ANALYSE - Dat de woningmarkt in crisis is weten we. Maar de analyses van het probleem en dus ook van de oplossingen lopen uiteen. Je kunt twee scholen onderscheiden. De ene school ziet vooral het tekort aan woningen als probleem en wil dat er gebouwd wordt. De andere school ziet vooral de financialisering van de woningmarkt als probleem. Beide zijn relevant, maar het is goed te ontrafelen waarom en hoe ze zich tot elkaar verhouden. Dan komen we vanzelf terecht bij de vraag of bouwen een oplossing is.
De school we moeten bouwen
Eerst iets over die twee scholen.
De VVD, de partij die op allerlei manieren heeft bijgedragen aan het probleem, is zonder twijfel onderdeel van de we moeten bouwen-school. Zoals te lezen in het verkiezingsprogramma: “belangrijk is […] dat er genoeg betaalbare huizen zijn. De laatste jaren is de krapte op de woningmarkt flink toegenomen. Door extra te investeren in nieuwbouw […] zijn de afgelopen jaren de eerste stappen gezet voor meer betaalbare woningen.” Ze stelt allerlei maatregelen voor die dat bouwen eenvoudiger moet maken. Maar de analyse van de problemen op de woningmarkt is flinterdun. De inhoudelijke bijdrage van woordvoerder Koerhuis beperkt zich tot het herhalen van het ene woord ‘bouwen’.
Wel een serieuze poging de woningmarkt te begrijpen is een artikel van Jesse Frederik op De Correspondent. Volgens hem is “De woningmarkt […] een stoelendans. Er zijn te veel mensen die woonruimte zoeken op plekken met te weinig woonruimte. […] het fundamentele probleem is niet zozeer de verdeling van de stoeltjes, maar het tekort aan stoeltjes.“ Zijn conclusie is dat er vooral gebouwd moet worden, want alleen dan daalt de prijs. “De echte socialist laat de kapitalisten zichzelf opvreten. Laat ze maar bouwen, bouwen, bouwen” dan ontstaat er vanzelf een overschot en zakken de prijzen.
De school tegen financialisering
Tegenover de we moeten bouwen-school staat bijvoorbeeld Hans de Geus, auteur van Hoe ik toch huisjesmelker werd. Hij schrijft ook op Follow The Money over de woningmarkt en keert zich vooral tegen alle maatregelen die de geldstroom richting woningmarkt bevorderen. In het artikel Waarom wordt wonen zo duur noemt hij er enkelen. Beginnend in de jaren negentig toen het partnerinkomen mee begon te tellen bij het vaststellen van de maximale hypotheek. Een prijsopdrijvende maatregel, waarvan er meerdere zouden volgden. Zoals het liberaliseren van sociale huurwoningen. Kopen om te verhuren (buy-to-let) dat gestimuleerd werd door het toestaan van hypotheken aan beleggers op basis van de inkomsten uit de huur. En natuurlijk de jubelton – een belastingvrije schenking van een ton voor een huis voor de kinderen.
Die financialisering van de woningmarkt kwam op FTM ook aan bod in een interview van Peter Hendriks met Manuel Aalbers, professor sociale en economische geografie in Leuven. Daarin komt de internationale context van die financialisering aan bod. Inclusief een belangrijke vingerwijzing wanneer hij zegt “Het is niet zo dat als er meer geld naar de woningmarkt vloeit, er ook vanzelf meer woningen bijkomen.” Want er spelen twee belangrijke variabelen op de woningmarkt. De hoeveelheid woningen, maar ook, en los daarvan, de hoeveelheid geld.
Kern van de analyse
Hoe verhouden die twee scholen zich nu tot elkaar?
De vraag op de woningmarkt is groter dan het aanbod. Er zijn te weinig woningen. Dat verklaart dat de prijs stijgt. Maar dat verklaart niet de grootte van de prijsstijgingen. Die laat zich alleen maar verklaren door de regels rondom het geld. Geld dat in de vorm van (verhuur)hypotheken, jubeltonnen en opkoopsommen van beleggers in de woningmarkt wordt gepompt. En geld dat in de vorm van steeds hogere huren als rendement op die beleggingen uit de woningmarkt wordt gehaald. Eenvoudig gesteld: er is een tekort aan woningen, daardoor stijgen de prijzen. Maar door de overvloed aan geld stijgen de prijzen zo exorbitant als ze doen.
Die twee oorzaken moet je wel uit elkaar halen. Het tekort aan woningen op de woningmarkt aan de ene kant en het overschot aan geld dat in de woningmarkt terechtkomt aan de andere kant. Daar gaat het fout in dat op zich lezenswaardige essay van Jesse Frederik.
In de titel en de introductie lees je: “Waarom wonen zo duur is (en nee, niet door huisjesmelkers, het neoliberalisme of prins Bernhard) […] De voornaamste oorzaak van de woningcrisis is simpel: er zijn te weinig huizen.”
Hier worden die twee zaken dus door elkaar gehaald. Want inderdaad er zijn te weinig huizen. Maar nee, dat is niet waarom wonen zo duur is. Dat komt met name door de overvloed aan beschikbaar geld. De woningprijzen zijn niet louter het resultaat van de vraag naar en het aanbod van woningen. De prijsstijgingen zijn een optelling van een toenemend woningtekort en een ongehoord geldoverschot.
De stoelendans
Laten we Frederiks tekort aan stoeltjes eens als denkoefening zien. Vijf dansende mensen en vier stoelen. Maar in plaats van muziek een verkoop bij opbod. Iedereen wil eigenlijk wel een stoel hebben, maar voor welke prijs? De portemonnees worden getrokken. Er komen tientjes op tafel. Iemand heeft zowaar vijftig euro op zak. Een ander loopt snel naar de pinautomaat op de hoek om honderd euro te pinnen.
En stoelen zijn belangrijk. Geen stoel betekent misschien wel jarenlang niet zitten. En een partner die ook niet kan zitten. En wellicht komen er kinderen. Van hen kan je toch ook niet verwachten dat ze altijd maar blijven staan?
Gelukkig blijkt er ook geleend te kunnen worden, dus het bieden kan door. De een biedt over de ander, die weer wordt overboden en dan is degene met het laagste bod weer aan zet. Want er blijven vijf bieders en vier stoelen. Er wordt gebeld met partners, om bij te lenen. Ouders beloven mee te betalen. Gelukkig is daar ook de VVD, die zich blijft inzetten om de rente op die leningen aftrekbaar te houden. Bovendien regelt ze dat rijke ouders belastingvrij veel geld kunnen schenken om een stoel te bemachtigen. Ze nodigt trouwens ook buitenlandse partijen uit om te bieden, om zo’n stoeltje daarna voor veel geld te kunnen verhuren. De opstuwende werking daarvan rekent ze zichzelf niet aan, want dat is namelijk de markt.
Kortom, zonder dat het tekort verandert, stijgen de prijzen mee met de geboden financiële ruimte, om aan de spiraal omhoog mee te kunnen blijven doen. De uiteindelijke prijs noemt men de marktprijs.
Hoe verhouden die oorzaken zich tot elkaar?
Beide oorzaken – woningtekort en geldoverschot – staan niet helemaal los van elkaar. Met name één verband is van belang. Prijsopdrijving ten gevolge van dat geldoverschot, kan alleen plaatsvinden bij een (langdurig) woningtekort.
Bij meer vraag dan aanbod stijgen de prijzen. Dat hoeft geen grote stijging te zijn. Maar als er veel geld beschikbaar is op de woningmarkt, dan fungeert dat als olie op het vuur voor de prijs. Dat zien we de laatste jaren. Die grote prijsstijgingen betekenen dus niet dat er een groot woningtekort is.
Dat verband betekent ook dat zodra het woningtekort verandert in een woningoverschot, het geldoverschot geen prijsopdrijvend effect meer zal hebben. Louter de beschikbaarheid van veel geld zal een dalende prijs niet stutten. Want waarom zou je een jubelton overbieden als er genoeg alternatieve huizen te koop staan.
Heeft de hoeveelheid beschikbaar geld invloed op het aantal beschikbare woningen?
Het opkopen van bestaande woningen om in te beleggen heeft een prijsopdrijvend effect. Maar zolang die woningen in dezelfde staat verhuurd worden, heeft het geen invloed op de beschikbare hoeveelheid woningen. Dat is anders bij het verkameren van woningen. Het opdelen in kleinere wooneenheden. Dat vergroot de woningvoorraad. Al stijgt het totale woonoppervlak natuurlijk niet. De prijs per vierkante meter zal wel (veel) groter zijn dan voor de opdeling.
Een ander verband tussen de beschikbaarheid van geld en het woningtekort heeft met de tweede woning te maken. Iedereen die voor eigen gebruik een tweede woning koopt, verkleint de kansen voor mensen die überhaupt geen eerste woning hebben. Onze toenemende rijkdom betekent meer tweede woningen. En voor de woningzoekenden minder kans op een woning. En je kunt immigranten de schuld geven van het woningtekort, omdat ze een woning bewonen. Je kunt ook bezitters van een tweede woning de schuld geven, omdat ze altijd één woning niet bewonen.
En, als je het hebt over de woningmarkt, zorgt dat geld op die markt dan niet voor extra nieuwbouwwoningen? Nee, want voor woningen heb je grond nodig. En dat extra geld vertaalt zich via de markt niet naar extra grond. Want het is niet de markt, maar de overheid die gaat over voor woningbouw beschikbare grond.
Twee problemen van politieke makelij
In het verlengde van bovengenoemde oorzaken van de uit de hand gelopen woningprijzen kun je twee problemen identificeren. Het eerste probleem: te weinig woningen. Dus er moet worden gebouwd. Maar los van de prijsstijgingen die het gevolg zijn van dat tekort, wordt wonen steeds duurder. Dat is het tweede probleem en is ook echt een probleem.
En beide problemen worden niet door de markt veroorzaakt. Zowel het woningtekort als het geldoverschot zijn van politieke makelij. Om het woningtekort op te lossen is, zoals hierboven genoemd, grond met een woonbestemming nodig en daar gaat de (lokale) politiek over. En het geldoverschot in de woningmarkt heeft vele oorzaken, maar allemaal politiek van aard. Dat heeft iets te maken met de lage rentestanden, die door centrale banken worden vastgesteld. Maar vooral met allerlei Haagse wet- en regelgeving rondom de toestroom van geld.
De markt als camouflage
Toch draait het vaak om markt in discussies over de woningmarkt. De hoge prijzen zijn dan het gevolg van een markt waar vraag en aanbod niet in balans zijn. Er is te weinig aanbod, maar de markt zal dat wel oplossen. Maar aangezien het potentiële aanbod door de politiek wordt bepaald, net als de regels van het geld op de woningmarkt, is het woord markt eigenlijk niet op z’n plaats. Je kunt beter spreken over het domein van het wonen. Dat domein is ingericht door de politiek en ook private partijen en woningbouwcorporaties spelen er een rol.
Dat betekent dat elke politicus die spreekt over wonen in termen van een markt, de politieke keuzes die tot de huidige problemen hebben geleid camoufleert. Zelfs de constatering dat er een crisis is op de woningmarkt is eigenlijk niet correct. Er is geen crisis op de woningmarkt. Er is een wooncrisis, omdat door politieke beslissingen over grond voor woningbouw en financiële en fiscale regels wonen duurder is geworden en mensen nauwelijks nog keuze hebben. Private partijen spelen daarin een rol, maar politieke beslissingen zijn daarbij leidend.
Wat moet de politiek doen?
Wat moet de politiek doen om deze door haar zelf gecreëerde problemen op te lossen? Bouwen, bouwen, bouwen, zoals de VVD zegt, opdat in de woorden van Frederik de kapitalisten elkaar opvreten? Bouwen lost beide problemen op. Het zorgt ervoor dat woningzoekenden iets te kiezen hebben en drukt de prijzen. Dus is bouwen dan toch de oplossing?
Dat hangt af van een andere vraag. Wanneer willen we dat de problemen zijn opgelost?
De doorlooptijd van nieuwbouwplannen is zo’n 7 tot 10 jaar. Van eerste schets tot oplevering. Dus als meer bouwen de oplossing is, dan moeten we wel wat geduld hebben. En hopen dat er verder geen vertraging optreedt. Door bijvoorbeeld de omgevingswet die maar niet geïmplementeerd wordt. Door de stikstofproblematiek. Door te weinig vakmensen of bouwmaterialen. Genoeg beren op de weg.
Dan vertellen we iedereen die de komende jaren de woningmarkt betreedt: jullie hypotheek of maandlasten zijn buitensporig. Maar in de toekomst wordt het beter. De generatie na jullie heeft dat probleem niet meer.
We moeten zoeken naar directe oplossingen…
Er is een kans dat ze dat niet leuk vinden, omdat we nu direct ook die andere oorzaak kunnen aanpakken. We kunnen morgen beginnen met het herzien van de regels die de toestroom van geld bepalen. Het afschaffen van de jubelton. Het belasten van huurinkomsten uit een tweede woning. Het belasten van een tweede, niet verhuurde, woning. Banken verbieden meer dan, zeg 95% van een hypotheek te financieren. Het verbieden van verhuurhypotheken. Het belasten van overwaarde bij verkoop. Het instellen van een huurplafond voor woningen buiten de sociale huur. Ons uitnodigingsbeleid voor buitenlandse beleggers aanpassen. Allemaal maatregelen die sneller zorgen voor betaalbaarder wonen.
…waar de VVD waarschijnlijk niet op zit te wachten
Maar getuige het verkiezingsprogramma van de VVD zit deze partij niet te wachten op dit soort daadkracht. [1] Het druist in tegen de belangen van de welgestelden, waar ze zo graag voor opkomt. Het daagt ook niet dat die woning- en huurprijzen überhaupt een politiek probleem zijn.
Werpt u de VVD voor de voeten dat een woning niet meer te betalen is. Dan antwoord ze dat dat komt door de markt. Zegt u dat de politiek er iets aan moet doen. Dan wil ze niet ingrijpen in de markt. Vraagt u wat ze dan wel gaat doen. Dan wordt mascotte Daniel Koerhuis omhoog gehouden, die dan tot grote tevredenheid van bouwend Nederland scandeert: “bouwen, bouwen, bouwen”.
En bouwen is nodig. Voor later. Maar wat doen we nu? De betaalbaarheid van wonen moet verbeteren, of in ieder geval niet verder verslechteren. Jongeren die wel een huis kunnen kopen verbinden zich aan torenhoge hypotheken, met grote consequenties als zich onverhoopt een (persoonlijke) crisis voordoet en ze hun huis moeten verkopen. Maar bovenal zullen velen niet uit de geliberaliseerde huurmarkt kunnen ontsnappen. Daar zullen ze jarenlang hoge maandlasten moeten ophoesten, om de rendementen van hun huurbazen in stand te houden. Geen geld om te sparen. Geen buffer voor tegenslag. Geen ruimte voor een gezin. Opgesloten in de vrije huurmarkt.
– – – – –
[1] Van de 24 maatregelen die genoemd staan is er één die kan doorgaan voor het beperken van het geldoverschot. Namelijk de mogelijkheid die gemeenten krijgen om, onder bepaalde voorwaarden, voor bepaalde wijken een opkoopbescherming in te stellen om grootschalige opkoop te remmen.
———
Lees verder:
Hoe Stef Blok de woningmarkt tegen het individu uitspeelde
Wat de VVD niet wil liberaliseren aan de woningmarkt
Reacties (29)
Een verhelderend boek over de financialisering is Een land van kleine buffers Daarin noemt auteur Dirk Bezemer ook een aantal oplossingen ‘waar de VVD waarschijnlijk niet op zit te wachten’.
Goed stuk.
Ik verwacht helaas weinig verbetering op korte termijn. Alle maatregelen die nodig zijn om de hoeveelheid voor woningaankoop beschikbaar geld te verminderen zijn politieke zelfdoding. Een meerderheid van het stemvee is huiseigenaar en geniet van die grote prijsstijging. Zelfs als dat betekent dat ze daardoor zelf eigenlijk niet meer groter kunnen gaan wonen. Het gevoel van 200.000 euro aan overwaarde om je heen is gewoon te lekker. Wanneer de prijzen dalen en het is opeens nog maar 100.000 dan heeft de politiek je 100.000 euro afhandig gemaakt en dan zullen ze het weten ook.
Bouwen helpt. Je moet sowieso bouwen ter vervanging van wat niet meer voldoet. Maar als de hoeveelheid beschikbaar geld sneller groeit dan de woningvoorraad, blijven de prijzen stijgen. Ook wanneer iedereen een stoel heeft (en in zekere zin is dat natuurlijk al zo), zullen er altijd nog genoeg mensen zijn die een mooiere stoel willen en bereid zijn daar fors voor te betalen.
Goed stuk inderdaad.
Een aspect waar nog wat meer aandacht voor mag komen is dat de hoge huizenprijzen niet betekent dat er een betaalbaarheidsprobleem is. De kosten van wonen zijn door de lage rente juist gedaald de afgelopen tijd, mensen kunnen zich de hogere hypotheek ook veroorloven. Mensen in koopwoningen (ca 60% van de Nederlanders) zijn dan ook in grote meerderheid zeer tevreden met hoe ze wonen. De stijging van de huizenprijzen zorgt overigens voor een daling van de vermogensongelijkheid in Nederland
Hiermee zie je dat als de verhouding tussen vraag en aanbod constant blijft, de mensen die nu vastzitten in de vrije huur sector nog steeds geen woning kunnen krijgen als de prijzen minder hard stijgen doordat je het beschikbare kapitaal gaat afknijpen. Ze worden immers nog steeds overboden door anderen met meer kapitaal, alleen zijn de bedragen waar het om gaat lager.
Dit gaat alleen veranderen als de verhouding tussen vraag en aanbod verbetert.
Eens wat betreft die betaalbaarheid, dat betoogt Frederik ook, maar de bedragen die geleend worden zijn wel zo groot dat, mocht je bij dalende prijzen door persoonlijke omstandigheden opeens gedwongen worden te verkopen, dat zelfs een paar procent waardedaling al tienduizenden euro’s schuld kan opleveren. En dan zijn het opeens wel weer heel grote bedragen.
Wat bedoel je trouwens met die daling van vermogensongelijkheid? Meer mensen hebben een huis en worden allemaal een beetje rijker? Maar gaat het verschil dan niet juist spelen tussen mensen met en zonder huis? Want met die huren die nu gevraagd worden zit sparen er voor veel huurders ook niet in…
Jullie hebben allebei gelijk. Afgezien van de rijkste 10%*, zit het vermogen bij de meerderheid van de gezinnen bijna volledig in het huizenbezit. Omdat het overige vermogen dus bijzonder ongelijk verdeeld is in Nederland (de 10%* meest vermogenden hebben driekwart van het overige vermogen in handen), werkt een stijgende (NB. dat is niet precies hetzelfde als hoge!) huizenprijs dus Gini-coëfficiënt verlagend (dat is, met een redelijk stabiele coëfficiënt van rond de 0.8, ook niet bijzonder moeilijk).
Maar dat geldt natuurlijk uitsluitend voor de vermogensongelijkheid onder de huizenbezitters. De 40% huurders hebben bij een stijgende huizenprijs dus het nakijken, maar die hebben vrijwel geen effect op de Gini-coëfficiënt, want ongeacht de huizenprijzen praktisch geen vermogen. Voor de reële vermogensongelijkheid betekent het natuurlijk wel heel veel als de kloof tussen de armste 40% huurders en de “midden” 50% huizenbezitters met weinig ander vermogen (tikkeltje zwart-wit gesteld) toeneemt, ook al zie je dat dus in de Gini-coëfficiënt niet terug.
Verder is het natuurlijk maar de vraag wat je precies aan dat huizenvermogen hebt; Tenzij je jezelf in de nesten gaat werken door een hogere hypotheek te nemen of te verkopen (zonder iets nieuws te kopen!), kun je er niet zoveel mee. Je zou kunnen zeggen dat eigenlijk alleen uittredende huizenbezitters (vooral mensen die er toch niet lang meer van gaan genieten) er echt hun voordeel mee kunnen doen. (insert babyboomerverwensing hier).
*Ik gebruik 10% omdat het CBS nu eenmaal in decielen indeelt, het is niet onwaarschijnlijk dat het in werkelijkheid om een nog kleinere groep van hypervermogenden gaat.
Er zijn zeker risico’s door het aangaan van hoge schulden, maar die zijn op dit moment wel ver weg. We zitten immers in een periode van sterke prijsstijgingen. Bovendien ben je verplicht om op nieuwe hypotheken af te betalen, wat de risico’s sterk verminderd in vergelijking met de vorige crisis. Op dit moment zijn de dalende woonlasten veel belangrijker.
Heb je deze rapportage al gezien?
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2021/07/01/rapport-staat-van-de-woningmarkt-2021
Hier vind je o.a. het aantal tweede woningen. Op bladzijde 27 vind je het sommetje over het woningtekort, het aantal tweede huizen is kleiner dan het tekort.
Twee observaties nog:
– een belangrijke aanjager van de huizenprijzen is ook dat het Nederland economisch goed gaat. De werkloosheid is historisch laag, de lonen stijgen, er is ook om die reden meer kapitaal beschikbaar om te investeren in een huis.
– het percentage ouderen met een koopwoning is veel lager dan het landelijk gemiddelde. Er komen dus op dit moment weinig koophuizen vrij door overlijden, met als gevolg dat er voor de jongeren, ondanks beschikbaar kapitaal, te weinig koophuizen zijn. Gevolg: jongeren doen er langer over om een koophuis te bemachtigen dan eerdere generaties. Om aan de vraag aan koopwoningen te voldoen met het percentage koopwoningen de komende jaren dus eerder verder groeien, in plaats van de vrije sector huur wat vaak helemaal niet de wens is van de starters op de huizenmarkt.
Dat verplicht afbetalen is inderdaad een grote verbetering t.o.v. die aflossingsvrije hypotheken, daar heb je gelijk in. Of er dalende woninglasten zijn dat vraag ik me af. Althans, als je kijkt naar de prijsstijgingen in de afgelopen 5 jaar dan weegt de beperkte daling van de rente in de afgelopen 5 jaar (de rente was al heel laag) daar denk ik niet tegenop (al zal dat ook locatiegebonden zijn).
Dat rapport is interessant. Ik kende het wel, maar niet in detail en had niet gezien dat er iets in stond over tweede woningen. Wat wel relevant is voor die getallen is dat het geen tellingen zijn, maar modelmatige berekeningen. Een citaat van een ander stuk ( https://www.ftm.nl/artikelen/miljoen-extra-woningen-is-lariekoek?share=MhZHBLkSV9q2M6YAbgIv1eHYEG6KJwMV4UzsaB07WZwQ7iRy0K%2FGu7gwC01m6qg%3D )van De Geus:
Wat verder nog speelt wat betreft ouderen. We hebben de bejaarden- en verzorgingstehuizen grotendeels afgeschaft. Ouderen blijven dus noodgedwongen langer thuiswonen en ook dat belemmert de doorstroming.
[ de bejaarden- en verzorgingstehuizen grotendeels afgeschaft. ]
Zijn er echt zoveel verzorgingstehuizen afgeschaft?
Mijn oma ging op haar 65 het bejaardenhuis in en toen ze op haar 90e overleed, was het vanzelf een verzorgingstehuis geworden, want er werden alleen nog maar gebrekkigen toegelaten. Dan hebben we het over 1990.
Bejaardenhuizen van toen hadden kamertjes van 20 vierkante meter of zo. Later werden twee stuks tot één woning samengevoegd, maar het zijn nog steeds te kleine woningen.
We hebben ook geen “bejaardencentra” nodig, maar serviceflats en aanleunwoningen waar de verzorging om de hoek al aanwezig is.
Als je bejaarden uit hun riante flat of eensgezinswoning wil lokken, dan moet de nieuw woning minimaal een riante woonkamer en keuken hebben en een tuin of flink balkon, dat zijn ze immers veelal gewend. Verhuizen naar een kippenhok gaat echt pas als de nood al te hoog is gebeuren als ze nog in hun 5-kamer woning kunnen blijven waar alle kinderslaapkamers leeg staan.
Ik heb er verschillende gekend die riepen “alleen tussen zes plankjes ga ik hier weg”. Maar ze gingen allemaal eerst naar een serviceflat of iets dergelijks. En dan is het echt een drama als je 80% van je lang gekoesterde spullen moet wegdoen en weggooien en je in je nieuwe woonkamertje je favoriete fauteuils niet meer kwijt kan.
Inderdaad, zo zie ik het ook al jaren. Een compleet gebrek aan privacy, waar verzorgers soms zonder te kloppen de godganse dag binnenkwamen. Als scholier deed ik er in die jaren vakantiewerk, met mijn neus er bovenop dus.
Wat ik helemaal schrijnend vond bij de verhuizing naar die bejaardenhuizen, was dat de mensen hun huisdier ook vaak niet mee mochten nemen: hartverscheurend vond ik het, dat zelfs hun hondje of vogeltje in een kooi weg moesten voor de verhuizing. Bureaucratisch spruitjesland is mijn land, denk ik nog steeds, soms.
En dat was al een hele verbetering want vóór de “moderne” bejaardentehuizen van de jaren ’60 had je de ouden van dagen tehuizen waar mannen en vrouwen gescheiden van elkaar met tientallen op zaal sliepen met een gordijntje tussen de bedden.
P.S. En dan nooit meer met kerst of je verjaardag je twee kinderen met aanhang voor het diner kunnen uitnodigen, want te kleine keuken en woonkamer.
We realiseren ons vaak niet wat zo’n verhuizing te weeg brengt, wat ze verliezen. De huisdieren was ik compleet vergeten.
Ik denk ook niet dat we terug moeten naar die tijd, maar er zijn genoeg mensen op leeftijd die in huizen wonen waar hun kinderen al lang uit vertrokken zijn en die drie maten te groot zijn. Als je voor die mensen kleinere huizen bouwt, liefst in de wijk/buurt, dan kunnen gezinnen weer doorstromen naar die gezinswoningen….
Ik heb de indruk dat je bij bouwprojecten alleen een grote woonkamer kunt krijgen als je er vijf slaapkamers bij neemt.
Maar in deze tijd vind ik het ook een scheve situatie: veel ouderen en vooral hoogbejaarden die gedwongen zelfst. moeten blijven wonen, dat vaak niet kunnen en waar dan de wijkhulp/thuishulp drie keer per dag langs moet komen om te wassen, de kousen aan en uit, de gordijnen dicht en open. Was het systeem vroeger autoritair, beklemmend, betuttelend, dan is het nu soms het andere uiterste. Met alle eenzaamheid die er onderdeel van is, zeker in coronatijd.
De constructie die er in die tussentijd, eeuwwisseling, was: veel ouderen in zelfst. aanleunwoningen, de hulpbehoeftige anderen in een bejaardenhuis met alle voorzieningen, was veel menselijker, gezonder. Maar die kosten “natuurlijk” te veel of zijn vanwege wanbeleid opgedoekt. Of, andere mogelijkheid nu, knarrenhofjes overal in het land, zodat de doelgroep zichzelf voorziet, maar die bouwplannen worden vaak niet uitgevoerd door gemeentes, om div. redenen. Ruimtekwestie, geldkwestie, hoor je dan….
Twee oorzaken is wat weinig voor de narigheid rond het wonen. Maar ik zal mij voegen en twee opmerkingen maken.
Een gebrek aan het stuk is dat veel overheidsbeleid de vorming van huishoudens sterk bepaalt. Daardoor wordt de vraag naar woningen sterk bepaald. Voordeurdelers, aanrechtsubsidies, afremmen van doorstroming, fiscaliteit, enzovoort. Nog steeds is het afnemen van de omvang van een huishouden de stabielste statistiek uit het vakgebied.
Mijn “oplossing” zou in elk geval zijn alle regels die invloed hebben op huishoudensvorming te schrappen.
Een tweede opmerking is dat het aanbieden van een oplossing een beetje primitief is, passend in het simpele ideologische denken. We hebben nu ruim 100 jaar een sociale huursector, die ons veel goeds gebracht heeft. Het beleid van Blok (en schuldige PvdA coalitie genoten) sloopt die. De woningcorporaties worden belast, de woningen mogen aan beleggers worden verkocht. Mijn simpele voorstel: stop deze sloop van de sociale huursector, want die brengt (ook door het historisch toeval van lage rente) het functioneren van de totale woningmarkt uit balans.
Nergens zeg ik dat er maar twee oorzaken zijn van alles wat er fout gaat rondom het wonen, ik poog de twee ‘scholen’ te duiden. Maar Ik deel je opmerkingen over de sociale huursector. Met name die verhuurdersheffing is niet uit te leggen. Een belasting op de verhuur van woningen voor mensen met weinig geld.
Hetzelfde als mensen in de bijstand een hogere BTW tarief laten betalen, of mensen met zorgtoeslag een hogere zorgpremie laten afdragen. Het slaat werkelijk nergens op.
Ad, ik verweet je ook niks.
Maar ga eens in op mijn simpele positie, die probeert alle details te ontlopen. Die luidt:
– de sociale huursector heeft de laatste eeuw veel goeds gebracht, gelijkheid in sociale verhoudingen, etc.
– door ideologische verblinding is die sociale huursector ondermijnd en eigenlijk vernield;
– die immense schade is niet simpel te herstellen, dus laten we eerst eens wat reparaties doen.
De richting van die reparaties is ook eenvoudig:
– erken de sociale huurvoorraad als een goede stabilisator van de woningmarkt;
– dus, schaf de verhuurdersheffing volledig af en erken woningcorporaties als belangrijke sociale ondernemingen;
– gebruik de mogelijkheid om met huurprijzen (van 2 miljoen woningen) de markt te beïnvloeden.
Tom, ik ben het in grote lijnen met je eens, de sociale huursector heeft veel goeds gebracht (en doet dat nog steeds) en haar onder ‘de markt’ scharen doet geen recht aan wat ze is en doet.
Dat de verhuurdersheffing moet worden afgeschaft lijkt me evident, dan kan ze weer normaler functioneren. Wat je zegt over sociale ondernemingen lijkt me van belang, maar dat is breder dan de volkshuisvesting. Ik deel die richting, maar dat betekent dat je een betere institutionele vorm moet vinden voor organisaties die staat noch markt zijn en publieke doelen dienen. Dus dat geldt dan ook voor de zorg, het onderwijs, de kinderopvang, etc.
Over je andere suggesties weet ik niet of dat is wat er moet gebeuren. Volgens mij is de opstopping in de sociale huur, dus de veel te lange wachtlijsten, een groot probleem dat moet worden opgelost wil ze weer goed kunnen functioneren.
Hmmm, ik mis toch een heel groot deel van het verhaal hier. Er wordt veel te makkelijk uitgegaan van dat woningtekort, dat wordt te stellig als de waarheid als een koe aangenomen.
Het probleem wordt duidelijker als je er wat getallen bijpakt. Nederland heeft de grootste huisoppervlakte per hoofd van de bevolking van de hele EU. Merkwaardig voor zo’n dichtbevolkt land. En nog een getal: in de 4 grote steden is het gemiddeld aantal inwoners per woning afgezakt tot onder de anderhalf. Een absurd getal, bij woningnood.
Een belangrijke oorzaak van dat woningtekort is de woningverdunning, het feit dat er steeds minder inwoners per huis zijn. En dat komt weer voor een belangrijk deel door de vergrijzing.
Mijn stelling: er zijn helemaal niet te weinig woningen. De (potentiele) woonruimte die er is wordt veel te inefficient gebruikt. Dat heeft een aantal redenen, en een deel daarvan kunnen we zo wat aan doen.
Allereerst is er natuurlijk veel leegstand van woonruimte boven winkels, lege kantoorpanden, etc. Daar valt zo wat aan te doen.
Dan zitten heel veel ouderen in hun eentje in een kast van een huis, waarvan ze alleen de schommelstoel en het bed gebruiken. De rest staat leeg. Vroeger gingen zulk soort ouderen naar een bejaardencentrum, maar die zijn 20 jaar geleden allemaal opgedoekt. En dat heeft een enorme weerslag gehad op de beschikbaarheid van woningen. Gek genoeg hoor je daar vrijwel niemand over in de woningmarktdiscussie. Onterecht, want het is niet per se zo dat alle ouderen nou uit vrije wil per se in hun lege huis blijven.
Met het herinvoeren van bejaardencentra los je een deel van de wooncrisis op. Er zijn genoeg ouderen die dat willen. Tegenwoordig wordt je als oudere gedwongen om thuis te blijven wonen tot je zo ver heen bent dat je linea recta door kunt naar het hospice voor de laatste stervensbegeleiding; tussenwegen zijn er niet of nauwelijks, terwijl daar best veel behoefte aan is. Je maakt mij niet wijs dat een rijk land als Nederland dat niet beter en efficienter kan organiseren op een manier die voor ouderen ook nog leuk is.
Ten derde is er heel veel regelgeving die het delen van huizen onmogelijk maakt. Enerzijds heb je alle samenwoonkortingen die er zijn. Ik zeg: onmiddelijk afschaffen die onzin; als mensen samen willen wonen, laat ze dan dat voordeel van uitkering of AOW houden en kort ze niet, en deze maatregel zal vrij snel ook lucht op de woningmarkt geven. Er zijn nu zat mensen die een relatie hebben maar elk een huis aanhouden omdat ze anders gekort worden. En ja, dat afschaffen kost wat, maar daar krijg je ook wat voor terug.
Anderszijds is er de gemeentelijke regelgeving omtrent verhuur. Die is rampzalig. Mijn oudtante van 80 woont in een grote studentenstad en wilde haar bovendieping verhuren, want ze gebruikte die toch niet, en dat was misschien ook nog gezellig, en elk jaar is er in deze stad ophef over gebrek aan woonruimte voor studenten. Maar het MAG NIET. De gemeente laat dit alleen toe met een peperdure verhuurvergunning en met zoveel eisen, dat je daar als dame van 80 niet aan begint. Hospita’s bestaan niet meer in deze stad: alleen als professioneel huisjesmelker loont het om te verhuren.
Een kennis heeft een leeg huis van overleden ouders geerfd in diezelfde stad. Ze wilde elk van de drie verdiepingen apart verhuren. Mag niet van de gemeente.
Overigens is veel van die regelgeving ook potentieel voer voor de juristen van het Europees Hof voor de rechten van de mens, want discriminatie is schering en inslag bij zulk soort regelgeving. In deze wijk mogen geen studenten, in die wijk geen buitenlanders, etc. etc. Ik betwijfel erg of zulk soort regels stand houden voor de hoogste rechters, want wat veel gemeenten hier aan voorwaarden stellen deugt van geen kant.
Tot slot nog een woord over die tweede huisjesbezitters: dat verhaal uit het artikel lijkt me erg overdreven. In de eerste plaats omdat die tweede-huizenbezitters hun tweede huis kopen op plekken waar het rustig is, en waar nou niet bepaald de grootste druk op de woningmarkt bestaat. In de tweede plaats omdat veel tweede huizen recreatiewoningen zijn, en die mag je niet eens permanent bewonen.
Waarmee ik bij een volgende regel kom die wat mij betreft meteen afgeschaft mag worden, en die potentieel ook lucht op de woningmarkt geeft: de regels omtrent recreatiewoningen. Ik ken veel mensen die er stiekem permanent wonen, en die tegelijkertijd een officieel huisadres aanhouden omdat dat moet, terwijl ze daar niet of nauwelijks zijn. Legaliseer permanente bewoning van de recreatiewoning (is nu toch al schering en inslag), en zulk soort mensen kunnen hun officiele woonadres vrijgeven.
Een aantal goede ideeën, met een paar kanttekeningen:
[ in de 4 grote steden is het gemiddeld aantal inwoners per woning afgezakt tot onder de anderhalf. ]
Nou, als je nagaat dat in de oude grote steden een groot deel van de woningvoorraad niet meer dan 50- tot 60 vierkante meter per woning betreft zonder veranda, (zolder-) bergruimte of kelderbox, dan kun je beter gaan rekenen met vierkante meters per bewoner dan met bewoners per woning.
[ voor een belangrijk deel door de vergrijzing ]
Ik dacht dat het voorheen vooral aan langer of helemaal ongetrouwd blijven en scheiden lag. Is de vergrijzing nu een belangrijk deel of het grootste deel geworden?
[ Ze wilde elk van de drie verdiepingen apart verhuren. ]
Dat dat niet zomaar mag valt wel te begrijpen. Want het zijn juist de huisjesmelkers die dat willen en daarmee woonwijken in studentenwijken veranderen of polenhotels. Vooral de “drive-in woningen” zijn daarvoor geschikt.
[ omdat die tweede-huizenbezitters hun tweede huis kopen op plekken waar het rustig is, ]
Hoe weet je dat, uit welke bron blijkt dat? Hebben niet veel politici een pied-à-terre in Den Haag?
[ dat veel tweede huizen recreatiewoningen zijn ]
Recreatiewoningen worden m.i. niet tot woning gerekend, dus ook niet als tweede woning.
En laten we die recreatiewoningen in vredesnaam voor de recreatie behouden want anders weten we wel hoe het afloopt: de parkeigenaren ruiken superwinsten door de enorm gestegen verkoopwaarde en gooien de huurders er uit, de vermogende mensen kopen ze en sluiten het hek van de zo ontstane compound. En jij kunt geen vakantiehuisje meer huren op Texel e.d.
[Dat dat niet zomaar mag valt wel te begrijpen. Want het zijn juist de huisjesmelkers die dat willen en daarmee woonwijken in studentenwijken veranderen of polenhotels. Vooral de “drive-in woningen” zijn daarvoor geschikt.]
Dat is leuk en aardig, maar het is pure laksheid en kortzichtigheid om dat op te willen lossen met simpelweg verbieden via quota. Want er is wel behoefte aan zulke woningen, en er is zelfs groot tekort aan.
Ik vind dat gemeentes pas over mogen gaan tot zulk soort maatregelen als ze er eerst voor gezorgd hebben dat er wel voldoende alternatieve huisvesting is voor die studenten. De berichtgeving daarover elk najaar laat duidelijk zien dat dat niet het geval is.
Dit heeft ook direct invloed op de algemene woningnood: het draagt bij aan het inefficient gebruik van bestaande woonruimte, en studenten die anders op een etage hadden gezeten gaan nu deels de sociale huur in.
Tot slot is het natuurlijk pure discriminatie. Wat mij erg tegen de borst stuit is dat gemeentes er dus kennelijk vanuit gaan dat iedere student een overlast veroorzakende corpsbal is.
[ verbieden via quota ]
Dat heet gewoon toestaan en reguleren i.p.v. aan de cowboys overlaten.
Natuurlijk zitten er altijd een paar goedbedoelende erfgenamen tussen. Maar een woning in drieën opdelen is wat anders dan een kamer verhuren of een etage en er zelf blijven wonen.
[ pure discriminatie ]
Dat is het bouwbeleid vrijwel altijd als je hele wijken met slechts eengezinswoningen neerzet zodat de alleenwonende óf een flatje met balkon moet kopen óf een te grote eengezinswoning met riante tuin in bezit neemt.
[ overlast veroorzakende corpsbal ]
Niet alle studenten, nee. Maar gemiddeld veel meer overlast, ja.
[Dat heet gewoon toestaan en reguleren i.p.v. aan de cowboys overlaten.]
Nee. Het zou reguleren heten als de gemeenten er ondertussen voor zorgden dat er alternatieve woonruimte beschikbaar is voor dat wat ze verbieden. Dat doen ze niet.
[bouwbeleid is vrijwel altijd pure discriminatie als je hele wijken met slechts eengezinswoningen neerzet zodat de alleenwonende óf een flatje met balkon moet kopen óf een te grote eengezinswoning met riante tuin in bezit neemt.]
Dat is gewoon echt flauwekul wat je hier zegt. Er zit nog een heel verschil in letterlijk verbieden, en geen aandacht hebben voor diversiteit in de woonwensen.
In jouw voorbeeld wordt het niemand letterlijk verboden om ergens te huren of te kopen. In de regels die ik aanhaal worden letterlijk bepaalde groepen verboden ergens te huren.
En al zou het vergelijkbaar zijn (wat het niet is), dan nog is het een argumentatie van niks. Je zegt in wezen: ja, het is discriminatie, maar die wereld zit toch al vol met discriminatie dus het is wel OK.
Ga ik niet in mee.
[Niet alle studenten, nee. Maar gemiddeld veel meer overlast, ja.]
En als we zulk soort redeneringen toepassen op Marokkanen, Antillianen of wat voor groep dan ook, dan is de wereld te klein. Maar voor studenten kan het zomaar, om een paar overlastgevers als norm voor de hele groep te nemen, en vervolgens hun rechten te beperken.
Je kan hoog of laag springen, dit is gewoon pure discriminatie en foute boel.
[ verschil in letterlijk verbieden, en ]
Dat “verbieden” komt niet van mij, maar van jou. Discrimineren is zelden openlijk verbieden maar veel eerder tegenwerken of bijna onmogelijk maken.
Splitsen is ook niet landelijk verboden. Maar ze “reguleren” het doorgaans, bv. door een maximum aantal splitsingen per straat.
Maar reguleren van A betekent nooit dat je tegelijk B moet oplossen, dat is flauwekul.
[ En als we zulk soort redeneringen toepassen op Marokkanen, Antillianen ]
Dat doe ik nooit. Tenzij ze overduidelijk voor meer overlast verzorgen, maar daar heb ik nog nooit van gehoord.
Google maar op overlast Marokkanen: 63.000 hits, Antillianen 84.000, studenten 916.000… Terwijl we evenveel studenten als Marokkaanse Nederlanders hebben, factor 15 ongeveer.
Heb geen poging gedaan volledig te zijn :)
Wat je zegt over het inefficient gebruiken van de bestaande woonruimte en ouderen in te grote huizen, daar zitten zeker mogelijkheden. Wat volgens mij goed zou kunnen werken is om in wijken met veel ouderen, kleinschalige nieuwbouw toe te voegen voor die ouderen, zodat ze in hun buurt kunnen blijven wonen, maar waardoor te grote woningen vrijkomen voor jonge gezinnen.
Wat betreft regelgeving rondom verhuur, daar weet ik weinig vanaf, maar ik neem zo aan dat daar wat aan te verbeteren valt. Al is die regelgeving natuurlijk wel met reden ooit aangenomen.
Over die tweede woningen. Volgens mij worden daar geen cijfers over bijgehouden, maar is daar meer te halen dan jij veronderstelt, al is dat ook maar een inschatting van mij.
“Maar het MAG NIET. De gemeente laat dit alleen toe met een peperdure verhuurvergunning en met zoveel eisen, dat je daar als dame van 80 niet aan begint.”
Er zijn zelfs studentensteden waar het letterlijk niet mag. Daar gelden (heel lage!) maximale quota voor het aantal woningen in een straat dat in huurkamers verdeeld mag zijn en minimale quota over hoeveel onverdeelde huizen daar tussen moeten liggen. De overgrote meerderheid van de huizen kan daardoor niet eens in aanmerking voor een vergunning komen. Gevolg is dat studenten gedwongen worden om zelfstandige huurwoningen te betrekken.
Goed stuk inderdaad, maar het gaat niet ver genoeg. Want er zijn wel degelijk artificiele oorzaken achter het woningtekort (dus los van de prijsopdrijving). En artificieel in de zin van: niet veroorzaakt door natuurlijke toename van de bevolking.
– de wanverhouding tussen kapitaal betekent dat bepaalde mensen zich makkelijk tweede of derde woningen (die dus leeg staan, een groot gedeelte van de tijd) kunnen veroorloven.
– boomers wonen steeds meer alleen in kapitale panden, die ze wel uit willen, maar waarheen dan?
– we rennen nog steeds (ondanks Covid en thuiswerken) met z’n allen naar de Randstad. Moeten we niet doen: in Groningen in het prima wonen. Ruimte zat.
– we verlaagden ooit de overdrachtsbelasting om starters te stimuleren. Die werd echter ‘misbruikt’ door speculanten om eerder hun verliezen in winsten om te kunnen zetten. Ziehier hoe goede bedoelingen eigenlijk altijd zich tegen je keren.
Ik hoor heel veel gekat op ‘de VVD’, en los van het feit dat ik Rutte ook liever zie gaan dan komen: we doen heel veel hiervan zelf. Onze gemeentes maken de verkeerde beslissingen. En wij zelf ook. En we gaan achter de verkeerde oorzaken aan (want dat is ons mensen nu eenmaal eigen).
Ik mis wat oorzaken:
– de alsmaar groeiende bevolking, deels door teveel werk waardoor we Roemenen en Polen hier naar toe moeten halen.
– de voortdurende concentratie van werk en dus mensen in de Randstad.
Als we nu eens een zooitje werk naar Polen of Roemenië verhuisden, dan komen die woningen en bedrijfsterreinen vrij.
Kunnen we een mooi woon- en parklandschap in het Westland aanleggen.
Als het kabinet nu eens stopt met bedrijven hier naar toe te halen (zie Brexit) en die op de Amsterdamse Zuidas neer te zetten met hun verhuizende expats die een extra metrolijn naar Schiphol nodig hebben om vrijdagmiddag om 5 uur op het vliegtuig naar Londen te kunnen stappen.
Wanneer gaan we de onbenutte ruimtes in Groningen, Friesland en Drenthe eens benutten voor allereerst bedrijven en dan woningen?
Als we toch een aantal boeren gaan uitkopen, laten we dan dan met het nuttige verenigen. Een extra belasting voor een bedrijf in de Randstad vs een subsidie voor een bedrijf in de noordelijke provincies.
En als we Schiphol toch al moeten inperken tot 400.000 en dat zo houden, dan komt daar ook de nodige ruimte voor natuur en wonen terug.
Maar bouwen, bouwen, bouwen heeft onherroepelijk een fysiek einde. Niemand wil een Zuid- en Noordholland waar elke stukje weiland weg is of ingeklemd tussen flats en distributiedozen.
Groei, groei, groei is gedoemd te mislukken dus laten we daar nu eindelijk eens mee ophouden.
Maar ja, daar heb je politici met visie nodig en die kiest de Nederlander niet.
De kern van het probleem. Een gezonde, vrije woningmarkt kan onmogelijke bestaan. Omdat er niet voldaan kan worden aan de cruciale voorwaarde dat er gehandeld wordt tussen partijen met gelijkwaardige machts- en kennisposities. Als koper of huurder heb je daar altijd een achterstand, en als starter, of iemand met een laag inkomen en geen vermogen nog veel meer. Ik sluit niet uit dat er ooit, ergens in de geschiedenis van de mensheid wel een redelijk functionerende woningmarkt is geweest, maar de voorbeelden zul je met een lampje moeten zoeken.
En toch gebruikt niemand meer dat mooie ouderwetse woord “volkshuisvesting” en heeft iedereen het alleen nog maar over de woningmarkt, de huurmarkt, de financieringsmarkt, enzovoort. Taal heeft invloed en dat lijken de rechtse spindoctors en politici veel beter te begrijpen dan die aan de linkerkant. Nou los je problemen natuurlijk niet op door andere woorden te kiezen. Maar de linkerkant van het politieke spectrum zou wel wat voorzichtiger mogen zijn met het overnemen van frames van de rechterkant.
Ik wil overigens zeker niet zeggen dat alle marktwerking weg zou moeten uit de volkshuisvesting, en dat die volledig gecontroleerd zou moeten worden door de overheid. Maar je zou wel mogen verwachten dat de overheid degenen die de mindere machtspositie hebben in bescherming neemt. En het lijkt er wel eens op dat veel overheden tegenwoordig het tegenovergestelde doen.