ACHTERGROND - Minister Stef Blok ligt overhoop met de woningcorporaties. Waarom?
Sinds de presentatie van het regeerakkoord ligt de minister van Wonen en Rijksdienst Stef Blok (VVD) overhoop met de woningcorporaties. Blok wil woningcorporaties meer mogelijkheden geven om huren te verhogen en verwacht van hun geld terug via een verhuurdersheffing van twee miljard. De woningcorporaties stellen echter dat ze vanwege dalende huizenprijzen niet in staat zullen zijn deze heffing te betalen.
Hoeveel woningcorporaties zijn er eigenlijk in Nederland?
Er zijn 389 bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) geregistreerde woningcorporaties in Nederland. De eerste woningcorporatie in Nederland was de Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse in Amsterdam, opgericht in 1852.
Hoeveel woningen worden er via woningcorporaties verhuurd?
In 2011 verhuurden woningcorporaties in totaal 2.3 miljoen woningen, dat is 70% van het totale huuraanbod en 31% van het totale woonaanbod. De 22 grootste woningcorporaties verhuren samen 700.000 woningen.
Van alle woningen van corporaties viel 97% (2.2 miljoen woningen) onder de huurtoeslaggrens (652.52 euro). In 2007 was dit 98.6%.
Amsterdam is de gemeente met de meeste woningen in bezit van woningcorporaties: 187.128 woningen.
Hoe worden woningcorporaties gefinancierd?
Woningcorporaties ontvangen huur (12 miljard in 2011), verkopen bezit en kunnen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geld lenen onder markttarief. Dit omdat er een ‘zekerheidsstructuur’ in de leningen zit, die bestaat uit drie ringen:
– Woningcorporaties staan garant voor elkaar en kunnen steun bij elkaar aanvragen
– Saneringsfonds: corporaties in problemen kunnen een aanvraag dit bij dit fonds beheerd door het CFV en gefinancierd door corporaties
– Uiteindelijk staan overheid en gemeenten garant
Bij Vestia is er gebruik gemaakt van het saneringsfonds. De overheid heeft nog nooit direct een woningcorporatie hoeven redden. In de jaren ’90 ontvingen woningcorporaties nog direct subsidies van de overheid, nu is dat niet meer het geval. Sinds de verzelfstandiging (midden de jaren ’90) hebben woningcorporaties veel bezit opgebouwd en kunnen nu ‘zelfstandig’ functioneren.
De afgelopen jaren verkochten woningcorporaties ieder jaar ongeveer 15.000 huizen, in 2011 was dat 18.000. Het grootste deel (14.300 van 18.000) wordt verkocht aan particulieren.
Wat gaat het kabinet nu veranderen?
Het kabinet neemt verschillende maatregelen om te huren te verhogen. Zo worden er maatregelen genomen tegen scheefhuren en voor het bepalen van de huurprijs wordt het puntensysteem vervangen door 4.5% van de WOZ waarde. De extra inkomsten (verhuurdersheffing) moeten aan de overheid worden betaald, het kabinet wil op deze manier structureel twee miljard aan inkomsten binnenhalen.
Wat is het bezwaar van de corporaties?
Woningcorporaties stellen dat de WOZ waarde van woningen dalen en hierdoor de huren nauwelijks verder kunnen stijgen en in sommige gebieden zelfs zullen dalen. De afgelopen jaren is gemiddelde WOZ waarde van alle huizen van woningcorporaties gedaald van 160.000 euro in 2009 naar 154.000 euro in 2011 .
Een belangrijk argument voor het in beweging brengen van de woningmarkt is de bouw die nu stagneert. Wat is aandeel van woningcorporaties hierin?
In 2007 waren woningcorporaties goed voor 26% van alle gereed gekomen woningen, in 2011 was dit 35%. Beide jaren leverden woningcorporaties ongeveer 20.000 woningen op. Marktpartijen zijn echter door de crisis minder gaan bouwen: in 2007 nog 50.000 woningen, in 2011 30.000.
Hoe zit het eigenlijk met de beruchte salarissen van woningcorporatiebestuurders?
Salaris van woningbouwbestuurders is vaak onderwerp van debat geweest. Op dit moment geldt de sectorbrede beloningscode (sinds 2010) . Het maximale vaste salaris bedraagt nu 188.000.
Vanaf 1 januari 2013 gaat de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (Wnt) in, dit betekent dat het maximale salaris van iemand die bij een woningcorporatie werkt 130% van een ministersalaris bedraagt. Het kabinet is van plan de norm te verlagen naar 100% van een ministersalaris (144.000 euro).
Via The Fact Club
Reacties (10)
Ik dacht dat deze “fact sheet” mij duidelijk zou maken hoe het komt dat de verhuurders zoveel moeite hebben met de verhuurdersheffing. Maar dat wordt eigenlijk helemaal niet duidelijk. Terwijl het dus gaat om een rekensom: wat zijn de huidige huurinkomsten, wat zullen de huurinkomsten gaan worden volgens het WOZ-4,5% systeem en wat is het verschil ertussen? Als de huurinkomsten werkelijk omlaag gaan, of te weinig stijgen, dan is het begrijpelijk dat woningcorporaties niet blij zijn en dat de verhuurdersheffing feitelijk een extra belastingaanslag voor verhuurders – en misschien indirect wel huurders – is. Zeker als Stef Blok gaat voorstellen om dan maar te bezuinigen op het onderhoud van woningen, is het doel van die heffing helemaal duidelijk. Maar goed dat zijn nog geen feiten, alleen vermoedens gebaseerd op mijn grote wantrouwen tegen de overheid dat met ieder nieuws kabinet toeneemt. Dat de PvdA “eerlijker” preekt, maar tegelijkertijd dergelijk beleid steunt, zegt mij genoeg.
Enfin: De nieuwe geïntroduceerde verhuurdersheffing wordt geheven bij verhuurders die meer dan tien huurwoningen verhuren. De heffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde verminderd met tien keer de gemiddelde WOZ-waarde. Woningen waarvan de huur hoger is dan de grens voor de huurtoeslag (2012 € 664,66) worden niet meegeteld. Naar verwachting is de gemiddelde heffing per woning € 2 (2013) en € 356 (2014). De verhuurder moet hiervan digitaal aangifte doen en de heffing direct betalen. Bron.
Hier is een informatieblad van de overheid te downloaden.
Maar ik kan zo snel niet de verzamelde WOZ-waarde van de in aanmerking komende woningen van de woningcorporaties vinden.
Ik snap niet waarom salarissen altijd weer besproken worden. Hetgeen wat zou moeten tellen is of zo’n persoon de investering waard is. (vaak niet, maar dat terzijde)
Totaal off topic, maar nog een voorbeeld van indirecte belastingheffing: de prijsverhoging van energieleverering door 100% overheidsbedrijven: onnodig ruim boven de inflatie. Zit hier een gedachte achter?
#1 “Maar ik kan zo snel niet de verzamelde WOZ-waarde van de in aanmerking komende woningen van de woningcorporaties vinden.”
Het staat hier allemaal vrij behoorlijk toegelicht:
Johan Conijn & Wolter Achterveld, Verhuurderheffing en corporaties, Een financiële analyse, Ortec Finance, 7 november 2012,
http://www.aedes.nl/binaries/downloads/financien/20121112-verhuurdersheffing-en-corporaties-financi.pdf
@3 Een gedachte? Wat dacht je van de duimschroeven aandraaien en het zoveelste geval van ordinaire zakkenvullerij? Dat huren omhoog zouden moeten is overigens van hetzelfde laken een pak. Zolang de overheid niet in eigen vlees snijdt en er verder geen protest is gaat het afpersen steeds groteskere vormen aannemen.
@4: Dank je wel. Dit is toch een duidelijk antwoord op de vraag van het stuk van de Fact Club: “Waarom ligt minister Stef Blok overhoop met de woningcorporaties?”
Dan is de volgende vraag: “Waarom haalt de Fact Club de feiten over de verhuurderheffing niet boven tafel?”
Of de woningcorporaties de verhuurdersheffing kunnen betalen of niet, 2 dingen worden duidelijk uit dit overzicht:
1. Woningcorporaties, hoewel ze een publieke functie dienen, worden al lang niet meer gesubsidieerd uit de overheid (op een overheidsgarantie van leningen die nog nooit gebruikt is na).
2. Op het verhuren van sociale huurwoningen (dus voornamelijk woningen voor arme mensen) komt nu een extra belasting. Of de verhuurder of huurder dat moet betalen kan verschillen, maar het eindeffect dat de woonbehoefte van de zwaksten in de samenleving extra belast gaat worden, blijft.
Als je dan bedenkt dat we in Nederland nog altijd forse subsidies geven op het kopen van dure huizen door middel van de hypotheekrenteaftrek, snap ik helemaal niets van dit beleid.
@2: Het graaien uit de publieksruif terwijl er geen causaal verband is tussen salaris en geleverde prestaties is iets dat snel en afdoende moet worden aangepakt.
@6, helaas is dit niet duidelijk genoeg geworden uit ons stuk. Door de huren te koppelen aan de WOZ-waarde in plaats van het puntensysteem verwacht de overheid dat de woningcorporaties meer huurinkomsten genereren. Nu ligt de gemiddelde huurprijs op 3.4% van de WOZ-waarde. Het probleem, volgens de woningcorporaties, is echter dat de WOZ-waardes gaan dalen (dat hebben ze de afgelopen jaren ook gedaan) en de huidige huurprijs vanzelf op het niveau van 4.5% komt te liggen.
Vervelend indien dit niet duidelijk genoeg is geworden.
Stefan (The Fact Club)
@9: Als het niet “duidelijk is geworden” uit je stuk ligt dat negen van de tien keer aan het stuk zelf… zeg maar gerust “ik/wij hebben het niet duidelijk gemaakt”.