De kern van de wooncrisis is dat het woonbeleid niet uitgaat van huisvesting als basisbehoefte en een grondrecht dat door de overheid moet worden gegarandeerd, maar van huisvesting als verdienmodel.
Woningcorporaties verkochten tussen 2009 en 2020 ruim 236.000 woningen, eerst vooral aan de zittende huurders of starters, maar sinds 2015 steeds vaker aan beleggers. Het leidde in Amsterdam onlangs tot een nogal ongewoon voorstel van de gemeente, namelijk om zélf corporatiewoningen te kopen om te voorkomen dat deze in de vrije sector belanden.
Vaak wijzen woningcorporaties naar de verhuurderheffing, de belasting op sociale huurwoningen, waardoor corporaties te weinig geld zouden overhouden voor nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. De corporaties dringen aan op afschaffing van de heffing, maar de verkoop begon dus al veel eerder. Zowel het afstoten van corporatiebezit als de verhuurdersvergunning zijn onderdeel van een langer lopend overheidsbeleid, door Cody Hochstenbach een ‘ideologisch project’ genoemd, om huisvesting over te hevelen naar de vrije markt. Dat heeft geleid tot tal van negatieve effecten.
Eigenwoningbezit gesubsidieerd
Eigenwoningbezit wordt sinds de jaren negentig door de overheid gepromoot als het hoogste ideaal en gesubsidieerd door tal van belastingvoordelen. Met alle gevolgen van dien: maatregelen zoals de hypotheekrenteaftrek, de belastingvrije schenking en recent de eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting, bedoeld om starters te helpen, stuwen zowel de woningprijzen als de hypotheken verder omhoog. Wie een koophuis bezit wordt vanzelf rijker, maar voor starters is het bijna onmogelijk geworden om zonder eigen vermogen (lees: rijke ouders) een woning te kopen.
Een ander probleem in de wooncrisis is dat woningen voor investeerders interessant zijn geworden. Woningen zijn een langtermijninvestering zonder al te grote risico’s. In 2020 kochten investeerders maar liefst een derde van de woningen in de vier grote steden. Ook buitenlandse investeerders, die door onze laatste minister voor Wonen, Stef Blok (VVD), door een overheidscampagne naar onze woningmarkt zijn gelokt. Omdat huuropbrengsten niet wordt belast, is een tweede of derde woning om te verhuren ook voor kleine beleggers aantrekkelijk als een boterham voor later of een leuk extraatje.
Tegelijkertijd ging de overheid steeds minder bescherming bieden aan huurders op de particuliere markt. Een deel van hen komt door strengere inkomenseisen niet meer in aanmerking voor sociale huur, hoewel zij zich ook niet redden op de particuliere markt. Bovenop de hoge huurlasten komt woononzekerheid: bijna de helft van de particuliere huurwoningen wordt voor tijdelijke verhuur aangeboden, zo bleek uit onderzoek vorig jaar. Hiervan profiteren de verhuurders, want zij kunnen bij elke nieuwe huurder de huurprijs verhogen. De benarde positie van huurders bevestigt dat een huurwoning ‘weggegooid geld’ is, en een huurder dief van de eigen portemonnee.
Sociaal vangnet
Ondertussen is huisvesting door woningcorporaties weer een sociaal vangnet geworden, dat door de strengere inkomensregels alleen nog toegankelijk is voor de laagste inkomensgroepen. Dat was niet altijd zo. In 1901 stelde de Woningwet arbeiders in staat om met overheidssteun woningbouwverenigingen op te richten. Al snel moesten gemeenten bijspringen om woningen voor de allerarmsten te bouwen – het begrip ‘volkshuisvesting’ werd geïntroduceerd. Tijdens de wederopbouw en daarna de stadsvernieuwing ontwikkelden de gemeentelijke woningbedrijven zich echter tot de belangrijkste woningbouwers, voor de allerarmsten én voor de middenklasse.
Tijdens de liberaliseringsgolf van de jaren tachtig werd bedacht dat de verantwoordelijkheid voor huisvesting aan de markt moest worden gelaten. Dat mondde uit in de financiële verzelfstandiging van de toenmalige gemeentelijke woningbedrijven in 1997 – voortaan noemden we ze woningcorporaties. Woningcorporaties verkochten een deel van hun woningen aan zittende huurders en starters, maar ook aan beleggers. Daarop moest ‘middenhuur’ worden gebouwd, voor mensen die niet in aanmerking komen voor de sociale sector maar ook niet kunnen kopen.
Pas in 2013 werd de verhuurdersheffing ingevoerd. Volgens Cody Hochstenbach was de verhuurderheffing dan ook geen gewone bezuinigingsmaatregel maar past het in een lange trend van liberalisering van de woningmarkt. Na een reeks financiële schandalen en een parlementaire enquête naar de corporatiesector volgde de herziening van de Woningwet in 2015. Het rijk bedong dat woningcorporaties terug moesten naar hun ‘kerntaak’: het huisvesten van mensen met lage inkomens of bijzondere doelgroepen.
En zo zijn we honderdtwintig jaar na invoering van de Woningwet in zekere zin weer terug bij af: mensen moeten in principe zelf voor hun huisvesting zorgen, de overheid ontfermt zich alleen over de allerarmsten. Zoals alle sociale voorzieningen, is ook een sociale huurwoning van een recht tot een gunst verworden.
Solidariteit ondermijnd
Het overheidsbeleid ter promotie van het eigenwoningbezit heeft volgens sociaal geograaf Barend Wind geleid tot groeiende vermogensongelijkheid. Journalist Hans de Geus, die onlangs een boek over de wooncrisis schreef, ziet een ‘tweekastenmaatschappij’ ontstaan. De mensen die woningen bezitten en eigenwoningbezit kunnen doorgeven aan hun kinderen varen wel bij het beleid, maar de mensen die niet kunnen kopen komen er steeds bekaaider vanaf.
Daar komt bij dat de strijd om woonruimte de solidariteit ondermijnt. Dat zien we in de hetze jegens scheefwoners (mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning) die moeten plaatsmaken voor de ‘echte’ doelgroep – ook als zij de hoge particuliere huren niet kunnen betalen. Daarbij vergeten we voor het gemak hoeveel mensen tegenwoordig door flexibilisering van de arbeidsmarkt hun inkomen ook niet zeker meer zijn. We laten het gebeuren dat ouders met een bijstandsuitkering hun volwassen kinderen op straat zetten, uit vrees voor de ‘samenwoonkorting’. Daklozen moeten eerst ‘aan zichzelf’ werken voordat ze een dak boven hun hoofd krijgen – de Housing First-aanpak, waarbij daklozen eerst een huis krijgen, zet in Nederland maar mondjesmaat voet aan de grond.
De VVD en het CDA, die medeverantwoordelijk zijn voor de inkrimping van de sociale voorraad, grijpen de woningnood aan om xenofobe standpunten te verkondigen: zij vinden het ‘oneerlijk’ dat statushouders voorrang krijgen op andere woningzoekenden. Recent werd bekend dat het woningcorporaties en gemeenten niet lukt om locaties te vinden voor de bouw van 20.000 flexwoningen, bedoeld voor starters, statushouders en mensen die tijdelijk een dak boven hun hoofd nodig hebben, vanwege verzet uit de samenleving.
De wooncrisis zet burgers tegenover elkaar. In Den Haag verzette een buurt zich tegen de huisvesting van zestig dakloze mensen in een leeg verpleeghuis. In Tilburg stapten buurtbewoners naar de rechter om een ‘Polenhotel’ voor 700 arbeidsmigranten tegen te houden. Wie heeft het meeste recht op een woning: jongeren, ouderen, starters, particuliere huurders, mensen met beperkingen? De 11.000 statushouders die het komende half jaar moeten worden gehuisvest, de 36.000 daklozen, de naar schatting 250.000 arbeidsmigranten uit Oost- en Zuid-Europa die nu via hun werkgever worden gehuisvest maar die hun woonruimte verliezen zodra ze hun werk kwijtraken?
Mensenrechtencrisis
De dominante beleidsvisies – eigenwoningbezit als investering en sociale huur als gunst – hebben het zicht ontnomen op wat huisvesting in de eerste plaats is: een basisbehoefte. Om de wooncrisis op te lossen is het dan ook niet voldoende om meer woningen te bouwen, al gebeurt het nog zo slim, snel, tijdelijk of tiny. Een nieuwe minister voor Wonen gaat niet helpen, als die ondertussen onze huurwoningen aanprijst als beleggingsobjecten bij internationale investeerders. De terugkeer van een minister van Volkshuisvesting kan een eerste stap naar een oplossing zijn, maar alleen als diens visie op huisvesting fundamenteel wijzigt.
De wooncrisis is namelijk in de eerste plaats een mensenrechtencrisis. Dat is de boodschap van de beweging Make The Shift onder leiding van Leilani Farha, voormalig Speciale Rapporteur voor huisvesting van de Verenigde Naties. Als overheden zich onvoldoende inzetten voor adequate huisvesting voor iedereen, dan schenden zij het recht op wonen. En daarbij gaat het om meer dan het tegengaan van dakloosheid en huisuitzettingen. Erken huisvesting als een grondrecht, zei ook het Europarlement in januari tegen overheden, en beperk de financiële activiteiten die het recht op huisvesting ondermijnen. Er moet niet alleen voldoende beschikbare woonruimte zijn, maar ook de betaalbaarheid, kwaliteit en woonzekerheid moeten worden gegarandeerd.
De Rotterdamse wethouder Wonen zei vorig jaar: “Een inclusieve stad is óók voor starters, middeninkomens die groter willen wonen of voor wie een penthouse wil.” Het recht op wonen vereist inderdaad dat de overheid woonruimte voor iedereen garandeert. Maar de overheid moet daarbij wel bijzondere aandacht hebben voor de aanzienlijke groep mensen die onvoldoende inkomen heeft om op de particuliere markt een woning te huren of kopen. Mensen die een penthouse kunnen betalen, zullen geen moeite hebben om huisvesting te vinden, ongeacht of er voldoende penthouses beschikbaar zijn. Maar omgekeerd zullen mensen met weinig inkomen wél moeite hebben om huisvesting te vinden als er onvoldoende betaalbare woningen zijn.
Woonbeleid dat gebaseerd is op huisvesting als grondrecht, zoals waar de Rotterdamse actiegroep Recht op de stad voor pleit, heeft per definitie veel aandacht voor het garanderen van betaalbare huisvesting voor mensen met relatief weinig inkomen. Zulk woonbeleid ziet betaalbare en sociale huur (of sociale koop) niet als onaantrekkelijke of onrendabele woonvorm, of als gunst voor de allerarmsten, maar als een verworvenheid van een rijk land dat het recht op huisvesting voor alle inwoners garandeert. Alleen vanuit die gedachte zal het lukken om de wooncrisis bij de wortels aan te pakken.
—
Dit artikel is een bewerkte versie van een opinieartikel dat op 14 mei in het NRC verscheen. De auteur is mede-initiatiefnemer van Recht op de stad.