Verduurzaming woningmarkt kan wel

ANALYSE - Het woonakkoord dat Stef Blok recent sloot, biedt weinig mogelijkheden tot verduurzaming van de woningmarkt. Zonde, daar zijn tal van scenario’s voor.

Het recent gevormde woonakkoord staat symbool voor hoe het niet moet als je gaat hervormen. De woningbouwcorporaties kregen in eerste instantie een extra last van twee miljard euro per jaar opgelegd, en moesten vervolgens blij zijn te horen dat het zo’n 250 miljoen minder werd. Onderzoekers van Amsterdam School of Real Estate voorspellen nog altijd een vraaguitval van twee tot tien jaar bouwproductie.

De maatregelen voor de koopmarkt zijn al even robuust. Het enige lichtpuntje is dat paal en perk wordt gesteld aan de hypotheekrenteaftrek. Jammer alleen van die Blok-aan-je-been-restschuld-lening voor starters.

En dat terwijl er tal van alternatieve hervormingen denkbaar zijn.


Wat dan wel?

De makkelijkste oplossing was natuurlijk geweest om te kijken naar een van de verschilllende plannen die er al lagen voor hervorming van de woningmarkt. Denk bijvoorbeeld aan Wonen 4.0, waaraan slechts Vereniging Eigen Huis, de Woonbond, Aedes en de makelaarsorganisaties hun naam verleenden. Kern van Wonen 4.0 vormt geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek en geleidelijke verhoging van de huren tot marktconform niveau. Om zowel kopen als huren bereikbaar te houden voor lagere inkomens is een woontoeslag beschikbaar.

Een andere optie, die vanuit duurzaamheid nog meer mijn voorkeur heeft, is om ook verregaande energiebesparingsmaatregelen in de hervorming van de woningmarkt op te nemen. Daarmee houden we bouwvakkers en installateurs uit de WW, gaan we energiearmoede tegen, verbeteren we het milieu en spelen we op termijn koopkracht vrij voor eigen consumptie in plaats van import van gas of kolen.

Woningbouwcorporaties

Woningbouwcorporaties zijn bedoeld om huisvesting te bieden aan mensen met een smalle beurs. Door allerlei oorzaken en om verschillende redenen is er een behoorlijk aantal mensen dat blijft wonen in sociale huisvesting, ook als hun inkomen stijgt. Zij staan beter bekend als scheefwoners. Er kunnen echter zeer goede redenen zijn om scheef te willen wonen. Bijvoorbeeld omdat je een van de vele flexwerkers of zzp’ers bent die Nederland rijk is. Je inkomen mag nu dan wel te hoog zijn voor de sociale woningbouw, maar hoe is dat volgend jaar? Een lage huur en daarmee lagere vaste lasten zijn dan wel zo prettig om buffer op te bouwen voor minder goede periodes.

Er zijn woningbouwcorporaties die experimenteren met andere oplossingen. Bijvoorbeeld met huren die meebewegen met je inkomen. Verdien je meer, dan betaal je meer. Valt je inkomen terug dan betaal je minder huur. Het voordeel voor de hele straat: sociale cohesie. Het voordeel voor de individuele bewoner: een vaste woonstek en de zekerheid van lagere vaste lasten als het tegenzit, bijvoorbeeld bij ontslag, ziekte of minder opdrachten. Vandaag werd bekend dat driekwart van de woningcorporaties dit jaar het inkomensafhankelijke deel van de huur wil verhogen (van eventuele verlagingen wordt niet gesproken) om de eigen inkomsten te verhogen. Dat is nodig vanwege de eerder genoemde twee miljard die de corporaties via de verhuurdersheffing aan het Rijk moeten betalen.

Een andere uitdaging waar woningbouwcorporaties mee worstelen is het energiezuinig maken van hun woningvoorraad. De afgelopen jaren hebben woningbouwcorporaties, bewoners en bouwbedrijven met ondersteuning van het programma Energiesprong verschillende innovatieve en veelbelovende pilots gedaan om te komen tot forse energiebesparingen, soms zelfs in bewoonde toestand van G label tot Passief Huis.

Helaas ziet het er naar uit dat bij veel woningbouwcorporaties de komende jaren het geld ontbreekt om deze pilots op te schalen. Dat is vernietiging van onze aardgasbaten (Energiesprong ontvangt subsidie vanuit de voormalige FES-pot van het Rijk), privaat geld (bewoners betalen onnodig veel aan het energiebedrijf), en menselijk kapitaal. Bovendien vergroot het de kans op energiearmoede, waarvoor cynisch genoeg de rijksoverheid recent juist waarschuwde. Ook belanden bouwvakkers en installateurs die de woningen energetisch kunnen verbeteren in de WW of bijstand in plaats van dat ze door het doen van grootschalige renovatietrajecten kostendalingen bewerkstelligen en kennis opdoen die energetische verbeteringen binnen bereik van eigenaren van koopwoningen brengen.

Koopmarkt

Ook op de koopmarkt is het zaak om te komen tot opschaling van verduurzaming van de bestaande bouw. Ieder zichzelf respecterend dorp heeft inmiddels een voorbeeldwoning, maar daarmee zijn we er nog lang niet. Kijkend naar de belangen van (huis)eigenaren spelen twee belangrijke drempels om te verduurzamen:

  1. het gebrek aan kapitaal om de initiële investering te doen.
  2. de lange termijn horizon voor het terugverdienen van de investering aangezien huiseigenaren eens in de 5 tot 7 jaar verhuizen.

Een interessant internationaal initiatief om deze drempels het hoofd te bieden is de ontwikkeling van PACE Loan constructie in de Verenigde Staten. PACE staat voor Property Assessed Clean Energy. Hierbij bieden lokale overheden speciale obligaties aan investeerders. Vervolgens versterkt de lokale overheid een lening aan consumenten en ondernemers voor het verduurzamen van vastgoed met daartegen over een zekerheid voor de overheid in de vorm van een pandrecht op het eigendom. De lening wordt terug betaald over een periode van vijftien tot twintig jaar via een verhoging van de onroerendezaakbelasting (OZB), waar tegenover staat een verlaging van de energierekening. De PACE Loan constructie kent een aantal voordelen. Zo hoeven huiseigenaren geen grote investeringen te doen, de investering wordt omgezet in periodieke kosten. Ook voorkomt de PACE Loan constructie restwaarde discussies bij verkoop van het huis en verbetert het de toegang tot kapitaal voor verduurzaming van het huizenbezit. In Groningen heeft Rutte I een Green Deal getekend om PACE te onderzoeken voor zonnepanelen. Een bredere inzet biedt goede kansen om te komen tot energiebesparing van en decentrale energieopwekking bij koopwoningen.

Een andere optie is de stapsgewijze invoer van een bonus/malus-regeling voor vastgoed. We hebben de afgelopen jaren gezien dat de invoer van een bonus/malus-regeling leidt tot verduurzaming in bijvoorbeeld de autobranche en in de markt voor huishoudelijke apparatuur. Op dit moment is er wel een aanzet om te komen tot een energielabelsysteem voor vastgoed, maar het ontbreekt aan voordelen voor de eigenaar en/of gebruiker van het vastgoed. Door bijvoorbeeld de hoogte van OZB, overdrachtsbelasting, hypotheekrenteaftrek of leencapaciteit afhankelijk te maken van het energielabel worden de voordelen van verduurzaming van bestaande bouw tastbaarder.

Dekking

De eeuwige Haagse vraag bij het aandragen van alternatieven is dekking. Oftewel: waar komt het geld vandaan? Dat is een sterk overschatte vraag in tijden dat de overheid voor bijna 0% kan lenen en ze dus juist de rust en ruimte kan nemen om de lange lijnen voor de toekomst uit te zetten. Lange strategische lijnen die burgers en investeerders het vertrouwen geven dat er nagedacht wordt over de toekomst. Bijvoorbeeld over de aanwending van de 10 miljard aan aardgasbaten en 4 miljard aan energiebelasting, die momenteel in de Haagse grote pot verdwijnen.

  1. 1

    Wonen is een grondrecht… Tot de WOZ waarde in het gedrang komt. Dan maken we het liever starters en gedwongen zelfstandigen het nog lastiger.

    Hoe kan het toch dat mensen in crisis sneller op conservatieven stemmen? Terwijl juist het verleden hen die crisis heeft ingedragen?

  2. 2

    “de lange termijn horizon voor het terugverdienen van de investering aangezien huiseigenaren eens in de 5 tot 7 jaar verhuizen.”

    Die aanname gaat er aan in de komende jaren. Iedereen blijft zitten waar ‘ie zit (althans, in de koopsector).

  3. 3

    Sterk stuk. Investeren in besparen is beter dan het geld maar uit de corporaties te trekken. Het enige moeilijk van het verhaal vind ik zelf dat corporaties privaat zijn tegenwoordig en de kwaliteit behoorlijk verschilt. De ene doet van alles voor buurt, onderhoud etc terwijl een andere al moeilijk doet over renovatie en mensen er makkelijk snel uit zet. ( In de zin moeten we die clubs sponsoren? ) .

    Ergens zit er trouwens een hoop verzet tegen verduurzaaming van woningen aangezien we de laatste 10 jaar echt geen stap verder zijn gekomen daarbij. En het lijkt mij niet alleen een budget-kwestie.

  4. 5

    @2 Dat is maar de vraag. Met 1 op de 75 huiseigenaren met een achterstand op de hypotheek kan verhuizen sneller gaan dan mensen willen. En ook als mensen wel langer blijven zitten blijft de terugverdientijd een hobbel. Hoewel dat argument gek genoeg alleen geld voor energiebesparingsmaatregelen en duurzame opwekking. Ik heb nog nooit een keukenboer gehoord over de terugverdientijd van de keuken die hij verkoopt…

    @3 Helemaal waar dat niet alle woningbouwcorporaties even goed bezig zijn. Wat dat betreft horen naar mijn mening huurders weer veel meer invloed te krijgen op het beleid van de corporatie.

    De problemen rond verduurzaming zijn zeker meer dan een budgetkwestie. Deels komt het door slechte ervaringen uit het verleden (bv. kierdicht maken van huizen zonder goede isolatie, sick building achtige problemen met wtw systemen etc.) Deels is het ook een marketingprobleem. Tot voor kort verkocht iedereen z’n eigen deeloplossing. Terwijl het pas interessant wordt als je je huis een totale make-over weet te geven, waarbij bouw- en installatietechnische maatregelen worden genomen en verhoogd wooncomfort een grote rol speelt. In de VS zijn verschillende grote bouwbedrijven die het woord energiebesparing niet in hun mond nemen, maar de klant benaderen vanuit comfortverhoging voor hun woning. Dat ze daarbij ook nog eens de energierekening decimeren is mooi meegenomen.

    @4 graag onderbouwen. In de Nederlandse begrotingssystematiek zijn inkomsten en uitgaven van elkaar gescheiden. Enkel op lokaal niveau zijn er voorbeelden van gebonden heffingen, zoals bv. zuiveringslasten. Op landelijk niveau geldt het naar mijn weten enkel voor de sde+ heffing die nieuw is ingevoerd. Die wordt voor 50% betaald door kleinverbruikers en is voor 100% beschikbaar voor investeringen in duurzame energieopwekking door bedrijven.

    Dat bedrijven een groot deel van de koek weten op te snoepen is waar, maar komt niet doordat ze dat automatisch doorgesluisd krijgen.

  5. 6

    “spelen we koopkracht vrij voor eigen consumptie in plaats van import van gas of kolen”
    Wordt die eigen konsumptie energiebelastend besteed – vliegen – dan is de milieuwinst minimaal of zelfs negatief.

    “innovatieve en veelbelovende pilots om te komen tot forse energiebesparingen, soms zelfs van G label tot Passief Huis”
    Ook hier de nadruk op de vaak zwaar gesubsidieerde vergaande proeven, die voor de grotere praktijk weinig betekenen. Het beste als vijand van het goede. Indukwekkend lijkt belangrijker dan effektief, met weinig aandacht voor toetsing achteraf en bijsturen.

  6. 7

    @2: Sowieso zou je de verdeling waar dat gemiddelde uit komt eens onder de loep moeten nemen. Ik heb geen cijfers, maar de ervaring met mensen uit mijn omgeving leert dat jongeren vaak een aantal keer in korte tijd verhuizen (studie, werk, wisselende relaties en ook wel vaker wisseling van baan), waar men vanaf zijn circa 30-35ste veel huisvaster is (vaste baan, vaste relatie, kinderen groot brengen, geworteld raken). Daarbij komt dat met name de eerste paar huizen vaak eerder huur dan koop zijn (en in een huis dat je huurt investeer je toch al niet).

  7. 8

    @6 i.p.v. eigen consumptie had in de huidige markt wellicht beter extra aflossingscapaciteit voor aflossen hypotheek kunnen noemen. De dooddoener ‘we gaan vliegen van het geld dat we besparen op de energierekening’ wijst op een heel ander probleem en dat is dat vliegverkeer volledig vrijgesteld is van alle normale belastingen. Ook iets om aan te pakken, maar ik had niet de ambitie om met deze post een volledige holistische oplossing voor een duurzame samenleving te schetsen.

    Wat betreft de subsidies: Als je de ontwikkeling ziet in de kostprijzen van de inzendingen bij de Prijsvraag De Voorsprong dan is duidelijk dat er grote stappen worden gezet, juist doordat de Energiesprong zich richt op herhaalbare concepten die op te schalen zijn. Zie bv. de inzendingen voor De Voorsprong uit 2012:
    http://www.netwerkconceptueelbouwen.nl/?mod=services&act=news&id=293
    Het ontbreken van toetsing achteraf kom ik niet tegen, zou ik graag onderbouwing van zien. In het voorbeeld waar ik naar linkte staat letterlijk:

    Bewoners betalen maandelijks een bijdrage voor het gebruik van de zonnepanelen. Deze bijdrage maakt deel uit van de huur en bedraagt de helft van het bedrag dat de woning naar verwachting aan stroom gaat opwekken. We gaan uitgebreid monitoren of onze aannames kloppen. Blijkt achteraf dat de bijdrage van bewoners hoger is dan de opgewekte stroom, dan betalen wij het verschil terug. Een bewoner weet dus zeker dat hij er wat dit betreft op vooruit gaat.

    Klinkt als: monitoring achteraf, garantie geven op prestatie met niet goed = geld terug.

    @7 in een huurwoning kun je prima investeren. Bij de overgang van gaskachel naar CV was het niet ongebruikelijk dat de huurder van een woningbouwcorporatiewoning de investering in een cv-systeem deed. De verhuurder betaalde bij vertrek van de verhuurder een afkoopsom afhankelijk van de ouderdom van de cv-ketel. Een soortgelijke constructie kun je ook verzinnen voor energiebesparing of energie-opwekking in een huurwoning.

  8. 10

    @8: Wij zijn in Nederland erg sterk in wazige normering zoals de verplichte (aangescherpte) EPC, die met vaak met technische listen te bereiken is. Aansluiten op stadsverwarming, maar wel elektrisch koken =1/10 van het gem. stroomverbruik – maar dat telt niet! Met veel techniek kun je ook volstaan met minder isolatie! Uit onderzoek blijkt dat er nauwelijks verband is tussen het energieverbruik en de EPC! Waarom niet energieverbruik per m2 zoals in andere landen gebruikelijk is?

    Of de warrige labeling, bij huizen en apparatuur A-F, bij andere apparatuur A, A+, A++, A+++.
    Niet zo vreemd toch, dat het niet echt blijkt te werken.
    Overheidstoezicht op normering – uitstoot auto’s – ontbreekt vaak.