachten tot de hypotheekbel ploft.

    Je vindt het niet raar dat de gemeente allerlei leuke zaken voor de mensen alleen kan betalen uit het geld dat vrijkomt door het bouwen van nieuwe huizen? Een verplichte update van de bestemmingsplannen zonder dat er nieuwe huizen worden gebouwd? Onbetaalbaar. Een nieuw gemeentelijk zwembad in een gemeente die niet mag groeien? Geen geld voor. Etc. etc.

  6. 6

    @ Chinaman: dat geld halen ze dus niet uit de Vinexwijken. Want aangezien de gemeenten vaak géén lucratieve grond bezitten (aldus het geciteerde onderzoek), maar wél die voorzieningen (op dezelfde dure grond) moeten betalen moeten zij op grote schaal schrappen in voorzieningen om hun begroting sluitend te krijgen. Vooral parkeerplaatsen, speeltuinen, groenstroken, schoolgebouwen en winkelruimten moeten het ontgelden, bleek uit onderzoek van de Volkskrant.

  7. 7

    Blablabla…het is weer raak. Het is al weer een tijdje geleden dat ik een verhaal op Sargasso gelezen heb dat zo ongenuanceerd is. Chinaman scherpt het beeld al…Sinds wanneer mogen bouwbedrijven geen winst meer maken. Sinds wanneer is winst vies? Wat een kulargument om met modder te gooien. De overheid heeft immers het monopolie in handen met het maken van bestemmingsplannen. Vervolgens gaan we lopen huilen dat ontwikkelaars te weinig sociale woningbouw realiseren. U gaat daarbij voorbij aan het feit dat de
    overheid hierop prima kan sturen en het feit dat de woningcorporaties (die op het gebied van sociale woningbouw een taak hebben!) vrolijk meedoen aan de grondaankopen die gepleegd worden. En daarnaast, zoals al opgemerkt, zijn boeren ook niet gek. Zodra ze lucht krijgen van het feit dat op hun grond woningbouw gepland staat zijn ze de eerste om de grond in de verkoop te doen. Waarbij via contractuele afspraken geen van beide partijen risico’s loopt. Gewoon marktwerking…niks mis mee.

    En dan wordt er weer wat geroepen over aanbesteden. Aanbesteden is het toverwoord, houdt toch op…Zolang het meerendeel van de gemeenten niet weten hoe ze op een fatsoenlijke manier de ontwikkeling van een woningbouwproject weet aan te besteden, leidt aanbesteden alleen maar tot kwaliteitsarmoede en verschraling van het aanbod.

    De positie van de bouwbedrijven is daarom ook één van de belangrijkste redenen voor de verstopte woningmarkt Wat hier aangehaald wordt is wederom je reinste onzin. Het zal ongetwijfeld gebeuren, de praktijk is echter dat ontwikkelaars dolgraag willen realiseren. De renteteller loopt ook voor ontwikkelaars gewoon door. Alleen het bestuurlijke en regelgevingstraject verloopt verschrikkelijk traag. De vertraging van projecten is voor een groot deel hieraan te wijten (verdiept u zich maar eens in de problematiek van Vathorst in Amersfoort).

    Als u geen verstand van zaken heeft verdiept u zich dan even verder dan suggestieve berichten uit de Volkskrant…

  8. 8

    @Praetoriaan Thanks!

    @Brechtje
    Gemeentes kunnen door verbeterde wetgeving in “Wet voorkeursrecht gemeenten” grond kopen waar ze misschien ooit op willen bouwen. Feit is wel dat je daar dan gebruik van moet maken en niet gaan huilen als je dat verzuimt.

    Verder betekend het aanbesteden van grote projecten in Nederland inderdaad dat bouwbedrijven nauwelijks of geen winst mogen maken. Aangezien enkel de overheid in Nederland grote projecten uitzet betekent dat, dat ze opgedoekt kunnen worden. Lijkt me vrij logisch dat ze op andere manieren proberen om toch ergens geld te verdienen. Bijvoorbeeld door grond te kopen en zo opdrachten af te dwingen.

  9. 9

    Ik begrijp er niks van.

    Als gemeentes weten dat lanbouwgrond 6 euro waard is en bouwgrond 300 euro per meter, waarom wordt die vergunning om te bouwen dan niet voor 290 euro per meter verkocht aan wie daar wil bouwen?

    Lijkt mij een voorbeeldje gemeentelijk zielig doen.

  10. 10

    @Brechtje 3: Om misverstanden te vermijden: ik ben niet optimistisch. Dat pessimisme wordt trouwens gestaafd door de overige reacties. Net als de meeste lidmaten van de linkse kerk luisteren die blijkbaar het liefst naar het evangelie van Friedman.

  11. 11

    Vanuit de oorspronkelijke grondeigenaar geredeneerd : Je gaat niet zitten wachten op 6 Euro/meter van de gemeente als een projectontwikkelaar je aanzienlijk meer biedt. Voorts is het partijen vrij om handelsovereenkomsten te sluiten.

    Dat gemeenten vervolgens bouwgrond moeten kopen voor de prijs van bouwgrond… “Marktwerking” is toch ook het credo van de meeste gemeenten?

  12. 12

    @richard
    Op zich een puik plan, alleen kan een bouwvergunning pas uitgegeven worden als de grond de juiste bestemming heeft. Die bestemming kan het pas krijgen na een paar jaar oeverloos ouwehoeren waar iedereen al bij voorbaat weet wat eruit komt. Dat is dan ook het moment om eens een stukje grond te kopen als bouwbedrijf.

    Aangezien iedereen na een paar jaar praten het wel beu is, moet er dan ook maar direct gebouwd gaan worden op het land van het nieuwe bestemmingsplan. Daarbij komt nog dat normaal gesproken een project al een paar jaar achterstand als men dit punt bereikt heeft en de nood dus hoog is. De gemeente zit dan in de slechtst denkbare onderhandelingspositie met de bouwers.

  13. 13

    @12

    Chinaman,

    Nou ben ik helemaal de weg kwijt ;-)

    Wat heeft die bouwverginning nou met het bestemmingsplan te maken?

    Je kijkt gewoon of het een ‘greenfield site’ is, i.e. of het voorheen landbouwgrond oid was en dan kost de vergunning gewoon 290 euro per vierkante meter.

    Als er dan geen scholen etc zijn, nou dan niet. Worden die huizen ook een stuk minder waard. Komen die bouwers snel van terug, als ze verlies gaan maken.

  14. 14

    Hier in Engeland krijg je alleen maar een bouwvergunning als minstens x% van een project sociale woningbouw is en bovendien moet je als bouwonderneming dan ook nog vaak meebetalen aan de bouw van de school, de wegen en dergelijke.

    Het is overigens niet de gemeente die een poot wordt uitgedraaid, maar de kopers van de huizen, die een duurder huis moeten kopen dan anders en vervolgens via de belastingen meebetalen aan bouw van de school en de speeltuin.

  15. 15

    Wie komt er klagen als er een anti-speculatie beding op bouwgrond komt (net als soms op nieuwbouw woningen) of als er regels komen zoals er kennelijk in Engeland zijn?
    Juist, dan komt de mantra van vrije markt en afschaffen van regels aan de orde…

  16. 16

    Erg “gekleurd” stuk van brechje

    Dat bouwbedrijven dergelijke winsten kunnen maken wordt veroorzaakt door de overheid.

    De afgelopen jaren werden weilanden namelijk belangrijker geacht dan woningen (m.n. partijen als groen links) met het gevolg dat er veel te weing grond is met een woonbestemming.

    Daarbij is de hypotheekaftrek prijsopdrijvend en zijn gemeenten (vaak) incapabel.

    Je kunt het bedrijven dus niet kwalijk nemen dat ze van die schaarste profiteren. Het lijkt me beter dat de overheid/groen links de hand in eigen boezem steekt.

  17. 17

    @ Chinaman8: bouwbedrijven mogen geen winsten maken op grote projecten? De bouwfraude ging er nu juist over dat ze dat wel deden, door de procedures gewoon te tillen.

    Gemeenten moeten, dat heet transparantie, behoorlijk wat overleg- en inspraakrondes door voordat het besluit valt dat ergens gebouwd gat worden. Dat geeft bouwbedrijven alle kans om grond aan te kopen voordat het zo ver is.

    @ sickbock: dat is nou net het soort redenering dat ik bedoel. Laten we gezellig natuur opofferen voor nog meer vrije marktwerkig waarvan vooral de bouwbedrijven profiteren! Natuurlijk is dat de oplossing die bouwbedrijven prefereren.

    Punt is dat sinds de jaren negentig de marktwerking in is geraakt, en publiek-private samenwerking, ook een soort naiteviteit is ontstaan: laat het maar aan de markt over, dan komt alles goed. “het is toch ook in hun belang?” wordt er vaak gezegd over bedrijven. Dat is ook het argument van Richard (13): het is ook in het belang van bedrijven dat de wijk aantrekkelijk is. Maar tegen de tijd dat dat probleem zich aandient zijn de bedrijven al lang weg en hebben de winst al lang in eigen zak gestoken.

    Met andere woorden: marktwerking prima maar de positie van gemeenten mag best versterkt worden en de kaders mogen wel wat strakker. Dat soort voorwaarden als in Engeland mogen van mij ook wel hier.

  18. 18

    @ Brechtje: ik ben het met je eens dat de mores bij de bouwbedrijven soms niet de meest “zuivere” zijn. De overheid moet “ze” dus goed in het “snotje” houden en hard onderhandelen.

    Mijn punt is, dat als er meer grond is waarop gebouwd kan worden, de prijzen zullen dalen (meer aanbod), de bouwbedrijven per kavel dus minder winst gaan maken , de consument minder gaat betalen en meer keus heeft.

    Die grondschaarste werkt nu prijsopdrijvend in de huizenmarkt. De bouwbedrijven profiteren dus van het werk van de “milieulobby”.

  19. 19

    @ Sickbock: van mij mag het, als we iets minder bedrijvenblokkendozen krijgen :-)

    Mijn punt is, ik geloof dat we in de jaren 90 te naief zijn geweest. Met name onder Paars was het bon ton: Marktwerking, Publiek-Private Samenwerking, en alles zou goed komen. Wat men nagelaten heeft, is te kijken wat ieders belangen zijn. Die van bedrijven zijn: winst maken. Die van de overheid: het algemeen belang nastreven. Men heeft teveel gedaan alsof bedrijven alleen maar publiek belang wilden nastreven, en sommige – ik denk eigenlijk: veel- overheden zijn zich gaan gedragen als kleine ondernemers. Politiek was het bon ton: het park bij mij om de hoek moest opeens ‘zichzelf betalen’ door grond te verkopen aan een restaurant. Veel overheidsbedrijven werden geprivtiseerd (vgl de energiebedrijven) zonder publieke belngen veilig te stellen. Werken met marktkrachten vergt van een overheid nu juist dat ze strakker en sterker het algemeen belang in het oog houdt, niet dat ze zelf alleen nog maar gaat denken in termen van winst. Dat is iets wat veel overheden niet goed begrepen hebben.

    Daarom vind ik het een goed idee dat de kaders wat sterker gesteld worden. Niet elke gemeente is opgewassen tegen grote bouwbedrijven, zeker niet de kleinere met anderhalve ambtenaar in schaal 10.

  20. 20

    Brechtje:

    Daarom vind ik het een goed idee dat de kaders wat sterker gesteld worden.

    mooi “algemeen geformuleerd”, maar waar denk je in concreto aan?

  21. 21

    @ Sickbock #20: Je kunt het eigendomsrecht wat verzwakken, zodat degenen die de grond bezit, minder een monopoliepositie heeft. Dat is waar VEH voor pleitte. De grondeigenaar kan dan nog wel winst maken, maar heeft niet meer de monopoliepositie ten aanzien van wat er gebouwd gaat worden in de verschillende prijsklassen. Dat lijkt mij de meest voor de hand liggende oplossing. het bouwbedrijf moet zich dan houden aan een bestemmingsplan, en aan wat de gemeente wil aan soorten woningen. Daar kan hij dan op inschrijven. Als een andere bouwonderneming dat goedkoper kan, krijgt die het.

    Je kunt ook regels gaan stellen voor bouwvergunningen, zoals London Calling schreef (#14). Maar ik dan moeten de voorzieningen en sociale woningbouw die dan gebouwd worden van goede kwaliteit zijn.

    Je kunt ook de gemeente een voorkeurspositie geven voor de aankoop van grond. Stel, het wordt duidelijk dat ergens grond van bestemming gaat veranderen. De gemeente koopt die grond op voor een vaste, goede prijs. Vervolgens wordt de grond voor een betere prijs verkocht aan de ontwikkelaars -en van de opbrengst kan de gemeente de voorzieningen bouwen.

    Wat deze oplossingen gemeen hebben, is dat de koppeling van grondbezit en mogen bepalen wat gebouwd wordt, losgelaten wordt. Die koppeling geeft de bouwbedrijven teveel macht.

  22. 22

    Brechtje:

    e kunt het eigendomsrecht wat verzwakken, zodat degenen die de grond bezit, minder een monopoliepositie heeft.[/qoute]

    Dat is fundamenteel in strijd met ons privaatrecht denk ik en daarom juridisch niet haalbaar.

    [quote]Je kunt ook regels gaan stellen voor bouwvergunningen

    Volgens mij mag je aan bouwvergunningen niet “zomaar” voorwaarden verbinden. Die voorwaarden moeten (als ik het me goed herinner) voortspruiten uit de onderliggende regelgeving (detournement etc) Deze oplossing lijkt me dus zonder ingrijpende wetswijzigingen ook niet mogelijk.

    Je kunt ook de gemeente een voorkeurspositie geven voor de aankoop van grond

    Die mogelijkheid bestaat al. Gemeenten kunnen een voorkeursrecht vestigen volgens mij. Dit is echter een langdurige procedure. Zodra bouwbedrijven hier lucht van krijgen kopen ze snel de grond op. Zoals je zelf al stelde is er daarbij vaak sprake van zwakke (lokale) overheden die vaak onvoldoende zijn toegerust om grote bouwprojecten succesvol af te ronden.

    kortom: ik geloof niet erg in je stelling dat de overheid meer “heil” brengt dan het bedrijfsleven. Ik denk dan ook dat het veel simpeler en effectiever is om het grondaanbod te verruimen.

  23. 23

    Wat deze oplossingen gemeen hebben, is dat de koppeling van grondbezit en mogen bepalen wat gebouwd wordt, losgelaten wordt. Die koppeling geeft de bouwbedrijven teveel macht

    Je snapt het niet echt volgens mij Brechtje…Er bestaat nl. helemaal geen koppeling tussen grondbezit en het bepalen van de bestemming voor die grond. De enige partij die de bestemming van een locatie bepaalt is de gemeentelijke overheid middels het bestemmingsplan. Wanneer een projectontwikkelaar grond wil bestemmen voor woningbouw kan hij een procedure volgen (al dan niet versneld via een artikel 19 procedure) om de huidige bestemming aan te passen naar een woonbestemming. De gemeente kan dit echter op basis van valide argumenten gerust weigeren. Een ontwikkelaar kan eventueel doorprocederen, maar hij heeft nooit de zekerheid dat de gemeente daadwerkelijk mee zal werken aan een wijziging.

  24. 24

    Tja.

    Domme regels leveren domme situaties op.

    Rekent u even mee?

    Stel, je bent niet erg rijk. Dus je wilt een huis huren en je kunt daar 400 euro voor betalen per maand. Je krijgt nog 100 euro huursubsidie van de staat, omdat goeie huizen nou eenmaal zo duur zijn. En de staat wil dat iedereen goed kan wonen. Solidariteit, daarom. Zo doen wij dat in Nederland!

    De verhuurder denkt: Hij kan 400 euro per maand betalen, en krijgt ook nog 100 euro van de staat, dus de huur is 500 euro, 6000 per jaar. Hypotheek rente is 5%, effectief 3%, want je krijgt aftrek als je het huis koopt, dus de verkoopwaarde van het huis is 6000/3% = 200.000 euro. Een kleine middenwoning dus, tegenwoordig.

    Stel nou dat de overheid zich er helemaal buiten houdt. Een utopie, maar goed. 400 euro huur, betekent 4800 euro per jaar. Rente is 5%, dus de verkoopwaarde van het huis is 96.000 euro. Minder dan de helft.

    Wat kost dat de belastingbetaler?

    Totale rente kosten over 200.000 a 5% is 10.000 euro per jaar, als de overheid zich er buiten houd, slechts 4800 euro per jaar. Het verschil 5200 wordt via hypotheekrente aftrek ofwel via huursubsidie betaald en gefinancierd via belastingopbrengsten.

    Je betaalt dus meer dan twee keer zo veel voor je huis als nodig is. Om precies te zijn: 10000/4800 = 208%

    Wie krijgt dat geld? Niet de burger, de brave borst die elk jaar met z’n belastingfloppie een weekend aan de slag gaat om maar een paar honderd euro er uit te slepen. De echte mannen doen dat heel anders. Je houdt een kletsverhaaltje op over democratie, vrijheid en solidariteit, stelt een jandoedel aan als oppersukkel en vervolgens knijp je de burgers uit als rijpe citroenen, als lijfeigenen, de moderne horige. Waarom zou je de dictator willen spelen? Geeft alleen maar gedoe.

    Wij geven ons geld gratis weg. Aan de ABN bijvoorbeeld, of de Rabo, of woningcorporaties die zo rijk zijn dat ze niet kunnen poepen van de centen. Alles natuurlijk keurig netjes en fatsoenlijk en geheel gelegitimeerd door vadertje staat. En als er teveel op de rekening staat, dan keren we het uit als divident aan mensen die aandelen hebben, of investeren we het in het buitenland.

    We moeten groeien! En rentenieren! En jullie moeten hard werken!

  25. 25

    Of anders gesteld : Wat moet eigenlijk leidend zijn op de woningmarkt, de overheid of de markt?

    Als de overheid leidend moet zijn, mag je je huis straks alleen voor een “sociale” prijs verkopen en niet tegen de marktprijs. Het probleem met die “sociale”waarde is dat hij vastgesteld wordt door derden en afhankelijk is van politieke dogma’s op lokaal of nationaal gebied. Het eigenhuis verliest daardoor zijn waarde als spaarpotje.

    Het nadeel van de huidige marktwerking zien we ook : een eigenhuis is bijna onbereikbaar voor starters.

    Terecht wordt gesteld dat het monopolie van de overheid op het gebied van bestemmingsplannen mede een probleemveroorzaker is op de grondprijs.

  26. 26

    @ Pretoriaan # 23: Niet zozeer wettelijk, maar wel doordat ze de grond in eigendom hebben. De bouwers zijn vervolgens alleen bereid hun grond aan de gemeente te verkopen, als zij het recht krijgen lucratieve woningen te bouwen. En zo heb je de gemeente in de tang. Anders gaat het mooie bestemmingsplan niet door. Dan kan de gemeente in theorie wel wat anders plannen – maar dan gaat hetzelfde spel opnieuw beginnen.

    @Sickbock: het kan we zijn dat je daarvoor de wet eerst moet wijzigen, maar het geven van meer bevoegdheden aan gemeenten lijkt me op zich niet zo’n probleem. En je kunt wel roepen: moeten die gemeenten maar sterker worden. Dat kan, door ze meer bevoegdheden te geven. of meer mensen. Maar dat kost geld. En dan krijgen we weer gezeur over teveel ambtenaren en teveel regeltjes.

    Den je nu echt dat “het grondaanbod verruimen” de concurrentie zal verhogen en lagere prijzen zal bewerkstelligen, nu we net zo’n fraaie bouwfraude hebben gehad? Dat lijkt me het toppunt van naieviteit! Afgezien daarvan: ruimte is al schaars.
    Je moet gewoon zorgen dat de bouwers die machtspositie niet meer hebben, zodat ze de gemeenten niet meer kunnen afdwingen om met hen in zee te gaan ook al zijn ze eigenaar.

  27. 27

    Richard hierboven geeft het goed aan inderdaad. Huursubsidie is dom, de overheid zou het recht moeten hebben om een maximale huurprijs vast te stellen en het woningbeleid regelen. Het is zot dat wij met belatinggeld gefinancieerde huizen ( destijds ) gratis hebben weggegeven aan de coorporaties en zo ook de democratische controle over het woningenbeleid.

    Ik zal niet ontkennen dat bouwbedrijven een weinig vrolijke rol spelen in het hele gedoe ( waarom is onze CvdK Franssen commisaris bij Dura Vermeer ? ), maar ook de rol van de overheid is niet geweldig. Bijvoorbeeld door de VINEX locaties al maar vast aan te wijzen voordat ergens mee begonnen is .

    Daarnaast willen gemeentes ( aka de raad ) altijd een zo groot mogelijk deel van de poet hebben om andere leuke plannetjes mee te financieren. Die kan ook aardig oplopen zodat sociale woningbouw amper betaalbaar wordt. ( Sociaal als in huur niet duurder dan 600 euro tegenwoordig, hallo scheefwoners in oudere bebouwing! ).

    En daarnaast levert slopen + nieuwbouw meer aan belasting op ( rijkere bewoners ) en minder problemen. Waar de mensen met relatief minder geld heen moeten, kijk maar naar Rotterdam of Den Haag. En daar is men druk bezig de ene na de andere volkswijk te slopen.

    Over meer marktwerking hoef je niet te dubben. Het westen is qua landschap al finaal kapot gemaakt door verkavelingsdenken van gemeentes en provincien. De laatste werkelijk unieke gebieden moeten bewaard blijven punt. Er zal echt geen verslapping optreden in de vraag. Het tekort is in Haaglanden alleen 40.000 woningen, In regio Rijnmond ongeveer hetzelfde. Dat past niet al bouw je het laatste stukje groen vol.

    Maak liever werk van de kantoor- en bedrijfsterreinen leegstand, hanteer een nulvorm voor dit type bebouwing en gebruik die ruimte voor de laatste serie bebouwing die nog past in de randstad.

  28. 28

    @Brechtje Even een correctie…op het moment dat Ontwikkelaars grond in handen hebben die zij op rechtmatige wijze verkregen hebben en waarvoor zij een risico nemen (prima, daar zijn zij marktpartij voor) willen zij hun grond helemaal niet meer verkopen aan de gemeente. Hooguit willen zij hun verkregen positie afstaan aan de gemeente (bijvoorbeeld omdat op die plek een openbare ruimte of publieke voorzieningen gepland staan) in ruil voor een ontwikkelpotentieel elders binnen het plan. De bestemming staat dan al lang vast. En met dit soort uitruil lijkt me niks mis.

    Gezien de onzekerheden over de grenzen van een Vinex of uitbreidingslocatie zijn gemeenten huiverig om aankopen te doen, maar ook zetten zij het instrument van het voorkeursrecht onvoldoende in.

  29. 29

    @ Brechtje: wat je voorstelt is onpraktisch en onwerkbaar..

    Ruimte is bovendien helemaal niet schaars, de overheid HOUDT de ruimte schaars.. Als er meer grond voor huizen bestemd wordt dan dat er vraag is naar huizen daalt de prijs

    Daarbij wil ik wel even opmerken dat ook de hypotheekrenteaftrek een grote rol speelt bij die prijzen ( hulde voor het duidelijke #24 van richard btw)

    Kort door de bocht geformuleerd creeert de overheid dus meer problemen dan ze oplost. Je begrijpt in dit licht dat ik dus niet zit te wachten op jouw onpraktische “oplossingen”

  30. 32

    @ Basszje: dat klopt, ik schreef hierboven al dat overheden niet altijd het publieke belng goed in het oog houden, omdat ze denken dat ze bedrijfje moeten spelen. Hun rol is een ndere. Wat volgens mij zou helpen zou een onafhankelijke instantie zijn, die juist het publieke belang in het oog houdt: wat zijn de gevolgen van beleid voor de positie van minderverdienenden op de arbeidsmarkt? Voor het woningaanbod? Voor de publieke voorzieningen? En last but not least, voor efficiency?
    Als overheden daat niet altijd meer goed doen, moet je een onafhankelijke instantie hebben die dat doet. Een soort OPTA maar dan weer anders. Juist in een situatie waarbij markt en overheden en woningbouwcorporaties zo met elkaar vervlochten zijn dat ze soms hun eigen rol niet meer helder hebben.

  31. 33

    @Sikbock Technisch gezien kan het volgens mij. Echter, het voorkeursrecht houdt niet meer in dat bij verkoop van de grond de gemeente eerste recht tot koop heeft. Een ontwikkelaar zal uiteraard nooit grond met een woonbestemming verkopen en kan de grond dus gewoon ontwikkelen tot woningbouwlocatie. Een boer hoeft in principe zijn grond ook niet verkopen aan de gemeente. Hij heeft namelijk het recht op zogeheten “zelfrealisatie”

    @Brechtje Houdt nog toch eens met die flauwe focus op de winst. Die kortzichtige rekensom snijdt echt geen hout. De eerste ontwikkelaar die 4900% winst maakt moet ik nog tegenkomen. Dan zou mijn salarisstrook er toch ook echt heel anders uit zien….

  32. 34

    Dat waren dezelfde ondernemers die ook Pim steunden. Ik denk wel eens dat een deel van de ‘Pim revolte’ niet een spontane burgeropstand was van mensen die genoeg hadden van de politiek, maar op zijn minst een geregisseerde actie.

    De geest van Pim zou zeggen: ”Ach mens,..ga toch koken”!
    Zal je uit mijn mond niet horen,..hoewel:.. dit terzijde,..wel opeens trek in zuurkool met worst!,.. gek eigenlijk!,…..maar terzake: deze waarheid verdient alsnog een virtuele klapzoen. Bij deze.
    De ”vrije jongens” in de bouw ja,…kan er verhálen over vertellen,..wat ik niét ga doen gelet op de klok en de tijd,.. en het is úw klok niet mijn klok die zonodig luidt,…én de vastgoedjongens, én de (onder)aannemertjes, én de schilderbedrijfjes niet te vergeten….
    Maar als je een vrije jongen bent en lachen wilt voor weinig,.. en niet te beroerd bent sluimerende gelden terug te pompen in de ekenemie….

  33. 35

    Sickbock, Pretoriaan: tsktsk, jongens hou eens op met die 1-2tjes. Met dit soort winsten, en deze schaarste kun je mij niet wijsmaken dat die ondernemers grote risico’s lopen. Vrije markt is ook niet zaligmakend. Hebben jullie helemaal niks geleerd van de bouwfraude?

  34. 38

    Mijn familie zit in de onroerend goed, bij een middelgrote gemeente in noord nederland. Collega’s van zijn afdeling zijn vaak erg onkundig in het realiseren van bouwprojecten, hierdoor kiezen deze ambtenaren ervoor om de regie vaak uit te besteden aan: Bouwbedrijven!

    Vaak is het gewoon een slechte keuze.

  35. 39

    @ Brechtje: die bouwfraude is ontstaan omdat de (rijks)overheid, ondanks alle toen al bestaande regelgeving met zich liet sollen. Incapabele ambtenaren en politici dus.

    De “bouwwereld” heeft daar misbruik van gemaakt. Je mag dat de bouwbedrijven aanrekenen, het zijn zeker geen “heiligen”.

    De overheid echter, heeft zitten slapen bij de uitvoering van aanbestedingsregels. Die hebben dus slapend “ons geld” uitgedeeld. Dat los je niet op met ( weer) nieuwe regelgeving die – als de overheid jouw ideen volgt- zo ingewikkeld wordt dat de gemiddelde ambtenaar er niet mee kan werken..

    laat me raden: je bent beleidsambtenaar? d.i. goed in het bedenken van onwerkbare regels zonder oog voor uitvoeringsimplicaties ;-)

  36. 40

    @Sikbock: Hoe scherp. Mijn idee was en is dat de bouwfraude is ontstaan om niet geheel sporende ambtenaren, inclusief het mechanisme achter deze personen, te lokaliseren en uit te wissen.

  37. 41

    @ Larie: Ik begrijp niet helemaal wat je bedoelt..je bedoelt dat de bouwfraude (mede) is ontstaan door frauderende ambtenaren? Of bedoel je wat anders?

  38. 42

    Doel van een overheid : goed besturen, hopelijk. Doel van een bedrijf : winst maken, en hopelijk ook goede projecten neerzetten, ethisch ondernemen, enz. Fraude heb je overal, en onbegrip voor hoe een overheid precies werkt is al even universeel. Tijd voor een Europees referendum !

  39. 43

    Ruimte is bovendien helemaal niet schaars, de overheid HOUDT de ruimte schaars..

    Met behulp van Groenlinks en PvdA! (okee, ook CDA)

    Ik vind het trouwens een vreemde post: ipv focussen op het gebrek onder het volk (dure, kleine woonruimtes) richt het bericht zich op de kapitalistiese grootgrondbezitter. Socialisme op z’n smalst: niet kijken waar en hoe de minderbedeelde (= iedereen die huurt) er beter vanaf kan komen, wel brullen dat iemand ergens er beter vanaf komt.

    “Het maakt niet uit als wij niks hebben, zolang jij ook niks hebt”

  40. 45

    @Brechtje

    De ondernemingen fraudeerden met medeweten en onder aanmoediging van een hele kudde ambtenaren. Er is wel gepoogd om de overheid onschuldig te laten lijken, maar iedereen die iets met bouwen te maken had wist dat deze afspraken gemaakt werden, soms zater de ambtenaren er ook bij en ze wisten er in ieder geval van. Of die ambtenaren waren zo naief om te denken dat bordeelbezoek of een kleine verbouwing thuis valt onder hun secundaire arbeidsvoorwaarden.

    @Snaporaz zijdelings

    Doel van een overheid : goed besturen

    Dream on!

  41. 46

    Het valt mij wel op, de commentaren doorlezend, dat jullie behoorlijk wantrouwend zijn naar de overheid. Zelfs waar bouwbedrijven duidelijk behoorlijk fout zitten -zoals in de bouwfraude- wordt de schuld daarvoor toch weer bij de overheid gelegd ‘want die had maar beter op moeten letten’. Kijk, dat is natuurlijk de omgekeerde wereld!!

    De afgelopen twintig jaar is heeft de overheid veel moeten uitbesteden, privatiseren etcetera, terwijl ze tegelijk vaak niet de instrumenten kreeg om goed toezicht te houden. De redenering was: als de overheid minder hoeft te doen, dan heet ze ook minder instrumenten nodig en minder mensen. Nog steeds is dat het eerste punt waar veel politieke partijen mee willen scoren: ambtenaren eruit! Zie VNO-NCW onlangs.

    Wat de politiek niet begrepen heeft, is dat als je meer aan- en uitbesteedt en meer taken bij de private sector wegzet, je toezichthoudende functie juist versterkt moet worden. Zeker als je te maken hebt met zo’n goed georganiseerde sector als de bouwsector.

    Pas recent komt de politiek langzamerhand op haar schreden terug en stelt ze wat steviger toezichthoudende instanties in – de OPTA bijvoorbeeld of het toezicht op de financiële markten.

  42. 48

    @Brechtje

    Als ambtenaar(?) probeer jij nu ondernemingen (/ een hele sector) zwart te maken die geheel in overeenstemming met democratisch vastgelde wetten handelen.
    Al eerder heb je laten weten dat je graag meer nieuwe en waarschijnlijk zeer ondoorzichtige en niet te controleren wetgeving zou willen invoeren.
    Als laatste lijkt het je een goed plan om meer ambtenaren in te zetten om bestaande en nieuwe ondoorzichtige wetgeving beter te controlern.

    Cirkeltje rond, vraag je nu nog eens af waarom mensen wantrouwend / een stevige weerzin hebben tegen de overheid. Er proberen trouwens al tijden partijen in het ambtenaren bestand te snoeien. Helaas zonder veel succes en komen er, als een plaag, steeds meer van.

  43. 49

    Tja, de schaarste aan bouwgrond is mi. te wijten aan de democratische besluitvorming via gemeenten, provincies en het Rijk, waar vooral het CDA, VVD aan het roer staan. Die partijen vooral komen op voor de boeren die om zo goed mogelijk hun bedrijfsactiviteiten uit te voeren zo min mogelijk last moeten hebben van woningen in de omgeving, zodat ze niet verplicht zijn aan allerlei regels te moeten voldoen om overlast voor omwonenden te beperken, zoals beperking vh. aantal bemestingsdagen. (Vooral de intensieve landbouw heeft hier belang bij, en in Nederland zijn daar talloze bedrijven van omdat de grond hier zo duur is door de relatieve dichtbevolktheid vh land.) Het gevolg is dat er een duidelijke scheidingen worden aangebracht in de ruimteverdeling en mensen niet zomaar mogen bouwen in de polder (meen ook dat in de Noordoostpolder daarom iemand een villa moest afbreken hiervoor), en dat daarom het woonaanbod de vraag naar woningen niet goed meer kan volgen en dat daarom de woningen hier relatief duurder zijn.