Hoe de ‘scheefhuurder’ steeds meer in het verdomhoekje komt te zitten. Dit jaar resulterend in een extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging. En dat in een tijd van slinkende koopkracht. Voor slechts een enkeling lonkt een uitweg. De inkomensafhankelijke huurverhoging zou alsnog van tafel moeten. Evenals de reguliere huurverhoging. Deel 2 van de gastbijdrage van Jan Kok. Deel 1 leest u hier.
‘Vrijesectorhuren’ voor gereguleerde huurwoningen
Een jarenlange reeks inkomensafhankelijke huurverhogingen heeft ervoor gezorgd dat er tal van huishoudens zijn die in een gereguleerde huurwoning wonen, maar een huur betalen die is uitgekomen boven de liberalisatiegrens (per 1 juli 2021 € 752,33; per 1 juli 2022 € 763,47).
Dit schept bij velen verwarring. Als je een huur betaalt boven de liberalisatiegrens, dan woon je toch in een vrijesectorhuurwoning? Nee, niet altijd dus. Inmiddels zijn er al ruim 51.000 huishoudens die in een sociale huurwoning wonen en een huur betalen boven de sociale huurgrens.
Dat die huren van gereguleerde huurwoningen tot (ver) boven de liberalisatiegrens kunnen oplopen, heeft te maken met het volgende. De maximale huurprijs van een gereguleerde huurwoning is gekoppeld aan haar puntenaantal binnen het Woningwaarderingsstelsel. Op een gegeven moment kwam de politiek op het idee de WOZ-waarde een rol te laten spelen in het bepalen van dit huurplafond.
WOZ-waarde bepaalt puntenaantal gereguleerde huurwoningen
De WOZ-waarde (WOZ is de afkorting van Wet waardering onroerende zaken) is de taxatiewaarde van een woning, of het nu een koopwoning of een huurwoning betreft, gebaseerd op de hoogte van de verkoopprijzen van woningen in de buurt. Te gebruiken voor het bepalen van de hoogte van de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de erfpacht. Maar nu dus ook voor het bepalen van het puntenaantal van gereguleerde huurwoningen. Marktwerking moet leidend zijn, nietwaar? Het kan toch niet zo zijn dat jij nog in een goedkope gereguleerde huurwoning woont, terwijl je toekomstige buren bereid zijn een half miljoen te betalen voor een soortgelijke woning om de hoek?
Vanaf 2011 ging dit nog indirect middels de ‘schaarstepunten’ of ‘Donnerpunten’, maar sinds 2015 werd de WOZ-waarde rechtstreeks opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel. Dit bleek rampzalig uit te pakken voor huurders waarvan de woning in een gebied ligt waar de kopersgekte extra heeft toegeslagen. In de grote steden bijvoorbeeld. Zo kon het gebeuren dat de WOZ-waarde niet een kwart, zoals bedoeld, maar de helft of meer van het puntenaantal ging uitmaken. Daarmee de hieraan gekoppelde maximale huurprijs tot ver boven de liberalisatiegrens opdrijvend.
Heel vervelend voor de ‘goedkoop scheefhuurder’, die het huurplafond steeds verder uit het zicht ziet verdwijnen. En nog steeds als ‘scheefhuurder’ wordt gezien, terwijl zijn huur boven de sociale huurgrens ligt! Het kabinet had ervoor kunnen kiezen huurders in een gereguleerde huurwoning die inmiddels geen ‘sociale huren’ meer betalen maar ‘vrijesectorhuren’, van de extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging te vrijwaren.
Deze maximale huurprijzen (ver) boven de liberalisatiegrens leidden er ook toe dat bij wisseling van bewoners gereguleerde huurwoningen nog vaker in de vrijehuursector verdwenen. Dus gingen er op deze manier veel gereguleerde huurwoningen via liberalisatie verloren.
Dalende koopkracht
Deze extreme versie van de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt ingevoerd in een tijd dat vrijwel alle Nederlanders het financieel moeilijker krijgen. Enerzijds ging de inflatie al omhoog door de inhaalvraag na de coronapandemie, welke leidde tot wereldwijde leveringsproblemen. Door de oorlog in Oekraïne lopen de prijzen van energie en voedingsmiddelen nog harder op.
Anderzijds blijft de loonontwikkeling ver achter bij deze prijsstijgingen. Daarnaast hebben we nog de inkomsten die helemaal niet stijgen. Zoals de pensioenen, waarvan er vele al jarenlang niet zijn geïndexeerd. Fors koopkrachtverlies is dan het gevolg.
De verdoemde ‘goedkoop scheefhuurders’ moeten echter blijven dokken. Maar het kabinet was er toch om de middeninkomens te beschermen? Waar blijft Hugo de Jonge wanneer het húrende middengroepen betreft?
Een sprankje hoop voor sommige ‘goedkoop scheefhuurders’
Inmiddels was het kabinet er ook achter gekomen dat het aantal liberalisaties uit de hand liep als gevolg van de doorwerking van de snel stijgende WOZ-waarden in de puntentelling. Daarom is besloten om per 1 mei 2022 in sommige gevallen het aandeel van de WOZ-waarde in de puntentelling af te toppen tot 33%, de zogenaamde ‘cap op de WOZ’.
Hiermee zouden 23.000 woningen voor de gereguleerde huursector behouden blijven, die anders bij nieuwe verhuur boven de liberalisatiegrens, dus in de vrije sector zouden belanden. En 15.000 vrijesectorhuurwoningen zouden bij bewonerswissel weer onder de liberalisatiegrens komen en zo terugkeren naar de gereguleerde huursector. Deliberalisatie! Het begin van een politieke ommekeer?
Rutte en consorten zullen het niet zo bedoeld hebben, maar deze aftopping van de WOZ-waarde in de puntentelling biedt hoop voor sommige ‘goedkoop scheefhuurders’ in deze tijden van slinkende koopkracht. Vooral voor degenen die een hoge huur betalen voor hun relatief kleine gereguleerde huurwoning met weinig voorzieningen in bij kopers populaire buurten.
Die 33%-cap voor bewoners van een gereguleerde huurwoning geldt namelijk slechts in specifieke situaties. Het totale aantal punten / de maximale kale huur moet in de oude situatie, bij volledige toerekening van de WOZ-waarde in de puntentelling, boven de liberalisatiegrens (142 punten) liggen, en het aandeel WOZ-punten dient hoger te zijn dan 33%.
Een voorbeeld
Een gereguleerde huurwoning in een populaire buurt heeft per 1 juli 2021 met volledige toerekening van de WOZ-waarde in totaal 164 punten: 82 woningpunten (50% van het totaal aantal punten) en 82 WOZ-punten (50% van het totaal aantal punten). 164 punten ligt boven de liberalisatiegrens en betekent per 1 juli 2021 een maximale kale huurprijs van € 871,88.
Ziehier het concrete bewijs dat de huren van gereguleerde huurwoningen de hoogte van ‘vrijesectorhuren’ kunnen aannemen. Deze woning voldoet aan beide voorwaarden: totale puntenaantal boven de liberalisatiegrens en aandeel WOZ-punten meer dan 33%.
Op 1 juli 2022 komen we met de 33%-cap uit op een totaal van 122 punten: weer die 82 woningpunten (nu 67% van het totaal aantal punten) en nog maar 40 WOZ-punten (nu logischerwijs 33% van het totaal aantal punten). 122 punten houdt per 1 juli 2022 een maximale kale huurprijs in van € 655,73.
Recht op huurverlaging
Stel nu dat dit voorbeeld van toepassing is op het echtpaar waar we dit verhaal mee begonnen. Hun kale huur van € 705,66 lag op 1 juli 2021 ver ónder de toenmalige maximale kale huurprijs (€ 871,88). Maar de aan hen per 1 juli 2022 voorgestelde kale huur van € 755,66, waarin € 50 inkomensafhankelijke huurverhoging is opgenomen, ligt dan ruim bóven de nieuwe maximale kale huurprijs (€ 655,73).
Die € 50 inkomensafhankelijke huurverhoging voor Kees en Mila gaat dus niet door. Sterker nog, zij hebben recht op bijna 50 euro huurverláging. Om precies te zijn € 49,93, het verschil tussen hun huidige kale huur per 1 juli 2021, € 705,66, en de maximale kale huurprijs per 1 juli 2022, € 655,73.
Aan de slag dus met de huurprijscheck voor al degenen die hiervoor in aanmerking denken te komen.
Algehele huurbevriezing
Er zijn talloze argumenten tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging in het algemeen en de huidige extreme versie in het bijzonder. Daar kan nu de dalende koopkracht als belangrijk tegenargument aan worden toegevoegd. Alle reden om de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2022 alsnog niet door te laten gaan.
Maar het koopkrachtargument geldt natuurlijk voor alle huurders. Vorig jaar was dat nog voldoende reden om de huren te bevriezen. Terwijl de situatie dit jaar in feite slechter is, zouden de huren nu wél kunnen worden verhoogd? En waarom profiteren de huurders niet van de aanstaande afschaffing van de verhuurdersheffing? Jarenlang is die in de huren doorberekend, wat ertoe heeft geleid dat veel hurende huishoudens steeds moeilijker kunnen rondkomen.
Het wordt tijd om de huurders hiervoor te compenseren. Een algehele huurbevriezing op 1 juli 2022 is daarom op zijn plaats. Mooi dat de actiegroep ‘Wij Weigeren de Huurverhoging’ de strijd aangaat voor meerjarige huurbevriezing (2022-2026).
Jan Kok is auteur van het studieboek voor het hoger onderwijs ‘Werken aan wonen’, samen met Siep van der Werf, en bestuurder van de Huurdersvereniging Amsterdam.
